ECLI:NL:RBDHA:2020:7224

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

IB/b/c

Rolnr.: 8088865 RL EXPL 19-23220

Datum vonnis: 4 augustus 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Van Beest, Knol & Vermeulen gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als [verhuurder] en [huurder 1] .

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 13 september 2019;
het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 oktober 2019, waarbij de zaak met toepassing van artikel 46b van de Wet op de rechterlijke organisatie naar deze rechtbank is verwezen;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie;
de akte van [huurder 1] van 7 juli 2020.

1.2.

Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2.Feiten

2.1.

[verhuurder] is eigenaar van het appartement aan de [adres] in [plaats] .

2.2.

[verhuurder] heeft het appartement in 2011 als woonruimte verhuurd aan [huurder 1] en [huurder 2] . Over de duur van de huur staat in de overeenkomst:

"Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
twaalf maanden.

 ingaande op 01 juni 2011

 en lopende tot en met 31 mei 2012.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen […].

3.2

Indien in 3.1. een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

3.3

Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen […]."

2.3.

[huurder 2] heeft de huur bij [verhuurder] in mei 2018 opgezegd en het appartement in 2018 verlaten.

2.4.

[verhuurder] en [huurder 1] hebben op 5 juli 2018 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Over de duur van de huur staat in deze overeenkomst:

"3. Duur en beëindiging van de huur

a. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande van 01 augustus 2018 en eindigt derhalve op 31 augustus 2019.

Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds niet opzeggen.

b. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen […].
Indien in 3a een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen."

2.5.

[verhuurder] heeft [huurder 1] aangezegd dat deze (tweede) huurovereenkomst niet wordt verlengd.

3.Vordering, grondslag en verweer

3.1.

[verhuurder] vordert
in conventieveroordeling van [huurder 1] tot ontruiming van het appartement, met oplegging van een dwangsom, uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis en veroordeling van [huurder 1] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[verhuurder] legt aan deze vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, waardoor [huurder 1] nu niet meer het recht heeft om het appartement te bewonen.

3.3.

[huurder 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [verhuurder] . Volgens [huurder 1] is de tweede huurovereenkomst tussen partijen aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze overeenkomst is niet rechtsgeldig geëindigd en daarom heeft zij nog steeds het recht om in het appartement te wonen. Subsidiair, voor het geval de kantonrechter tot de conclusie komt dat de overeenkomst niet voor onbepaalde tijd geldt, vordert zij
in reconventiewijziging van de overeenkomt in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Hiervoor voert zij aan dat [verhuurder] haar niet voldoende heeft ingelicht over de inhoud van de overeenkomst, terwijl hij dat als een goed verhuurder wel had moeten doen. Daardoor heeft zij gedwaald over de inhoud van de overeenkomst. In plaats van vernietiging wil zij dat de overeenkomst met toepassing van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt gewijzigd.

3.4.

[verhuurder] voert verweer tegen de vordering in (voorwaardelijke) reconventie. Volgens hem is bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst met [huurder 1] uitdrukkelijk besproken dat de overeenkomst voor één jaar werd gesloten. [huurder 1] wilde na één jaar vertrekken omdat zij naar Italië wilde verhuizen. Tijdens het ondertekenen van het huurcontract heeft zij gelezen dat het om één jaar ging en zij heeft daarvoor bewust getekend.

4.Beoordeling

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

4.1.

Tot 1 juli 2016 was het verhuurders niet toegestaan woonruimte tijdelijk te verhuren. Het was wel gangbare praktijk dat verhuurders een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opnamen. Zij hadden daar belang bij om te voorkomen dat de huurder snel weer zou vertrekken, wat tot nodeloze administratie en kosten zou leiden. De huurder had door de minimumcontractsduur ook de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing konden worden ‘terugverdiend’. In dit licht moeten bepaling 3.1 en 3.2 van de eerste huurovereenkomst worden gelezen. In 2011 was het immers nog niet toegestaan een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten.

4.2.

Bij de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dat veranderd. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren en wel voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Bij een tijdelijk huurcontract mag de huurder tussentijds opzeggen. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt aansluitend een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder gesloten, dan geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

4.3.

Na invoering van deze wet is in de Tweede Kamer de vraag gesteld of het nog wel mogelijk was om een huurovereenkomst te sluiten voor onbepaalde tijd met een minimumperiode. De minister heeft geantwoord dat hij geen afbreuk heeft willen doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractduur. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten was volgens de minister bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur (Aanhangsel van de Handelingen van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 2016-2017, nr. 653, datum 5 december 2016). Deze mogelijkheid wordt dan ook in de praktijk nog vaak gebruikt. Volgens [verhuurder] heeft hij een modelovereenkomst ter tekening aan [huurder 1] voorgelegd. Gezien de tekst van de overeenkomst kan het niet anders dan dat hij gebruik heeft gemaakt van het modelcontract woonruimte van de ROZ (vereniging Raad voor Onroerende Zaken). Dit modelcontract is volgens de ROZ geschreven vanuit de positie van de verhuurder en wordt vaak door verhuurders gebruikt. De meest recente versie van dit contract (model 2017) geeft vier opties voor de duur van de huurovereenkomst. Optie 1 is de overeenkomst voor onbepaalde tijd en optie 4 voor bepaalde tijd langer dan twee jaar. In dit geval zijn opties 2 en 3 van belang:

Duur, verlenging en opzegging

[…]

[optie 2:]

Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden,
ingaande op ………….

3.2

Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen[…].

3.3

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

3.4

Indien de in artikel 3.1 genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door.

3.5

Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.

[optie 3:]

Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandig) […] of korter

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte)/ maximaal vijf (5) jaar of korter (onzelfstandige woonruimte), te weten ……………[
maanden/jaar*], ingaande op ……... en lopende tot en met ……………………………… .

3.2

Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen […]

3.3

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

3.4

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan [
twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte[…] en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen."

In de handleiding die de ROZ bij dit modelcontract op haar website heeft staan wordt duidelijk uitgelegd wat het verschil is tussen de verschillende opties. Uitgelegd wordt dat optie 2 een huurovereenkomst betreft die aangegaan wordt voor onbepaalde tijd met een minimum duur van één jaar die niet vóór het verstrijken van dat jaar kan worden opgezegd en dat de huurder bij deze optie van meet af aan huurbescherming geniet. Bij optie 3 wordt in de handleiding uitgelegd dat deze optie aan de orde is als de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar, dat dan sprake is van tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW (wat betekent dat de huurovereenkomst door de huurder op ieder gewenst moment opgezegd kan worden) en dat de huurder geen huurbescherming geniet.

4.4.

Uit de tekst van de tweede huurovereenkomst volgt dat [verhuurder] heeft gekozen voor optie 2 (een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur). Hij heeft wel de tekst ten opzichte van het model zodanig gewijzigd dat de verhuurder mag opzeggen, maar blijven staan is dat de huurster mag niet opzeggen. Bij tijdelijke verhuur voor bepaalde tijd is een bepaling dat de huurder niet mag opzeggen juist niet toegestaan. Deze bepaling past dus niet bij optie 3 (tijdelijke huur), maar wel bij optie 2 (huur met een minimumduur). Daarom leidt de kantonrechter uit de tekst van de overeenkomst af dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur hebben gesloten.

4.5.

Nu is het zo dat niet alleen de tekst van een overeenkomst bepalend is voor de uitleg daarvan. Ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is van belang. [huurder 1] heeft uitgelegd dat zij er steeds van uitging dat het ging om een verlenging van de eerdere overeenkomst, dat het verschil alleen was dat de overeenkomst op haar naam kwam en dat alleen daarom een nieuwe overeenkomst moest worden gesloten. Volgens [verhuurder] is juist uitdrukkelijk besproken dat het ging om een nieuwe overeenkomst die na één jaar zou eindigen en stemde [huurder 1] daarmee in. Partijen verschillen dus van mening over wat bedoeld was met de nieuwe overeenkomst. Omdat [verhuurder] zich erop beroept dat een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, zou hij moeten bewijzen dat dit uitdrukkelijk is besproken.

4.6.

De kantonrechter zal hem echter niet toelaten tot het leveren van bewijs voor zijn stellingen. Voor de uitkomst van de zaak maakt het namelijk niet uit of [verhuurder] het bewijs levert of niet. Ook als hij zou bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat het een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar zou zijn, zou de kantonrechter zijn vordering tot ontruiming afwijzen. In dit geval is het namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten, maar hadden zij al zeven jaar een relatie als huurder en verhuurder. [huurder 1] had op grond van de eerste overeenkomst al recht op huurbescherming. De wetgever heeft het ongewenst gevonden dat na een tijdelijk huurcontract met betrekking tot dezelfde woning tussen dezelfde partijen opnieuw een tijdelijk contract kan worden afgesloten. Als dat toch gebeurt, is zo'n opvolgend contract wat de contractsduur betreft nietig (artikel 7:271 lid 1 en lid 7 BW). De achterliggende gedachte hiervan is dat bij woningen huur voor onbepaalde tijd het uitgangspunt is en dat slechts bij uitzondering huur voor bepaalde tijd wordt toegestaan. Als een tijdelijk huurcontract na een tijdelijk huurcontract niet is toegestaan, is een tijdelijk contract na een contract met onbepaalde duur tussen dezelfde contractspartijen al helemaal niet toegestaan. In dit geval is het verschil tussen de eerste overeenkomst en de tweede overeenkomst dat bij de eerste overeenkomst twee huurders contractspartij waren en bij de tweede maar één. Zoals [verhuurder] zelf ook aanvoert, is de eerste overeenkomst door de opzegging door de medehuurster van [huurder 1] niet geëindigd. Dan hadden beide huursters moeten opzeggen. Na de opzegging door [huurder 2] was het aan [verhuurder] of hij accepteerde dat hij met één huurster verder ging. Dat heeft hij kennelijk gedaan door vervolgens alleen met [huurder 1] afspraken te maken.

4.7.

Onder omstandigheden is het denkbaar dat dit niet gezien wordt als een voortzetting van de huur, maar als een geheel nieuwe overeenkomst (die dan eventueel ook tijdelijk zou kunnen zijn). Dit zou het geval kunnen zijn als de verhuurder het eigenlijk niet acceptabel vindt om verder te gaan met de achterblijvende huurder, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende financiële draagkracht heeft, maar de verhuurder wel bereid is om de achterblijvende huurder kortdurend een kans te geven. In zo'n geval moet dan wel uitdrukkelijk besproken worden dat de verhuurder in beginsel niet bereid is de overblijvende huurder als enige huurder te accepteren. Dan kunnen de huurders er immers nog voor kiezen formeel beiden als huurder aansprakelijk te blijven en de oorspronkelijke huur, mèt huurbescherming, voort te zetten. [verhuurder] heeft in dit geval niet aangevoerd dat hij dit kenbaar heeft gemaakt. Integendeel, niets wijst erop dat hij niet bereid was met [huurder 1] als achterblijvende huurder verder te gaan. Dan past het niet om een tijdelijk huurcontract te sluiten en geldt de hoofdregel van nietigheid van de contractsduur. Ook hierom is de tweede overeenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

4.8.

[verhuurder] doet er in de processtukken nog een beroep op dat hij het appartement nodig heeft voor eigen gebruik, om er met zijn familie te gaan wonen. Dat is echter in deze procedure niet van belang. [verhuurder] vordert immers ontruiming van de woning (op de grond dat er geen overeenkomst meer is) en niet beëindiging van de bestaande huurovereenkomst (na opzegging wegens dringend eigen gebruik).

4.9.

Uit het voorgaande volgt dat er geen reden is voor ontruiming van de woning. De vordering tot ontruiming wordt dus afgewezen. Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen, worden ook de nevenvorderingen van [verhuurder] afgewezen.

4.10.

Omdat de kantonrechter tot de conclusie is gekomen dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, komt de kantonrechter niet toe aan de behandeling van de subsidiair ingestelde vordering in reconventie. Met betrekking tot die vordering wordt dus ook geen kostenveroordeling uitgesproken.

4.11.

[verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie.

5.Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [verhuurder] af;

5.2.

veroordeelt [verhuurder] in de kosten van deze procedure die voor [huurder 1] worden vastgesteld op € 360,- als het aan de gemachtigde van [huurder 1] toekomende salaris;

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 augustus 2020.