Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/206
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
29 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 20 november 2019 op het bezwaar van eiser tegen de hieronder genoemde beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft via een telefonische verbinding plaatsgevonden op 16 juli 2020. Daarbij is gesproken met eiser en met [A] namens verweerder.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] [huisnummer] in [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 500.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 440.000.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussen-herenhuis dat in 1901 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 237 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. De WOZ waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. De rechtbank stelt voorop dat de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van rondom de waardepeildatum (verkoopcijfers van in beginsel binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum). De WOZ-waarde zoals die voor eerdere jaren is vastgesteld, is niet van belang. Het enkele feit dat de waarde ten opzichte van 2018 met € 80.000 is gestegen, kan dus niet tot het oordeel leiden dat de waarde voor het jaar 2019 te hoog is vastgesteld.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft vier verkochte woningen aan de [straat] in de matrix opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn aangezien zij in dezelfde straat gelegen zijn, van hetzelfde type en ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben. De berekende prijs per m² voor de opstallen van de vier referentieobjecten varieert van € 3.333 bij goede staat van onderhoud tot € 1.992 bij een algehele mindere staat van onderhoud. De vastgestelde waarde van de woning van € 440.000 is gebaseerd op een prijs van € 1.509 per m² voor de opstal. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hanteren van een aanzienlijk lagere prijs per m² voor de opstal ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
9. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van mr. J. Roodhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.