Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
IB/b
Rolnr.: 7987516 RL EXPL 19-19263
Datum vonnis: 17 maart 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,
[eiser 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: J.P. van Veenendaal,
gemachtigde: J.P. van Veenendaal,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: A.S.J. van Etten.
gemachtigde: A.S.J. van Etten.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als [huurder 1] , [huurder 2] (hen beiden gezamenlijk als: de huurders) en de verhuurster.
1.Procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 30 juli 2019;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
Op 7 februari 2020 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
2.Feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
[huurder 1] huurde van de verhuurster sinds 8 mei 2014 de woonruimte aan de [adres] te [plaats] , inclusief stoffering, meubilair en keukeninventaris. Hij heeft toen een borgsom betaald van € 2.800,00. Van de staat van de woning en inboedel bij aanvang van de huur is een opnamerapport ('check in formulier') opgemaakt, dat door [huurder 1] en de verhuurster is ondertekend.
2.2.
Per 21 juni 2014 is [huurder 2] als medehuurder tot de huurovereenkomst toegetreden. Partijen hebben toen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De reeds betaalde borg gold als betaalde borg ten behoeve van deze nieuwe overeenkomst. In deze overeenkomst hebben partijen over de hoogte van de huur en nevenkosten het volgende afgesproken:
"Per betaalperiode van 1 maand bedraagt de huur
Kale huurprijs € 940,00
Voorschot Gas/Water/Licht € 175,00
Afschrijving stoffering/meubilering € 200,00
[…]
Vergoeding tv/internet € 40,00
Vergoeding gem. heffingen € 60,00
Vergoeding schoonmaak € 60,00
[…]
Huurder dient in totaal te voldoen € 1.475,00 "
2.3.
De huurovereenkomst is beëindigd per 4 december 2018. Van de staat van de woning bij vertrek van de huurders is op 4 december 2018 een opnamerapport ('check out formulier’) opgemaakt dat door [huurder 2] en de verhuurster is ondertekend. Op dat moment is geconstateerd dat de woning vuil was. Partijen hebben diezelfde dag het formulier 'Retourneren vanwaarborgsom' ingevuld en ondertekend. Dit formulier heeft de volgende keuzemogelijkheden:
"A) Het gehuurde is in goede staat . De verhuurder verklaart hierbij dat de waarborgsom van €______ zal worden terugbetaald …].
B) Het gehuurde verkeert niet in goede staat. Hierbij is afgesproken dat € _____ zal worden in gehouden van de waarborgsom, waarna de restante waarborgsom zal worden terugbetaald […]; en
c) Inventarisatie van dekostenvoor schoonmaak/schade wordt gemaakt. Vervolgens zullen de kosten met de huurder worden besproken, waarna de restante waarborgsom zal worden terugbetaald […]."
gekozen voor optie C, waarbij bij de woorden schoonmaak/schade met pen een pijltje bij het woord schoonmaak is gezet.
2.4.
De verhuurster heeft de borg niet terugbetaald aan de huurders.
3.Vordering, grondslag en verweer
3.1.
De huurders vorderen in conventie, na wijziging van hun eis ter comparitie, zakelijk weergegeven, veroordeling van de verhuurster, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
tot terugbetaling van de borg van € 2.800,00 aan hen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 mei 2019;
tot overlegging van de betaalde facturen voor nutsvoorzieningen en terugbetaling van het deel dat door de huurders te veel is betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2019;
met veroordeling van de verhuurster in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente als deze niet tijdig betaald worden.
3.2.
De huurders leggen aan deze vordering ten grondslag dat zij op grond van de huurovereenkomst dan wel op grond van onrechtmatige daad dan wel op grond van onverschuldigde betaling recht hebben op retournering van de betaalde borgsom, nu zij de woning aan het einde van de huur netjes hebben opgeleverd. Met betrekking tot de nutsvoorzieningen stellen zij dat zij volgens hun berekening € 3.439,00 te veel aan voorschot hebben betaald. Zij eisen dit als onverschuldigd betaald terug. Subsidiair beroepen zij zich in dit opzicht op onrechtmatige daad dan wel ongerechtvaardigde verrijking.
3.3.
De verhuurster heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de huurders in de kosten van de procedure. Volgens de verhuurster hebben de huurders de woning niet netjes achtergelaten, maar is integendeel door hun toedoen schade aan de woning en de inboedel ontstaan. Zij begroot deze schade in totaal, inclusief schoonmaakkosten, op € 4.131,67. Verder legt zij bij haar verweer facturen van nutsbedrijven over. Blijkens de door haar bijgevoegde berekening stelt zij dat de huurders nog recht hebben op terugbetaling van € 2.956,16 aan te veel betaalde voorschotten voor nutsvoorzieningen.
3.4.
In reconventie vordert de huurster een verklaring voor recht dat de huurders de woning niet correct hebben opgeleverd en dat zij schadeplichtig zijn, met hoofdelijke veroordeling van de huurders tot betaling van € 4.131,67. Verder vordert zij te bepalen dat het bedrag waartoe de huurders ter zake van de voorschotten nutsvoorzieningen gerechtigd zijn te bepalen op € 2.956,16. Tot slot vordert zij dat de huurders ook worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
3.5.
Op standpunten van partijen wordt hierna – voor zover van belang – verder ingegaan.
4.Beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van de huurders en de vorderingen van de verhuurster, zal de kantonrechter deze samen bespreken.
Oplevering van de woning
4.2.
Op de huurders rust de plicht de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als de staat waarin zij de woning volgens het opnameformulier hebben ontvangen, met uitzondering van hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan (artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek).
4.3.
Als de kantonrechter de twee opnamestaten (inclusief de daarbij horende foto's) bij de ingang van de huur en bij het einde van de huur naast elkaar legt, leidt dit tot de conclusie dat de huurders de woning bepaald viezer hebben achtergelaten dan zij deze hebben aangetroffen. Dat hebben zij bij de comparitie van partijen ook erkend en dat volgt ook uit het feit dat [huurder 2] bij de eindinspectie er namens de huurders mee heeft ingestemd dat de woning op kosten van de huurders zou worden schoongemaakt. De verhuurster heeft dit vervolgens laten doen. De huurders hebben onvoldoende weersproken dat de kosten hiervan € 605,00 bedroegen. Conform de afspraken mag de verhuurster dit bedrag in mindering brengen op de borgsom.
4.4.
Daarnaast blijkt uit het eindopnameformulier dat er sprake was van verkleurde dekens en gordijnen. Het komt de kantonrechter voor dat hier sprake is van normale slijtage die niet voor rekening van de huurders komt.
4.5.
In het eindopnameformulier is ook vermeld dat er sprake is van schimmel in de koelkast, de magnetron, de vriezer, de wasmachine en in het raamkozijn van de slaapkamer. De kantonrechter gaat ervan uit dat het schoonmaken van deze vervuiling is begrepen in de algehele schoonmaak van de woning waarvoor reeds een bedrag is vastgesteld. De verhuurster voert aan dat ook na het schoonmaken van de woning nog sprake was van ernstige schimmelvorming en dat deze door schuld van de huurders is ontstaan. Hierdoor zou het nodig zijn geworden de plafonds en de muren te schilderen, het laminaat in de keuken te vervangen en alle plinten en raamkozijnen te schilderen. De huurders bestrijden dat er van zo ernstige schimmelvorming sprake was en dat dit hun schuld is. Als de schimmel al niet verdwenen was bij de schoonmaak, is deze ontstaan door gebreken in de woning zelf. De kantonrechter stelt vast dat het eindopnamerapport is opgemaakt om tussen de huurders en de verhuurster vast te stellen hoe de situatie van het gehuurde bij vertrek was. In beginsel moet dan ook hiervan worden uitgegaan als het gaat om de vastgestelde gebreken. Uit het eindopnamerapport kan niet worden afgeleid dat er sprake was van zo ernstige schimmelvorming als de verhuurster stelt. Het is dan ook aan de verhuurster om uit te leggen dat en waarom de situatie ernstiger was dan uit het rapport blijkt. Dat heeft zij niet voldoende gedaan. Uit de door haar overgelegde foto's blijkt niet dat de staat van de kozijnen slechter is dan bij aanvang van de huur. Bovendien is het logisch dat door normale slijtage zo nu en dan schilderen en vervanging van laminaat nodig is. Nu de huurders de woning gestoffeerd hebben gehuurd, komt dat niet voor hun rekening. De verhuurster heeft al met al onvoldoende onderbouwd dat er op dit punt nog kosten zijn die zij met de huurders mag verrekenen.
4.6.
De verhuurster vraagt tot slot nog een vergoeding voor meubels en stoffering die volgens haar door de huurders niet zijn teruggeven in de staat waarin zij deze hadden gekregen. De kantonrechter stelt voorop dat de huurders elke maand al een vergoeding hebben betaald voor afschrijving van meubilair en stoffering. Hieruit volgt dat zij niet daarnaast nogmaals hoeven te betalen voor normale ouderdomsslijtage. Uit de foto's die zijn gevoegd bij het opnameformulier bij de aanvang van de huur blijkt dat het meubilair en de keukeninventaris ook toen al bepaald niet nieuw was. Het is dus normaal dat na verloop van enige jaren sommige goederen niet meer bruikbaar zijn en andere goederen minder bruikbaar of minder mooi zijn geworden. Dat de huurders in correspondentie hebben erkend dat het tafeltje op het balkon en de luxaflex kapot zijn gegaan terwijl zij daar woonden, betekent nog niet dat zij erkend hebben dat zij de kosten voor de vervanging daarvan voor voor hun rekening willen nemen (laat staan de kosten van geheel nieuwe artikelen). Ook in dit opzicht is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat er meer kapot is gegaan dan past bij normale slijtage. Slechts ten aanzien van de blender kan vastgesteld worden dat de wijze van gebruik dan wel het niet schoonmaken door de huurders ertoe heeft geleid dat deze niet meer bruikbaar is. Nu de blender bij aanvang van de huur niet nieuw was, begroot de kantonrechter de schade die de verhuurster daardoor lijdt op € 15,00. Deze schade mag zij verrekenen met de borgsom.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de verhuurster € 620,00 mag inhouden op de borgsom en deze voor het overige moet terugbetalen aan de huurders. De kantonrechter zal haar daartoe veroordelen.
De kosten van de nutsvoorzieningen
4.8.
Partijen zijn het erover eens dat de huurders recht hebben op terugbetaling van hetgeen zij te veel hebben betaald aan voorschotten voor de gas, water en elektra. De verhuurster heeft bij haar verweer een gespecificeerde berekening overgelegd. De huurders hebben daarop geen commentaar geleverd, met uitzondering van de daarin opgenomen beginstand voor elektriciteit (normal) van 18.523 die volgens hen 19.523 moet zijn. De verhuurster heeft dat erkend. Er is dus geen 12.279 kWh verbruikt, maar 11.279 kWk. Tegen een tarief van € 0,06 per kWh leidt dat tot een correctie van € 60,00. De kantonrechter veroordeelt de verhuurster dan ook tot terugbetaling aan de huurders van (€ 2.956,16 + € 60,00 =) € 3.030,16. De grondslag van deze veroordeling is dat de verplichting van de verhuurster tot afrekening van het werkelijk verbruikte uit de huurovereenkomst voortvloeit. Huurders hebben de oorspronkelijke voorschotbedragen – anders dan zij stellen – niet onverschuldigd aan de verhuurster betaald. Zij waren daartoe immers verplicht op grond van de huurovereenkomst.
Eindconclusie
4.9.
De verhuurster moet de huurders in totaal € 5.210,16 betalen. Dat is de waarborgsom van € 2.800, verminderd met € 620,00 en vermeerderd met € 3.030,16 aan te veel betaalde energiekosten. De huurders hebben geen belang meer bij hun vordering tot overlegging van de energiefacturen. Dat is al gebeurd. Daarom wordt dit deel van hun vordering afgewezen.
4.10.
Omdat de huurders niet stellen dat en hoe de verhuurster met de terugbetaling van de waarborgsom en de energiekosten in verzuim is geraakt, zal de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente slechts toewijzen vanaf de dagvaarding.
4.11.
Bij de beoordeling van de vordering van de huurders is al beslist dat de schade van de verhuurster lager is dan de waarborgsom en dat zij deze schade op de waarborgsom mag inhouden. Daarom heeft de verhuurster geen belang bij haar eigen vordering tot vaststelling dat de huurders niet correct hebben opgeleverd en schadeplichtig zijn en ook niet bij haar vordering tot veroordeling van de huurders tot betaling van de schade. Omdat de verhuurster aan de huurders moet betalen en niet andersom, heeft zij ook geen belang bij haar vordering te bepalen dat de huurders een bedrag voor energiekosten mogen verrekenen met wat de huurders aan de verhuurster moeten betalen.
4.12.
De verhuurster is de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, zowel in conventie als in reconventie. Daarom wordt zij veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt de verhuurster om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de huurders te voldoen een bedrag van € 5.210,16, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 juli 2019 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt de verhuurster in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de huurders vastgesteld op € 932,05, waarvan € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
5.5.
wijst het gevorderde af;
5.6.
veroordeelt de verhuurster in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de huurders vastgesteld op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening;
5.7.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 maart 2020.