Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/577145 / HA ZA 19-765
Vonnis van 13 mei 2020
in de zaak van
GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN,
eiseres,
advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam,
tegen
[de Stichting] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat: voorheen mr. J. M. M. Menu, thans mr. M.P.C. van Essen te Alphen aan den Rijn .
Partijen worden hierna de Gemeente en de Stichting genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- een overzicht processtukken van de zijde van de Gemeente met een negental beslagstukken;
- de conclusie van antwoord;
- de akte van de zijde van de Stichting van 13 januari 2020 met producties
1 tot en met 11;
- het buiten aanwezigheid van partijen opgemaakte proces-verbaal van de op 13 januari 2020 gehouden comparitie van partijen en de schriftelijke reacties van partijen op de inhoud daarvan van respectievelijk 28 en 29 januari 2020;
- de akte uitlaten tevens houdende wijziging (vermindering) eis van de zijde van de Gemeente van 12 februari 2020 met producties 12 en 13;
- de akte van de zijde van de Stichting van 11 maart 2020 met productie 12.
1.2.
Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente en de Stichting hebben op 29 november 2013 een overeenkomst van geldlening (hierna: de overeenkomst) gesloten die nadien nog is gewijzigd, laatstelijk op 2 juli 2014. De considerans bij de overeenkomst luidt als volgt:
“Overwegende dat:
- [de Gemeente] eigenaar is van zowel de percelen kadastraal bekend Gemeente [Gemeente 1] , [sectie x] , nummers [ I] en [II] [plaatselijk bekend als [adres] ] als de op deze percelen gepachte opstallen;
- [de Stichting] bovengenoemde percelen in erfpacht heeft en op de in erfpacht uitgegeven percelen een paardenmanege exploiteert;
- in de bij [de Stichting] in exploitatie zijnde paardenmanege op basis van een door de bouwinspecteurs van de Gemeente uitgevoerde bouwinspectie d.d. 24 maart 2011, naast de problematiek van het asbest nog diverse gebreken zijn geconstateerd met betrekking tot de brandveiligheid, bouwgerelateerde zaken en het gebruik van de bouwwerken en dat deze gebreken dienen te worden weggenomen dan wel dat het gebruik dient te worden beëindigd [...];
- op de bij [de Stichting] in exploitatie zijnde paardenmanege een asbestinventarisatie type A ‘volledig’ is uitgevoerd door bureau BK asbest d.d. 1 oktober 2012 [...];
- de bij [de Stichting] in exploitatie zijnde paardenmanege op basis van vorenstaande 2 overwegingen ingrijpend dient te worden verbouwd, dat daarvoor in opdracht van [de Gemeente] een haalbaarheidsstudie + kostenraming is opgesteld [...];
- [de Gemeente] op basis van het geconstateerde asbest in de paardenmanege een bijdrage in de kosten van de asbestsanering heeft verstrekt van € 92.820 [...];
- [de Gemeente en de Stichting] thans ten behoeve van de tweede fase van de ver-/herbouw overeenstemming hebben over de door [de Gemeente] aan [de Stichting] te verstrekken leensom, groot € 280.000 [...];
- dat [de Gemeente] en [de Stichting] met inachtname van de door [de Gemeente] aan [de Stichting] verstrekte leensom voor fase 1 en de nu aan [de Stichting] te verstekken leensom voor fase 2 overeenstemming hebben over een totaal door [de Gemeente] aan [de Stichting] te verstrekken leensom van € 506.319 [...] conform de door [de Gemeente] opgestelde begroting [...]”
2.2
Artikel 1 van de overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“[De Gemeente] zal aan [de Stichting] te leen verstrekken [...] een som van maximaal € 506.319 [...] De door [de Gemeente] aan [de Stichting] te verstrekken lening is alleen bedoeld voor de (ver/her)bouw van de paardenmanege, zoals thans bij partijen bekend en ter aflossing van een eerdere geldlening bij de Rabobank voor de verbouwing van de eerste fase en de gedeeltelijke aflossing van de bij de Gemeente openstaande schuld.
Het te lenen bedrag zal door [de Gemeente] als volgt aan [de Stichting] worden verstrekt, te weten ten behoeve van fase 1 een bedrag groot € 195.565,12 ter aflossing van de door [de Stichting] gesloten lening voor de eerste fase bij de Rabobank en ter aflossing van het door [de Stichting] opgenomen krediet voor de eerste fase bij de Rabobank en een bedrag ter grootte van € 30.753,88 zal in mindering worden gebracht op de bij de Gemeente openstaande schuld [...] Voor fase 2 zal voor de ver-/herbouw een leensom van maximaal € 280.000 door [de Gemeente] aan [de Stichting] worden verstrekt, als aanvulling op het niet gedekte deel van de kosten van ver-/herbouw van de paardenmanege, onder de voorwaarde dat geldnemer pas kan beschikken over deze leensom nadat geldgever heeft kunnen controleren dat de verzekeraar tot volledige uitkering van de [brand-] verzekeringssom, groot € 923.570,- is overgegaan en [de Gemeente] akkoord is gegaan met de door [de Stichting] voor de ver-/herbouw van de paardenmanege te verstrekken opdrachten [...]
2.3
Artikel 3 van de overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“- De geldlening heeft een looptijd van 25 jaar;
- Over de geldlening is een rente verschuldigd van 4% per jaar;
- De jaarlijkse annuïteit [...] bedraagt € 32.410,47. [Betaling] dient plaats te vinden in 300 maandelijkse termijnen van elk groot € 2.700,87 [...]”
2.4
Artikel 4 van de overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“[...] Indien enige termijn van aflossing niet op de vervaldag mocht zijn betaald of [de Stichting] enige andere verplichting uit deze overeenkomst niet stipt nakomt wordt al het verschuldigde terstond en ineens opeisbaar. [De Stichting] zal in gebreke zijn door het enkele verloop van een bepaalde termijn, zonder ingebrekestelling. Vanaf de dag waarop de geldnemer in gebreke is tot die van de betaling [...] zal door [de Stichting] een vergoeding van 1,25% [...] per maand verschuldigd zijn over het achterstallige bedrag [...]”
2.5
Eerder, bij notariële akte van 29 december 1988, had de Gemeente aan de [vereniging] (hierna: de Vereniging) voor vijftig jaar in erfpacht gegeven “een perceel grond, met de daarop aanwezige opstallen bestaande uit de vrijstaande bedrijfswoning (plaatselijk genummerd [huisnummer] ), hoofdbedrijfsgebouw, wagenloods, stenen schuur annex garage en melklokaal, gelegen aan de [Weg] onder de Gemeente [plaats ] , uitmakende een kennelijk op het terrein aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer negen en tachtig are vijftig centiare van het kadastrale perceel Gemeente [Gemeente 1] [sectie x] nummer [III] ”. Genoemde notariële akte bevat, voor zover van belang, verder nog het volgende:
“C. [...] 1.a. [De Vereniging] heeft gedurende de duur van het erfpachtsrecht het recht om de (blote) eigendom van het terrein met opstallen van de Gemeente te kopen tegen een koopprijs van [...] f. 525.000,— [...] Het hiervoor vermelde bedrag der koopsom ad [...]
f. 525.000,— zal jaarlijks worden aangepast [aan het verloop van het algemeen prijsniveau]
4.c. [De Vereniging] is verplicht de opstallen behoorlijk te onderhouden. Alle aan de opstallen te verrichten herstellingen - ook de buitengewone - komen voor rekening van [de Vereniging]”
2.6.
In de notariële akte van 25 januari 1996 die ten grondslag ligt aan de in de overeenkomst genoemde verpachting door de Gemeente aan de Stichting van de percelen [ I] en [II] - die naast het aan de Vereniging verpachte perceel liggen - is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“Artikel 9 Gebruik overeenkomstig de bestemming en onderhoud
1. Zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders zullen op de grond te stichten of reeds gestichte gebouwen niet aan hun oorspronkelijke bestemming mogen worden onttrokken noch mogen handelingen verricht worden die in strijd zijn met die bestemming.
2. [De Stichting] is verplicht de in lid 1 van dit artikel bedoelde gebouwen behoorlijk te onderhouden; alle daaraan te verrichten herstellingen, ook de buitengewone, komen te [haren] laste”.
2.7
De Stichting heeft het in de overeenkomst genoemde maandbedrag van € 2.700,87 niet steeds (geheel) voldaan.
2.8
De Stichting heeft de Gemeente in een op 21 april 2017 gedateerde notitie onder meer het navolgende meegedeeld:
“[Het bestuur] van de manege [heeft] in 2011 een nieuw dak op de Gemeentelijke opstal moeten aanbrengen. Om dit te kunnen financieren was een lening afgesloten bij de Rabobank voor € 226.300 (dit dekte uitsluitend de kosten voor het nieuwe dak). Vervolgens is in 2014 met de Gemeente de huidige leningsovereenkomst afgesloten, waarin dit bedrag volledig is opgenomen, zodat de lening bij de Rabobank kon worden afgelost.
Kortom, de manege betaalt nu aflossing en interest over een leningsdeel dat ziet op het aanbrengen van een dak op de opstal van de Gemeente. Uiteraard wordt dit dak middels natrekking eigendom van de Gemeente. Bovendien steekt het dat de manege voor het gebruik van ditzelfde pand (uiteraard met een dak!) reeds sinds 1988 huur in de vorm van erfpachtcanon betaalt.
De manege is van mening dat het niet terecht is dat de financiering van het dak thans (en al sinds 2011) bij haar rust. Het betreft gemeentelijk opstal/eigendom en de manege betaalt erfpacht voor gebruik van een pand met een dak. Ofwel de totale lening bij de Gemeente moet worden verminderd met € 226.300, ofwel moeten de betaalde bedragen gecorrigeerd worden voor dit leningsdeel (betreft 44% van de totale lening)”.
2.9
Bij brief van 22 december 2017 heeft de Gemeente (onder meer) als volgt gereageerd op de hiervoor aangehaalde passage uit de notitie van 21 april 2017:
“[...] Uw penningmeester stelt voor de eerder overeengekomen annuïteit van € 2.700,87 per maand naar beneden bij te stellen tot een maandelijkse annuïteit van € 1.188,38 [...] De Gemeente stelt voor dit voorlopig als betalingsverplichting met de Stichting overeen te komen, in afwachting van definitief te maken afspraken over de geldlening. Op basis van de huidige achterstand in de betaling van de maandelijkse annuïteit komt dit neer op een bedrag van 17 maanden * € 1.188,38 =
€ 20.202,46. Indien betaling niet voor 1 februari 2018 heeft plaatsgevonden, zal de Gemeente overgaan tot de invordering van dit bedrag [...]
Restitutie van teveel betaalde annuïteit zal pas plaats vinden, nadat de Stichting en de Gemeente overeenstemming hebben over de nieuw vast te stellen kaders voor de geldlening, te weten de hoogte van de geldlening in combinatie met de nieuw vast te stellen annuïteit en dit tevens met een bestuurlijk besluit is afgehecht en betaling van de achterstallige annuïteit heeft plaatsgevonden”.
2.1
De Gemeente heeft, nadat haar daartoe bij beschikking van deze rechtbank van
28 mei 2019 verlof was verleend, conservatoir (derden)beslag laten leggen op de tegoeden van de Stichting bij de Rabobank, alsmede op enkele roerende zaken van de Stichting.
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de Stichting zal veroordelen tot betaling van
- het verschuldigde saldo van de lening per 1 februari 2020 van € 424.275,63;
- € 105.442,21 aan achterstallige rente en aflossing per 1 februari 2020, te vermeerderen met de boeterente van 1,25% per maand vanaf 1 januari 2017;
- € 1.540,34 aan kosten van conservatoir beslag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
- de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.2
De Gemeente legt aan haar vorderingen samengevat het volgende ten grondslag.
De Stichting is - ondanks herhaalde aanmaning - structureel tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichting tot betaling van het maandelijks verschuldigde bedrag van € 2.700,87. Op grond van artikel 4 van de overeenkomst maakt de Gemeente aanspraak op terugbetaling van het nog niet terugbetaalde deel van het geleende bedrag, te weten € 424.275,63, alsmede het per 1 februari 2020 achterstallige bedrag aan aflossing en rente van € 105.442,21. Dat laatste bedrag dient te worden vermeerderd met de contractuele rente van 1,25% per maand.
3.3
De Stichting voert verweer. Verkort weergegeven betoogt zij dat de Gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de erfpachtvoorwaarden, althans ongerechtvaardigd is verrijkt. De Stichting betaalt naast een erfpachtcanon immers annuïteiten op grond van een geldlening ten behoeve van vernieuwing van vastgoed op de door de Vereniging gepachte grond, terwijl op basis van de erfpachtakten de kosten van deze vernieuwing voor rekening van de Gemeente dienen te komen. Ten aanzien van de vernieuwing van het dak - waarvoor de Stichting in eerste instantie geld had geleend bij de Rabobank - heeft de Gemeente de ongerechtvaardigde verrijking ook erkend, aldus de Stichting. De Stichting wijst in dat verband op de onder 2.8 en 2.9 opgenomen correspondentie. De schade die de Stichting ten gevolge van de tekortkoming, althans de verrijking lijdt is volgens de Stichting ten minste gelijk aan het gevorderde dat dus op grond van verrekening dient te worden afgewezen. De hoofdsom zou volgens de Stichting anders ten minste moeten worden verminderd met het leningsdeel betreffende het dak van
€ 226.300 en € 36.000 aan rente daarover.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 4c van de erfpachtakte gesloten tussen de Gemeente en de Vereniging is de Vereniging gehouden alle herstellingen, ook de buitengewone, voor haar rekening te nemen. Daarmee zijn de Gemeente en de Vereniging afgeweken van het bepaalde in artikel 5:96, eerste lid, BW waarin is bepaald dat de erfpachter alleen de gewone herstellingen voor zijn rekening dient te nemen.
Deze afwijking is toegestaan op grond van artikel 5:96, derde lid, BW.
4.2
De rechtbank is van oordeel dat op grond van een (objectieve) uitleg van de onder 4.1 bedoelde akte een verband dient te worden aangenomen tussen de ten laste van de Vereniging opgenomen uitbreiding op de onderhoudsverplichtingen enerzijds en de vestiging van een recht van koop ten gunste van de Vereniging in artikel C.1.a. anderzijds. De Stichting heeft dit verband ook niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. Daarnaast heeft de Stichting ook erkend dat het recht van koop voor de Vereniging verkrijging onder financieel gunstige voorwaarden mogelijk maakt.
4.3
Anders dan de Stichting is de rechtbank op grond van een (objectieve) uitleg van de tussen de Gemeente en Vereniging gesloten akte van oordeel dat onder de herstellingsverplichting van de Vereniging, ook de vervanging van het dak van de manege valt. Niet ter discussie staat dat deze vervanging noodzakelijk was om gebruik volgens de oorspronkelijke bestemming te kunnen voortzetten.
Deze vervanging dient te worden beschouwd als buitengewoon herstel dat voor rekening van de Vereniging dient te komen. Een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige erfpachtvoorwaarde aan de zijde van de Gemeente is dan ook niet aan de orde. Er is in overeenstemming met hetgeen in de akte tussen de Gemeente en de Vereniging is opgenomen, gehandeld en de akte tussen de Gemeente en de Stichting staat geheel los van deze kwestie, omdat het herstelde vastgoed zich geheel op de door de Vereniging gepachte grond bevindt. Bovendien rust op de Stichting ingevolge artikel 9 van laatstgenoemde akte ook een verplichting tot (buitengewoon) herstel op haar kosten.
4.4
Gezien het onder 4.2 benoemde verband tussen de herstelverplichting enerzijds en het kooprecht anderzijds, is verder evenmin van ongerechtvaardigde verrijking sprake. De Vereniging heeft namelijk het recht het verbeterde vastgoed voor een schappelijke prijs in eigendom te verkrijgen, hetgeen een grond vormt voor de verrijking van de Gemeente.
4.5
De Stichting heeft nog gewezen op de bijzonderheid dat niet de Vereniging, maar zijzelf voor de herstellingen heeft betaald. Gezien de onder 2 geschetste feitelijke gang van zaken moet de rechtbank het er echter voor houden dat de Stichting als beheerder van de manege, kennelijk op grond van een rechtsverhouding tussen haar en de Vereniging, de financiële lasten van de erfpacht en de herstelverplichting die op de Vereniging rustten, voor haar rekening heeft genomen en daartoe ook de overeenkomsten van geldlening met (eerst) de Rabobank en (later) de Gemeente heeft gesloten. De enkele omstandigheid dat de Stichting heeft betaald ten behoeve van de Vereniging betekent niet dat het onder 4.2 benoemde verband verdwijnt slechts omdat de Stichting de koopoptie niet zelf kan inroepen. De Gemeente is dan ook niet schadeplichtig jegens de Stichting en de Stichting heeft dan ook geen vordering op de Gemeente die zij met de vordering van de Gemeente kan verrekenen.
4.6
De rechtbank dient vervolgens na te gaan of op grond van de onder 2.8 en 2.9 weergegeven correspondentie enige nadere wilsovereenstemming tussen de Gemeente en de Stichting tot stand is gekomen. Daarbij komt het aan op wat deze partijen redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten op grond van deze correspondentie. De rechtbank volgt de Stichting niet in haar betoog dat de Gemeente daarin heeft erkend dat zij ongerechtvaardigd verrijkt is en dat de Gemeente alle kosten – rente en aflossing – zou willen terugbetalen die de Stichting aan de vervanging van het dak heeft gemaakt. Op grond van de onder 2.9 opgenomen reactie van de Gemeente mocht de Stichting dit niet redelijkerwijs verwachten, ook als meegewogen wordt dat de Stichting op dat moment kennelijk niet werd bijgestaan door een juridisch adviseur. Wel mocht de Stichting het mindere verwachten, namelijk – zoals in bedoelde reactie letterlijk is verwoord – dat de toenmalige betalingsachterstand werd teruggebracht en dat ook de toekomstige termijnen dienovereenkomstig werden verminderd. Voor gedeeltelijke restitutie van in het verleden gedane betalingen, zou nadere overeenstemming moeten worden bereikt. De Stichting stelt echter niet dat een dergelijke nadere overeenstemming is bereikt.
4.7.
Vast staat dat de Stichting haar betalingsverplichtingen sinds januari 2017 structureel niet is nagekomen. De Gemeente is op grond van artikel 4 van de overeenkomst dan ook gerechtigd de nog uitstaande hoofdsom van de lening
- € 424.275,63 - op te eisen. Daarnaast is zij gerechtigd om over de betalingsachterstand 1,25% rente per maand te vorderen. Deze betalingsachterstand berekent de rechtbank gezien het onder 4.6 overwogene als volgt. In het totaal gevorderde bedrag van € 105.442,21 wordt als uitgangspunt genomen een maandelijkse betalingsverplichting van € 2.700,87. Deze verplichting bedroeg echter over de 17 maanden voor 1 januari 2018 € 1.188,38 per maand (vgl. 2.9). Ditzelfde geldt voor de vijfentwintig maanden na 1 januari 2018 (dus tot 1 februari 2020) die gevorderd worden. Het gevorderde bedrag dient dan ook verminderd te worden met ( 17 +25 maanden =) 42 x (€ 2.700,87 - € 1.188,38 =) € 1.512,49 =
€ 63.524,58. Toewijsbaar is dan ook (€ 105.442,21 - € 63.524,58 =) € 41.917,63.
De nog uitstaande hoofdsom, de betalingsachterstand en de daarover gevorderde en niet betwiste rente zullen worden toegewezen en, als gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.8
Nu de Stichting overwegend in het ongelijk is gesteld, zal de Stichting worden veroordeeld in de (na)kosten van dit geding aan de zijde van de Gemeente gevallen. Ook zal de Stichting worden veroordeeld in de niet bestreden kosten van het conservatoir (derden)beslag van € 1.540,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
De tot op heden aan de zijde van de Gemeente gevallen kosten van dit geding begroot de rechtbank op € 7.852,04 (€ 104,54 aan kosten dagvaarding, en 2,5 punt tegen tarief VII van € 3.099 per punt aan kosten advocaat, € 7747,50). Ook deze veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De vordering tot vergoeding van de nakosten wordt toegewezen als hierna vermeld. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1
veroordeelt de Stichting tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van
€ 424.275,63;
5.2
veroordeelt de Stichting tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van
€ 41.917,63, te vermeerderen met een rente van 1,25% per maand vanaf de onderscheiden data van verzuim;
5.3
veroordeelt de Stichting tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van
€ 1.540,34 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis;
5.4
veroordeelt de Stichting in de kosten van dit geding aan de zijde van de Gemeente gevallen en tot op heden begroot op € € 7.852,04, vermeerderd met de nakosten van € 157,-- zonder betekening, althans € 239,-- met betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
5.5
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.A. M. Kroft en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2020.