Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
Rolnr.: 7394123 RL EXPL 18-27631
Datum vonnis: 21 januari 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M. Taheri,
gemachtigde: mr. M. Taheri,
tegen
de Vereniging van ondereigenaars
HET PODIUM I WONINGEN MELIS STOKELAAN EN WOLWEVERSGAARDE,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D. de Vries.
gemachtigde: mr. D. de Vries.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als [eiseres] en de VvE.
1.Procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 november 2018;
- de conclusie van antwoord;
- de akte wijziging van eis van de zijde van [eiseres] ;
1.2.
Op 8 maart 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen: [eiseres] bijgestaan door haar gemachtigde en namens de VvE de heren [betrokkene 1] , [functie] , en [betrokkene 2] , [functie] , bijgestaan door mr. A.A. S. Mosele namens haar gemachtigde. Namens de VvE is een blad met foto's in het geding gebracht en door [eiseres] een tekening van de situatie. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.Feiten
2.1.
[eiseres] is (mede)eigenaar van het appartement aan de [adres] , dat deel uitmaakt van het appartementencomplex waarvan de VvE eigenaar is. Als zodanig is zij van rechtswege lid van de VvE.
2.2.
In opdracht van [eiseres] heeft Jamo Vastgoed Service op 3, 5 en 6 januari 2018 werkzaamheden verricht omdat er water uit het riool de woning van [eiseres] in liep. Jamo heeft haar voor die werkzaamheden een rekening gestuurd ter hoogte van € 1.047,99 inclusief BTW.
2.3.
De heer [X] , werkzaam bij Haag Wonen VvE Beheer en functionerend als beheerder van de VvE, heeft op 25 januari aan [eiseres] bericht, voor zover van belang:
"Wat naar voor u dat er lekkage en schade is opgetreden door de gemeenschappelijke riolering.
"Wat naar voor u dat er lekkage en schade is opgetreden door de gemeenschappelijke riolering.
Uw aansprakelijkstelling naar Haag Wonen VvE Beheer wijzen wij echter af. De problemen met de riolering zijn in de ledenvergadering van 2016 en 2017 besproken. De eigenaren hebben echter besloten geen verdere maatregelen te treffen in het aanpassen van de riolering. […] De eigenaren en het bestuur (de VvE) is echter verantwoordelijk voor het onderhoud […]. De VvE kunt u in deze situatie aansprakelijkstellen voor de geleden schade.
Namens de VvE hebben wij u het bedrag van EUR die u heeft betaald aan JAMO vastgoed services vandaag aan u overgemaakt. […].
De VvE heeft een opstal en aansprakelijkheidsverzekering. Namens de VvE is uw aansprakelijkstelling doorgestuurd naar de verzekeraar van de VvE. […]".
2.4.
Namens de verzekeraar van de VvE is op 22 maart 2018 aan [eiseres] bericht dat de polis van de VvE geen dekking verleent voor deze schade. Als reden wordt daarvoor opgegeven:
"Uit de rapportage […] blijkt dat u al vanaf de oplevering van het appartement in 2009 geklaagd heeft over rioleringsproblemen. Ook in de ledenvergadering van begin 2017 is hier nogmaals uitgebreid over gesproken waarbij men heeft besloten geen gehoor te geven aan uw verzekering om de riolering aan te passen.Een verzekering […] biedt dekking op het moment dat er zich een onzeker voorval voordoet. Dat is in uw schade niet het geval, immers de VvE was al jaren op de hoogte van de problemen maar deed er niets aan. Dat zich hieruit een (grote) schade zou manifesteren was niet meer onzeker te noemen.
Dat neemt echter niet weg dat de VvE wel aansprakelijk is. Sterker, door het niet juist optreden is uw schade ontstaan, vergroot en verergerd. […]".
2.5.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 15 mei 2018 is onder meer het volgende opgenomen:
"Aansprakelijkheid gevolgschade
Op 3 januari 2018 is er gevolgschade ontstaan in de woning aan de [adres] als gevolg van een verstopte riolering. […] de schade is vastgesteld door een schade-expert. […] De schade aan de vloer, wanden, tafel en uitruimen en tijdelijk huisvesten is vastgesteld €9.250 inclusief BTW. […] Er wordt gevraagd waarom de vorige verzekeraar Aon niet is ingeschakeld. De beheerder geeft aan dat de schade dit jaar is ontstaan en is gemeld bij de huidige verzekeraar[…]. [ [eiseres] ] biedt de eigenaren een éénmalig schikkingsvoorstel aan van € 612,00 per eigenaar i.p.v. € 712,00 voor een oplossing en niet te gaan procederen.
De eigenaren gaan over tot besluitvorming […].
De claim wordt binnen 3 werkdagen bij Aon neergelegd met een spoed behandeling.
Het schikkingsvoorstel van € 612,00 per eigenaar is met meerderheid van stemmen aangenomen. Met voorwaarden de schade te verhalen op de beheerder als er sprake is van verzuim. Het bestuur van de VVE stelt in samenwerking met de eigenaren een brief op die verzonden wordt aan Haag Wonen VVE Beheer. Als het bedrag van €612,00 voor 15 augustus 2018 door de VVE niet is ontvangen behoort de beheerder de incassoprocedure te volgen om de kosten te laten voldoen."
2.6.
In de algemene ledenvergadering van de VvE van 11 juni 2018 is een advocaat, Roy Rouwen, aanwezig geweest om te adviseren. In de notulen van die vergadering is onder meer het volgende opgenomen:
"3. Notulen vorige VvE-vergadering
[…] Blijkbaar is er onduidelijkheid geweest over de inhoud van het voorstel van [ [eiseres] ]. Sommige buren gaven aan dat ze het gedane voorstel zoals beschreven in de notulen als juist zien en niet dat ze de schade van [ [eiseres] ] willen vergoeden zonder enige vorm van daadwerkelijke aansprakelijkheid. Roy Rouwen geeft aan dat het een idee is om het voorstel goed uit te schrijven, zodat een ieder dit kan bestuderen en precies weet wat er wordt bedoeld.
De aangedragen wijzigingen in de notulen door [ [eiseres] ] worden grotendeels akkoord bevonden door de VvE-leden en waarbij nadrukkelijk afgesproken is de twee beschreven besluiten, onder paragraaf 'Aansprakelijkstelling vervolg' ongewijzigd te laten.
Besluit:De eigenaren komen overeen dat het bestuur de onderhavige notulen naar de advocaat, de heer Rouwen stuurt. Hij zal de notulen beoordelen en adviseren vanuit juridisch oogpunt. De VvE-leden willen hiermee bewerkstelligen dat er niets wordt vastgelegd op basis waarvan een verzekeraar eventuele claims in de toekomst kan afwijzen. […]
4.Aansprakelijkheid gevolgschade
Kosten van de advocaat worden besproken. […] Omdat de heer Rouwen alleen 1 uur zou aansluiten en adviseren verlaat hij de vergadering. […]
De eigenaren bespreken het voorgenomen besluit van 15 mei 2018 en geven aan het hier niet meer mee eens te zijn en deze te willen aanpassen. Zij geven aan dat het besluit genomen is op basis van emotie, onvolledige informatie (o.a. ontbreken schaderapport) en een gebrek aan expertise en juridische kennis. Zo willen de leden weten hoe de schade-expert wist dat het zogenoemde probleem al langer speelde en documenten van Haagwonen had. [ [eiseres] ] gaf aan hier ook geen antwoord op te kunnen geven. De heer [betrokkene 1] geeft verder aan dat het bedrag voor verschillende eigenaren niet te betalen is. […]
[ [eiseres] ] geeft aan een pittig gesprek te hebben gehad met de teamleider van de heer [X] van Haagwonen. De teamleider heeft haar verteld dat de VvE aansprakelijk is. Er wordt aangegeven door een van de leden dat een rechter alleen de aansprakelijkheid kan toewijzen. Niet een verzekeraar, beheerder of lid.
Er wordt een korte pauze ingelast.
De aanwezige eigenaren bespreken diverse mogelijkheden om tot een nieuw besluit te komen ten opzichte van het voorgenomen besluit uit de VvE-vergadering van 15 mei 2018. Er wordt gesteld over het volgende voorstel:
Besluit van de VvE-vergadering van 15 mei 2018 op grond waarvan een bedrag van € 612,- uiterlijk 15 augustus 2018 zou worden voldaan teneinde de schade van […] (huisnr. [y] ) te dekken; eventuele schade zal pas gedekt worden indien de verzekeraars (opstal- en aansprakelijkheidsverzekering) definitief hebben besloten de schade niet te zullen dekken én indien blijkt dat de VvE op grond van aansprakelijkheid gehouden is de schade te dekken.
Er volgt een stemming. […] Aantal stemmen: 8 voor, 0 tegen, 2 blanco. […]
[ [eiseres] ] is van mening dat op basis van de wet- en regelgeving de VvE zich aan het vorige besluit dient te houden. Deze vorm van besluitvorming […] wordt niet erkend door [ [eiseres] ]. Hierbij geeft [ [eiseres] ] aan een proces te starten om het besluit aan te vechten. Dhr. [betrokkene 2] , de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 3] hebben geïnformeerd bij de advocaat en de vereniging Eigen Huis en geven aan dat het terugdraaien van eerdere besluiten ook prima in een VvE vergadering kan. Hierbij wordt een voorbeeld gegeven dat als de VvE een besluit neemt dat alle deuren rood geverfd moeten worden en een week later in een vergadering zeggen dat het blauw moet zijn, dit gewoon mogelijk is. […]".
3. Vordering, grondslag en verweer
3.1.
[eiseres] vordert – verkort weergegeven – dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de VvE, waaronder haar bestuursleden en haar individuele leden, hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van de schending van de onderhoudsplicht en [eiseres] buiten deze hoofdelijke aansprakelijkheid te stellen;
nakoming van de vaststellingsovereenkomst van 15 mei 2018;
vernietiging van het besluit van 11 juni 2018 waarin tot vernietiging van het besluit van 15 mei 2018 is beslist;
veroordeling van de VvE tot betaling van € 9.250,00 vermeerderd met rente;
alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat de VvE niet aan de veroordelingen voldoet;
veroordeling van de VvE tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 143,00 en de wettelijke rente;
veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, vermeerderd met rente en nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan deze vordering ten grondslag dat de VvE onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld het benodigde onderhoud aan de riolering achterwege te laten, hoewel haar de gebreken aan de riolering al langere tijd bekend waren. Er is ook sprake geweest van onbehoorlijk bestuur. Haar schade bedraagt – naast de kosten van Jamo, die al door de VvE zijn vergoed – gevolgschade aan haar woning van € 9.250,00 en de VvE dient deze aan haar te vergoeden. Bovendien heeft de VvE aanvankelijk haar aansprakelijkheid erkend en op de algemene ledenvergadering van 15 mei 2018 een vaststellingsovereenkomst met haar gesloten. [eiseres] stelt dat deze overeenkomst moet worden nagekomen. Het stond de VvE niet vrij daarvan terug te komen op de vergadering van 11 juni 2018 en daarom moet dat besluit worden vernietigd. Op grond van artikel 9 en 14 van de splitsingsakte zijn alle appartementseigenaren naast de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de schade. [eiseres] heeft als gevolg van het handelen van de VvE buitengerechtelijke kosten moeten maken.
3.3.
Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiseres] met betrekking tot de hiervoor onder b en d weergegeven vorderingen (die niet met elkaar verenigbaar zijn) verduidelijkt dat zij primair wenst dat de op de vergadering van 15 mei 2018 gesloten vaststellingsovereenkomst wordt nagekomen (de vordering onder b). Subsidiair, voor het geval dat haar vordering tot nakoming niet wordt toegewezen, maakt zij aanspraak op betaling van haar gehele schade (de vordering onder d).
3.4.
De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten, inclusief nakosten, van de procedure. Op het verweer wordt hierna – voor zover van belang – ingegaan.
4.Beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal allereerst beoordelen of partijen gebonden zijn aan hetgeen op de vergadering van 15 mei 2018 is besproken met betrekking tot de vergoeding van de gevolgschade van [eiseres] .
4.2.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de afspraken die zijn gemaakt een vaststellingsovereenkomst tussen haar en de VvE vormen, waarvan de VvE niet – zonder rechterlijke inmenging – kan terugkomen. Volgens de VvE gaat het hier om een besluit van de ledenvergadering, waarvan de vergadering zelf kan beslissen dat zij daarvan terugkomt, omdat er geen wettelijke of statutaire beperkingen zijn die dat verhinderen.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat het hier in ieder geval gaat om een besluit van (de vergadering van) de VvE. De vergadering heeft immers na beraadslaging met meerderheid van stemmen een besluit genomen, dat inhoudt dat het schikkingsvoorstel van [eiseres] wordt aangenomen. Dit besluit valt echter tevens aan te merken als een aanvaarding van het voorstel van [eiseres] om een schikking te treffen overeenkomstig haar aanbod. Door aanvaarding van dit aanbod van [eiseres] heeft de VvE een overeenkomst met haar gesloten. Deze overeenkomst valt aan te merken als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 lid 1 BW: bij een vaststellingsovereenkomst stellen partijen, iets vast (zoals in dit geval de hoogte van de schadevergoeding die de VvE aan [eiseres] zou betalen) ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil van partijen daarover. Dat is precies wat partijen hebben gedaan.
4.4.
Vervolgens is de vraag of het de VvE vrijstond van deze afspraak terug te komen. Nu mag een VvE in een volgende vergadering van haar eerdere besluiten afwijken (in zoverre heeft de VvE gelijk), maar dat betekent nog niet dat de VvE ook eenzijdig een overeenkomst mag terugdraaien. Om aan te sluiten bij wat daarover in de vergadering van de VvE van 11 juni 2018 is besproken: de VvE mag op de ene vergadering besluiten dat zij rode deuren wil en op de volgende dat zij blauwe deuren wil, maar als zij met een schilder heeft afgesproken dat hij voor een bepaald bedrag alle deuren schildert, mag zij niet later tegen de schilder zeggen dat zij hem dat bedrag toch maar niet betaalt omdat zij het besluit daartoe in een latere vergadering heeft teruggedraaid. Ook al is [eiseres] zelf ook lid van de VvE, in het kader van deze kwestie is zij ten opzichte van de VvE te beschouwen als een derde met wie door de VvE een afspraak wordt gemaakt. Voor zover de VvE bedoelt te stellen dat zij haar aanvaarding van het schikkingsaanbod van [eiseres] op 11 juni 2018 heeft ingetrokken, geldt dat een reeds gedane aanvaarding slechts kan worden ingetrokken als de intrekking de aanbieder vóór of gelijktijdig met de acceptatie bereikt (zie art. 3:37 lid 5 BW). In dit geval was (de vertegenwoordiger van) [eiseres] aanwezig op de vergadering van 15 mei 2018 en heeft de mededeling dat de VvE haar aanbod aanvaardde dus daar en toen bereikt. Op dat moment is de overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Intrekking was niet meer mogelijk. Kortom: de VvE is aan haar afspraak met [eiseres] gebonden.
4.5.
Op de comparitie is namens de VvE nog aangevoerd dat de vordering tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst niet kan worden toegewezen omdat deze te onbepaald is. Dit verweer gaat niet op. Uit de notulen blijkt duidelijk wat het schikkingsvoorstel van [eiseres] is: betaling door de VvE aan haar van een schadevergoeding die neerkomt op betaling van € 612,00 per lid. De door de VvE gestelde voorwaarde dat de schade zou moeten worden verhaald op de beheerder als er sprake is van verzuim ziet kennelijk op verzuim van de beheerder en gaat ervan uit dat de schadevergoeding aan [eiseres] betaald wordt. Anders zou er immers geen sprake zijn van schade die op de beheerder zou kunnen worden betaald. Het gaat hier dus niet om een voorwaarde die moet zijn vervuld voordat aan [eiseres] betaald kan worden. Uit het feit dat de VvE heeft vastgesteld dat de beheerder de incassoprocedure moest volgen als de VvE het aandeel van €612,00 van bepaalde leden niet voor 15 augustus 2018 zou hebben ontvangen, volgt dat ook de VvE zelf uitging van een definitieve en duidelijke afspraak. De kantonrechter ziet dan ook niet in wat er onduidelijk of onbepaald is aan de gemaakte afspraak of aan de vordering tot nakoming daarvan.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst (de vordering onder b) als na te melden zal worden toegewezen. De kantonrechter komt dus niet toe aan de beoordeling van de subsidiair ingestelde vordering tot betaling van volledige schadevergoeding (de vordering onder d).
4.7.
De kantonrechter zal de vorderingen onder a en c afwijzen omdat [eiseres] daarbij geen belang heeft. De vordering tot vaststelling van (volledige) aansprakelijkheid van de VvE (onder a) is immers gericht op het verkrijgen van volledige schadevergoeding. [eiseres] heeft echter afgezien van haar recht op volledige schadevergoeding door een schikkingsvoorstel te doen tot verkrijging van een deel van haar schade. In het verlengde daarvan heeft zij gesteld geen aanspraak te willen maken op volledige schadevergoeding als de vaststellingsovereenkomst wordt nagekomen (zie hiervoor onder 3.3). De vaststellingsovereenkomst is juist gesloten om discussie over de aansprakelijkheid te voorkomen. Zij heeft dus geen belang bij een uitspraak daarover. Verder vordert zij vernietiging van het besluit van de VvE van 11 juni 2018 (onder c) om haar rechten uit de vaststellingsovereenkomst zeker te stellen. De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat het besluit van 11 juni 2018 niet afdoet aan de geldigheid van de vaststellingsovereenkomst. Ook bij deze vordering heeft zij dus geen belang.
4.8.
Een dwangsom kan niet worden opgelegd in geval van veroordeling tot betaling van een dwangsom (artikel 611a lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Daarom wordt de vordering tot oplegging van een dwangsom afgewezen.
4.9.
De kantonrechter stelt vast dat – anders dan de VvE stelt – [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht (dagvaarding onder 8 tot en met 10). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gaat het in het Besluit bepaalde tarief niet te boven en zal als op de wet gegrond worden toegewezen.
4.10.
[eiseres] vordert onder f betaling van de wettelijke rente zonder duidelijk te maken waarover zij deze rente vordert en vanaf welke datum. Deze vordering wordt afgewezen omdat hij onvoldoende bepaald is.
4.11.
De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden begroot.
5.Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt de VvE tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst van 15 mei 2018 (te weten betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] ter grootte van een bedrag van € 612,00 per lid van de VvE);
5.2.
veroordeelt de VvE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 143,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten;
5.3.
veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure:
a. tot op heden aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 929,81, waarvan € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening; en
b. voor de na dit vonnis te maken kosten, voor zover [eiseres] daadwerkelijk nakosten zal maken, begroot op € 120,- aan nasalaris, te vermeerderen met de explootkosten van betekening als het vonnis wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2020.