ECLI:NL:RBDHA:2020:1478 - Rechtbank Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens schending exploitatiev...

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

KB/cd

Rolnr.: 7806432 \ RL EXPL 19-12596

12 februari 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de Europese naamloze vennootschap Unibail-Rodamco SE,kantoorhoudende te Schiphol,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.A. le Clercq,

tegen

Somi B.V.,

gevestigd te Zoetermeer,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. V. Kortenbach.

Partijen worden hierna genoemd “URW” en “Somi”.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 20 mei 2019 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de brief van 30 september 2019 van de zijde van URW met producties;

- de brief van 4 oktober 2019 van de zijde van Somi met een productie;

- de brief van 16 oktober 2019 van de zijde van URW met een productie;

- productie 16 van de zijde van URW (niet ontvangen, maar ter zitting gekopieerd en alsnog overgelegd);

- het besluit van de burgemeester van 21 oktober 2019, waarnaar in productie 16 wordt verwezen (tijdens de zitting overgelegd).

1.2.

Op 28 oktober 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Namens URW zijn verschenen mevrouw [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2] , bijgestaan door de heer mr. J.A. le Clercq en de heer mr. T.M. Caro. Namens Somi zijn verschenen de heer [betrokkene 3] en de heer [betrokkene 4] , bijgestaan door de heer mr. V. Kortenbach. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Ter zitting is door met toestemming van mr. V. Kortenbach door mr. J.A. le Clercq namens URW nog het besluit van de burgemeester van 21 oktober 2019 overgelegd, waarnaar in productie 16 wordt verwezen. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.Feiten

2.1.

Tussen URW en Somi bestaat na indeplaatsstelling een huurovereenkomst betreffende een pand aan de [adres] te [plaats] . Somi exploiteert in dit pand een nachtclub met de naam [naam nachtclub] . De huurovereenkomst loopt tot en met 31 oktober 2022. De indeplaatsstelling volgde op de koop en overname van de voordien in het pand gevestigde nachtclub, voor de koopsom van € 180.000,00

2.2.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het navolgende opgenomen:

‘(…)

Artikel 18- Gebruik gehuurde

18.1

Huurder is verplicht het gehuurde na ingebruikneming steeds zelf, behoorlijk en geheel te gebruiken conform de overeengekomen bestemming en het gehuurde steeds voor publiek geopend te houden op de tijdstippen dat het winkelcentrum is geopend, en indien het gehuurde geen deel uitmaakt van het winkelcentrum en/of bij gebreke van openingstijden van het winkelcentrum, op de plaatselijk gebruikelijke dagen en uren.

(…)’

Artikel 31 – nietigheid/vernietigbaarheid, ernstige toerekenbare tekortkoming

(…)

31.2

Indien huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van één of meer verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst, en deze toerekenbare tekortkoming wordt niet door de huurder hersteld, indien noodzakelijk na schriftelijke sommatie daartoe van de huurder, dan komen partijen overeen dat deze tekortkoming als een ernstige toerekenbare tekortkoming zal worden aangemerkt die de ontbinding van deze overeenkomst door verhuurder rechtvaardigt. Dit geldt in het bijzonder voor de verplichtingen uit deze overeenkomst die zijn opgenomen in de volgende artikelen: 1.4; 3.2; 3.4; 4.2; 4.10; 4.15; 4.27; 5.1; 5.2; 5.3; 5.4; 6.2; 14.1; 14.3; 16.1; 17.1; 18.1; 23.3 ;28; 30.

2.3.

De burgemeester van Zoetermeer heeft bij besluit van 4 maart 2019 besloten om het pand te sluiten voor de duur van twaalf maanden. Het besluit luidt, voor zover van belang, als volgt:

Geachte heer Kortenbach,

In de avond van 19 februari 2019 heeft zich een ernstig geweldsincident c.q. aanslag voorgedaan bij het pand van uw cliënte Somi BV. te weten [naam nachtclub] , gevestigd aan de [adres] , [plaats] . De achteringang is beschoten met een vuurwapen en rond deze achteringang zijn zes kogelgaten aangetroffen. Op basis van bovenvermeld geweldsincident geef ik het bevel tot sluiting van 1 jaar met ingang van 20 februari 2019 tot en met 19 februari 2020.

Verder leg ik uw cliënte, zodra zij [naam nachtclub] na 19 februari 2020 heeft heropend

sluitingstijden op. (…) Hieronder leg ik uit waarom ik deze besluiten heb

genomen.

Incident 9 december 2018 en incident 28 december 2018

Op 9 december 2018 heeft er een geweldsincident in en rondom horecabedrijf [naam nachtclub] plaatsgevonden. Er brak een massale vechtpartij uit tussen 15 tot 20 bezoekers in bovengenoemd horecabedrijf, welke zich later naar buiten verplaatste.

(…)

Op grond van artikel 172 en Pro 174 Gemeentewet jo artikel 17 lid 1 van Pro de Horeca Sanctiestrategie Openbare Orde (hierna: HSO) heb ik uw cliënte hiervoor een bestuurlijke waarschuwing gegeven.

Op 28 december 2018 rond 10:30 uur vond er een geweldsincident plaats waarbij met een vuurwapen verscheidene keren op het pand van [naam nachtclub] is geschoten. Dit betrof vermoedelijk een automatisch vuurwapen.

Op basis van dit incident heb ik op 28 december 2018, op grond van artikel 19 HSO Pro, het bevel tot sluiting van het horecabedrijf van uw cliënte gegeven voor de duur van 14 dagen. (…)

Incident 19 februari 2019

Op dinsdag 19 februari 2019 omstreeks 23.26 uur gingen politieambtenaren naar [naam nachtclub] , gevestigd aan [adres] te [plaats] alwaar volgens een

omwonende geschoten zou worden. Nadat politieambtenaren ter plaatse kwamen

stond er een wit voertuig voor de aan de voorzijde gelegen ingang. In dit voertuig zaten twee personen. Dit betrof de door uw cliënte gestationeerde bewaking. Naar aanleiding van bovenvermeld geweldsincident van 28 december 2018 heeft uw cliënte 24/7 bewaking aan de voor- en achterzijde van het pand [adres] te [plaats] gezet. De persoon die door de politieambtenaren was aangesproken gaf aan dat er volgens hem niet geschoten was bij of rondom [naam nachtclub] maar dat hij kort ervoor wel vuurwerk had gehoord vanuit het Stadshart.

Vervolgens reden de politieambtenaren naar de achterzijde van [naam nachtclub] . Daar zagen zij een personenauto staan, er zat echter niemand in het voertuig.

Vervolgens werden deze politieambtenaren via de portofoon aangesproken door Team Technisch Toezicht (onderdeel van de politie). Dit team had zojuist de camerabeelden teruggekeken. Rond het tijdstip van de melding zagen zij aan de rechterzijde van de ingang van [naam nachtclub] , in de stenen muur van het buurpand ‘wolkjes’ ontstaan, mogelijk van inslagen. De politieambtenaren zijn vervolgens naar de bedoelde muur gegaan en constateerden de aanwezigheid van zes inslagen.

Strafrechtelijk onderzoek

Naar aanleiding van het incident is een strafrechtelijk onderzoek ingesteld. Er is geconstateerd dat [naam nachtclub] , gelet op de positie van de kogelgaten, mogelijk beschoten is, vanaf een locatie in de nabijheid of aan de overzijde van het spoor (Engelandlaan, nabij de parkeerplaats van de kantoorflat) .Deze locatie is, net als [naam nachtclub] , aangemerkt als plaats delict. Patronen die afgevuurd werden moeten vanuit de schietlocatie eerst een doorgaande weg over, welke wordt gebruikt door automobilisten, voetgangers, treinreizigers, fietsers enz. Op dit plaats delict werden dertien (13) huizen aangetroffen. Zeer waarschijnlijk is er met een automatisch vuurwapen, te weten een Kalasjnikov 6f een soortgelijk zwaar kaliber vuurwapen, geschoten.

(…)

Vanuit de locatie Engelandlaan is het schootsveld richting Cobra in de lengterichting. Door de grote afstand en de lengterichting is het raken van andere panden bijna vanzelfsprekend. Zo zijn er meerdere inslagen in de gevel van Intertoys en in de technische ruimte van de beheerder van het stadshart aangetroffen. Tevens werd in het pand waarin een orthodontist is gevestigd, geraakt tijdens de beschieting. Er werd in het pand een patroon aangetroffen in een bakje waarin gipsafdrukken lagen.

(…)

In de avond van 19 februari 2019 heeft er voor de derde keer een ernstig

geweldsincident plaatsgevonden. Dit is ruim binnen de periode van zes maanden na de geweldsincidenten die zich in de nacht van 9december2018 en op 28 december 2018 hebben voorgedaan.

Het Onderzoek naar deze incidenten is nog steeds gaande Het onderzoek heeft tot op heden niet naar een concrete/aanwijsbare verdachte(n) geleid. Het is nog niet duidelijk op welke termijn een of meerdere aanhoudingen verricht kunnen worden.

Overwegingen

(…)

Op grond van de Algemene wat bestuursrecht, de Gemeentewet en de Algemene

plaatselijke verordening van de gemeente Zoetermeer ben ik bevoegd om maatregelen te nemen die in het belang zijn van de openbare orde en veiligheid en gezondheid noodzakelijk zijn. Daarbij heb ik het volgende meegewogen:

• het is het tweede zeer ernstige incident dat binnen een tijdsbestek van drie

maanden bij deze club plaatsvindt terwijl er in dit korte tijdsbestek ook nog eens een geweldsincident heeft voorgedaan;

• er is grote maatschappelijke onrust bij de omwonenden en mensen die werkzaam

zijn bij de omliggende bedrijven ontstaan;

• doordat met een zwaar kaliber (mogelijk semi-automatisch) vuurwapen is

geschoten vanaf een grote afstand is door de dader(s) bewust het risico genomen

dat, naast toevallig passerende treinen, auto’s, of fietsers, de in het busje

aanwezige beveiligers zouden worden geraakt. Deze bewuste actie is

levensbedreigend geweest en levert een zeer ernstige verstoring op van de

veiligheid van personen en omgeving; en

• het handhaven van de openbare orde is voor mij van groter belang dan de

(financiële) belangen van uw cliënte.

In mijn besluitvorming heb ik het feit dat uw cliënte in zekere zin slachtoffer is van de incidenten meegewogen. Alles overziende ben ik echter van mening dat ik, als het gaat om het handhaven van de Openbare orde, zelfs dit gegeven, het slachtofferschap, van minder belang moet achten.

(…)

Besluit

Op grond van het bovenstaande heb ik besloten het horecabedrijf [naam nachtclub] ,

eigendom van uw cliënte, Somi BV. vanaf 20 februari 2019 tot en met 19 februari 2020 algeheel te sluiten. Ik doe dit op grond van artikel 5:31 Algemene Pro wet bestuursrecht jo artikel 174 van Pro de Gemeentewet jo artikel 2:18 van Pro de Algemene plaatselijke verordening Zoetermeer (hierna: Apv) en artikel 18 lid 1 en Pro 28 van de HSO. De sluiting heef tot gevolg dat de exploitatie van de inrichting dient te worden beëindigd Dit betekent dat het verboden is gedurende één jaar in de inrichting bezoekers toe te laten dan wel daarin te verblijven. Ik heb de politie en de toezichthouders verzocht hierop nauwlettend toe te zien. Indien uw cliënte de exploitatie van de inrichting toch voortzet, zal ik daartegen door toepassing van bestuursdwang optreden. In dat geval zullen de kosten die met toepassing van bestuursdwang gemoeid zijn, volledig op uw cliënte worden verhaald.

Verder leg ik uw cliënte, zodra zij [naam nachtclub] na 19 februari 2020 heeft heropend,

sluitingstijden op. (…)’

2.4.

Na kennisneming van het besluit heeft URW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 29 maart 2019. In deze brief is, voor zover van belang, het navolgende opgenomen:

‘Recentelijk hebben zich de navolgende incidenten voorgedaan:

-
op 28 december2018 is het gehuurde beschoten als gevolg waarvan de

burgermeester is overgegaan tot sluiting van het gehuurde voor de duur van twee weken;

-
op 19 februari 2019 is het gehuurde opnieuw beschoten, als gevolg

waarvan de burgermeester is overgegaan tot sluiting van het gehuurde voor de duur van één jaar.

De besluiten van de burgermeester zijn gebaseerd op artikel 5:31 van Pro de Algemene wet bestuursrecht jo. artikel 174 van Pro de Gemeentewet jo. artikel 2:18 van Pro de Algemene plaatselijke verordening Zoetermeer en artikel 18 lid 1 en Pro artikel 28 van Pro de Horeca Sanctie Strategie Openbare Orde. Dit maakt dat URW op grond van artikel 7:231 BW Pro het recht heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Van deze mogelijkheid maakt URW met onmiddellijke ingang gebruik. U kunt deze mededeling dan ook als een ontbindingsverklaring beschouwen.

Bovendien voldoet Somi als gevolg van het besluit voor de tweede maal in korte periode niet aan haar exploitatieverplichting zoals opgenomen in artikel 18, deel A van de huurovereenkomst en artikel 5 van Pro de algemene bepalingen. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die eveneens ontbinding rechtvaardigt.

Vriendelijk verzoek ik u om binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief contact op te nemen met [betrokkene 5] voor een spoedige oplevering van het gehuurde, een en ander conform het bepaalde in de huurovereenkomst. (…)’

2.5.

In verschillende media is melding gemaakt van de incidenten en het besluit tot sluiting.

2.6.

Nadat Somi bezwaar had gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, heeft de burgemeester, na advies van de bezwaarschriftencommissie te hebben ontvangen, op 17 juni 2019 een Besluit op bezwaar genomen. In dit besluit is de sluiting teruggebracht tot zes maanden.

2.7.

Tegen dit besluit is Somi in beroep gegaan. Op 30 juli 2019 heeft de Rechtbank Den Haag, afdeling bestuursrecht, het beroep van Somi ongegrond verklaard.

2.8.

Op zaterdag 19 oktober 2019 heeft zich opnieuw een incident voorgedaan, waarbij mogelijk is geschoten in de omgeving van het pand van [naam nachtclub] . In verband met dit incident heeft de burgemeester op 21 oktober 2019 besloten dat het pand opnieuw voor twee weken wordt gesloten.

3.Vordering, grondslag en verweer

3.1.

URW vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen URW en Somi met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] per 29 maart 2019 is ontbonden;

subsidiair:

II. de huurovereenkomst tussen URW en Somi met betrekking tot het gehuurde te ontbinden op de voet van artikel 7:231 lid 1 BW Pro jo 6:265 BW;

III. Somi te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,00 per dag, te rekenen over donderdag, vrijdag, zaterdag en zondag van elke week, vanaf 6 april 2019 tot de datum van ontbinding conform het gevorderde sub II;

in alle gevallen:

IV. Somi te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen termijn, de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] te verlaten en te ontruimen met al het hare en de haren, (onder)huurders of gebruikers inbegrepen, en conform de huurovereenkomst, leeg en ontruimd en in goede staat en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van sleutels aan eiseres ter beschikking te stellen;

V. Somi te veroordelen tot betaling van € 372.369,25 als schadevergoeding vanwege de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 7 dagen na het door de kantonrechter te wijzen vonnis;

VI. Somi te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder nasalaris.

3.2.

URW legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag. Primair stelt zij zich op het standpunt dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Subsidiair vordert URW ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro wegens tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot exploitatie. URW is schadeplichtig voor de ontbindingsschade. Op grond van artikel 25 van Pro de algemene bepalingen is [naam nachtclub] gehouden URW alle kosten, schade en rente te vergoeden. [naam nachtclub] begroot de schade op € 372.369,25. Ten slotte is Somi een contractuele boete verschuldigd van € 250,00 per dag sinds zij op 6 april 2019 in verzuim is geraakt.

3.3.

Somi heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij heeft daartoe ten eerste gesteld dat artikel 7:231 BW Pro toepassing mist, nu dat artikel buitengerechtelijke ontbinding mogelijk maakt bij sluitingen na gedragingen
in(of vanuit) het gehuurde, terwijl de sluiting plaatsvond naar aanleiding van een gedraging buiten het gehuurde. Voorts is het besluit nog niet onherroepelijk. Verder heeft Somi erop gewezen dat de dader(s) en motieven onbekend zijn en dat Somi en haar eigenaren of medewerkers niet zijn c.q. worden bedreigd of afgeperst en door de politie nergens van worden verdacht. URWV heeft door buitengerechtelijk te ontbinden misbruik van recht gemaakt (ex artikel 3:13 BW Pro). De primaire vordering en de daarop gebaseerde vordering tot schadevergoeding moet dan ook worden afgewezen.

3.4.

De subsidiaire vordering moet eveneens worden afgewezen. Somi betwist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Somi wijst erop dat zij aan de huurbetalingsverplichting is blijven voldoen, terwijl de beweerde tekortkoming haar niet kan worden toegerekend nu er sprake is van overmacht. Gelet daarop is ook het beroep van URW op artikel 18.1 en 31.2 in strijd met de redelijkheid en billijkheid, terwijl deze bepalingen volgens Somi ook geen betrekking hebben op een situatie waarin het staken van de exploitatie niet het gevolg is van een keuze of beslissing van Somi zelf. Nu er volgens Somi geen toerekenbare tekortkoming is, betwist zij schadeplichtig te zijn. Bovendien betwist zij de omvang van de gevorderde schade en wijst zij op de schadebeperkingsplicht. Ten slotte betwist Somi de verschuldigdheid van boetes en verzoekt tevens tot matiging daarvan.

4.Beoordeling

Verklaring voor recht dat huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden

4.1.

URW vordert primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen URW en Somi met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] per 29 maart 2019 is ontbonden. Daartoe dient beoordeeld te worden of URW buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Somi heeft dit betwist, stellende dat artikel 7: 231 lid 2 BW niet van toepassing is, omdat zich na 9 december 2018 geen gedragingen
in (of vanuit)het gehuurde hebben voorgedaan waardoor de openbare orde is verstoord. De incidenten op 28 december 2018 en 19 februari 2019 hebben niet als een gedraging in of vanuit het gehuurde te gelden, zodat er geen grond is voor een buitengerechtelijke ontbinding, aldus Somi.

4.2.

De kantonrechter stelt vast dat dat de burgemeester het besluit tot sluiting voor (aanvankelijk) twaalf maanden heeft genomen naar aanleiding van het incident op 19 februari 2019, in vervolg op eerdere incidenten. Niet in geschil is dat dit incident een gedraging buiten het gehuurde betrof. De vraag is of dit betekent dat artikel 7:231 lid 2 BW Pro, zoals Somi stelt, toepassing mist. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat inderdaad het geval. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

4.3.

Allereerst volgt dit uit de letterlijke tekst van artikel 7: 231 lid 2 BW, waarin wordt gesproken over ‘gedragingen
inhet gehuurde’:

‘
De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Pro Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingenin het gehuurdede openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van Pro die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van Pro de Woningwet is gesloten (onderstreping, kantonrechter).’

4.4.

Daarnaast is van belang dat artikel 7:231 lid 2 BW Pro een uitzondering is op de hoofdregel van lid 1 dat ontbinding niet mogelijk is buiten de rechter om. Nu het gaat om een uitzondering, dient de uitzondering beperkt te worden uitgelegd.

4.5.

Verder kan erop worden gewezen dat de Raad van State een strenge uitleg heeft gegeven aan dezelfde bewoordingen in artikel 174a Gemeentewet, waarnaar artikel 7:231 BW Pro lid 2 verwijst. Zie – in vervolg op eerdere uitspraken – Raad van State 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:923:

‘(…) 5.1. Artikel 174a, eerste lid, van de Gemeentewet luidt :

“De burgemeester kan besluiten een woning, een niet voor publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord.”

5.3. (…)

De rechtbank heeft terecht overwogen dat niet aan de voorwaarden voor toepassing van dat artikel is voldaan, nu de verstoring van de openbare orde in dit geval het gevolg was van explosieven die van buitenaf richting de woning werden gegooid en derhalve niet van gedragingen in de woning. (…)’

4.6.

Weliswaar ging het in deze zaak om de bevoegdheid tot sluiting van een woning door de burgemeester op grond van artikel 174a BW, en niet om een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder op grond van een sluiting van een publiek lokaal als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet Pro, niet valt in te zien waarom niet eenzelfde strenge uitleg zou moeten gelden voor dezelfde bewoordingen in artikel 7:231 lid 2 BW Pro, waarin naar artikel 174 en Pro 174a gemeentewet wordt verwezen.

4.7.

Verder is van belang dat er een nieuw wetsvoorstel wordt voorbereid, waarin in verband met de beperkte bewoordingen (en de uitleg van de Raad van State) in het huidige artikel 174a Gemeentewet, een uitbreiding mogelijk wordt gemaakt voor gedragingen buiten de woning (‘Wijziging van de Gemeentewet en enkele andere wetten in verband met uitbreiding van de burgemeester ter handhaving van de openbare orde en om enkele omissies te herstellen’). Blijkens de consultatieversie van het wetsvoorstel worden de artikelen 174a Gemeentewet en 7:231 lid 2 BW als volgt gewijzigd:

Artikel I

Artikel 174a van de Gemeentewet wordt als volgt gewijzigd:

1.
Het eerste lid komt te luiden:

1.
De burgemeester kan besluiten een woning, een niet voor publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten indien:

a.
door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de

openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord;

b.
door ernstig geweld, of bedreiging daarmee, in of in de onmiddellijke nabijheid van de woning van het erf, de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord;

c.
(..).

(…)’

Artikel II

Artikel 231, tweede lid van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt als volgt gewijzigd:

1.
“gedragingen in het gehuurde” wordt vervangen door “gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde” en “de openbare orde is verstoord” wordt vervangen door “de openbare orde is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan daarvan”;

2.
(…)

(…)

Uit deze voorgestelde wijzigingen volgt dat ook de wetgever van oordeel is dat gedragingen buiten de woning op dit moment niet binnen de reikwijdte van artikel 174a Gemeentewet en van artikel 7: 231 lid 2 BW vallen.

4.8.

De conclusie is dat nu het besluit is gebaseerd op een gedraging buiten het gehuurde, buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro niet mogelijk was. Dat betekent dat de kantonrechter toekomt aan de subsidiaire vordering tot ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 1 BW Pro in samenhang met artikel 6:265 BW Pro.

Subsidiaire vordering tot ontbinding

4.9.

De vordering tot ontbinding is gegrond op de door URW gestelde (voortdurende) schending door Somi van de verplichting tot exploitatie zoals die volgt uit de artikelen 18.1 van de huurovereenkomst en artikel 6.1 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. Nu het pand gedurende zes maanden gesloten is (geweest), als gevolg van het besluit van de burgemeester, staat vast dat Somi de verplichting tot exploitatie heeft geschonden, aldus URW.

4.10.

Somi heeft hier tegenin gebracht dat haar geen enkel verwijt treft, nu zij niets van doen heeft met de gedragingen die aanleiding tot het besluit van de burgemeester hebben gegeven. Verder heeft Somi aangevoerd dat artikel 18.1 toepassing mist, nu dit artikel volgens Somi alleen ziet op de situatie waarin Somi als huurder zelf invloed heeft op de (wijze van) exploitatie van het gehuurde. Het artikel ziet volgens Somi daarom niet op de situatie, waarin het pand op last van de burgemeester is gesloten. Hetzelfde geldt volgens Somi voor artikel 6.1 van de algemene bepalingen, welk artikel volgens Somi bovendien vernietigbaar is omdat deze bepalingen niet aan haar ter hand zijn gesteld.

4.11.

Het verweer van Somi berust op een beperkte uitleg van artikel 18.1 (en van 6.1). Voor de wijze waarop een overeenkomst moet worden uitgelegd, geldt de zogenaamde Haviltex-norm. Bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13-03-1981, ECLI:NL:PHR:1981:AG4158 (Haviltex).

4.12.

Bij de beoordeling conform deze maatstaf neemt de kantonrechter als eerste in aanmerking het feit dat de letterlijke tekst van artikel 18.1 niet duidt op de uitleg van Somi, nu daarin niets over de reden van de sluiting wordt gezegd. Met andere woorden, ongeacht de oorzaak daarvan, kwalificeert het enkele niet nakomen van de exploitatieverplichting conform de letterlijke tekst als een tekortkoming.

4.13.

Daarbij dient bedacht te worden dat de overeenkomst tussen Somi en URW een algemeen deel en een specifiek deel kent. Het algemene deel wordt kennelijk gebruikt voor alle overeenkomsten die URW sluit, terwijl meer specifieke bepalingen in het bijzondere deel van de overeenkomst zijn opgenomen. Artikel 18.1. is een bepaling uit het algemene deel van de huurovereenkomst. Nu URW in het Stadshart van Zoetermeer eerst en vooral een winkelcentrum exploiteert, is begrijpelijk dat er een exploitatieverplichting in het algemene deel van de overeenkomst is opgenomen. Zoals URW heeft aangevoerd, heeft leegstand (niet-exploiteren) immers zeer negatieve gevolgen voor de uitstraling naar omliggende winkels. Gelet hierop en gelet op de plaats van de bepaling in het algemene deel van de huurovereenkomst, ligt de uitleg van URW meer voor de hand dan de uitleg van Somi. Het feit dat de uitstraling naar de omgeving in het geval van [naam nachtclub] wellicht minder van belang is dan voor een winkel te midden van andere winkels, doet daar niet aan af.

4.14.

Bovendien kan de verhuurder er ook belang bij hebben om een einde aan de overeenkomst te maken, indien het niet-exploiteren
nietde keuze van de huurder is. Immers, wat daarvan ook de oorzaak is, feit is dat het niet-exploiteren de waarde van een huurpand over het algemeen negatief beïnvloedt.

4.15.

Gelet op het voorgaande volgt de kantonrechter Somi niet in haar beperkte uitleg van artikel 18.1. Dit betekent dat Somi in de nakoming van de overeenkomst tekort is geschoten. Nu nakoming van de exploitatieverplichting over de periodes van sluiting niet meer mogelijk is, is Somi tevens in verzuim. Dit betekent dat de overeenkomst kan worden ontbonden, mits de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

4.16.

Bij de beoordeling van deze vraag stelt de kantonrechter voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de afweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Gelet daarop blijft er weinig behoefte aan en ruimte over voor een afzonderlijke toetsing aan de redelijkheid en billijkheid (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.17.

Met inachtneming van deze maatstaf oordeelt de kantonrechter als volgt. Allereerst is van belang, zoals ook uit het hiervoor overwogene onder 4.13 en 4.14 blijkt, dat de verplichting tot exploitatie geen onbetekenende verplichting is. Wel staat daar in dit concrete geval tegenover dat de uitstraling van [naam nachtclub] naar de omgeving van het winkelcentrum beperkt is gelet op de locatie aan de achterzijde van het winkelcentrum. Anderzijds heeft het feit dat de club al viermaal als gevolg van ernstige incidenten is gesloten, waaronder een periode van een half jaar, tot zeer negatieve publiciteit geleid zoals blijkt uit de overgelegde publicaties hetgeen uiteraard een negatieve uitstraling op de omgeving heeft. Bovendien bestaat er een risico dat het niet bij deze vier incidenten blijft. Opvallend is immers, dat het pand, nadat het na zes maanden sluiting weer was geopend, opnieuw het doelwit is geworden van een schietincident (zij het buiten openingstijden). Ook is van belang dat het besluit tot sluiting voor zes maanden door de rechtbank gegrond is verklaard. Dit alles weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de omstandigheid dat Somi een aanzienlijk bedrag aan goodwill heeft betaald voor het overnemen van de huurovereenkomst, het feit dat Somi en haar bestuurders geen enkel verwijt valt te maken – hetgeen ook geen vereiste is voor ontbinding –, en het feit dat Somi de huur tijdens de sluiting heeft doorbetaald. De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toewijzen. Zoals hiervoor onder 4.16 is overwogen, bestaat er gelet op het feit dat in de belangenafweging alle omstandigheden zijn meegenomen, geen ruimte voor een afzonderlijke toetsing aan de redelijkheid en billijkheid

Ontruiming

4.18.

De gevorderde ontruiming binnen drie dagen zal als onweersproken eveneens worden toegewezen.

Vordering tot schadevergoeding

4.19.

De vordering van URW tot schadevergoeding zal worden afgewezen, nu Somi zich naar het oordeel van de kantonrechter terecht op overmacht heeft beroepen. Immers, zoals ook de burgemeester in zijn besluit van 4 maart 2019 heeft overwogen, is Somi in zekere zin slachtoffer van de situatie. Uit niets is gebleken – ondanks uitgebreid onderzoek door de politie - dat Somi of haar bestuurders betrokken zijn geweest bij de schietincidenten. Het feit dat de coffeeshop van de vader van een van de bestuurders van Somi is beschoten, doet daar niet aan af. Somi heeft door de inzet van extra beveiliging getracht verdere incidenten te voorkomen en in zoverre alles gedaan wat in haar macht lag om herhaling van incidenten te voorkomen. Het is begrijpelijk dat de burgemeester maatregelen heeft willen nemen en tot sluiting heeft besloten, maar de daaruit voortvloeiende ontbinding en (eventuele) schade die daar het gevolg van is, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan Somi toe te rekenen.

Contractuele boete

4.20.

Nu hiervoor is geoordeeld dat het beroep op overmacht slaagt, is ook de contractuele boete niet verschuldigd, zodat de vordering tot betaling van de contractuele boete eveneens zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.21.

Nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn, zal de kantonrechter de kosten compenseren zodanig dat partijen over en weer ieder de eigen kosten dragen.

5.Beslissing

De kantonrechter:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen URW en Somi met betrekking tot het

gehuurde op de voet van artikel 7:231 lid 1 BW Pro jo 6:265 BW;

- veroordeelt Somi om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de

winkelruimte aan de [adres] te [plaats] te verlaten en te ontruimen met al het hare en de haren, (onder)huurders of gebruikers inbegrepen, en conform de huurovereenkomst, leeg en ontruimd en in goede staat en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van sleutels aan eiseres ter beschikking te stellen;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 februari 2020

Ontbinding huurovereenkomst wegens schending exploitatieverplichting na sluiting nachtclub

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.Procedure

2.Feiten

3.Vordering, grondslag en verweer

4.Beoordeling

5.Beslissing