ECLI:NL:RBDHA:2020:1463

• Datum uitspraak: 21 februari 2020
• Publicatiedatum: 21 februari 2020
• Zaaknummer: 8267179 RL EXPL 20-778
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.W.D. Bom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning wegens hennepkwekerij in huurwoning van woningcorporatie

Staedion verhuurt sinds 2006 een woning aan de huurder. Op 7 december 2019 trof de politie in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij aan met 362 planten verspreid over twee kweekruimtes. De huurovereenkomst bevat bepalingen die het gebruik van de woning als woonruimte voorschrijven en het verbod op het uitoefenen van een bedrijf zonder toestemming.

Staedion vordert in kort geding ontruiming van de woning wegens schending van de huurovereenkomst door het kweken van hennep, wat ook een bedrijfsmatige activiteit betreft. De huurder betwist het spoedeisend belang en voert aan onder dwang te hebben gehandeld, maar kan dit niet onderbouwen.

De kantonrechter oordeelt dat Staedion een voldoende spoedeisend belang heeft vanwege het preventieve beleid tegen drugsgerelateerde activiteiten. De tekortkoming van de huurder is ernstig en rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. De huurder krijgt een ruime ontruimingstermijn van 21 dagen vanwege zijn kwetsbare situatie. De vordering wordt toegewezen en de huurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De huurder is veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen 21 dagen wegens het kweken van hennep in strijd met de huurovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

NAV/b

Rolnr.: 8267179 RL EXPL 20-778

21 februari 2020

Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting STICHTING STAEDION,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,

eisende partij,

hierna te noemen: Staedion,

gemachtigde: mr. M. van den Oord,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G.B. van de Bunt (toevoeging: 3KR3202).

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

• de dagvaarding in kort geding van 21 januari 2020, met producties;
• de bij brief van 6 februari 2020 door [gedaagde] overgelegde producties.

1.2.

Op 7 februari 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [betrokkene] namens Staedion, bijgestaan door mr. M. van den Oord, en [gedaagde] in persoon, bijgestaan door mr. G.B. van de Bunt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken en op de zitting zijn door (de gemachtigde van) Staedion en [gedaagde] pleitaantekeningen overgelegd, die zich in het procesdossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak bepaald op heden.

2. Feiten

Tussen partijen staat, mede gelet op de door partijen overgelegde producties, als erkend dan wel niet of niet voldoende weersproken – voor zover in deze van belang – het volgende vast.

2.1.

Staedion verhuurt vanaf 15 mei 2006 aan [gedaagde] de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 23 maart 2000 van toepassing verklaard.

2.2.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van [gedaagde] (en leden van zijn gezin).

2.3.

In de algemene huurvoorwaarden is onder andere het volgende bepaald:

“Gebruik 9.1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.

(…)

Overlast 9.3 Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.

(…)

Verboden 9.5 Het is huurder verboden:

(…)

- zonder voorafgaande schriftelijke toestemming in het gehuurde een bedrijf of nering uit te oefenen of daarin voor een bedrijf of nering benodigde goederen op te slaan;”

2.4.

Op 7 december 2019 is door de politie in de woning van [gedaagde] een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Hiervan is door de politie een proces-verbaal aantreffen hennepkwekerij opgemaakt.

2.5.

In het proces-verbaal van de politie is onder andere het volgende opgenomen:

“Het beek dat op genoemd adres (lees: de woning, toevoeging van de kantonrechter) een hennepkwekerij met planten aanwezig was.

(…)

Kweekruimte

Na het binnentreden zagen wij het volgende: De woning bevat twee kweekruimtes.

Kweekruimte 1: de woonkamer, hier staan de hennepplanten.

Kweekruimte 2: de badkamer, hier staat het plastic vat om water met de groeimiddelen te mixen.

Kweekruimte 1:

Na het binnentreden zag ik het volgende: Ik zag dat in kweekruimte 1, de gehele ruimte was gevuld met hennepplanten. Ik zag dat de potten tegen elkaar aan stonden. Ik zag dat de randen van de potten afgesneden waren, zodat er meer potten in de ruimte passen.

Ik zag dat er werd bevloeid door middel van een eb en vloed systeem. Ik zag dat de hennepplanten gemiddeld 100 cm hoog waren en in bloei stonden.

Tevens zag ik dat er in de weekruimte, 24 armaturen met lampen hingen evenals 2 koolstoffilters.

Ik zag dat er een dun laagje stof op de armaturen lag en dat het filterdoek van de koolstoffilter sterk vervuild was. Tevens zag ik dat de bodem van de kweekruimte vervuild was en dat er kalkafzetting te zien was op de bodem en de onderzijde van de potten.

In de kweekruimte stonden totaal 362 hennepplanten.

In de gang van de woning stonden nog twee zeer vervuilde koolstoffilters. Deze zijn vervangen voor de twee nieuwe filters.

In totaal stonden er 362 hennepplanten. De gemiddelde hoogte van de planten was ongeveer 100 cm. Per m2 stonden er 8 planten.

De plantenbakken waren gevuld met Potgrond.

In totaal hingen er in de kweekruimte 24 assimilatielampen.

In de kweekruimte bevonden zich 2 koolstoffilters.

De temperatuur in de kweekruimte bedroeg 20 graden Celsius.

Kweekruimte 2:

Kweekruimte 2, de badkamer, was ongeveer 2.5 meter bij 3 meter. Ik zag dat er een waterbak stond rechts achter in de hoek, onder de douche. Hier kwam een grote waterslang uit om bevestigd te worden aan de kraantjes bij kweekruimte 1 voor het eb en vloed systeem.

Ik zag meerdere potten groeimiddel staan. Ik zag vier potten, namelijk PEP furtilizer 1, 2, 2+ en de laatste was TOP VIAGRA.

In totaal stonden er 362 hennepplanten. De gemiddelde hoogte van de planten was ongeveer 100 cm. Per m2 stonden er 8 planten.

De plantenbakken waren gevuld met potgrond.

In totaal hingen er in de kweekruimte 24 assimilatielampen.

Alle hennepplanten werden door middel van een irrigatiesysteem van een vloeistof voorzien.

In de kweekruimte bevonden zich 2 koolstoffilters.

De luchtverversing en luchtafvoer werd geregeld door een aan- en afzuiginstallatie.

De temperatuur in de kweekruimte bedroeg 20 Celsius.”

2.6.

Bij brief van 9 december 2019 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

2.7.

Bij brief van 6 januari 2020 is het aanbod herhaald en [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Van die gelegenheid heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.

3. Geschil

3.1.

Staedion heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter beschikking van Staedion te stellen, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Staedion legt aan haar vordering, naast voormelde vaststaande feiten, het volgende ten grondslag. Door een hennepkwekerij in de woning te (laten) plaatsen, de woning in strijd met de bestemming (woonruimte) te gebruiken en zich niet als goed huurder te gedragen, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn (contractuele) verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming leveren in een bodemprocedure voldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Staedion heeft spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorlopige voorziening.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op zijn verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Beoordeling

4.1.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of Staedion voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening. Staedion stelt dat zij al jaren, als
zero tolerance beleid, na ontdekking van drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen een huurder verzoekt om op korte termijn de huur zelf op te zeggen, en als deze huurder weigert in een gerechtelijke procedure de ontruiming van de woning vordert. Daarbij achtten de kort gedingrechters tot nu toe steeds voldoende spoedeisend belang aanwezig. Dit
zero tolerance beleid, wat strikt door Staedion wordt gehanteerd, is op signaalwerking gericht, namelijk om duidelijk te maken dat Staedion dit soort gedragingen in haar huurwoningen niet accepteert. Het voeren van een effectief
zero tolerance beleid, waar ook een preventieve werking vanuit gaat, wordt belemmerd door het voeren van een veelal langlopende bodemprocedure, aldus Staedion. [gedaagde] betwist dat sprake is van een zodanig spoedeisend belang dat de bodemprocedure niet afgewacht kan worden. De hennepkwekerij is thans ontmanteld en daarmee is het nadeel voor Staedion verdwenen, aldus [gedaagde] .

4.2.

De vraag of een eisende partij voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorlopige voorziening, moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4553). Bij de belangenafwegingen van de betrokken partijen dient rekening te worden gehouden met enerzijds de ingrijpendheid van de gevolgen van de gevraagde voorlopige voorziening voor een gedaagde en anderzijds de gevolgen van het uitblijven van de gevraagde voorlopige voorziening voor een eisende partij (volgens HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1919).

4.3.

[gedaagde] heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat het beleid dat Staedion voert een preventieve werking heeft en dat daarmee aan huurders en omwonenden

een signaal wordt afgegeven dat Staedion het kweken van hennep in haar huurwoningen niet accepteert. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee voldoende duidelijk geworden dat Staedion spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening om te komen tot ontruiming van de woning. De bij deze voorlopige voorziening betrokken belangen van [gedaagde] (het behoud van het gebruik van de woning) nemen die spoedeisendheid niet voldoende weg, maar zullen aan de orde komen bij de beoordeling van de gegrondheid van de gevraagde voorlopige voorziening.

4.4.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord is sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die, vooruitlopend op een eventueel oordeel in een nog te voeren bodemprocedure, de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Bij toewijzing van een voorlopige voorziening tot een ingrijpende maatregel als ontruiming van de woning op grond van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst in kort geding moet terughoudendheid worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Een voorlopige voorziening tot ontruiming van de woning is dan ook slechts toewijsbaar als in een eventuele bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden overgegaan en eveneens de ontruiming van de woning zal worden bevolen.

4.5.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij, in dit geval [gedaagde] , om zich op deze uitzondering te beroepen. De rechtspraak laat ten aanzien van hennepkwekerijen in (sociale) huurwoningen een eenduidig beeld zien. Alleen al op grond van de aan deze teelt verbonden nadelen en risico’s, zoals het vergrote risico op brand of lekkage, levert illegale hennepteelt slecht huurderschap op. Daarbij komt dat de hennepkwekerij zoals die in dit concrete geval is aangetroffen zich, gezien de omvang daarvan, laat kwalificeren als bedrijfsmatig zodat er ook sprake is van strijd met de bestemming van de woning. Die tekortkoming geeft Staedion dus in beginsel de bevoegdheid de overeenkomst te (doen) ontbinden.

4.6.

[gedaagde] voert ten verwere aan dat de hennepkwekerij in de woning geen tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, omdat hij de hennepkwekerij onder bedreiging met geweld van een dealer heeft laten opzetten. Hij heeft dit in het verhoor met de politie ook verklaard, aldus [gedaagde] .

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] zijn stelling dat hij gedwongen is mee te werken aan de hennepkwekerij, onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft geen enkel stuk ter onderbouwing van zijn stelling overgelegd en heeft ook geen aangifte van bedreiging gedaan. Ook als de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de stelling van [gedaagde] staat daarmee niet (zonder meer) vast dat hij geen andere keuze had dan mee te werken en dat hij ook geen enkele mogelijkheid had om de politie te waarschuwen. Bovendien is de hennepkwekerij ook niet op initiatief van [gedaagde] ontmanteld, maar pas nadat de politie de hennepkwekerij in de woning had aangetroffen en die heeft laten ontmantelen. De omstandigheid dat (mogelijk) sprake was van dwang komt naar het oordeel van de kantonrechter dan ook voor eigen rekening en risico van [gedaagde] en doet niet af aan de tekortkoming.

4.8.

De kantonrechter acht het gelet op het voorgaande dan ook zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. Onder die omstandigheden kan van Staedion niet worden gevergd dat [gedaagde] nog langer gebruik maakt van de woning. De kantonrechter zal dan ook de thans door Staedion, vooruitlopend op een (eventuele) bodemprocedure, gevraagde voorlopige voorziening tot ontruiming van de woning toewijzen. Dat [gedaagde] als gevolg daarvan dakloos wordt en op korte termijn geen andere verblijfplaats kan vinden, is een omstandigheid die voor zijn risico komt. Gelet op de kwetsbare situatie van [gedaagde] ziet de kantonrechter wel aanleiding om hem een ruimere ontruimingstermijn te gunnen, zoals hij heeft verzocht. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn op 21 dagen na betekening van dit vonnis.

4.9.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. Beslissing

De kantonrechter, bij wege van voorlopige voorziening:

- veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 21 dagen na betekening van

dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen;

- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de

zijde van Staedion vastgesteld op € 706,96, waaronder € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde van Staedion;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- weigert de gevraagde voorziening voor het overige.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2020.