ECLI:NL:RBDHA:2019:8407

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

Zaaknr.: 7470792 RP VERZ 19-50025

12 juli 2019

Beschikking op een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding

Op verzoek van:

B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zoetermeer,

hierna te noemen: BSZ

gemachtigde: [naam gemachtigde] (DTZ Zadelhoff),

en van:

[verzoeker] ,handelende onder de naam
[naam eenmanszaak],

wonende en zaakdoende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: BVO,

gemachtigde: eerst [naam gemachtigde] (DTZ Zadelhoff), thans mevr. mr. A.C.E.G. Cordesius (Haagrecht Advocaten)

1.De procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- het verzoekschrift, ingekomen bij de griffie op 16 januari 2019 met 5 producties (Bijlagen 1 tot en met 5).

1.2

Op 26 april 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is namens BSZ de gemachtigde verschenen en is mevr. [verzoeker] verschenen, samen met de gemachtigde mevr. mr. A.C.E.G. Cordesius. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van BVO pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3

Na de mondelinge behandeling hebben partijen nog de volgende stukken gewisseld:

de akte uitlating na mondelinge behandeling tevens houdende in he geding brengen van productie(s) aan de zijde van BSZ van 10 mei 2019 met 5 producties (nrs. 1 tot en met 5);
de antwoordakte aan de zijde van BVO van 14 mei 2019 met en productie (nr. 1);
de antwoordakte aan de zijde van BSZ van 29 mei 2019;
de antwoordakte aan de zijde van BVO van 26 juni 2019.

1.4

Uitspraak is uiteindelijk bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

Tussen BSZ en BVO is per 1 november 2017 een kortlopende huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) aangegaan voor de winkelruimte aan het [adres] in het Winkelcentrum Stadshart Zoetermeer met een oppervlakte van ongeveer 27 m2. De looptijd van de overeenkomst is van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Per 1 november 2018 is de huur uitgebreid met een magazijn met een oppervlakte van ongeveer 8 m2.

2.2

De huur betreft een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waarin BVO een broodjeszaak met aanverwante artikelen exploiteert.

2.3

Partijen hebben onderhandeld over een verlenging van de huur met 11 maanden, tot 30 november 2019, met de mogelijkheid van een tussentijdse beëindiging na zes maanden en een opzegtermijn van 3 maanden. Het resultaat van deze onderhandelingen is vastgelegd in Allonge nr. 2 behorende bij de huurovereenkomst, die door beide partijen is getekend.

2.4

BSZ heeft plannen om het Winkelcentrum Stadshart Zoetermeer te herontwikkelen.

3.Het verzoek

3.1

Het verzoek luidt dat de kantonrechter de in het lichaam van het verzoekschrift benoemde afwijkende huurbedingen goedkeurt. Indien het verzoek niet wordt gegeven verzoeken partijen om een nadere expiratie-/opleverdatum van twee maanden na datum gegeven beschikking te bepalen.

4.Het verweer

4.1

BVO voert thans verweer dat erop neerkomt dat het verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding te laat is gedaan, waardoor thans een huurovereenkomst van vijf jaar tussen partijen van kracht is.

5.De beoordeling

5.1

Het inleidende verzoekschrift is namens beide partijen ingediend door de gemachtigde van BSZ, die aanvankelijk als gemachtigde namens beide partijen optrad. In het feit dat naar het oordeel van de kantonrechter ogenschijnlijk sprake was van een onevenwichtige positie van BVO ten opzichte van BSZ, een eenmanszaak ten opzichte van een professionele verhuurder van bedrijfsruimten, en in het feit dat het verzoekschrift niet door een advocaat was ingediend, maar door een gemachtigde, die werkzaam is voor DTZ Zadelhoff, die optreedt namens BSZ, zag de kantonrechter aanleiding een mondelinge behandeling van het verzoekschrift te bepalen.

5.2

Bij de mondelinge behandeling liet BVO zich bijstaan door haar opvolgende gemachtigde, mevr. mr. A.C.E.G. Cordesius. Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat er bij BVO twijfel was ontstaan ten aanzien van de wijze waarop de verlenging van de huurovereenkomst tot stand was gekomen. Daarbij voerde de gemachtigde van BVO tevens aan dat het verzoekschrift te laat was ingediend, waardoor thans een huurovereenkomst van (in totaal) vijf jaar bestaat, met 31 december 2022 als einddatum.

5.3

Gelet op de ook voor BSZ verstrekkende gevolgen van dit standpunt, is deze toegelaten in twee schriftelijke rondes haar standpunt nader toe te lichten, waarbij BVO telkens heeft mogen reageren.

5.4

Bij de beoordeling van het verzoek, zoals dat thans voorligt, neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat BSZ een professionele verhuurder is van bedrijfsruimten, terwijl BVO een eenmanszaak is, die wellicht een of enkele malen eerder een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is aangegaan, maar die niet als een professionele huurder van bedrijfsruimten is aan te merken. Daardoor bestaat er tussen BSZ en BVO een verschil in maatschappelijke positie en het is juist vanuit dat oogpunt dat de wetgever de onafhankelijke toets van goedkeuring van afwijkende huurbedingen door de rechter in de wet heeft vastgelegd.

5.5

De kantonrechter neemt voor de beoordeling van het door BVO tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift de relevante wettelijke bepalingen als uitgangspunt. Dat is in de eerste plaats artikel 7:301 lid 2 BW, waarin staat dat indien het gebruik van een bedrijfsruimte, die eerst voor een periode van twee jaar of korter is gehuurd, langer dan twee jaar heeft geduurd, van rechtswege een huurovereenkomst voor vijf jaren geldt op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, waarop de verstreken twee jaar in mindering komen.

5.6

In deze procedure staat vast dat de aanvankelijke huurperiode er een was van twee jaar, van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018, en ook staat vast dat BVO na 1 januari 2019 het gehuurde is blijven gebruiken. Op grond van artikel 7:301 lid 2 BW is daarmee in beginsel een overeenkomst van vijf jaar gaan gelden.

5.7

In lid 3 van artikel 7:301 BW staat dat het rechtsgevolg van lid 2 niet intreedt, indien partijen voor het verstrijken van de termijn van twee jaar een andere overeenkomst sluiten voor de duur van twee jaar of korter, mits
voor het verstrijken van de termijn van twee jaarde goedkeuring van de (kanton)rechter is verzocht.

5.8

Zoals uit rechtsoverweging 1.1 blijkt is het verzoekschrift, waarin om de betreffende goedkeuring wordt verzocht bij de griffie binnengekomen op 16 januari 2019, derhalve na het verstrijken van de termijn van twee jaar, waardoor het rechtsgevolg van lid 2 van artikel 7:301 BW onvoorwaardelijk is ingetreden.

5.9

Weliswaar is de verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen door middel van Allonge nr. 2, waarin is bepaald dat
deze allonge nr. 2 tot stand komt onder de voor verhuurder ontbindende voorwaarde van het niet verkrijgen van de goedkeuring van de rechter, zoals bedoeld in artikel 7:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van het bepaalde in deze allonge nr. 2huurovereenkomst. Partijen zullen hiertoe een gezamenlijk verzoekschrift indienen.Van de zijde van BSZ is betoogd dat het (mede) aan BVO te wijten is dat deze allonge zo laat tot stand is gekomen. Dat neemt echter niet weg dat de allonge, zoals blijkt uit de handtekeningenpagina, door BVO reeds op 8 december 2018 is getekend en dat deze van de zijde van BSZ pas op 9 januari 2019 (met de hand staat als datum ingevuld:

9.01.18, maar het jaartal 2018 moet gelet op de toelichting op de totstandkoming van de allonge als een verschrijving van BSZ worden beschouwd).

5.1

Doordat BSZ de allonge pas op 9 januari 2019 heeft bijgetekend is de allonge pas op die datum tot stand gekomen. Weliswaar stelt BSZ dat reeds voor 1 januari 2019 partijen mondeling overeenstemming hadden bereikt, maar doordat zij de allonge van haar zijde ongetekend aan BVO heeft gezonden, heeft zij, wellicht bewust, voor zichzelf de mogelijkheid opengehouden de allonge niet te tekenen. Doordat de datum van ondertekening door BSZ ligt na het moment waarop op grond van artikel 7:301 lid 2 BW het rechtsgevolg van verlenging van de huurovereenkomst tot een overeenkomst van vijf jaar is ingetreden, kan BSZ geen beroep doen op de opschortende voorwaarde, omdat de verlenging reeds op 1 januari 2019 onherroepelijk was geworden.

5.11

Bij het voorgaande komt dat nog het verzoekschrift ook nog te laat is ingediend. Van de zijde van BSZ is betoogd dat het mede aan BVO te wijten is geweest dat de allonge in een zo laat stadium tot stand is gekomen en dat er uitvoerig overleg tussen BSZ en BVO heeft plaatsgevonden, zodat BVO geacht moet worden in voldoende mate de gevolgen van de verlenging van de huurtermijn met elf maanden te hebben kunnen overzien, althans zich van deskundig advies had kunnen voorzien, waardoor alsnog de goedkeuring zou moeten kunnen worden verleend.

5.12

Daarmee verliest BSZ echter uit het oog, hetgeen reeds in rechtsoverweging 5.4 is opgemerkt, dat er een verschil bestaat in maatschappelijke positie tussen haar en BVO. Als de meer professionele partij van de twee had het op de weg van BSZ gelegen in voorkomend geval BVO te adviseren zich professioneel te laten bijstaan en er zorg voor te dragen dat tijdig om goedkeuring was verzocht. Met name dat laatste heeft zij niet gedaan en de gevolgen daarvan dienen daardoor ook voor haar risico te komen. Die gevolgen zijn beschreven in rechtsoverweging 5.6.

5.13

In die zin is de kantonrechter van oordeel dat BVO niet te laat was BVO door pas tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift op 26 april 2019 het standpunt in te nemen dat te laat om goedkeuring was verzocht. Het was pas nadat een mondelinge behandeling van het verzoekschrift was bepaald dat BVO zich heeft gewend tot haar (huidige) gemachtigde, die haar gewezen heeft op de wettelijke bepalingen rondom de duur van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten. Uitgangspunt van de wet is dat de maatschappelijk zwakkere partij bescherming behoeft en in dat kader past het voorgaande.

5.14

De slotsom van al het voorgaande is dat partijen niet ontvankelijk zijn in hun verzoek, immers het verzoekschrift is te laat ingediend. Hiermee komt de kantonrechter eveneens niet toe aan het verzoek (voor het geval het verzoek niet wordt toegewezen), om een nadere expiratie-/opleverdatum van twee maanden na de datum van de(ze) beschikking te bepalen.

5.15

In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te verdelen in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

- verklaart partijen niet ontvankelijk in hun verzoek;

- verdeelt de proceskosten in die zin tussen partijen dat elke partij de eigen proceskosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juli 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.