Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/557853 / HA ZA 18-874
Vonnis van 17 juli 2019
in de zaak van
Stichting C.A.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder van
[A]kantoorhoudend te Zoetermeer,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. H.D.E. Kaasjager te Den Haag,
tegen
[gedaagde]te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. O. Arslan te Den Haag.
Partijen zullen hierna [A] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 februari 2018, met producties 1 en 2;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke vordering in reconventie, met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 24 juli 2018, waarbij de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard en de zaak heeft verwezen naar Team Handel;
- het tussenvonnis van 26 september 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de akte na verwijzing van de zijde van [A] ;
- het proces-verbaal van comparitie gehouden op 10 januari 2019.
1.2.
Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De feiten
in conventie en voorwaardelijke reconventie
2.1.
Van 1981 tot medio 2007 woonde [A] in een woning aan de [adres] (hierna: de woning). Aanvankelijk woonde [A] daar samen met zijn vrouw, [X] .
2.2.
Op [datum] 1986 is het huwelijk tussen [A] en zijn vrouw door echtscheiding ontbonden. De gezamenlijke woning is onverdeeld gebleven. [A] en [X] (hierna: de ex-vrouw) zijn beiden mede-eigenaar van de woning (gebleven).
2.3.
Medio 2007 is [A] naar een verzorgingstehuis verhuisd. [A] verblijft daar nog steeds.
2.4.
Per 27 oktober 2009 heeft een kleinzoon van [A] , [A jr.] (hierna: [A jr.] ) zich bij de gemeente [plaats] ingeschreven als woonachtig in de woning. Per 31 januari 2014 is hij uitgeschreven op dat adres.
2.5.
Sinds (in ieder geval) 2012 woont [gedaagde] in de woning. Zij woont daar samen met haar minderjarige kinderen. [gedaagde] en [A jr.] hebben – met tussenpozen – een affectieve relatie (gehad).
2.6.
Bij notariële akte van 27 september 2016 is [B] , een dochter van [A] , aangesteld als algemeen gevolmachtigde van [A] (hierna: de gevolmachtigde dochter).
2.7.
Een brief van 26 augustus 2017 van [A] aan [gedaagde] luidt onder andere als volgt:
‘[..] Ik heb begrepen dat u de woning sinds 2014, zonder recht of titel, dus onrechtmatig bewoont.
Ik wil een eind maken aan deze ongewenste situatie c.q. aan uw logies en stel u tot uiterlijk 30/11/2017 in de gelegenheid naar elders te vertrekken.
Ik verzoek u [..] te willen bevestigen dat u de woonruimte per 30/11/2017 leeg en bezemschoon zult opleveren.’
2.8.
In een document gedateerd 7 september 2017 staat onder andere het volgende:
‘De ondergetekenden:
[C] ;
[D] ;
[E] ;
[B] ;
[F] ;
[A jr.] ;
[A] ;
[X] ;
[gedaagde]
partijen overwegen en verklaren het volgende:
a. Partijen hebben medio 2010 met elkaar gezeten en besproken;
b. De woning aan de [adres] staat al enkele jaren leeg en is vertoond ernstige gebreken;
c. Partijen willen een oplossing voor het probleem en hebben die ook gevonden;
d. [A jr.] heeft eerst onderling afspraken gemaakt met [A] om de woning te betrekken;
e. De afspraak tussen [A jr.] en [A] is voorgelegd aan de andere belanghebbenden en zij zijn vervolgens tot de navolgende conclusie gekomen;
f. De zoon van [G] , de heer [A jr.] , krijgt de gelegenheid om de woning te bewonen samen met zijn partner mits hij de woning hersteld en opknapt;
g. Daarnaast dient [A jr.] alle vaste lasten van de woning te dragen en tijdig te voldoen en vrijwaart de juridische eigenaren van de woning van kosten ten tijde van de bewoning;
h. [A jr.] heeft te kennen gegeven deze voorwaarden te accepteren, en bewoont de woning sinds 2012 samen met zijn partner [gedaagde] ;
i. [G] , de vader van [A jr.] is eveneens telefonisch op de hoogte gebracht van bovenstaande afspraken.
Aldus besproken en afgesproken medio 2010 en getekendte [plaats] op 7 september 2017. [..]’
Het document is (onder andere) ondertekend door [A jr.] en de ex-vrouw van [A] , maar niet door [A] zelf. Ook de handtekening van de gevolmachtigde dochter van [A] ontbreekt.
2.9.
In een tweede brief van [A] , gedateerd 6 november 2017, wordt [gedaagde] opnieuw verzocht de woning te verlaten, ditmaal per 31 december 2017.
2.10.
Bij beschikking van 13 februari 2018 is [A] door de kantonrechter onder bewind gesteld en is Stichting C.A.V. aangewezen als bewindvoerder.
2.11.
Bij vonnis van 24 oktober 2018 heeft deze rechtbank in een verdelingszaak tussen [A] en zijn ex-vrouw beslist dat de woning verdeeld moet worden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert veroordeling van [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom. Ook vordert [A] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[A] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat [gedaagde] zonder recht of toestemming in de woning verblijft: hij heeft de woning nooit aan [gedaagde] verhuurd, in bruikleen gegeven of anderszins afgestaan.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in geval de rechtbank de vordering tot ontruiming toewijst, primair voor recht te verklaren dat [A] gehouden is de meerwaarde aan de woning vanwege de renovatie te voldoen, nader op te maken bij staat, en subsidiair [A] te veroordelen tot betaling van de waardeverhoging van de woning van € 25.000,--.
3.5.
[gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat de woning aanvankelijk een bouwval was en dat zij en haar partner [A jr.] meer dan € 30.000,-- besteed hebben aan het opknappen van de woning, waardoor deze € 25.000,-- meer waard is geworden.
3.6.
[A] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
in conventie en voorwaardelijke reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagde] heeft betwist dat zij zonder toestemming in de woning verblijft. Zij heeft aangevoerd dat [A] , zijn ex-vrouw en andere familieleden toestemming hebben gegeven en ter onderbouwing van die stelling verwezen naar het hiervoor onder 2.8 weergegeven document. Overigens is niet in geschil dat géén huurovereenkomst tot stand gekomen is.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat het document verwijst naar een in 2010 gemaakte afspraak tussen [A] en [A jr.] (onder d: ‘ [A jr.] heeft eerst onderling afspraken gemaakt met [A] om de woning te betrekken’). Ter zitting heeft [A jr.] verklaard dat hij ongeveer een half jaar voor zijn inschrijving bij de gemeente – dus in 2009 – de woning heeft betrokken en dat hij daar destijds toestemming voor heeft gevraagd en gekregen van [A] .
4.3.
In het document staat verder dat [A jr.] de (gestelde) afspraak met [A] vervolgens – medio 2010, zo staat te lezen onder a en in de afsluitende zin – heeft voorgelegd aan een aantal andere familieleden, waaronder de ex-vrouw van [A] , waarbij die familieleden de afspraak nader hebben bepaald en aanvullende voorwaarden hebben gesteld: [A] krijgt de gelegenheid de woning samen met zijn partner [i.c. [gedaagde] ,
rb.] te bewonen, mits hij de woning herstelt en opknapt, en de vaste lasten en andere (woon)kosten draagt, aldus het bepaalde onder f en g.
rb.] te bewonen, mits hij de woning herstelt en opknapt, en de vaste lasten en andere (woon)kosten draagt, aldus het bepaalde onder f en g.
4.4.
Namens [A] is ter zitting gesteld dat hij zich vaag herinnert een keer met [A jr.] over de woning gesproken te hebben en dat hij ‘misschien wel toen gezegd heeft dat de woning voor een korte tijd bewoond kon worden’, maar dat hij nooit toestemming aan [A jr.] heeft gegeven voor langdurige bewoning. Ook betwist [A] te hebben ingestemd met de nadere bepaling en de aanvullende voorwaarden die in het document onder f. en g. worden genoemd.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat niet vast staat dat [A] ermee heeft ingestemd dat [A jr.] ‘de gelegenheid krijgt om de woning te bewonen samen met zijn partner’ onder de in het document genoemde voorwaarden. [A] heeft dat immers ontkend, terwijl dat ook niet blijkt uit het document, waarnaar [gedaagde] heeft verwezen. Bovenaan in dat document wordt weliswaar de naam van [A] genoemd als een van de ondergetekenden, maar zijn naam en handtekening ontbreken onderaan het document. Ook de gevolmachtigde dochter van [A] heeft het document niet ondertekend.
4.6.
Dat is anders voor de ex-vrouw van [A] : vast staat dat zij wel toestemming voor bewoning door [A jr.] en [gedaagde] heeft gegeven. [A] heeft dat ter zitting weliswaar betwist, maar die niet nader onderbouwde betwisting weegt niet op tegen het door [gedaagde] ingebrachte document, waarop de naam en handtekening van de ex-vrouw staat. Dat de ex-vrouw het stuk heeft ondertekend, is door [A] ook – zo blijkt uit de akte na verwijzing – met zoveel woorden erkend (‘Voor wat betreft [X] , die het stuk mede heeft ondertekend, ligt het wat meer gecompliceerd’). In die akte staat zelfs dat de ex-vrouw de in het document vervatte afspraak inderdaad heeft gemaakt: slechts de bevoegdheid tot het maken van die afspraak wordt betwist.
4.7.
Er staat dan ook vast dat de ex-vrouw van [A] , mede-eigenaar van de onverdeelde woning, heeft ingestemd met de bewoning door [A jr.] en zijn partner [gedaagde] , mits hij de woning zou herstellen en opknappen en de vaste lasten en kosten zou dragen.
4.8.
Die instemming is echter, zoals [A] terecht heeft aangevoerd, onbevoegd gegeven. Ingevolge artikel 3:170, derde lid, Burgerlijk Wetboek zijn uitsluitend de deelgenoten gezamenlijk bevoegd tot het verrichten van handelingen die – kort gezegd – geen beheersdaden zijn, tenzij het handelingen betreft die geen uitstel kunnen leiden. Het in gebruik geven van de woning aan een derde is geen beheersdaad: het is immers geen handeling die tot het onderhoud of tot het behoud van de woning dient. De stelling van [gedaagde] dat een aanschrijving van de gemeente in verband met leegstand noopte tot zelfstandig handelen van de ex-vrouw is door [A] betwist en daarop onvoldoende nader onderbouwd: onduidelijk is wanneer deze gemeentelijke aanschrijving is ontvangen, wat de precieze inhoud daarvan was en waarom [A] niet in staat was daarop te reageren. De ex-vrouw had de woning dan ook alleen in gebruik mogen geven aan een ander wanneer dat tezamen met [A] was gebeurd. Dat is niet het geval geweest, zoals overwogen in rechtsoverweging 4.5., en dat maakt de rechtshandeling ongeldig.
4.9.
Dat betekent dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming van de woning wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat aan [gedaagde] een ontruimingstermijn van twee maanden na betekening van het vonnis wordt gegund, gelet op de omstandigheid dat zij met minderjarige kinderen in de woning verblijft.
4.10.
In de omstandigheid dat [gedaagde] in het geheel niet heeft gereageerd op de onder 2.7 en 2.9 genoemde brieven die [A] heeft verstuurd, ziet de rechtbank aanleiding tot het opleggen van een dwangsom van € 100,-- voor elke dag dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,--.
in voorwaardelijke reconventie
4.11.
Volgens [gedaagde] was de woning aanvankelijk een bouwval en heeft zij die met [A jr.] ingrijpend opgeknapt. Zo is er centrale verwarming aangelegd alsook leidingen voor gas, water en elektra; zijn er vloeren en muren vervangen; en zijn de badkamer, toilet en keuken gerenoveerd. De woning is na deze € 30.000,-- kostende investeringen minimaal € 25.000,-- meer waard geworden, aldus [gedaagde] .
4.12.
[A] heeft echter betwist dat de woning een bouwval was: volgens hem was de woning ‘in optima forma’. Ook heeft [A] – die sinds zijn opname in het verzorgingstehuis geen toegang tot de woning meer heeft gehad – bestreden dat er sprake is van verbetering of verandering, terwijl hij ook de hoogte van de gestelde investeringen en de daarvan afgeleide waardevermeerdering betwist. Ten slotte heeft [A] ook gesteld dat de gemaakte kosten een redelijke tegemoetkoming zijn voor het jarenlange, gratis gebruik van de woning.
4.13.
De rechtbank overweegt dat [gedaagde] haar stellingen, na deze betwisting, op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd. Zo ontbreken bijvoorbeeld details over wat er precies is uitgevoerd en wanneer, wie dat heeft gedaan, en wat dat heeft gekost. Dat betekent dat de vordering wegens het ontbreken van een feitelijke grondslag wordt afgewezen.
in conventie en voorwaardelijke reconventie
4.14.
[gedaagde] wordt tot slot als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [A] . De kosten worden aan de zijde van [A] begroot op € 1.355,39, bestaande uit € 101,89 aan kosten dagvaarding, € 79,-- aan griffierecht; en € 1.174,50 aan salaris advocaat (2 punten à € 180,-- (tarief ontruiming kanton) en 1,5 punt à € 543,-- (tarief II civiel)).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de woning aan de [adres] ( [postcode] ) met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [A] te stellen;
5.2.
bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft te voldoen aan hetgeen hiervoor onder 5.1 is bepaald een dwangsom zal verbeuren van € 100,-- per dag, met een maximum van € 10.000,--;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in voorwaardelijke reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af;
in conventie en voorwaardelijke reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.355,39, waarvan € 1.174,50 aan salaris advocaat;
5.6.
verklaart dit vonnis ten aanzien van hetgeen is opgenomen onder de randnummers 5.1, 5.2 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2019.