ECLI:NL:RBDHA:2019:6262

• Datum uitspraak: 27 mei 2019
• Publicatiedatum: 21 juni 2019
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 5291
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: E. Kouwenhoven; M.C.J.A. Huijgens; A.D. van Riel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning wegens onvoldoende onderbouwing door gemeente

Eiser, huurder van een woning, betwist de door verweerder (gemeente Rijswijk) vastgestelde WOZ-waarde van €161.000 voor het tijdvak 2018-2019. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met relevante marktcijfers en verschillen tussen referentiepanden en de woning, en betwist de berekening van gecorrigeerde transactieprijzen en het niet elimineren van VVE-reserves.

De rechtbank constateert een leemte in de rechtsbescherming van de derde belanghebbende, de verhuurder, en past artikel 8:26 Awb van overeenkomstige toepassing toe. De verhuurder is uitgenodigd deel te nemen aan het geding, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van €161.000 juist is vastgesteld, mede doordat onvoldoende inzicht is gegeven in de verwerking van transactiedata en VVE-reserves. Eiser heeft zijn lagere waarde van €145.000 niet aannemelijk gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vast op €155.000 en verklaart het beroep gegrond. Verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt verminderd van €161.000 naar €155.000 en het beroep van eiser wordt gegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 18/5291

uitspraak van de meervoudige kamer van 27 mei 2019 in de zaak tussen

[EISER], wonende te [PLAATS], eiser

(gemachtigde: M. Uijen),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [ADRES 1] te [PLAATS] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 vastgesteld op € 161.000.

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 juni 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2019.

Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen.
Namens verweerder is [A] verschenen.

De eigenaresse van de woning, woningstichting Vidomes, is uitgenodigd door de rechtbank om deel te nemen aan deze beroepsprocedure. Zij heeft zich echter niet als partij gesteld.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is huurder van de woning. De woning is een appartement met berging en heeft als bouwjaar 1972. De inhoud van de woning is ongeveer 260m³.

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 145.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met relevante marktcijfers en verschillen tussen de door verweerder gehanteerde referentiepanden en de woning. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde naar een drietal verkopen van panden gelegen aan de Dr. [B]. Verder bestrijdt eiser dat de door verweerder aangedragen referentiewoning aan de Ds. van den Boschlaan een mindere ligging zou hebben dan de woning. Ook voert eiser aan dat de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentiewoningen aan de [ADRES 2] gelet op de transactiedata niet juist berekend zijn en stelt eiser dat het bedrag aan VVE-reserves door verweerder ten onrechte niet uit de verkoopprijs is geëlimineerd.

4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de woning op afgerond € 161.000 is gewaardeerd. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. Verweerder voert onder meer aan dat het referentiepand aan de Ds. van den Boschlaan en de door eiser aangedragen panden aan de Dr. [B] een andere ligging hebben dan de woning en daardoor een lager waarde niveau hebben. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Derde-belanghebbende

5. In onderhavige procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure tegen de hoogte van de WOZ-waarde kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaresse van de woning, in casu woningstichting Vidomes. Voor de eigenaresse is er ingevolge de wettelijke bepalingen geen aparte rechtsingang. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) kent in artikel 8:26, eerste lid een regeling waarin een belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld als zogenoemde derde-partij aan het geding deel te nemen. Artikel 30 van de Wet WOZ verwijst naar de Algemene wet rijksbelastingen( Awr). In de Awr is echter geen bepaling opgenomen vergelijkbaar met artikel 8:26 Awb. Naar het oordeel van de rechtbank is hier sprake van een leemte in de rechtsbescherming en dient artikel 8:26 Awb van overeenkomstige toepassing op onderhavige procedure te zijn.

Dit brengt mee dat het in voorkomende gevallen op de weg van verweerder ligt om een derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het voorliggende geschil uit te laten. In de onderhavige zaak heeft dit niet plaatsgevonden. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien woningstichting Vidomes in beroep de mogelijkheid is geboden als procespartij deel te nemen aan het geding.

Waarde van de woning

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit deze matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Weliswaar heeft verweerder, door te verwijzen naar de verschillen in verkoopprijzen van woningen gelegen aan de doorgaande weg dan wel verder in de wijk gelegen, aannemelijk gemaakt dat de woningen aan de [ADRES 3] en [ADRES 4] gelegen zijn in een ander waardegebied en voor eisers woning derhalve om die reden een hogere WOZ-waarde gerechtvaardigd is. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe het verschil in transactiedata van de referentiewoningen aan de [ADRES 2] is verwerkt in de gecorrigeerde transactieprijzen van deze referentiewoningen en hoe dit uitwerkt in de WOZ-waarden van die referentiepanden en de waarde van de woning. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de VVE-reserves die opgenomen zijn in de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet heeft geëlimineerd. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank als volgt. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) volgt dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak, gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, de invloed van de aanwezigheid van een VVE-reserve dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Eiser heeft met de door hem overgelegde stukken ter zitting aannemelijk gemaakt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden.

8 Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser maakt door te verwijzen naar verkopen van woningen aan de Dr. [B], gelet op hetgeen is overwogen onder 7 met betrekking tot de ligging in een ander waardegebied, niet aannemelijk dat de waarde van de woning € 145.000 dient te zijn. Ook wanneer het bedrag aan VVE-reserves in de verkoopcijfers buiten beschouwing wordt gelaten, maakt eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk.

9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 155.000.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het horen met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 155.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.532;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. A.D. van Riel, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.