Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/279
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [plaats] , eiseres(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 december 2018 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2019.
Eiseres is, hoewel behoorlijk uitgenodigd, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Xweg] te Zoetermeer (het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.563.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object bestaat uit opstal, ondergrond en omliggende grond. De opstal betreft een kantoorruimte met magazijn, productiehal en fietsenstalling. De oppervlakte van het object bedraagt 6.791 m². De oppervlakte van de opstal bedraagt 2.583 m².
5. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Volgens eiseres is de waarde van het object te hoog vastgesteld.
6. Bij de waardering is door verweerder gerekend met een waarde voor extra grond (€ 370.000) ten opzichte van een basiskavel passend bij de opstal. De basiskavel is de oppervlakte die geacht wordt normaliter te worden gebruikt bij een gebouw van een bepaalde omvang. Middels huurwaardekapitalisatie heeft verweerder de waarde van de basiskavel met de daarop staande opstal bepaald. De waarde van de extra grond is bepaald met inachtneming van marktcijfers voor bedrijfsterreinen. De rechtbank acht de gehanteerde waarderingsmethode, die in overeenstemming is met het Algemeen Deel van de Taxatiewijzer Waardepeildatum 1 januari 2017, gelet op de omvang van het perceel in het onderhavige geval aanvaardbaar.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Als huurwaarde is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 132.305, ofwel de huur zoals die vanaf 2010 voor het object is overeengekomen. Blijkens door verweerder opgevraagde gegevens is deze huur in latere jaren gestegen tot afgerond € 230.000 per 11 februari 2018 en bedroeg de door de eigenaar gevraagde huurprijs recentelijk € 195.000. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde huur dan ook niet te hoog. Ook de door verweerder toegepaste kapitalisatiefactor van 9,0 acht de rechtbank niet te hoog. Ter zitting is door verweerder toegelicht dat de gebruikte factor theoretisch is opgebouwd waarbij rekening is gehouden met leegstandsrisico van 16% terwijl een bandbreedte van 10-12% gebruikelijk is. Daarbij heeft verweerder gewezen op huurcijfer en verkoopprijs van de op 1,1 km van het object gelegen onroerende zaak [Yweg] . Deze onroerende zaak, die qua bouwjaar en omvang vergelijkbaar is met het object, is op 14 december 2016 verkocht voor € 2.624.585 en heeft een huurprijs van € 221.600, hetgeen resulteert in een kapitalisatiefactor van 11,8. Verweerder heeft de waarde van de extra grond bepaald met inachtneming van grondprijzen voor bedrijfsterreinen in de regio. Blijkens een door verweerder overgelegde matrix is verweerder in zijn waardebepaling uitgegaan van een waarde van € 370.000 en een oppervlakte van de extra grond van 1.696 m². Daarmee heeft verweerder een prijs per m² gehanteerd die lager ligt dan de prijs zoals opgenomen in de Nota grondprijzen van de Gemeente Zoetermeer. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de prijs voor de extra grond niet te hoog is bepaald.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Dat de huurwaarde per m² van een andere objecten in Zoetermeer ( [straat] 2, [straat] 7, [straat] 46) lager is dan de huurwaarde waar verweerder van uitgaat, doet niet af aan het eigen huurcijfer van het object. Dat de eigen huurprijs in onderhavige geval niet bruikbaar zou zijn bij de waardebepaling van het object is door eiseres niet aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat de onroerende zaak [Z] een kapitalisatiefactor 8,51 heeft, leidt niet tot een ander oordeel
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.