ECLI:NL:RBDHA:2019:4455

• Datum uitspraak: 29 april 2019
• Publicatiedatum: 6 mei 2019
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 7970
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C.J.A. Huijgens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugverwijzing zaak wegens onvoldoende onderbouwing WOZ-waarde woning

Eiser maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn appartement, gelegen in een gerenoveerd complex uit 1925, met een waardepeildatum van 1 januari 2017. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op €388.000, maar volgens eiser was de waardebepaling onvoldoende onderbouwd en niet inzichtelijk.

De rechtbank oordeelde dat verweerder onvoldoende aannemelijk had gemaakt hoe de waarde was bepaald, mede omdat de vergelijkingsobjecten niet nagenoeg identiek waren aan de woning van eiser en er geen duidelijke onderbouwing was van de gehanteerde prijsverschillen. Tevens ontbrak het aan een transparante berekening van de vierkante meterprijs en andere relevante waarderingscomponenten.

Hoewel eiser stelde niet gehoord te zijn, oordeelde de rechtbank dat dit niet in strijd was met de hoorplicht omdat eiser geen verzoek tot hoorzitting had ingediend. De rechtbank besloot de zaak terug te verwijzen naar verweerder met het dringende advies om betere en inzichtelijke informatie te verstrekken en op basis daarvan opnieuw uitspraak op bezwaar te doen. Tevens werd het betaalde griffierecht aan eiser vergoed.

Uitkomst: Het beroep is gegrond verklaard en de zaak is terugverwezen naar verweerder voor een nieuwe beslissing op bezwaar.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 18/7970

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2019 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [plaats], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 24 oktober 2018 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2019.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M. van der Perk-Wensveen.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• verwijst de zaak terug naar verweerder en draagt hem op opnieuw uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van deze uitspraak;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 13 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 bepaald op € 388.000.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, met een parkeerplaats, in een gebouw uit het bouwjaar 1925 dat in 2009 is gerenoveerd in een complex van afzonderlijke woonappartementen met uiteenlopende oppervlakten en situering. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 100 m².

4. In geschil of verweerder de waarde van de woning van eiser voldoende onderbouwd heeft. De rechtbank begrijpt eiser aldus dat het niet duidelijk is waarom verweerder de in de vergelijking betrokken woningen als vergelijkingsobject heeft aangemerkt en op welke wijze verweerder vervolgens tot de WOZ-waarde van zijn woning is gekomen, en daarbij mede rekening houdend met onderlinge verschillen.

5. Eiser heeft gesteld dat hij ten onrechte niet gehoord is door verweerder. De rechtbank overweegt dat in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen is bepaald dat de belanghebbende op verzoek wordt gehoord. Nu eiser in zijn bezwaarschrift niet heeft verzocht om gehoord te worden is er naar het oordeel van de rechtbank in zoverre geen sprake van een schending van de hoorplicht.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is bepaald. De waarde van de woning is door verweerder bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hiervoor is door verweerder verwezen naar het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix.

Alle door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn aangeduid als parterreportiekflats, evenals de woning van eiser. Echter, twee van de vergelijkingsobjecten zijn de objecten [adres] [2], verkocht voor € 625.000, en [adres] [3], verkocht voor € 500.000 en zijn gelegen in hetzelfde complex. Volgens verweerder zijn deze woningen nagenoeg identiek aan de woning van eiser. Eiser heeft, daarnaar gevraagd en anders dan verweerder meent, een appartement in het souterrain, onder het maaiveld. De woning van eiser is dus niet nagenoeg identiek aan de bovengenoemde vergelijkingsobjecten.

8.
Uit de overgelegde matrix en het taxatieverslag is verder op geen enkele wijze op te maken hoe verweerder rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser en hoe verweerder, uitgaande van de vergelijkingsobjecten, tot een waarde voor de woning van eiser van € 388.000 is gekomen.

Nu uit de overgelegde matrix onvoldoende valt af te leiden hoe de waarde van de woning van eiser tot een bedrag van € 388.000 is bepaald, komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

9. Eiser heeft uiteengezet dat hij door gebrek aan - weliswaar en bij herhaling opgevraagde maar nog altijd ontbrekende informatie – zelf niet in staat is een beredeneerde waarde te duiden.

10. De rechtbank heeft onvoldoende informatie van verweerder verkregen voor een toereikend inzicht in een vierkantemeterprijs, grondprijs en de kubiekemeterprijs om met in achtneming daarvan zelf de waarde vast te stellen.

11. Gelet hierop alsook op de omstandigheid dat eiser met name erop gebrand is als zodanig toereikende informatie te ontvangen met betrekking tot de onderbouwing van de waardebepaling van zijn woning, ziet de rechtbank bij uitzondering grond voor het oordeel dat de zaak terugverwezen dient te worden naar verweerder.

12. Het beroep van eiser is daarom gegrond verklaard.

13.
Eiser heeft ook nog gesteld dat verweerder ten onrechte de stukken met betrekking tot de aanhangig gemaakte klachtprocedure bij de Gemeentelijke Ombudsman in het geding heeft gebracht. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Verweerder is wettelijk verplicht ingevolge artikel 8:42 van de Awb om de tot de zaak betrekking hebbende stukken bij de rechtbank in te sturen als eenmaal beroep is ingesteld. Dat betreft dan alle stukken die ten grondslag liggen aan het besluit waarvan de juistheid in beroep bij de rechtbank is betwist.

In zoverre had verweerder geen verplichting om de stukken met betrekking tot de klachtprocedure aan de rechtbank over te leggen in onderhavige procedure. Er is echter geen aanknopingspunt dat verweerder met kwade bedoelingen de informatie aan de rechtbank heeft overgelegd, te meer niet omdat het voor de oordeelsvorming van de rechtbank over de waardebepaling als zodanig niet van betekenis kan zijn.

14.
Overigens wordt verweerder mede in overweging gegeven zich tot het uiterste in te spannen om ervoor te zorgen dat eiser inzichtelijke en toereikende informatie zal ontvangen en dat vervolgens op die basis nader met eiser zal worden gecommuniceerd, alvorens opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift van eiser.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, aangezien eiser geen kosten heeft gesteld.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.J.A. Huijgens, rechter, in aanwezigheid van mr. F.J. Baak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof [plaats] (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH [plaats].