ECLI:NL:RBDHA:2019:11707

• Datum uitspraak: 13 november 2019
• Publicatiedatum: 5 november 2019
• Zaaknummer: C/09/566254 / HA ZA 19-36
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J. van Harten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit van een gemoderniseerde jarendertigwoning en de gevolgen voor de koopovereenkomst

In deze zaak heeft eiser, een koper van een gemoderniseerde jarendertigwoning, een vordering ingesteld tegen de verkopers wegens non-conformiteit van de woning. Eiser heeft de woning op 26 oktober 2016 gekocht voor € 325.000, waarbij gebruik is gemaakt van een model koopovereenkomst. Eiser stelt dat de woning gebreken vertoont die het normaal gebruik als woonhuis belemmeren, en vordert een schadevergoeding van € 32.500, alsook bijkomende kosten. De rechtbank heeft de procedure gevolgd, waarbij diverse stukken zijn ingediend, waaronder een bouwkundig keuringsrapport en correspondentie tussen partijen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat eiser de woning in de staat heeft aanvaard waarin deze zich bevond ten tijde van de koop, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De bepalingen in de koopovereenkomst zijn van belang, vooral die welke betrekking hebben op de staat van de onroerende zaak en de ouderdomsclausule. Eiser was zich bewust van de ouderdom van de woning en had voldoende gelegenheid om onderzoek te doen. De rechtbank oordeelt dat eiser niet voldoende heeft aangetoond dat de gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren. De vorderingen van eiser worden afgewezen, en hij wordt veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

De uitspraak benadrukt het belang van de contractuele afspraken in de koopovereenkomst en de verantwoordelijkheden van de koper bij de aankoop van een oudere woning. De rechtbank concludeert dat de verkopers niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen en dat de vorderingen van eiser niet kunnen slagen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/566254 / HA ZA 19-36

Vonnis van 13 november 2019

in de zaak van

[eiser] te [plaats],

eiser,

advocaat mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

2.
[gedaagde sub 2],

beiden te [plaats],

gedaagden,

advocaat mr. R.D. Chee te Den Haag.

Partijen zullen hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde sub 1 c.s.]’ genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 juni 2018 met producties;
• de conclusie van antwoord van 1 augustus 2018 met producties;
• het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 september 2018, waarbij de zaak op de voet van art. 46b van de Wet RO verwezen is naar de rechtbank Den Haag;
• het vonnis van 6 februari 2019, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• het buiten aanwezigheid van partijen opgemaakte proces-verbaal van comparitie van 12 april 2019 en de daarin genoemde stukken;
• het bericht van [eiser] en [gedaagde sub 1 c.s.] van 29 mei 2019, waarin zij de rechtbank meedelen dat geen minnelijke regeling is bereikt en zij verzoeken om vonnis te wijzen.

1.2.

Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis nader bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 26 oktober 2016 de gemoderniseerde jarendertigwoning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde sub 1 c.s.] voor een koopprijs van € 325.000.

2.2.

Partijen hebben daarbij de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning gebruikt. In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle (…), zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. (…)

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3 0/00) van de koopsom met een maximum van tien procent (10 %) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 16. Ontbindende voorwaarden.

16.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

e. op 7 november 2016 uit het bouwkundig rapport van een daartoe gespecialiseerde en erkende deskundige blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel van bouwkundige gebreken aan het woonhuis hoger zijn dat € 5.000,-- zegge vijfduizend euro.

(…)

artikel 20. Ouderdomsclausule

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het hier een oudere woning betreft, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit en afwerking- en onderhoudsniveau gesteld mogen worden, lager liggen dan die voor nieuwe woningen.

Koper verklaart voldoende mogelijkheden te hebben gehad tot (bouwkundig) onderzoek.

artikel 21. Nadere afspraken

21.1

Tussen koper en verkoper is afgesproken dat voor rekening verkoper de kapotte dakpannen (boven goot en nok) zullen worden vervangen vóór notariële overdracht.”

2.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] heeft de ingevulde en op 20 september 2016 ondertekende NVM-vragenlijst voor de verkoop van de woning aan [eiser] verstrekt.

2.4.

[eiser] heeft de woning voor aankoop bezichtigd. Hij heeft op 1 november 2016 een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Bouw Techno Keuring Nederland. In het bouwkundige keuringsrapport (hierna: het keuringsrapport) is een aantal gebreken aan de woning vastgesteld. De herstelkosten zijn indicatief begroot op € 4.255 (excl. btw) voor wat betreft direct herstel en € 570 (excl. btw) voor herstelkosten op termijn. Ook is een pm-post opgenomen voor herstelkosten van de gevelconstructie op termijn.

2.5.

Bij e-mail van 7 november 2016 heeft [eiser] het keuringsrapport toegezonden aan de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1 c.s.] Daarin schrijft hij onder meer het volgende:

“Er zijn toch nog wel wat zaken die dienen te worden gerepareerd cq te worden verholpen, zijnde:

* nokfors, was reeds bekend en zal worden gerepareerd

* kapotte dakpannen was reeds bekend en zal worden gerepareerd

* dakpannen die niet netjes liggen / scheef liggen, welke nog geschikt dienen te worden, was reeds bekend en zal worden gerepareerd

* kitnaad aan de zijkant van het huis, welke vervangen dient te worden

* gescheurde dorpel/stoep bij de entree van de woning

* houtwerk kozijnen

* metselwerk/ zettingscheuren

* ontbrekende bakstenen/metselwerk bovenin/ zijkant van het huis

* tochtstrip ramen, was al aangegeven dat deze terug worden geplaatst, waren verwijderd ivm schilderen

* ingescheurde loodslabbe aan de kant van de tuin, welke te zien is vanuit de slaapkamers

* gescheurd glas schuur

Ik neem aan dat dit nog kan worden gemaakt verholpen.”

2.6.

Bij e-mail van 11 november 2016 reageert de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1 c.s.] als volgt:

“Het rapport is in goede orde ontvangen. Je mail heb ik ter informatie

doorgestuurd (…)

De aangegeven punten zoals de dakpannen, nok van de woning en tochtstrips op de ramen zullen inderdaad door verkoper voorafgaande aan de levering worden hersteld/vervangen of aangebracht. De overige punten zijn verbeterpunten voor de woning. Deels houden deze verband met de leeftijd van de woning. Het staat je vrij om naar eigen inzicht en behoefte deze zaken te vervangen of te verbeteren.”

2.7.

[gedaagde sub 1 c.s.] heeft vervolgens de kapotte dakpannen boven de goot en nok vervangen en tochtstrips geplaatst.

2.8.

Op 2 februari 2017 hebben partijen, samen met de verkoopmakelaar, de woning voorafgaand aan de levering bezocht. Diezelfde dag heeft de levering van de woning aan [eiser] plaatsgevonden. Partijen hebben daarna via sms met elkaar contact gehad over onder meer de schuur en vloerverwarming in de badkamer en keuken van de woning.

2.9.

Nadat [eiser] in februari 2017 een nieuwe, “slimme thermostaat” heeft laten installeren in de woning heeft hij naar aanleiding van het daarin zichtbare gasverbruik het installatiebedrijf Seton opdracht gegeven een onderzoek naar de cv-installatie te verrichten. Bij offerte van 28 februari 2017 heeft Seton een lijst met punten opgesteld ten aanzien van de cv-installatie, waarbij voorgestelde opties voor in totaal € 2.115 (incl. btw) gerealiseerd kunnen worden. Bij e-mail van 6 maart 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1 c.s.] het rapport van Seton opgestuurd met het verzoek daar voor 10 maart 2017 op te reageren.

2.10.

Op 7 maart 2017 heeft dakbedekkingsbedrijf Heko een dakinspectie bij de woning verricht. Bij offerte van 9 maart 2017 biedt Heko aan voor € 984,03 (excl. btw) werkzaamheden te verrichten. Volgens Heko zijn er tijdens de dakinspectie diverse gebreken bij de bitumen dakbedekking met leislag geconstateerd: de opstandaansluiting met de buren is niet waterdicht, de aansluiting dakbedekking/daktrim is geheel los, de aansluiting van daktrimstroken op de dakbedekking is los, de aansluiting dakbedekking/ontluchting is gedeeltelijk los en de conditie van de dakbedekking is bij een schaal van 1 op 10 een 2 en dus slecht. Heko adviseert om lekkage uit te sluiten het dakvlak te vernieuwen.

2.11.

Bij e-mail van 10 maart 2017 reageert [gedaagde sub 1 c.s.] op het rapport van Seton. Na overleg met het loodgietersbedrijf dat betrokken was bij de installatie van de centrale verwarming en vloerverwarming is [gedaagde sub 1 c.s.] dat de cv-installatie altijd goed functioneerde, de cv-installatie onderdeel vormde van de bouwkundige keuring en Seton enkel verbetervoorstellen heeft.

2.12.

Bij brief van 10 maart 2017 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser], ARAG, [gedaagde sub 1 c.s.] in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld. ARAG stelt dat [gedaagde sub 1 c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst vanwege ernstige gebreken aan de woning, die normaal gebruik van de woning in de weg staan. [eiser] heeft volgens ARAG kort geleden de volgende gebreken aan de woning geconstateerd:

“- diverse installatiefouten ten aanzien van de aanleg van de centrale verwarmingsinstallatie en installatie/afwerking van de leidingen van de vloerverwarming, welke installatiefouten (behalve een buitensporig gasverbruik, in verband met onjuist geplaatste/ gebruikte materialen (zie rapport van Seton, welke al in uw bezit is) ook gevaar oplevert en waardoor zij geen verwarming kunnen gebruiken

- lekkage dakkapel kinderkamer, dak van de aanbouw is lek (zie bijgaand rapport Heko)

- slechte staat van het pannendak, daar er veel pannen zijn gescheurd en rot zijn. (rapportage volgt nog).”

ARAG stelt voorts dat [gedaagde sub 1 c.s.] op grond van art. 11 Koopovereenkomst aan [eiser] een boete verschuldigd is van 10% van de koopprijs, te weten € 32.500, onverminderd de schade die [eiser] lijdt voor zover die schade het boetebedrag te boven gaat.

2.13.

Daarop heeft [gedaagde sub 1 c.s.] op 10 maart 2017 zijn rechtsbijstandsverzekeraar, ARAG, ingeschakeld. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft geen aansprakelijkheid aanvaard en geweigerd herstelkosten te betalen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis [gedaagde sub 1 c.s.], hoofdelijk, veroordeeld tot betaling van:

primair € 32.500, subsidiair € 22.070,17,

vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 maart 2017, althans 11 augustus 2017, althans de dag van dagvaarding,

€ 1.100, althans een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke kosten,

de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen wanprestatie ten grondslag. De woning bevat niet de eigenschappen die hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en er is sprake van gebreken die het normaal gebruik van de woning onmogelijk maken. Na in gebreke te zijn gesteld heeft [gedaagde sub 1 c.s.] de geconstateerde gebreken aan de woning niet hersteld. [gedaagde sub 1 c.s.] verkeert sinds 19 maart 2017 in verzuim en is op grond van art. 11.3 koopovereenkomst de boete van 10% van de koopsom verschuldigd, te weten € 32.500. De schade van [eiser] bestaat in de kosten van herstel.

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Eiswijziging

4.1.

Ter zitting heeft [eiser] verzocht zijn subsidiaire eis te wijzigen, in die zin dat de rechtbank daar een bedrag van € 25.500,87 inleest in plaats van het eerder gevorderde bedrag van € 22.070,17. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat deze niet per akte is ingediend. De rechtbank staat [eiser] niet toe zijn subsidiaire eis te veranderen, omdat niet aan het vereiste van een schriftelijke akte is voldaan.

Ten gronde

4.2.

Ter beantwoording ligt voor of de woning vanwege de door [eiser] gestelde gebreken niet voldoet aan wat [eiser] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

4.3.

Daarvoor zijn de artt. 6.1 en 6.3 koopovereenkomst van doorslaggevend belang. Uit het samenstel van deze bepalingen volgt dat [eiser] de woning heeft geaccepteerd in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van de koop, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alleen voor gebreken die normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, geldt dit niet. De afwezigheid van zulke gebreken heeft [gedaagde sub 1 c.s.] namelijk gegarandeerd. Dit heeft tot gevolg dat [eiser] [gedaagde sub 1 c.s.] alleen kan aanspreken op gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Andersoortige gebreken heeft [eiser] op grond van de koopovereenkomst in uitgangspunt te aanvaarden.

4.4.

Onder “normaal gebruik” zoals hier bedoeld dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol. Op dat punt is de ouderdomsclausule, die in art. 20 koopovereenkomst is opgenomen, relevant. [eiser] was ermee bekend dat hij een oudere, weliswaar gemoderniseerde, jarendertigwoning kocht. Ook heeft hij als koper verklaard in dit verband voldoende mogelijkheden te hebben gehad tot (bouwkundig) onderzoek.

4.5.

[gedaagde sub 1 c.s.] heeft betwist dat de door [eiser] gestelde gebreken in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis. De gestelde gebreken waren reeds kenbaar of hadden hem kenbaar kunnen zijn ten tijde van de koop en levering van de woning. De in het keuringsrapport vermelde gebreken staan nu volgens [eiser] het normale gebruik in de weg, terwijl hij daar ten tijde van de koop en levering van de woning al kennis van had genomen. Bovendien heeft [eiser] na het keuringsrapport en voor de levering zelf geen aanleiding gezien om desgewenst nader onderzoek te verrichten naar de woning naar aanleiding van het keuringsrapport, aldus [gedaagde sub 1 c.s.]

4.6.

Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij de kosten aan de woning die in het keuringsrapport zijn begroot acceptabel vond. Naar aanleiding van het keuringsrapport is er geen reden geweest om tot een andere koopprijs te komen. De later ontdekte gebreken kwamen volgens hem in het keuringsrapport niet aan de orde. Hij verwachtte dat de woning geen gebreken zou hebben, omdat de jarendertigwoning in 2001 volledig was gerenoveerd en als instapklaar werd geadverteerd. Hij zou de woning nooit hebben gekocht in de staat waar de woning zich in bevindt.

4.7.

Vaststaat dat [eiser] vanaf voorjaar 2017 de woning met zijn gezin heeft bewoond.

4.8.

[eiser] heeft in het licht van de betwisting door [gedaagde sub 1 c.s.] niet voldoende feitelijk onderbouwd waarom de door hem gestelde gebreken normaal gebruik van de woning verhinderen. Met name is niet feitelijk concreet aangetoond dat zijn woongenot wezenlijk is aangetast door de gebreken en niet in de woning op een voldoende veilige manier kon worden gewoond.

4.9.

Daartoe is onvoldoende de ter zitting voor het eerst ingenomen (blote) stelling dat [eiser] met zijn gezin de hele winter beneden heeft moeten slapen, omdat het boven te koud was en zijn gezin niet warm kon douchen, hetgeen [gedaagde sub 1 c.s.] heeft betwist. Ook is de verwijzing naar offertes van installatiebedrijf Seton van 28 februari 2017, dakdekkersbedrijf Heko van 9 maart 2017 en aannemersbedrijf Koers van 7 juni 2017 daarvoor onvoldoende, alleen al gelet op het eigen belang dat deze ondernemingen bij de door hen verstrekte kostenopgave hebben. Ook kan het door Dekra Experts op verzoek van de opstal- en inboedelverzekeraar van [eiser] opgestelde expertiseverslag van 12 april 2017, waarin herstelkosten worden beraamd op € 10.716,77 (inclusief de offertes van Seton en Heko) hem niet baten zonder nadere toelichting, die ontbreekt.

4.10.

Evenmin heeft [eiser] concreet toegelicht welke van de door hem gestelde gebreken niet in het keuringsrapport aan de orde kwamen en ook niet voor hem voorzienbaar waren, terwijl zij wel aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in weg staan. Dat had wel gemoeten, omdat zonder voldoende feitelijke toelichting de rechtbank [eiser] niet kan volgen in zijn aanname dat gebreken normaal gebruik van de woning onmogelijk maken.

4.11.

Ten slotte heeft [eiser] na het keuringsrapport van Bouw Techno Keuring Nederland zelf geen aanleiding gezien tot nader onderzoek naar de staat van de woning, wetende dat het bouwkundige onderzoek gebaseerd was op een visuele inspectie en de daarin opgenomen herstelkosten slechts indicatief van aard waren. De gevolgen daarvan dienen voor zijn rekening en risico te komen.

4.12.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] de door hem gestelde gebreken heeft te aanvaarden onder art. 6.1 koopovereenkomst, waarmee hij zichtbare en onzichtbare gebreken voor lief nam voor zover die normaal gebruik van de woning niet beletten. Van non-conformiteit van de woning is daarom geen sprake. [gedaagde sub 1 c.s.] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Slotsom

4.13.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] niet kunnen slagen. Zij zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.14.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde sub 1 c.s.] Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] begroot op

€ 2.285, waarvan € 895 aan griffierecht en € 1.390 aan salaris advocaat (twee punten à € 695 volgens tarief III). Voor een veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, omdat de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. De rechtbank zal de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief. De kostenveroordeling zal, zoals [gedaagde sub 1 c.s.] heeft gevorderd en onweersproken is gebleven, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en vermeerderd met de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 2.285 aan proceskosten en op € 157 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82 in geval van betekening, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.