ECLI:NL:RBDHA:2018:9044

Uitspraak

Rechtbank Den Haag

Zittingsplaats ‘s-Gravenhage

IFD

Rolnummer.: 6525412/17-30409

25 juli 2018

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de rechtspersoonlijkheid bezittende [naam vereniging] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E. van Riet,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. S.P. Koerselman.

Partijen worden hierna aangeduid als “de VvE” en “ [gedaagde] ”.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 6 december 2017 met producties;

- de conclusie van antwoord;

- de akten van beide partijen van 15 maart 2018, van de VVE tevens een akte tot wijziging van haar eis.

1.2.

Op 15 maart 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens De VvE is de heer [betrokkene 1] van de beheerder van de VVE verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voorts is [gedaagde] verschenen, ook met haar gemachtigde.

1.3.

Na de comparitie hebben beide partijen nog een conclusie of akte genomen.

1.4.

Hierna is het vonnis bepaald op heden.

2.Feiten

2.1.

[gedaagde] is erfpachter van het appartementsrecht staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] . Zij is van rechtswege lid van de VvE (op grond van art. 5: 125 lid 2 BW).

2.2.

In de akte van splitsing [naam vereniging] komen onder andere de volgende artikelen voor:

“
5. In het geval dat in een privé gedeelte belangrijke schade is ontstaan of dreigt te ontstaan of gevaar dreigt voor ernstige hinder van de andere eigenaars en gebruikers, is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het bestuur onmiddellijk te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen”.

…….

Artikel 23

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden en hij is verplicht alles te doen wat dienstig kan zijn ter voorkoming van die schade”.

2.3.

Voorts geldt een huishoudelijk reglement, waarin onder andere in artikel 7 is bepaald:

“
Artikel 7 Handhaven

7.1

Het bestuur is verplicht om de regels uit de akte en het Huishoudelijk Reglement te handhaven. ….

7.2

Het bestuur kan bij herhaaldelijke overtreding van artikelen 8 tot en met 13 van het Huishoudelijk Reglement, na een schriftelijke aanmaning, per gebeurtenis een boete in rekening brengen van ten hoogste EUR 100,00, onverminderd de mogelijkheid tot het vorderen van wettelijke schadevergoeding en het treffen van maatregelen op grond van de artikelen 27 en 29 van de akte”.

In de artikelen 8 tot en met 13 staan artikelen over (het gebruik van) algemene ruimten, het centraal antenne systeem, de lift, overlast, de buitenkant van het gebouw enzovoort.

In artikel 13.4 is vermeld dat het niet is toegestaan op de balkons, galerijen en dakterrassen open vuur te gebruiken. Voorts dat het niet is toegestaan om een rookoven te gebruiken op het balkon.

Artikel 11, onder a luidt:

“
Iedere eigenaar, huurder of gebruiker dient er te allen tijde voor te zorgen dat hij geen overlast bezorgt aan (een) andere eigenaar(s), huuder(s) of gebruiker(s). Op sommatie van het bestuur moet de veroorzaker van overlast zijn activiteiten onmiddellijk staken.

b. Tussen 22.00 en 8.00 uur moet het in het gehele appartementencomplex rustig zijn. … Overigens moet een eigenaar, huurder of gebruiker er in het algemeen voor zorgen dat bij het gebruik van (auto)radio, televisie, Cd/speler, muziekinstrument of geluidsproducerende apparatuur geen hinder door andere bewoners uit het complex wordt ondervonden”.

2.4.

Naast [gedaagde] woont aan de [adres] te [plaats] de heer [betrokkene 2] (hierna kort [betrokkene 2] te noemen). Hij huurt de woning van Vidomes. De balkons van beide woningen grenzen aan elkaar. Voorts is de woon-slaapkamer van [gedaagde] aan haar balkon gelegen.

2.5.

[gedaagde] heeft in de periode van januari 2017 tot in ieder geval begin 2018 regelmatig geklaagd over het gedrag van [betrokkene 2] , meer in het bijzonder het drijven van handel vanuit de woning door eten en drinken te verkopen, lawaai door windgongen die [betrokkene 2] aan de waslijn heeft gehangen en de radio, as en rookoverlast van de rookoven en BBQ die [betrokkene 2] op zijn balkon gebruikt en de tuinbank naast de voordeur van [betrokkene 2] op de galerij. Zij heeft opnamen van het gedrag met haar klachten aan de beheerder van de VVE meegestuurd.

2.6.

[gedaagde] is als lid van de VVE maandelijks bij vooruitbetaling een voorschotbijdrage in de kosten van onderhoud en beheer van het appartementencomplex verschuldigd. De voorschotbijdrage bedraagt € 119,23. Daarnaast dient [gedaagde] de verwarmingskosten aan de VVE te vergoeden.

2.7.

De VVE heeft [gedaagde] diverse malen aangemaand om de volgens de VVE verschuldigde bijdragen te betalen. [gedaagde] heeft aan deze aanmaningen niet voldaan, maar de VVE laten weten dat zij haar betalingen opschort omdat de VVE niet voldoet aan haar handhavingsverplichting.

2.8.

Op 22 mei 2017 heeft Vidomes, die een meerderheid van stemmen heeft in de VVE, [betrokkene 2] gedagvaard. De vorderingen zijn afgewezen.

2.9.

Op 2 augustus 2017 heeft de rechtbank Den Haag een vonnis tussen partijen gewezen. In dit vonnis is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de voorschotbijdragen aan de VVE tot en met december 2016, alsmede met ingang van 21 maart 2016 een bedrag van € 200,00 per maand. Daarnaast heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [gedaagde] in strijd met het huishoudelijk reglement handelt door overlast te veroorzaken in de vorm van het voeren, opvangen en verzorgen van duiven vanaf haar balkon en in haar appartement. De rechtbank heeft [gedaagde] verboden om duiven te voeren, op te vangen of te verzorgen op haar balkon, op straffe van een dwangsom. [gedaagde] heeft tegen het vonnis hoger beroep ingesteld.

3.Vorderingen en verweren

3.1.

De VvE vordert na wijziging van haar eis in conventie veroordeling van [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, aan de VvE tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.204,73, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.917,95 vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening, alsmede in de kosten van de procedure.

3.2

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de (volledige) betaling van de maandelijkse bijdragen sinds januari 2017 tot en met maart 2018. Voorts dient [gedaagde] volgens de VVE nog verwarmingskosten over 2016 te betalen; uit productie 13 bij de akte van de VVE van 15 maart 2018 haalt de kantonrechter dat dit een bedrag van € 168,42 betreft. Ondanks herhaalde aanmaning daartoe heeft de VvE geen betaling van de achterstand kunnen verkrijgen. Wegens het uitblijven van tijdige betaling maakt De VvE aanspraak op buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente.

3.3

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij beroept zich op opschorting en weigert de voorschotbijdragen te betalen zolang de VVE op haar beurt niet optreedt tegen overlast (handhaaft). Voorts maakt zij bezwaar tegen de hoogte van de verwarmingskosten.

[gedaagde] betwist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn, omdat aan haar na het intreden van het verzuim (op 30 oktober 2017) nooit een veertiendagenbrief is gestuurd. Voorts zijn de kosten volgens haar niet gespecificeerd. Tenslotte maakt [gedaagde] bezwaar tegen de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een eventuele veroordeling, omdat zij zeker in hoger beroep zal gaan, terwijl het vonnis de VVE in de gelegenheid zal stellen de woning van [gedaagde] te verkopen, waardoor [gedaagde] het belang wordt ontnomen om in hoger beroep te procederen.

3.4

[gedaagde] heeft in haar conclusie na comparitie van 30 mei 2018 haar vorderingen gewijzigd. Deze wijziging zal de kantonrechter niet toestaan gelet op het te late stadium waarop dit is gedaan. De VVE is niet meer in de gelegenheid geweest om op de gewijzigde vorderingen te reageren. De kantonrechter zal derhalve de vorderingen, zoals vermeld in de conclusie van eis in reconventie, beoordelen. In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd:

- de VVE te veroordelen tot betaling van € 2.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van antwoord tot aan de dag der algehele voldoening alsmede [gedaagde] toe te staan dit bedrag te verrekenen met enig eventueel aan de VVE te betalen bedrag;

- voor recht te verklaren dat de VVE per datum vonnis, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum:

verplicht is tot naleving van artikel 23 van de splitsingsakte en [betrokkene 2] te weerhouden tot het veroorzaken van schade;
verplicht is tot het treffen van maatregelen ex artikel 18 lid 5 van de splitsingsakte ter voorkoming van hinder door [betrokkene 2] jegens [gedaagde] alsmede haar goederen en/of appartementsrecht;
verplicht is tot het treffen van maatregelen ex artikel 13 lid 5 van de splitsingsakte en artikel 11 van het huishoudelijk reglement, ter handhaving van het verwijderd houden van geluidsapparatuur op het balkon, althans in deur/raamopeningen grenzend aan het balkon van [gedaagde] , althans het verwijderd houden van enig apparaat dat geluid veroorzaakt en geluidshinder veroorzaakt op het balkon/ in de woning van [gedaagde] ;
verplicht is tot het treffen van maatregelen ex art. 13 lid 5 van de splitsingsakte en art. 11 van het huishoudelijk reglement ter handhaving van het verwijderd houden van vlaggen, spandoek, bloembakken, windgongen, althans enig voorwerp dat aan de waslijn/windscherm hangt en geluid veroorzaakt, bank op de galerij, etc door [betrokkene 2] ;
verplicht is tot handhaving van het huishoudelijk reglement en tot sommatie tot verwijdering van de bank en bloembakken op de galerij door [betrokkene 2] (de gemeenschappelijke ruimten);
verplicht is tot sommatie tot het onmiddellijk staken van overlast door hobby’s/ bedrijfsmatige activiteiten (roken en bbq-en/ althans het bereiden van eten op enig/ in enig voorwerp op het balkon, althans het verspreiden van rook/ overlast door [betrokkene 2] ex artikel 13.5 van de splitsingsakte en art. 11 van het huishoudelijk reglement;
verplicht is tot handhaving van het huishoudelijk reglement jegens [betrokkene 2]

ex artikel 7 van het huishoudelijk reglement;

- de VVE te gelasten tot het opleggen van boetes ten behoeve van € 100,00 per gebeurtenis aan [betrokkene 2] conform het huishoudelijk reglement ex artikel 7 van het huishoudelijk reglement bij overtredingen door [betrokkene 2] van de artikelen 8 tot en met 13 van het huishoudelijk reglement en de artikelen uit de splitsingsakte;

- de VVE te gelasten tot het treffen van maatregelen op grond van de artikelen 27 en 29 van de splitsingsakte ex artikel 7 van het huishoudelijk reglement.

Een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,=, althans tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, per keer voor iedere dag of gedeelte daarvan dat VvE de door de kantonrechter op te leggen gelasting nalaat en/of verplichting nalaat, met een maximum van €25.000,00. Alsmede te verklaren voor recht dat de VVE in strijd handelt met de bovengenoemde artikelen uit de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement door niet te handhaven, niet te sommeren tot staken/ verwijderen/ voorkoming schade, voorkoming overlast, conform het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte.

Daarnaast vordert [gedaagde] de VvE te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder het salaris van gemachtigde, te vermeerderen met de nakosten met een bedrag van €131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 205,00

en de eventuele verdere executiekosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.5.

Aan haar vorderingen in reconventie heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat de VVE haar verplichting tot handhavend optreden uit art. 5: 126, lid 3 BW en art. 7 van het huishoudelijk reglement niet nakomt. [gedaagde] schort haar betalingsverplichtingen op zolang de VVE niet voldoet aan haar handhavingsverplichting. Volgens haar pleegt de VVE wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad. [gedaagde] stelt dat zij daardoor schade heeft geleden.

3.6.

De VVE heeft in reconventie verweer gevoerd. In haar conclusie na comparitie van partijen beroept zij zich voor het eerst op onbevoegdheid van de kantonrechter. Zij stelt voorts dat [gedaagde] geen deugdelijk bewijs levert van de overlast door [betrokkene 2] en dat de VVE niet tekort is geschoten. Volgens de VVE gaat het beroep op verrekening of opschorting niet op vanwege onvoldoende samenhang tussen de vorderingen. Bovendien dient [gedaagde] de bijzondere rechtsgang van art. 5: 121 BW te volgen. De VVE acht de vorderingen van [gedaagde] te algemeen geformuleerd.

4.Beoordeling in conventie en reconventie

Bevoegdheid kantonrechter voor vorderingen in reconventie

4.1.

Op de onbevoegdheid van de kantonrechter dient bij antwoord een beroep te worden gedaan, zoals de wet (art. 128, lid 3 RV) zegt: op straffe van verval.

Vast staat dat de VVE op de zitting heeft gereageerd op de vorderingen in reconventie, zonder een beroep te doen op de onbevoegdheid. Zij had dit wel kunnen doen want de vorderingen in de conclusie van eis in reconventie waren bekend voordat zitting plaats vond. De VVE deed dit beroep echter in haar akte/conclusie na de zitting en dat is naar het oordeel van de kantonrechter te laat. Weliswaar noemt de VVE haar conclusie na comparitie tevens een conclusie van antwoord in reconventie meer zij had in reconventie ook reeds op de zitting geantwoord. De kantonrechter verklaart zich bevoegd om over alle vorderingen te oordelen.

Voorschotbijdrage VVE (in conventie)

4.2.

[gedaagde] heeft erkend dat zij als eigenaar deze bijdrage verschuldigd is. Deze vordering zal de kantonrechter dus in beginsel toewijzen. [gedaagde] verweert zich met een beroep op opschorting in verband met wanprestatie door de VVE. Het beroep op opschorting zal de kantonrechter hierna beoordelen.

Betaling van verwarmingskosten (in conventie)

4.3.

Hier is uitgangspunt dat [gedaagde] de verwarmingskosten dient te betalen op grond van de eindafrekening van Techem. Deze is gespecificeerd aan de hand van meterstanden. [gedaagde] verweert zich hiertegen door te stellen dat scootmobielen in de algemene ruimte worden opgeladen en zij hieraan niet hoeft mee te betalen; zij verlangt dat de VVE de eigenaren van de scootmobielen gelast deze in de eigen woning op te laden. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Indien een lid van de VVE actie van de VVE verlangt, staat daarvoor een specifieke rechtsgang open, waarover onder 4.4 meer. Opschorting gaat niet op, omdat er tegenover de betaling van de verwarmingskosten geen verplichting van de VVE bestaat om op te treden tegen het opladen in openbare ruimten.

[gedaagde] heeft in haar conclusie na comparitie nog nieuwe argumenten aangevoerd. Daarmee kan de kantonrechter echter geen rekening houden; ze zijn in een dermate laat stadium van de procedure naar voren gebracht dat de VVE geen gelegenheid meer had om op die stellingen te reageren.

Opschorting? Exclusieve rechtsgang uit art. 5: 121BW

4.4.

Een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, is bevoegd tot opschorting (art. 6: 52 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] echter geen opeisbare vordering op de VVE; zij heeft op dit punt onvoldoende gesteld op de volgende gronden.

Uitgangspunt bij de beoordeling van het verweer van opschorting is hier, dat een vereniging van eigenaren van appartementsrechten een bijzondere vorm van gemeenschap is, waarop de bepalingen van
titel 9 van boek 5 BWvan toepassing zijn. [gedaagde] is bovendien als lid van de VvE deelgenoot van die gemeenschap. Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken. Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen een maand vernietiging van het besluit (ex
artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex
artikel 5:121 BW) aan de kantonrechter verzoeken. Dit wordt terecht door de VVE als verweer gevoerd. De gemachtigde van de VVE heeft [gedaagde] in de mail van 23 november 2017 op de specifieke rechtsgang gewezen. [gedaagde] heeft die rechtsgang echter niet gevolgd.

De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen. De kantonrechter verwerpt het beroep op opschorting.

Verplichting van de VVE om te handhaven?

4.5.

In art. 5: 126, derde lid BW is bepaald dat de vereniging toeziet op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren/gebruikers uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde
jegens elkandervoortvloeien en dat de vereniging te dien einde tegen hen kan optreden. Artikel 7.1 van het huishoudelijk reglement bepaalt daarnaast uitdrukkelijk dat het bestuur van de VVE verplicht is om de regels uit de akte en het huishoudelijk reglement te handhaven.

Hiervoor is overwogen op welke manier de VVE hiertoe kan worden bewogen. Vast staat dat geen van de hiervoor genoemde mogelijkheden door [gedaagde] zijn ingesteld. Zij kiest ervoor om rechtsreeks een vordering in reconventie tegen de VVE in te stellen, maar slaat dan ten onrechte de voor besluitvorming binnen de VVE geldende bepalingen over.

Vorderingen in reconventie

4.6.

[gedaagde] heeft in reconventie primair 7 verklaringen voor recht gevorderd, en twee subsidiaire.

Primair vordert [gedaagde] in de eerste plaats een verklaring voor recht dat de VVE is tekort geschoten, dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd, en betaling van EUR 2.500,00. De kantonrechter zal deze verklaring voor recht afwijzen, omdat er geen sprake is van een onrechtmatige daad of wanprestatie door de VVE jegens [gedaagde] . Zoals hiervoor is overwogen, is de voor leden van de VVE voorgeschreven weg om de VVE te laten handhaven, niet gevolgd. Bovendien is het schadebedrag naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd. [gedaagde] overlegt zonder nadere toelichting diverse telefoonfacturen van KPN, maar dit is onvoldoende onderbouwing van het schadebedrag.

Voorts vordert [gedaagde] verklaringen voor recht dat de VVE verplicht is tot naleving van diverse artikelen van de splitsingsakte en verplicht is tot handhaving van het huishoudelijk reglement jegens [betrokkene 2] . Op zich is juist dat de VVE zich aan de genoemde artikelen dient te houden en verplicht is tot handhaving, maar een lid van de VVE dient dit af te dwingen via de procedures van artt. 5: 121 en 130 BW. Daarnaast zijn deze verklaringen voor recht te algemeen geformuleerd, zoals de VVE terecht opmerkt.

De VVE heeft als verweer gevoerd dat het ter zelfstandige beoordeling aan haar is of aan [betrokkene 2] een boete wordt opgelegd. De kantonrechter volgt de VVE hierin waar in artikel 7.2 van het huishoudelijk reglement staat dat het bestuur een boete
kanopleggen in geval van overlast; zij is daartoe in het algemeen dus inderdaad niet verplicht.

De kantonrechter zal daarom de vorderingen in reconventie afwijzen.

Slotsom

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vorderingen in conventie zal toewijzen. Het beroep op opschorting honoreert de kantonrechter niet. De vorderingen in reconventie zal de kantonrechter afwijzen.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Vast staat dat [gedaagde] de voorschotbijdragen maandelijks vooruit dient te betalen. En dat, als zij dit niet doet, zij zonder verdere ingebrekestelling in verzuim is. De VVE heeft [gedaagde] op 18 augustus en 9 oktober 2017 “veertiendagenbrieven” gestuurd, terwijl [gedaagde] niet tot betaling is overgegaan. De buitengerechtelijke incassokosten is [gedaagde] dan verschuldigd.

Voorts voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat zij niet zal kunnen voldoen aan een veroordelend vonnis, zodat de VVE verhaal zal zoeken op haar recht en hoger beroep zinloos wordt. [gedaagde] is ermee bekend dat de voorschotbedragen in beginsel bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en zij dient daarvoor dan te reserveren. De kantonrechter zal de uitvoerbaar bij voorraadverklaring toewijzen.

[gedaagde] is volledig in het ongelijk gesteld, zodat de kantonrechter haar tenslotte zal veroordelen tot betaling van de proceskosten.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

6.Beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijke kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 2.204,73 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.917,95 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover de VVE daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;

en in reconventie:

- wijst de vorderingen af; en

in conventie en reconventie:

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, vastgesteld op € 944,21, waaronder het bedrag van € 375,00 aan salaris gemachtigde;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juli 2018.