ECLI:NL:RBDHA:2018:5118

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/536491 / HA ZA 17-783

Vonnis van 25 april 2018 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ONROEREND GOED MAATSCHAPPIJ ESTATE 77 B.V.,

gevestigd te Lekkerkerk, gemeente Nederlek,

eiseres,

advocaat: mr. J.F. van Duin te Ridderkerk,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. M.M.C. van der Sanden te Den Haag.

Partijen zullen hierna ‘Estate 77’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 juli 2017 met producties 1 tot en met 8;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10 van de zijde van [gedaagde] ;
het tussenvonnis van 17 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de akte wijziging van eis met producties 9 tot en met 13 van de zijde van Estate 77;
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 5 april 2018, de daarin genoemde stukken en de pleitaantekeningen van beide partijen.

1.2.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op het proces-verbaal van de comparitie van partijen, dat buiten hun aanwezigheid is opgemaakt. Estate 77 heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij fax van 16 april 2018, waarvan [gedaagde] een afschrift heeft ontvangen. Deze fax maakt onderdeel uit van de processtukken.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] , geboren op [geboortedatum] , was voorheen eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats 2] (hierna: de woning). [gedaagde] heeft tot 19 januari 2017 in de woning gewoond.

2.2.

In ieder geval vanaf 2014 ontving [gedaagde] thuis ondersteuning van een sociaal psychiatrisch medewerker van de Stichting Anton Constandse. De Stichting Anton Constandse biedt ondersteuning aan mensen met een ernstige psychische aandoening. Tot 2016 was als sociaal psychiatrisch medewerker betrokken mevrouw [A] (hierna: [A] ), en vervolgens vanaf 2016 tot en met heden mevrouw [B] (hierna: [B] ).

2.3.

Op 11 december 2014 heeft [gedaagde] iBlue Makelaars (hierna: iBlue), in de persoon van de heer [C] (hierna: [C] ), opdracht gegeven tot de verkoop van de woning. Daartoe heeft [gedaagde] een schriftelijke opdrachtovereenkomst ondertekend. In de opdrachtovereenkomst is de vraagprijs voor de woning bepaald op € 92.500,--. Bij de ondertekening van de opdrachtovereenkomst waren tevens aanwezig mevrouw [D] , een zus van [gedaagde] , alsmede een maatschappelijk medewerker genaamd [A] .

2.4.

[gedaagde] heeft aan Brix Makelaars (hierna: Brix) eveneens opdracht gegeven tot de verkoop van de woning. In de schriftelijke opdrachtovereenkomst, die is gedateerd op 3 januari 2017, is de vraagprijs van de woning bepaald op € 110.000,--.

2.5.

Op of omstreeks 19 januari 2017 is [gedaagde] verhuisd naar een aanleunwoning bij Woonzorgcentrum De Mantel van Stichting Zorggroep Florence. Woonzorgcentrum De Mantel biedt zorg aan mensen met dementie of lichamelijke klachten.

2.6.

Op 30 januari 2017 heeft [B] iBlue per e-mail als volgt bericht:

“
Op dit moment ben ik bij mijn cliënt dhr. [gedaagde] .

Samen nemen wij op dit moment zijn post door en zo ook zijn e-mails.

Hier zien wij een mail die gericht is aan de zus van dhr., mw [D] .

(…)

Ik verzoek u dan ook vriendelijk om zelf contact met mw op te nemen en geen mails meer naar dhr toe te sturen, hier wordt echter niets mee gedaan.

Hopende u voldoende geinformeerd te hebben, teken ik

Met vriendelijke groet,

[B]

Sociaal psychiatrisch medewerker stichting Anton Constandse (…)”

2.7.

[gedaagde] heeft ten aanzien van de woning een koopovereenkomst gesloten met Hypoweert Ruitersport Equipment B.V. en Fautor Holding B.V., beide vennootschappen van de heer [E] (hierna gezamenlijk aangeduid als: [E] c.s.). [gedaagde] heeft daartoe een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. Bij de handtekening van [gedaagde] is de datum 8 februari 2017 vermeld. [E] c.s. heeft de overeenkomst op 24 februari 2017 ondertekend. De koopovereenkomst is ook ondertekend door Brix als verkoopmakelaar. In de schriftelijke koopovereenkomst met [E] c.s. is onder meer bepaald dat de koopprijs € 100.000,-- bedraagt en dat de levering van de woning aan [E] c.s. uiterlijk op 31 maart 2017 zal plaatsvinden.

2.8.

Op 15 februari 2017 heeft [C] van iBlue [gedaagde] bezocht in zijn aanleunwoning bij Woonzorgcentrum De Mantel. [C] had een schriftelijke koopovereenkomst bij zich ten aanzien van de woning, waarin [gedaagde] is genoemd als verkoper en Estate 77 als koper. [gedaagde] heeft deze koopovereenkomst ter plekke ondertekend. De heer [F] van Estate 77 heeft de overeenkomst eveneens op 15 februari 2017 ondertekend. In deze koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 is onder meer bepaald dat de koopprijs van de woning € 102.000,-- bedraagt en dat de levering van de woning aan Estate 77 uiterlijk op 13 april 2017 zal plaatsvinden. De koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 is op 15 februari 2017 inschreven in het kadaster. Voorts is in de schriftelijke koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 onder meer het volgende opgenomen:

“
14.2 (…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd de kosten van verhaal.”

2.9.

Op 15 maart 2017 heeft Brix aan iBlue gemeld dat de woning via de bemiddeling van Brix reeds was verkocht en dat die verkoop via Brix eerder had plaatsgevonden dan de verkoop aan Estate 77.

2.10.

Per brief van 23 maart 2017 heeft de advocaat van [gedaagde] de koopovereenkomst tussen Estate 77 en [gedaagde] vernietigd. Daarbij heeft de advocaat van [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat de wil van [gedaagde] niet gericht is geweest op de verkoop aan Estate 77 en dat bovendien sprake was van dwaling, misbruik van omstandigheden en/of bedrog.

2.11.

Door Estate 77 is een document in het geding gebracht met de titel “
volmacht levering registergoed” (hierna: de volmacht), waarin een volmacht wordt verleend aan alle medewerkers verbonden aan het notariskantoor De Randamie & Verstoep Notarissen (hierna: notaris De Randamie) om de woning te leveren voor een koopsom van € 102.000,--. De volmacht is gedateerd op 23 maart 2017 en voorzien van een handtekening van [gedaagde] , met daarbij een stempel en handtekening van notaris mr. drs. A.M.C. van Steenderen (hierna: notaris Van Steenderen) te Rijswijk. Daarin verklaart notaris Van Steenderen dat zij de volmacht op 23 maart 2017 heeft gezien voor de legalisatie van de handtekening van [gedaagde] .

2.12.

Op 24 maart 2017 heeft Estate 77 [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd tot levering van de woning aan Estate 77.

2.13.

Op verzoek van [C] van iBlue is op 27 maart 2017 een schriftelijke verklaring opgesteld (hierna: de schriftelijke verklaring). Daaronder is een handtekening van [gedaagde] geplaatst. De schriftelijke verklaring heeft onder meer de navolgende inhoud:

“De ondergetekende,

De heer [gedaagde] , geboren op [geboortedatum] te [plaats 1] -Duitsland, ongehuwd, thans wonende aan de [adres 2] te [woonplaats] ,

Verklaart hierbij te verkopen de woning aan de [adres 1] voor € 102.000,- aanDe onroerend Goed Maatschappij Estate 77 B.V.

De advocaat zal de eventuele andere koopovereenkomst ongedaan maken en de schade derhalve beperken.”

2.14.

Op 30 maart 2017 heeft [gedaagde] notaris De Randamie en [C] per e-mail bericht dat hij geen volmacht heeft opgesteld en niet in Rijswijk is geweest.

2.15.

De levering van de woning aan Estate 77 heeft niet plaatsgevonden.

2.16.

Per brief van 4 mei 2017 heeft [E] c.s. [gedaagde] gesommeerd tot levering van de woning aan [E] c.s. In oktober 2017 heeft [gedaagde] de woning geleverd aan [E] c.s.

2.17.

Op 24 januari 2018 heeft Estate 77 ten laste van [gedaagde] een conservatoir derdenbeslag laten leggen onder ING Bank N.V.

3.Het geschil

3.1.

Estate 77 vordert na wijziging van eis samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Estate 77 van:

de contractuele boete zoals bepaald in artikel 14 van de koopovereenkomst van 15 februari 2017, ter hoogte van € 10.250,--;

de door Estate 77 geleden schade uitstijgend boven de contractuele boete, ter hoogte van € 39.515,--;

met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, waaronder tevens de beslagkosten.

3.2.

Hieraan legt Estate 77 kort gezegd ten grondslag, dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met Estate 77. Omdat de woning inmiddels is geleverd aan [E] c.s. is nakoming van de verplichting van [gedaagde] tot het leveren van de woning aan Estate 77 niet meer mogelijk. Daarom vordert Estate 77 betaling van de contractuele boete. Ook vordert Estate 77 schadevergoeding. Estate 77 was van plan om de woning te renoveren en vervolgens met winst te verkopen. De schade van Estate 77 bestaat daarom uit de verwachte opbrengst van de woning na de renovatie, verminderd met de koopprijs van de woning en de kosten van de renovatie.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de rechtbank ligt in de eerste plaats de vraag voor of de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 geldig is. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat geen geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met [gedaagde] , althans dat die overeenkomst vernietigbaar is, omdat zijn wil niet gericht was op de verkoop van zijn woning aan Estate 77. Daarnaast beroept [gedaagde] zich op dwaling, misbruik van omstandigheden en bedrog. Estate 77 heeft dit weersproken. De rechtbank oordeelt als volgt.

4.2.

Artikel 3:33 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een rechtshandeling een op rechtsgevolg gerichte wil vereist, die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit artikel 3:34 lid 1 BW volgt voorts - samengevat - dat de met de verklaring overeenstemmende wil geacht wordt te ontbreken, indien de geestesvermogens van degene die de verklaring doet zijn gestoord en de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Onder geestelijke gestoordheid wordt verstaan alle gevallen waarin de handelende persoon niet over een normale wil beschikt en zich geen rekenschap kan geven van wat hij doet of van de strekking van zijn handelingen.

Gestoorde geestesvermogens

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] met voldoende feiten en omstandigheden heeft onderbouwd dat zijn geestesvermogens waren gestoord toen hij op 15 februari 2017 de koopovereenkomst met Estate 77 sloot. Estate 77 heeft die feiten en omstandigheden onvoldoende gemotiveerd weersproken. Voor dit oordeel is het navolgende redengevend.

4.4.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] vlak voor het sluiten van de koopovereenkomst op 15 februari 2017 is verhuisd naar een aanleunwoning bij Woonzorgcentrum De Mantel, dat zorg biedt aan mensen met dementie of lichamelijke klachten. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] (in ieder geval) vanaf 2014 tot en met heden, derhalve ook op 15 februari 2017, onder begeleiding stond van een sociaal psychiatrisch medewerker van de Stichting Anton Constandse. Ter zitting heeft [B] , de sociaal psychiatrisch medewerker van deze stichting die thans de begeleiding van [gedaagde] verzorgt, verklaard dat deze begeleiding nodig was (en is), met name voor het doen van administratie, het afhandelen van post en het contact met derden. Daaruit moet worden afgeleid dat de zorgverleners van [gedaagde] van oordeel waren en zijn dat [gedaagde] niet goed meer in staat is om deze taken zelfstandig uit te voeren.

4.5.

Deze omstandigheden zijn op zichzelf gezien nog niet voldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de geestesvermogens van [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met Estate 77 op 15 februari 2017 waren gestoord, maar de veronderstelling dat daarvan sprake was vindt tevens steun in de omstandigheid dat [gedaagde] in de periode rond het sluiten van die koopovereenkomst telkens verklaringen heeft gedaan, die met elkaar in strijd zijn en zelfs haaks op elkaar staan. Bij wijze van voorbeeld noemt de rechtbank de omstandigheid dat:

[gedaagde] op 15 februari 2015 de koopovereenkomst met Estate 77 heeft ondertekend;
hij daarna, kennelijk vlak voor de brief van zijn advocaat van 23 maart 2017, zijn advocaat opdracht heeft gegeven om de koopovereenkomst met Estate 77 te vernietigen;
[gedaagde] op 23 maart 2017, op verzoek van [C] van iBlue, in Rijswijk een schriftelijke volmacht heeft verleend voor de levering van de woning aan Estate 77;
hij op 27 maart 2017, wederom op verzoek van [C] van iBlue, een schriftelijke verklaring heeft ondertekend waarin hij de verkoop aan Estate 77 bevestigt (en - in strijd met zijn kennelijke eerdere opdracht aan zijn advocaat - zijn advocaat opdraagt de koopovereenkomst met [E] c.s. ongedaan te maken);
om vervolgens op 30 maart 2017 en ook ter zitting en vol overtuiging te ontkennen dat hij een volmacht voor het leveren van de woning aan Estate 77 heeft verstrekt en in Rijswijk is geweest, en te melden dat hij juist géén zaken doet met iBlue.

Weliswaar heeft [gedaagde] weersproken dat de handtekeningen onder de volmacht en de schriftelijke verklaring van hem zijn, maar mede gelet op de legalisatie van de handtekening op de volmacht door notaris Van Steenderen en de overgelegde foto waarop is te zien dat [gedaagde] de schriftelijke verklaring ondertekent, kan de rechtbank die ontkenning niet serieus nemen.

4.6.

Een andere omstandigheid waaruit - in samenhang met de overige omstandigheden - naar het oordeel van de rechtbank blijkt dat [gedaagde] niet in staat was de gevolgen van zijn handelen te overzien, is het feit dat hij kort na elkaar zijn woning aan twee verschillende partijen heeft verkocht, terwijl niet is gebleken dat [gedaagde] daarmee een financieel voordeel heeft behaald of heeft proberen te behalen. Op de hogere koopprijs die [gedaagde] met Estate 77 is overeengekomen van € 102.000,-- (ten opzichte van de koopprijs die [E] c.s. heeft betaald van € 100.000,--) heeft [gedaagde] immers geen aanspraak gemaakt, omdat hij ervoor heeft gekozen de woning te leveren aan [E] c.s.

4.7.

Estate 77 heeft samengevat betoogd dat uit deze gang van zaken juist de leugenachtigheid van [gedaagde] blijkt en dat hieruit moet worden afgeleid dat sprake is van een kwade opzet van [gedaagde] . De rechtbank volgt dit betoog niet. Estate 77 heeft niet inzichtelijk gemaakt welk belang van [gedaagde] hiermee zou kunnen zijn gediend. Het feit dat [gedaagde] twee koopovereenkomsten heeft gesloten ten aanzien van zijn woning en hierover steeds wisselende verklaringen heeft afgelegd, heeft [gedaagde] slechts (verder) in de problemen gebracht. De rechtbank leidt uit deze omstandigheden dan ook af dat [gedaagde] op 15 februari 2017 en vlak daarna niet in staat was om de strekking en gevolgen van zijn (financiële) beslissingen te overzien en zijn vermogensrechtelijke belangen waar te nemen. Volledigheidshalve merkt de rechtbank hierbij op dat onvoldoende is gebleken dat eventuele opzet of kwade bedoelingen van [E] c.s. en/of Brix, voor zover al aanwezig, aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend.

4.8.

Het in het voorgaande geschetste beeld over de geestesvermogens van [gedaagde] is bovendien bevestigd door zijn optreden ter zitting. Daar maakte [gedaagde] de indruk van een verstrooide, oudere man, die slecht ter been is, de discussie ter zitting niet of nauwelijks kon volgen en daaraan niet kon deelnemen, en evenmin kon overzien wat er zich ten aanzien van zijn woning had afgespeeld. Hierbij onderkent de rechtbank dat de zitting ruim een jaar na het sluiten van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 plaatsvond, zodat de indruk die [gedaagde] ter zitting maakte niet rechtstreeks bepalend is voor de vraag of zijn geestesvermogens op dat moment waren gestoord. Daarbij komt dat de rechtbank geen deskundigenoordeel kan geven over de eventuele medische en/of psychiatrische aspecten van de geestesvermogens van [gedaagde] . Desondanks en met inachtneming van deze beperkingen, weegt de rechtbank de indruk die [gedaagde] maakte ter zitting mee in haar juridisch oordeel.

4.9.

De feiten en omstandigheden in deze zaak wijzen erop, zoals [gedaagde] ook heeft aangevoerd, dat [gedaagde] - als gevolg van zijn gestoorde geestesvermogens - op het moment dat hij op 15 februari 2017 de overeenkomst met Estate 77 ondertekende, niet wist wat hij ondertekende, althans dacht dat hij een overeenkomst met [E] c.s. ondertekende. De omstandigheden dat er voor 15 februari 2017 niet met [gedaagde] is gesproken over Estate 77 als potentiële koper en nooit een bod van Estate 77 of conceptkoopovereenkomst aan [gedaagde] is voorgelegd, dragen daaraan bij. De vraag of aan Estate 77 en/of iBlue in dit kader een verwijt kan worden gemaakt, bijvoorbeeld omdat [gedaagde] stelt dat hij de opdrachtovereenkomst met iBlue in december 2016 had opgezegd en [C] zich opzettelijk heeft voorgedaan als de makelaar van [E] c.s., kan in het midden blijven, omdat een dergelijk verwijt niet bepalend is voor de vraag of sprake is van een stoornis van de geestesvermogens van [gedaagde] .

4.10.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat voldoende vast staat dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met Estate 77 op 15 februari 2017 en vlak daarna (derhalve eveneens op 23 maart 2017 en 27 maart 2017, toen hij de volmacht en de schriftelijke verklaring ondertekende), niet over een normale wil beschikte en zich geen rekenschap kon geven van wat hij deed en van de strekking van zijn handelingen. Daarom is sprake van gestoorde geestesvermogens van [gedaagde] in de zin van artikel 3:34 lid 1 BW.

Verklaring onder invloed van de stoornis - nadeel

4.11.

Voor vernietigbaarheid van de koopovereenkomst tussen Estate 77 en [gedaagde] is daarnaast vereist dat [gedaagde] die koopovereenkomst heeft gesloten onder de invloed van de stoornis van zijn geestesvermogens. Gelet op het weerlegbare wettelijke vermoeden van artikel 3:34 lid 1 BW wordt dit vermoed het geval te zijn geweest, indien de koopovereenkomst met Estate 77 nadelig was voor [gedaagde] , tenzij dit nadeel onvoorzienbaar was (artikel 3:34 lid 1 BW).

4.12.

[gedaagde] heeft voldoende toegelicht dat van dergelijk (voorzienbaar) nadeel sprake was. Daartoe overweegt de rechtbank dat voldoende is gebleken dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 later is gesloten, dan de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [E] c.s. Ter toelichting daarop geldt het navolgende.

4.13.

Estate 77 heeft in dit kader betwist dat de schriftelijke overeenkomst met [E] c.s. op 8 februari 2017 is ondertekend. Volgens haar is sprake van antidatering en is de schriftelijke overeenkomst tussen [gedaagde] en [E] c.s. in werkelijkheid ná de overeenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 van 15 februari 2017 tot stand gekomen. Daarbij wijst zij erop dat [E] c.s. de overeenkomst pas op 24 februari 2017 heeft ondertekend. Aan de beoordeling hiervan komt de rechtbank echter niet toe, omdat [gedaagde] voldoende concreet heeft gesteld dat de overeenkomst met [E] c.s. mondeling reeds tot stand was gekomen op 31 januari 2017. Daarbij heeft [gedaagde] toegelicht dat die overeenkomst bij hem thuis is gesloten om 12.15 uur, in aanwezigheid van de heer [G] van Brix. Estate 77 heeft hierover slechts opgemerkt dat dit haar onwaarschijnlijk lijkt. Daarmee heeft zij de concrete stellingen van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat het feit dat [gedaagde] en [E] c.s. op 31 januari 2017 mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten, tussen partijen vast staat.

4.14.

Met name heeft Estate 77 betoogd dat de mondelinge overeenkomst niet relevant is, omdat een schriftelijkheidsvereiste geldt, ten eerste gelet op artikel 7:2 BW en ten tweede op grond van artikel 21 lid 1 van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [E] c.s., waarin is bepaald dat uit die koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit betoog volgt de rechtbank niet. Het wettelijk schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW geldt blijkens lid 1 van dat artikel slechts indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. Daarvan is geen sprake, nu de woning is gekocht door de vennootschappen van [E] c.s. De omstandigheid dat [gedaagde] als verkoper handelde als consument, brengt niet mee dat het wettelijke schriftelijkheidsvereiste toepassing vindt. Het beroep op artikel 21 van de koopovereenkomst slaagt evenmin. Estate 77 heeft onvoldoende toegelicht dat het enkele feit dat [gedaagde] de schriftelijke koopovereenkomst heeft ondertekend meebrengt dat [gedaagde] niet meer gebonden was aan de mondelinge overeenkomst tot verkoop van de woning. Zonder nadere toelichting van de zijde van Estate 77, die ontbreekt, ligt een dergelijke bedoeling van partijen bij de overeenkomst niet voor de hand, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

4.15.

De vaststelling dat de mondelinge koopovereenkomst met [E] c.s. op 31 januari 2017 tot stand is gekomen, betekent dat de overeenkomst met Estate 77 van 15 februari 2017, niet de eerste, maar de tweede koopovereenkomst met betrekking tot de woning is. Deze tweede overeenkomst was nadelig voor [gedaagde] en dat nadeel was ook voorzienbaar. Een normaal, gemiddeld persoon, van wie de geestvermogens niet gestoord zijn, zou op het moment van het ondertekenen van die tweede overeenkomst hebben voorzien dat hij niet aan zijn verplichting tot levering van de woning aan beide kopers kan voldoen en dus tenminste door één van de kopers zal worden aangesproken tot betaling van de contractuele boete en/of tot vergoeding van de schade van de koper. Het feit dat in de koopovereenkomst met Estate 77 een hogere koopprijs is overeengekomen dan in de koopovereenkomst met [E] c.s. is onvoldoende om dit voorzienbare nadeel teniet te doen. Dat verschil bedraagt immers € 2.000,-- en weegt daarom niet op tegen de contractuele boete en/of de schadevergoeding die [gedaagde] voorzienbaar verschuldigd zou raken.

4.16.

Een en ander brengt mee dat het weerlegbare wettelijk vermoeden van artikel 3:34 lid 1 BW opgaat. [gedaagde] wordt daarom vermoed de koopovereenkomst met Estate 77 te zijn aangegaan onder de invloed van de stoornis van zijn geestesvermogens. Estate 77 heeft onvoldoende gesteld om tot weerlegging van dit vermoeden te worden toegelaten. Zij heeft betoogd dat zij niet wist dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 voor [gedaagde] nadelig was, omdat zij niet bekend was met de eerdere overeenkomst tussen [gedaagde] en [E] c.s. Dit kan echter in het midden blijven, omdat dergelijke kenbaarheid van het nadeel bij de wederpartij geen vereiste is voor een geslaagd beroep op het wettelijke vermoeden van artikel 3:34 lid 1 BW. Daarom staat vast dat [gedaagde] de koopovereenkomst met Estate 77 heeft gesloten onder invloed van een stoornis van zijn geestesvermogens.

4.17.

Op grond van het onweerlegbare vermoeden van artikel 3:34 lid 1 BW wordt de wil van [gedaagde] om de woning te verkopen aan Estate 77 geacht te ontbreken. In beginsel leidt dit tot vernietigbaarheid van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 (artikel 3:34 lid 2 BW).

Gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW)

4.18.

De overeenkomst kan echter niet worden vernietigd, indien de wederpartij van degene die de verklaring heeft gedaan, die verklaring heeft opgevat als een aan hem gerichte verklaring van bepaalde strekking, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden mocht toekennen (artikel 3:35 BW). Deze regel strekt ter bescherming van de wederpartij van een geestelijk gestoorde, indien de wederpartij er gelet op de omstandigheden op mocht vertrouwen dat de geestelijk gestoorde werkelijk wilde wat hij verklaarde.

4.19.

De rechtbank is van oordeel dat Estate 77 op deze bescherming geen beroep toekomt. Tussen partijen staat immers vast dat iBlue ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Estate 77 ervan op de hoogte was dat [gedaagde] werd begeleid door een sociaal psychiatrisch medewerker van Stichting Anton Constandse. Dat blijkt immers uit de e-mail van 30 januari 2017 van [B] aan iBlue (zie 2.6). Daarbij komt dat de opdrachtovereenkomst tussen [gedaagde] en iBlue op 11 december 2014 is gesloten in aanwezigheid van Lisette, kennelijk zijnde [A] , de destijds betrokken sociaal psychiatrisch medewerker van Stichting Anton Constandse. Ook staat vast dat [C] ervan op de hoogte was dat [gedaagde] (recent) was verhuisd naar een aanleunwoning bij een zorgcentrum dat onder meer zorg biedt aan mensen met dementie, nu [C] [gedaagde] in zijn aanleunwoning heeft bezocht om de koopovereenkomst met Estate 77 ter ondertekening aan [gedaagde] voor te leggen. Deze omstandigheden, in combinatie met hetgeen al is overwogen over de gevorderde leeftijd van [gedaagde] , zijn uiterlijk voorkomen en de indruk die [gedaagde] ter zitting maakte, hadden bij [C] tenminste twijfel moeten oproepen over de vraag of [gedaagde] daadwerkelijke wilde wat hij verklaarde.

4.20.

Estate 77 heeft zich op het standpunt gesteld dat het handelen van iBlue niet aan Estate 77 kan worden toegerekend. Dit betoog baat Estate 77 niet. Uit de door partijen over en weer gestelde omstandigheden blijkt immers dat de adviseur van Estate 77, de heer [H] (hierna: [H] ), nauw contact onderhield met [C] . Onder meer hebben [C] en [H] volgens de eigen stellingen van Estate 77 op 23 maart 2017 [gedaagde] samen in zijn aanleunwoning bezocht teneinde hem te vragen de volmacht te ondertekenen. De enkele omstandigheid dat iBlue (aanvankelijk) door [gedaagde] is ingeschakeld als verkoopmakelaar, betekent - mede gelet op dit nauwe overleg tussen [H] en [C] en de intensieve betrokkenheid van [H] - niet dat Estate 77 zich kan verschuilen achter [C] . Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank aanneemt dat [H] , en daarmee ook Estate 77, tot op zekere hoogte bekend was met de bijzondere omstandigheden van [gedaagde] die aanleiding moesten geven tot twijfel over de geestesvermogens van [gedaagde] . Dit laatste is door Estate 77 ook niet weersproken, zodat dit vast staat.

4.21.

De rechtbank is - gelet op de bekendheid van [C] en Estate 77 met deze omstandigheden - van oordeel dat op ( [C] en) Estate 77 een onderzoeksplicht rustte, waaraan niet is voldaan. Onder meer heeft iBlue [gedaagde] immers overvallen door hem op 15 februari 2017 thuis te bezoeken en hem een overeenkomst ter ondertekening voor te leggen. Tussen partijen staat voldoende vast dat [C] in de maanden voorafgaand aan 15 februari 2017 geen contact heeft gehad met [gedaagde] . Het bezoek van [C] bij [gedaagde] thuis was daarom voor [gedaagde] onaangekondigd en onverwachts. Daarbij komt dat voorafgaand aan 15 februari 2017 met [gedaagde] geen bod van Estate 77 of een conceptovereenkomst was besproken. Tevens is de overeenkomst direct op 15 februari 2017 door [gedaagde] ondertekend, zonder dat de zus van [gedaagde] of een medewerkster van Stichting Anton Constandse daarbij zijn betrokken of geraadpleegd, terwijl dit bij de ondertekening van de opdrachtbevestiging van iBlue wel het geval was. Ook anderszins is niet gebleken dat Estate 77 heeft onderzocht of [gedaagde] werkelijk zijn woning wilde verkopen aan Estate 77. Gelet op de besproken omstandigheden, kon dit wel van Estate 77 gevergd worden. Derhalve komt Estate 77 geen beroep toe op de bescherming van artikel 3:35 BW.

Slotsom en proceskosten

4.22.

Het voorgaande betekent dat het beroep van [gedaagde] op de vernietigingsgrond van artikel 3:34 BW, ter afwering van de vorderingen van Estate 77, opgaat.

4.23.

[gedaagde] is daarom niet meer gebonden aan de koopovereenkomst met Estate 77. De grondslag voor de gevorderde contractuele boete is daarmee vervallen. Omdat geen sprake is van een contractuele verplichting tot levering van de woning aan Estate 77, is [gedaagde] daarin niet tekortgeschoten, zodat de grondslag voor de gevorderde schadevergoeding eveneens is komen te vervallen. De vorderingen van Estate 77 zullen daarom worden afgewezen.

4.24.

Aan de beoordeling van de vraag of de brief van 23 maart 2017 van de advocaat van [gedaagde] heeft geleid tot buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst tussen Estate 77 en [gedaagde] , gelet op de (inmiddels verlopen) inschrijving van die koopovereenkomst in het kadaster op grond van artikel 7:3 BW, wordt gezien het voorgaande niet toegekomen.

4.25.

Estate 77 zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 287,--

- salaris advocaat €
1.788,--(2,0 punten × tarief € 894,--)

Totaal € 2.075,--

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Estate 77 in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.075,--;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2018.^[1]