Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
MN
Rolnummer: 6390255 RL EXPL 17-25726
15 maart 2018
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RELAX MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.K. Bahadai.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en Relax.
1.Procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
-de inleidende dagvaarding van 10 oktober 2017 met producties;
-de conclusie van antwoord;
-de brief van 25 januari 2018 van de zijde van Relax met producties;
-de brief van 30 januari 2018 van de zijde van [eiser] met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 februari 2018. Daarbij zijn verschenen [eiser] in persoon vergezeld van zijn gemachtigde en namens Relax mevrouw [Z] , [functie] in het gezelschap van de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het verhandelde ter zitting die zich in het dossier bevinden. Vonnis is bepaald op heden.
2.Feiten
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 1 september 2016 van Relax gehuurd het appartement aan de [adres] , te [plaats] .(hierna: de woning) tegen een maandelijks huurprijs van € 650,=.
2.2.
In de schriftelijke (Engelstalige) huurovereenkomst, waarin [eiser] is aangeduid als “tenant”, is onder meer het volgende bepaald:
5.Obligation for payment, payment terms5.1. The payment obligations of the tenant include:-The rent (see 5.4), herein is understood the reimbursement of additional supplies and services specified in sections 6 (service).
5.2.
The rent and compensation for additional supplies and services are payable in advance, always meet before the first day of the period to which the payment relates.
5.3.
Each payment has a duration of one calendar month.
5.4. –
The basic rent € 500
-Supplies and services (art 6) € 60
-Rental fee for equipped furniture (..) € 90
Per payment period the total rent € 650
(…)
6. Supplies and services
By or on behalf of the landlord to provide additional supplies and services include the following:
Woonservice costs, overheads include use of boiler and central heating, costs of the maintenance for CV boiler, (…..)
2.3.
Voor het verbruik van energie ten behoeve van de centrale verwarming betaalt [eiser] een, achteraf op basis van werkelijk verbruik, te verrekenen, voorschot van € 40,-- per maand.
2.4.
Op of omstreeks 20 mei 2017 heeft [eiser] een mail aan Relax gestuurd met de volgende inhoud: “
The heating does not work of all the tenants of the [adres] . Can you fix this?” Op of omstreeks 12 juli 2017 heeeft hij geschreven: “
But the heating still don’t work for a number of tenants. (….)”. Ook bij berichten van 18 augustus 2017 en 5 september 2017 heeft [eiser] zich tot Relax gestuurd met berichten omtrent het niet functionerende “heating system”.
The heating does not work of all the tenants of the [adres] . Can you fix this?” Op of omstreeks 12 juli 2017 heeeft hij geschreven: “
But the heating still don’t work for a number of tenants. (….)”. Ook bij berichten van 18 augustus 2017 en 5 september 2017 heeft [eiser] zich tot Relax gestuurd met berichten omtrent het niet functionerende “heating system”.
2.5.
Op 12 juli 2017 heeft Relax aan [eiser] geschreven: “
for the heating system, i already send the email and the worker also checked , I will push them and send email again. But for the compensation , actually nobody using the heating system in the summer , it’s can not be an influence for living conditions . and 40 euros is just for predication for the tenants using, if you use more, u also have to pay us back , if u use less we will give back (…..)”
for the heating system, i already send the email and the worker also checked , I will push them and send email again. But for the compensation , actually nobody using the heating system in the summer , it’s can not be an influence for living conditions . and 40 euros is just for predication for the tenants using, if you use more, u also have to pay us back , if u use less we will give back (…..)”
2.6.
Op 22 september 2017 heeft Relax aan [eiser] geschreven: “
the hating system already been fixed since Tuesday, all the radiator works good now, just let u know . hope u use well.”
the hating system already been fixed since Tuesday, all the radiator works good now, just let u know . hope u use well.”
2.7.
In een aan Relax gerichte brief van 1 februari 2018 afkomstig van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid H. A. de Boers B.V., aannemers-, loodgieters- en installatiebedrijf (hierna de BV), in welke brief gesteld wordt dat de BV het onderhoud van de CV ketel aan de [adres] te Den Haag verricht, is onder meer het volgend vermeld:
“
Wij hebben nooit de C.V.-ketel uitgezet en hebben hier ook nooit opdracht toe gekregen.
“
Wij hebben nooit de C.V.-ketel uitgezet en hebben hier ook nooit opdracht toe gekregen.
Wel heeft de ketel een aantal keer een storing gehad. Die werd dat echter dezelfde dag of uiterlijk de dag daarop door een monteur van ons verholpen.
Aangezien het een vrij nieuwe ketel met bijbehorend systeem is, komt het wel vaker voor dat de ketel ontlucht moet worden. Echter, dan zit niet het hele gebouw in de kou. Ook uw huurder had alleen uitval in de badkamer. De radiator in het appartement was gewoon nog warm.
Wij hebben diverse malen het appartement van uw huurder 41 H gecontroleerd.
(…)
In de periode mei tot en met september is er een aantal keren een storing geweest en hier hebben wij altijd direct op gereageerd. (…) de C.V. is namelijk nooit uitgezet.
Uiteindelijk is wel half september 2017 een pomp vervangen waardoor het probleem helemaal was opgelost. (…)”
2.8.
De huurder van [adres] , aldaar woonachtig sedert april 2017, heeft op 22 januari 2018 schriftelijk verklaard: “Everything is working well since I move in, including the heater and the other facilities in the building”.
De huurder van [adres] , aldaar woonachtig sedert mei 2017, heeft op 24 januari 2018 schriftelijk verklaard: “Until now, the heater is operated smoothly all the times, so are other amenities since I move in.”
De huurder van [adres] , aldaar woonachtig sedert 1 juli 2017, heeft schriftelijk verklaard (zonder datumvermelding): “Tijdens de zomer heb ik geen problemen gehad met de verwarming.”
2.9.
In de op januari 2014 in werking getreden Warmtewet is onder meer het navolgende bepaald:
Artikel 1
In deze wet en de daarop rustende bepalingen wordt verstaan onder:
(..)
c. warmtenet: het geheel van tot elkaar behorende en met elkaar verbonden leidingen, bijbehorende installaties en overige hulpmiddelen dienstbaar aan het transport van warmte, behoudens voor zover deze leidingen, installaties en hulpmiddelen zijn gelegen in een gebouw of werk van een verbruiker of van een producent en strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van dat gebouw of werk;
d. warmte: warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik;
(…)
g. verbruiker: een persoon die warmte afneemt van een warmtenet en een aansluiting heeft van maximaal 100 kilowatt;
h. leverancier: een persoon die zich bezig houdt met de levering van warmte:
(…)
Artikel 3
1. Een overeenkomst tot levering van warmte wordt op schrift gesteld en bevat in ieder geval de navolgende gegevens:
a. de personalia en het adres van de leverancier;
b. een duidelijke en volledige omschrijving van de te leveren goederen en diensten en de overeengekomen kwaliteitsniveaus daarvan, welke in ieder geval betrekking hebben op de minimum- en maximumtemperatuur van de te leveren warmte, alsmede de prijzen en voorwaarden waaronder deze goederen en diensten worden geleverd;
c. de voorwaarden voor opschorting of beëindiging van de overeenkomst;
d. een omschrijving van de toepasselijke vergoedingen, waaronder de uitkering van compensatie bij een ernstige storing in de levering van warmte en terugbetalingsregelingen als de geleverde goederen en diensten niet aan de overeengekomen kwaliteitsniveaus voldoen.
(…)
4. Bij ministeriële regeling wordt de hoogte vastgesteld van de compensatie bij een ernstige storing in de levering van warmte, bedoeld in het eerste lid, onder d, die voor storingen van verschillende tijdsduur verschillend kan worden vastgesteld.
3.Vorderingen en verweer
3.1.
[eiser] vordert de veroordeling van Relax om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. te betalen een bedrag van € 14.635,- wegens het niet leveren van warmte;
b. binnen vier weken na dit vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de overeenkomst bedoeld in artikel 3 van de Warmtewet ter goedkeuring aan [eiser] voor te leggen op straffe van een dwangsom;
c. te betalen de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] stelt daartoe dat de warmte in het door hem gehuurde appartement wordt geleverd door middel van een collectieve verwarmingsinstallatie, reden waarom de Warmtewet van toepassing is.
Relax is de verhuurder en zij dient als leverancier van warmte met [eiser] een overeenkomst tot levering van warmte aan te gaan.
Bovendien heeft Relax vanaf 20 mei 2017 de warmtelevering zonder enige mededeling onderbroken, welke onderbreking heeft voortgeduurd tot 19 september 2017. Wegens de onderbroken warmtelevering, die aangemerkt moet worden als een storing, is Relax aan [eiser] compensatie verschuldigd. De omvang van de compensatie ligt besloten in artikel 4 lid 2 van de op de Warmtewet gebaseerde Warmteregeling en bedraagt in dit geval
€ 14.635,=.
3.3.
Relax voert gemotiveerd verweer dat zich als volgt laat samenvatten:
1. Relax is niet de verhuurder of de eigenaar van de woning maar slechts beheerder/tussenpersoon. De eigenaar is H.A. de Boers Vastgoed B.V. en op haar naam staan de energieleveringscontracten met Eneco.
1. Relax is niet de verhuurder of de eigenaar van de woning maar slechts beheerder/tussenpersoon. De eigenaar is H.A. de Boers Vastgoed B.V. en op haar naam staan de energieleveringscontracten met Eneco.
2. Betwist wordt dat de verwarming in de door [eiser] gestelde periode was uitgeschakeld. De verwarmingsinstallatie functioneerde waarschijnlijk in deze zomerperiode niet vanwege de stand van de thermostaat. Er is dan ook nergens uit gebleken dat de binnentemperatuur bij [eiser] tot onder de 15 graden Celsius was gedaald. [eiser] heeft ook geen bewijs geleverd voor zijn stelling dat de verwarmingsinstallatie defect of uitgeschakeld was. In september 2017 heeft een monteur de installatie gecontroleerd en die monteur heeft bevestigd dat de installatie goed functioneerde.
3. Indien er al problemen met de installatie zouden zijn (geweest) dient de kantonrechter de vordering van [eiser] naar redelijkheid en billijkheid te matigen.
4.Beoordeling
4.1.
Ter beoordeling staat in de eerste plaats of Relax kan worden aangemerkt als warmteleverancier in de zin van de Warmtewet. Ter zitting is verduidelijkt dat het appartementencomplex aan de [adres] , bestaande uit zestien appartementen, verwarmd wordt door middel van blokverwarming. Aangezien collectief gestookte gebouwen onder de werking van de Warmtewet vallen, is deze wet, zolang zij niet is gewijzigd, van betekenis voor het complex aan de [adres] .
Daarmee staat nog niet vast dat Relax als de leverancier van de warmte moet worden aangemerkt. Omdat zij zich in alle stukken (vgl. hiervoor onder 2.2. tot en met 2.6.) presenteert als de verhuurder, en zij ook als zodanig in de huurovereenkomst is vermeld, dient zij naar het oordeel van de kantonrechter als verhuurder, en daarmee ook als leverancier in de zin van de warmtewet, te worden aangemerkt. Daarmee wordt het eerste verweer verworpen.
4.2.
De volgende vraag is of, zoals [eiser] stelt, er sprake is van een storing die hem recht biedt op de compensatie vastgesteld in artikel 3 lid 4 van de Warmtewet gebaseerde ministeriële regeling. Relax betwist dat van een storing sprake is geweest, waarbij zij aangeeft dat [eiser] zijn stelling dat de verwarmingsinstallatie defect of uitgeschakeld is niet met verifieerbare en objectieve bewijsmiddelen heeft onderbouwd.
De kantonrechter stelt voorop dat onder warmtenet als gedefinieerd in de Warmtewet niet worden begrepen leidingen, installaties en hulpmiddelen in het gebouw van de gebruiker. De Autoriteit Consument en Markt (ACM), belast met het toezicht op de Warmtewet, heeft, met het oog op deze uitzondering, in het conceptbesluit van 22 maart 2016 “houdende vaststelling van een beleidsregel met betrekking tot het uitkeren van compensatie bij ernstige storingen en het voeren van een storingsregistratie door leveranciers van warmte (Beleidsregel compensatie en storingsregistratie warmte)” vastgelegd dat een leverancier niet verplicht is financiële compensatie uit te keren indien de onderbreking van de levering van warmte zijn oorsprong vindt in de binneninstallatie van de verbruiker. In de toelichting hierop is vermeld: “
Deze definitie is ontleend aan de wettelijke definitie van een warmtenet, die onder meer beoogt om de binneninstallatie uit te zonderen van het warmtenet. Tot de binneninstallatie van een verbruiker behoren naar het oordeel van ACM in ieder geval de radiatoren, de individuele warmtewisselaar/afleverset, de individuele meter en de warmtekostenverdelers. Alleen leidingen die strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van een gebouw of werk van een verbruiker vallen onder een binneninstallatie. Onder een ‘gebouw of werk’ verstaat ACM in ieder geval een zelfstandige woon- of bedrijfsruimte. (…..) Met deze uitleg haakt ACM aan bij de parlementaire geschiedenis bij de Warmtewet (Kamerstukken II 2002/03, 29 048, nr 3, p. 18).”
Deze definitie is ontleend aan de wettelijke definitie van een warmtenet, die onder meer beoogt om de binneninstallatie uit te zonderen van het warmtenet. Tot de binneninstallatie van een verbruiker behoren naar het oordeel van ACM in ieder geval de radiatoren, de individuele warmtewisselaar/afleverset, de individuele meter en de warmtekostenverdelers. Alleen leidingen die strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van een gebouw of werk van een verbruiker vallen onder een binneninstallatie. Onder een ‘gebouw of werk’ verstaat ACM in ieder geval een zelfstandige woon- of bedrijfsruimte. (…..) Met deze uitleg haakt ACM aan bij de parlementaire geschiedenis bij de Warmtewet (Kamerstukken II 2002/03, 29 048, nr 3, p. 18).”
De ACM heeft voormeld conceptbesluit in het kader van consultatie uitgezet in de markt maar heeft, aangezien het ministerie van Economische Zaken op 6 juli 2016 de consultatie is gestart over de herziening van de Warmtewet, de beleidsregel niet vastgesteld. Desondanks hecht de kantonrechter, nu de wetgeving (nog) niet is gewijzigd en in het conceptbesluit aansluiting is gezocht bij de parlementaire geschiedenis, waarde aan het conceptbesluit. Dit besluit zal daarom worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of [eiser] aanspraak heeft op compensatie.
4.3.
[eiser] heeft gekozen voor een civiele procedure waarbij de waarborgen van het civiele procesrecht van toepassing zijn. [eiser] beroept zich op het rechtsgevolg (het recht op compensatie) en op hem rust dus de stelplicht. Hij dient feiten te stellen waaruit kan volgen dat Relax hem behoort te compenseren. Hij zal, gelet op rechtsoverweging 4.2., dus feiten moeten stellen, en bij betwisting bewijzen, waaruit kan volgen dat er sprake is van een storing aan het warmtenet in de zin van de Warmtewet (waarvan de binneninstallatie is uitgezonderd). Hij heeft gesteld dat sprake is van een storing in de warmtelevering aangezien de warmtelevering is onderbroken maar hij heeft zich in het geheel niet uitgelaten over de oorzaak daarvan, althans geen feiten gesteld waaruit kan volgen dat de problemen zijn terug te voeren op het warmtenet zoals gedefinieerd in de Warmtewet. Door dat niet te doen heeft hij de mogelijkheid opengelaten dat de door hem gestelde problemen zijn terug te voeren op de binneninstallatie. Het had op zijn weg gelegen om de hiervoor bedoelde feiten te stellen te meer omdat uit de door Relax overgelegde verklaringen volgt dat bepaald niet vast staat dat ook andere huurders van appartementen in het complex te kampen hadden met problemen in de levering van warmte. Drie huurders hebben verklaard dat zij zodanige problemen niet hebben gehad. [eiser] spreekt zelf in juli 2017 over “a number of tenants” (en dus niet over alle huurders). Bovendien heeft Relax op 22 september 2017 een bericht gestuurd met vermelding dat alle
radiatoren(cursivering kantonrechter) nu goed werken. De problemen kunnen dus zeer wel verband houden met de binneninstallatie van [eiser] . Dit betekent dat de vordering strekkende tot toekenning van compensatie uit hoofde van de Warmtewet zal worden afgewezen.
radiatoren(cursivering kantonrechter) nu goed werken. De problemen kunnen dus zeer wel verband houden met de binneninstallatie van [eiser] . Dit betekent dat de vordering strekkende tot toekenning van compensatie uit hoofde van de Warmtewet zal worden afgewezen.
4.4.
Zolang de Warmtewet niet is gewijzigd rust op Relax de plicht om een overeenkomst als bedoeld in artikel 3 van die wet voor te leggen aan [eiser] . Relax heeft daartegen ook geen verweer gevoerd. Dat deel van de vordering is dus toewijsbaar als hierna bepaald. Er is voor de kantonrechter geen aanleiding om tot uitgangspunt te nemen dat Relax dit vonnis niet zal nakomen. Om die reden zal aan de veroordeling geen dwangsom worden verbonden.
4.5.
Aangezien beide partijen over en weer gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld zal de kantonrechter de proceskosten tussen partijen compenseren aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt.
5.Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
draagt Relax op om binnen zes weken na betekening van dit vonnis een overeenkomst als bedoeld in artikel 3 van de warmtewet ter goedkeuring aan [eiser] voor te leggen;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.T. Nijhuis, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 maart 2018.