ECLI:NL:RBDHA:2018:4057

• Datum uitspraak: 9 april 2018
• Publicatiedatum: 9 april 2018
• Zaaknummer: 5288840 RL EXPL 17-7469
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.F. Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Partiële ontbinding van overeenstemmingsbrief en verklaring tijdelijke huurovereenkomst geëindigd

De Ontwikkelingscombinatie Hart van ’s-Gravenzande B.V. vordert de ontbinding van de overeenstemmingsbrief voor de nieuwe winkelruimte en een verklaring dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd. De gedaagde [naam vof] betwist dit en vordert onder meer schadevergoeding en ontbinding van de overeenkomst.

Na toelating van nader bewijs en het horen van getuigen is vastgesteld dat [naam vof] niet is geslaagd in het bewijs dat de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo zou komen te liggen. De verklaringen van getuigen spraken dit tegen en de kantonrechter hechtte meer gewicht aan de verklaringen van de bouwkundig onderlegde getuigen.

De stelling van [naam vof] dat de Ontwikkelingscombinatie hem bewust heeft misleid, is niet onderbouwd. De kantonrechter wijst de vorderingen van [naam vof] af en veroordeelt hem in de proceskosten. De Ontwikkelingscombinatie krijgt gedeeltelijk gelijk en de overeenkomst wordt ontbonden voor zover deze ziet op de nieuwe winkelruimte. Tevens wordt verklaard dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2017.

Uitkomst: De overeenstemmingsbrief wordt ontbonden voor de nieuwe winkelruimte en de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2017.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Vestigingsplaats Den Haag

PG

Zaaknummer / rolnummer: 5288840 / RL EXPL 17-7469

9 april 2017

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ONTWIKKELINGSCOMBINATIE HART VAN ’S-GRAVENZANDE B.V. ,

gevestigd te Delft,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M.J.E. Boudesteijn,

tegen

1. [naam vof] V.O.F.,

gevestigd te [plaats] ,

2.
[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. B.D. Bos.

Partijen worden hierna de Ontwikkelingscombinatie en [naam vof] (voor gedaagden in conventie/eiseressen in reconventie gezamenlijk) genoemd.

1. De procedure

1.1

Voor het verloop van de procedure tot 20 november 2017 verwijst de kantonrechter naar zijn tussenvonnis van die datum (hierna: het tussenvonnis). Bij het tussenvonnis heeft de kantonrechter [naam vof] toegelaten nader bewijs te leveren. Op verzoek van [naam vof] heeft op 29 januari 2018 een getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij als getuigen zijn gehoord gedaagde sub 2 (hierna: [gedaagde 1] ) en de heer [betrokkene] (tot 2014 in dienst bij de Ontwikkelingscombinatie). In contra-enquête is op verzoek van de Ontwikkelingscombinatie gehoord de heer [betrokkene 1] , als [functie] in dienst bij de rechtsopvolger van een van de vennoten van de Ontwikkelingscombinatie.

1.2

Aansluitend op het getuigenverhoor heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij beide partijen zich hebben uitgelaten over de vraag of met het verhoor van de getuigen het opgedragen bewijs geleverd is. Van de comparitie heeft de griffier

aantekeningen gemaakt. Vervolgens is de zaak op verzoek van partijen aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Op de rol van 12 maart 2018 hebben partijen vonnis gevraagd.

2. Feiten

2.1

Voor een uiteenzetting van de feiten verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis. Verkorte aanduidingen hebben in dit vonnis dezelfde betekenis als in het tussenvonnis.

3. Vordering en verweer in conventie en reconventie

3.1

In conventie heeft de Ontwikkelingscombinatie gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, en met veroordeling van [naam vof] in de proceskosten:

inzake de tijdelijke winkelruimte

te verklaren voor recht (i) primair, dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd per 30 juli 2016, (ii) subsidiair, dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2017, en (iii) meer subsidiair, dat de tijdelijke huurovereenkomst is ontbonden per 31 maart 2017;

inzake de nieuwe winkelruimte

de overeenstemmingsbrief gerechtelijk te ontbinden, voor zover deze ziet op de nieuwe winkelruimte;

[naam vof] te veroordelen tot vergoeding van de kosten die de Ontwikkelingscombinatie heeft gemaakt om de nieuwe winkelruimte op te leveren ad € 35.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2

[naam vof] heeft verweer gevoerd. Voor een samenvatting van wat partijen hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun standpunten verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis.

3.3

In reconventie heeft [naam vof] gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, en met veroordeling van de Ontwikkelingscombinatie in de proceskosten:

1. (i) primair, te verklaren voor recht dat de overeenstemmingsbrief, voor zover deze ziet op de nieuwe winkelruimte, rechtsgeldig is ontbonden; (ii) subsidiair, deze overeenkomst in zoverre te ontbinden; (iii) meer subsidiair, deze overeenkomst te wijzigen zodat [naam vof] wordt ontslagen van zijn verplichting de nieuwe winkelruimte te betrekken; en (iv) uiterst subsidiair, de huurprijs van de nieuwe winkelruimte te verminderen naar evenredigheid van de vermindering van het huurgenot vanwege de gebreken van het gehuurde;

2. De Ontwikkelingscombinatie te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

3.4

De Ontwikkelingscombinatie heeft verweer gevoerd. Voor een samenvatting van wat partijen hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun standpunten verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis.

4. Beoordeling in conventie en in reconventie

4.1

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter [naam vof] toegelaten om te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat de nieuwe winkelruimte gelegen zou zijn tegenover de in- en uitgang van de Jumbo supermarkt. De verklaringen van de dienaangaande op verzoek van partijen gehoorde getuigen kunnen als volgt worden samengevat.

4.2.

[gedaagde 2] heeft verklaard dat [betrokkene 1] in een bespreking op 11 juni 2014, waarbij ook [betrokkene] aanwezig was, aan hem heeft bevestigd dat de nieuwe winkelruimte zou komen te liggen tegenover de in- en uitgang van de Jumbo. Op een tekening van het nieuwe winkelcentrum, die in de bespreking op tafel lag (overgelegd door [naam vof] als productie 3, hierna: de tekening), zou [betrokkene 1] hebben aangewezen dat er meerdere openingen zouden komen van de Jumbo naar de centrale hal, waaraan ook de nieuwe winkelruimte zou komen te liggen, en dat deze openingen zouden worden afgesloten met rolluiken. De kassa’s van de Jumbo zouden bij de in- en uitgang komen.

4.3.

[betrokkene 1] heeft ontkend dat hij dergelijke mededelingen heeft gedaan. Volgens [betrokkene 1] is in de bespreking van 11 juni 2014 niet gesproken over de situering van de in- en uitgang van de Jumbo. Hij heeft verklaard dat uit de tekening valt af te leiden dat geen in- en uitgang van de Jumbo is voorzien aan de zijde van de centrale hal omdat daar geen draaiende deuren zijn getekend.

4.4.

[betrokkene] heeft verklaard dat de ligging van de Jumbo aan de orde is geweest tijdens de bespreking op 11 juni 2014, en dat daarbij is gezegd dat de Jumbo een entree aan de winkelstraat zou hebben. Over een in- en uitgang van de Jumbo naar de centrale hal of over de situering van de kassa’s is volgens [betrokkene] niet gesproken. Volgens [betrokkene] is op de tekening zichtbaar dat er geen entree van de Jumbo zou komen tegenover de winkel van [naam vof] Verder heeft [betrokkene] verklaard dat nooit tegen [gedaagde 2] is gezegd dat zijn wens om een ingang tegenover de Jumbo te krijgen niet zou worden vervuld.

4.5

Op grond van deze verklaringen is de kantonrechter van oordeel dat [naam vof] niet in het aan hem opgedragen bewijs is geslaagd. De verklaring van [gedaagde 2] dat tijdens de bespreking van 11 juni 2014 namens de Ontwikkelingscombinatie is bevestigd dat de nieuwe winkelruimte zou komen te liggen tegenover de in- en uitgang van de Jumbo wordt tegengesproken door de verklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene] . Als partijverklaring legt de verklaring van [gedaagde 2] minder gewicht in de schaal dan de verklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene] . Bovendien staan tegenover de verklaring van [gedaagde 2] de verklaringen van twee getuigen die het tegendeel beweren.

4.6.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat uit de tekening niet valt op te maken dat de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo zou komen te liggen. Tijdens de comparitie heeft [naam vof] nog aangevoerd dat, nu (blijkens de verklaring van [betrokkene] ) wel bij Jumbo bekend was dat bij [naam vof] de wens bestond dat de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo zou komen te liggen, de Ontwikkelingscombinatie de indruk heeft gewekt dat dat het geval zou zijn door Van Rodijnen niet op het tegendeel te wijzen. Op grond van de wilsvertrouwensleer van artikel 3:35 BW zou dat hebben geleid tot een overeenkomst tussen Van Rodijnen c.s en de Ontwikkelingscombinatie over de ligging van de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo. Daarbij moet volgens [naam vof] in aanmerking worden genomen dat (i) de oude winkelruimte van [naam vof] ook tegenover een supermarkt was gelegen, (ii) [naam vof] als niet bouwkundig onderlegd, de tekening zo heeft geïnterpreteerd dat er rolluiken waren voorzien tussen de Jumbo en de centrale hal, en (iii) [betrokkene] en [betrokkene 1] , die wél bouwkundig onderlegd zijn, [naam vof] Er niet op gewezen hebben dat daar een glazen wand was voorzien.

4.7.

De kantonrechter volgt [naam vof] niet in dit betoog. Op grond van artikel 3:35 BW is voor de totstandkoming van de door [naam vof] gestelde overeenkomst een verklaring of gedraging nodig van de zijde van de Ontwikkelingscombinatie, op grond waarvan [naam vof] heeft mogen aannemen dat de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo zou komen te liggen. [naam vof] is niet geslaagd in het bewijs van een dergelijke verklaring of gedraging. (Zoals de kantonrechter reeds tijdens de zitting heeft opgemerkt: de enkele stelling: “wie zwijgt stemt toe” volstaat niet als onderbouwing van een overeenkomst.)

4.8.

[naam vof] heeft bij conclusie van antwoord in conventie nog een beroep gedaan op dwaling, en opheffing van het nadeel gevorderd op grond van artikel 6:228 BW in samenhang met artikel 6:230 BW. Tijdens de comparitie heeft [naam vof] erkend dat hij geen belang meer heeft bij deze vordering. Wel heeft [naam vof] als subsidiaire stelling aangevoerd dat hij bewust is misleid door de Ontwikkelingscombinatie, en om die reden aanspraak kan maken op schadevergoeding. Nog afgezien van de vraag of het verenigbaar is met de goede procesorde om in een zo laat stadium een geheel nieuwe grondslag voor de vordering aan te voeren, is de kantonrechter van oordeel dat [naam vof] deze stelling niet heeft onderbouwd. Hiervoor heeft de kantonrechter reeds vastgesteld dat [naam vof] niet geslaagd is in het bewijs van een verklaring of gedraging van de zijde van de Ontwikkelingscombinatie, op grond waarvan [naam vof] heeft mogen aannemen dat de nieuwe winkelruimte tegenover de in- en uitgang van de Jumbo zou komen te liggen. Daaruit volgt ook dat van misleiding van [naam vof] door de Ontwikkelingscombinatie geen sprake kan zijn geweest. In het licht van die vaststelling heeft [naam vof] in ieder geval niets gesteld op grond waarvan de kantonrechter bewuste misleiding door de Ontwikkelingscombinatie zou kunnen aannemen.

4.9

Ten aanzien van de overige grondslagen die [naam vof] heeft aangevoerd voor zijn vorderingen in reconventie heeft de kantonrechter reeds in het tussenvonnis vastgesteld dat zij falen. De kantonrechter zal de vorderingen van [naam vof] dus afwijzen, en [naam vof] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten.

4.1

Zoals de kantonrechter in het tussenvonnis heeft overwogen, betekent het feit dat [naam vof] niet is geslaagd in het opgedragen bewijs, dat hij niet gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden, voor zover het de nieuwe winkelruimte betrof. In dat geval is de conventionele vordering van de Ontwikkelingscombinatie tot partiële ontbinding van de overeenstemmingsbrief in beginsel gegrond, aangezien [naam vof] in dat geval ten onrechte heeft geweigerd de nieuwe winkelruimte af te nemen. Deze vordering zal de kantonrechter dus toewijzen. Naast ontbinding heeft de Ontwikkelingscombinatie ook aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Ten aanzien van deze vordering heeft de kantonrechter reeds in het tussenvonnis vastgesteld dat zij onvoldoende onderbouwd is.

4.11

Ten slotte resteert de vordering in conventie van de Ontwikkelingscombinatie tot een verklaring voor recht met betrekking tot de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst. Om de in het tussenvonnis genoemde redenen zal de kantonrechter deze vordering toewijzen.

4.12

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [naam vof] in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld.

5. 5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie:

- ontbindt de overeenkomst tussen partijen vastgelegd in de overeenstemmingsbrief, voor zover deze ziet op de nieuwe winkelruimte;

- verklaart voor recht dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2017;

- veroordeelt [naam vof] in de proceskosten, aan de zijde van de Ontwikkelingscombinatie begroot op €1.294,21, waarvan € 270,- salaris gemachtigde;

- wijst af het meer of anders gevorderde

in reconventie:

- wijst de vorderingen van [naam vof] af;

- veroordeelt [naam vof] in de proceskosten, aan de zijde van de Ontwikkelingscombinatie begroot op € 135,- aan salaris gemachtigde;

in conventie en reconventie:

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het betreft de ontbinding van de overeenstemmingsbrief en de kostenveroordelingen.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Dam, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.