ECLI:NL:RBDHA:2018:2020

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

IFD

rolnummer: 6602937/18-1647

datum vonnis: 22 februari 2018

Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van:

De publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE RIJSWIJK,

gevestigd te Rijswijk,

eiseres,

gemachtigden: mrs. W.J.E. van der Werf en R. Olivier

tegen

[gedaagde]

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigden mrs M.R. Plug en E. Nijhof.

Partijen worden hierna aangeduid als “de Gemeente” en “ [gedaagde] ”.

1.Procedureverloop

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

de dagvaarding van 6 februari 2018, met producties;
de brieven van de beide gemachtigden van 12, 13 en 14 februari 2018, met producties;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 15 februari 2018 en de ter zitting door de gemachtigden overgelegde pleitnotities.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.Feiten

2.1

De Gemeente verhuurt sinds 1977 een verkooppunt/kiosk op het terrein van het toenmalige openluchtzwembad De Wervel in Rijswijk aan de vader van [gedaagde] , de heer [vader gedaagde] (hierna kort [vader gedaagde] te noemen).

2.2

[vader gedaagde] heeft het verkooppunt/de kiosk gaandeweg uitgebreid tot een restaurant/pizzeria, deels met toestemming van De Gemeente, deels zonder die toestemming en zonder de vereiste (bouw)vergunningen.

2.3

In 1984 is tussen de Gemeente en [vader gedaagde] een huurovereenkomst gesloten betreffende “ de kleine horecavoorziening” op het terrein van het Gemeentelijk Zwembad aan de Huys de Wervelaan ingaande 1 januari 1983 en voor een periode van 5 jaren met de mogelijkheid van verlenging, hetgeen ook is gebeurd.

2.4

In de brief van 19 mei 1991 heeft de Gemeente de huurovereenkomst “betreffende de kleine horecavoorziening op het terrein van het gemeentelijk zwembad aan de Huys de Wervelaan” opgezegd tegen 1 juli 1993. [vader gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.

2.5

Op 15 december 2009 heeft de Gemeenteraad van de Gemeente het bestemmingsplan Landgoederenzone vastgesteld. In dat bestemmingsplan is aan de gronden waarop het gehuurde staat een groenbestemming toegekend. Het bestemmingsplan is onherroepelijk.

2.6

Vervolgens heeft de Gemeente op 24 augustus 2010 aan [vader gedaagde] een last onder dwangsom opgelegd ter zake de niet vergunde uitbreidingen en andere zonder vergunning gerealiseerde bouwwerken. In totaal heeft [vader gedaagde] EUR 65.000,00 aan dwangsommen verbeurd.

2.7

Op 1 mei 2013 heeft de Gemeente de huurovereenkomst per 1 juni 2014 opgezegd op grond van art. 7 296 lid 4 BW. Deze brief is op 2 mei 2013 door de deurwaarder aan het woonadres van [vader gedaagde] betekend. In de brief is onder meer het volgende geschreven:

“
Sinds 1977 huurt u van de gemeente het verlooppunt (de kiosk) op het terrein van het inmiddels voormalige & openluchtzwembad “De Wervel” te Rijswijk. Gaandeweg hebt u de kiosk omgevormd tot restaurant, deels met toestemming van de gemeente, deels zonder toestemming en zonder de vereiste vergunningen. ( ….).

Zoals u al enige tijd bekend is, wenst de gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot de (tot restaurant omgevormde) kiosk te beëindigen met het oog op de verwezenlijking van de in het bestemmingsplan “Landgoederenzone” aan de gronden onder de kiosk/restaurant gegeven bestemming. Teneinde verwezenlijking mogelijk te maken, zeg ik hierdoor namens de gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot de (tot restaurant omgevormde) kiosk op ….”.

2.8

[vader gedaagde] heeft niet binnen 6 weken ingestemd met de opzegging. Ter voorkoming van een gerechtelijke procedure hebben de Gemeente en [vader gedaagde] in oktober 2013 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin is onder andere overeengekomen:

“
Overwegende dat

de Gemeente sinds 1977 verhuurt aan [[..]] [vader gedaagde] , die sindsdien huurt van de Gemeente, het verkooppunt/kiosk op het terrein van het inmiddels voormalige openluchtzwembad “De Wervel”, gelegen aan de Huys de Wervelaan 4 te Rijswijk;

[[..]] [vader gedaagde] het verkooppunt/kiosk gaandeweg heeft uitgebreid en omgevormd tot restaurant, deels met toestemming van de Gemeente, deels zonder toestemming en zonder de vereiste (bouw(vergunningen van de Gemeente)

(…)

X de (raadsman van de) Gemeente bij brief van 1 mei 2013, door de deurwaarder aan [[..]] [vader gedaagde] uitgereikt op 2 mei 2013, de huur van het verkooppunt/kiosk aan [[..]] [vader gedaagde] heeft opgezegd per 1 juli 2014; (….)

Xiv dat Partijen, ter voorkoming van een procedure tot vaststelling van het tijdstip waarop de huur eindigt en waarop ontruiming dient plaats te vinden, en ter beëindiging van de overige tussen hen bestaande geschilpunten, afspraken hebben gemaakt die zij wensen vast te leggen in deze vaststellingsovereenkomst;

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

1.
Beëindiging huur en ontruiming verkooppunt/kiosk

1.1

De huur van het verkooppunt/kiosk aan de Huys te Wervelaan 4 te Rijswijk eindigt op 31 december 2017.

1.2

[[..]] [vader gedaagde] zal het verkooppunt/kiosk op de in 1.1 genoemde datum volledig hebben ontruimd, (…).

2.Beëindiging gebruik overige gronden

2.1

Het gebruik van andere gronden - anders dan onder het verkooppunt/kiosk &-onder het restaurant, terrassen, opslagruimten, koelcellen, parkeerruimten, paden, hekwerken, afrasteringen, fietsenrekken, ongeacht of die zijn gebouwd met instemming van de gemeente, en ongeacht de titel of pretense titel krachtens welke die gronden bij [[..]] [vader gedaagde] in gebruik zijn, eindigt op 31 december 2017.

2.2

[[..]] [vader gedaagde] zal de in 2.1 genoemde gronden op de in 2.1 genoemde datum volledig hebben ontruimd, met al het zijne en de zijnen, en vanaf die datum ontruimd houden.

3.Oplevering, opneming en proces-verbaal

3.1

In de eerste werkweek van 2018 zullen Partijen gezamenlijk een opneming houden van het verkooppunt/kiosk en de in 2.1 bedoelde gronden. (….)”.

De Gemeente en [vader gedaagde] hebben voorts afgesproken dat de wettelijke tegemoetkoming in de verhuiskosten en alle schaden en kosten zijn verrekend met de nog niet betaalde dwangsommen en overige kosten.

2.9

In 2014 gaf [vader gedaagde] te kennen dat hij de pizzeria aan zijn dochter wilde overdragen en verzocht de Gemeente daaraan mee te werken. Op 1 augustus 2014 heeft [vader gedaagde] zijn verplichtingen uit de huur- en de vaststellingsovereenkomst overgedragen aan zijn dochter [gedaagde] . In de tussen hen en de Gemeente gesloten overeenkomst tot indeplaatsstelling is onder andere vermeld:

“ Overwegende dat:

Verhuurder eigenaar is van de onroerende zaak gelegen aan de Huys de Wervelaan 4 te Rijswijk en deze sinds 1977 verhuurt aan de oude huurder…”.

2.1

Op 15 juli 2016 is aan [gedaagde] een tijdelijke exploitatievergunning voor de inrichting, gevestigd op het perceel Huys de Wervelaan 4 te Rijswijk verleend tot en met 31 december 2017. Deze vergunning heeft formele rechtskracht.

2.11

Op 17 oktober 2017 heeft de Gemeente aan [gedaagde] verzocht om de pizzeria en het omliggende terrein op 31 december 2017 geheel ontruimd aan haar ter beschikking te stellen. Voorts heeft de Gemeente toestemming gevraagd voor het verrichten van onderzoek in het kader van de Wet Natuurbescherming en het uitvoeren van een asbestinventarisatie.

2.12

Op 24 oktober 2017 heeft [vader gedaagde] namens [gedaagde] verzocht om de onderzoeken uit te stellen tot na 1 januari 2018. Op 6 december 2017 heeft [gedaagde] de Gemeente laten weten dat de onderzoeken alsnog konden worden uitgevoerd op 27 of 28 december 2017. Op 27 december 2017 heeft [gedaagde] aan de Gemeente gemaild dat besloten is om het pand niet op 31 december 2017 te ontruimen.

2.13

Op 9 januari 2018 is [gedaagde] vervolgens namens de Gemeente in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 7 dagen na dagtekening aan de vaststellingsovereenkomst te voldoen.

2.14

Op 17 januari 2018 heeft in het bijzijn van de deurwaarder een opname plaatsgevonden. De deurwaarder heeft geconstateerd dat geen oplevering heeft plaats gevonden. Voorts dat in de tuin en daaromheen roerende zaken staan.

3.Vordering en verweer

3.1

De Gemeente vordert dat [gedaagde] de grond en opstallen aan de Huys de Wervelaan 4 in Rijswijk, plaatselijk bekend Pizzeria Casanova, ontruimt en ontruimd houdt. Voorts vordert de Gemeente machtiging om de tenuitvoerlegging van het vonnis met behulp van de sterke arm van justitie en politie te bewerkstelligen en een veroordeling in de proceskosten.

3.2

Aan haar vordering heeft de Gemeente ten grondslag gelegd dat partijen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2017 overeen zijn gekomen. De huurovereenkomst is thans beëindigd. [gedaagde] heeft de grond en opstallen wederrechtelijk in gebruik. De Gemeente vordert nakoming van de vaststellingsovereenkomst. Voorts heeft de Gemeente gesteld dat [gedaagde] in verzuim is omdat zij niet op 31 december 2017 heeft opgeleverd en subsidiair omdat zij ondanks de ingebrekestelling niet op 17 januari 2018 heeft opgeleverd.

3.3

[gedaagde] beroept zich als verweer op dwaling. Zij stelt dat de opzegging van 1 mei 2013 nietig is, omdat een huurovereenkomst uit 1977 is opgezegd, terwijl die al geëxpireerd zou zijn en de huurrelatie inmiddels wordt beheerst door de huurovereenkomst uit 1984. Tenslotte stelt zij dat het spoedeisende belang ontbreekt bij de vorderingen van de Gemeente.

4.4. Beoordeling

Spoedeisend belang bij de vorderingen

4.1

De Gemeente stelt een spoedeisend belang bij de vorderingen te hebben omdat zij zo snel mogelijk wil overgaan tot realisatie van het bestemmingsplan Landgoederenzone. Om de noodzakelijke voorbereidende onderzoeken en werkzaamheden te laten verrichten, is het volgens de Gemeente noodzakelijk dat de grond en opstallen ontruimd worden. Bovendien wijst de Gemeente erop dat [gedaagde] niet voornemens is vrijwillig aan de ontruiming mee te werken. [gedaagde] betwist dit belang. Volgens haar ontbreekt iedere indicatie voor spoed en zijn er juist aanwijzingen voor het tegendeel.

Bij de beoordeling van het spoedeisende belang stelt de kantonrechter voorop dat reeds in oktober 2013 is afgesproken dat de grond en opstallen aan de Huys de Wervelaan 4 in Rijswijk op 31 december 2017 zouden worden ontruimd. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. De Gemeente stelt terecht zo snel mogelijk over te willen gaan tot realisatie daarvan. De Gemeente wenst te beginnen met een sloopmelding en asbestinventarisatie. Verder dient een ecologische quickscan rondom het pand te worden verricht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente hiermee haar spoedeisende belang voldoende onderbouwd.

Dat nog geen opdracht is gegeven aan een sloopbedrijf of voor onderzoek in het kader van de natuurbescherming, zoals [gedaagde] stelt, maakt niet dat er geen spoed is. Gezien de weigerachtige houding van [gedaagde] om te vertrekken zet de Gemeente terecht de plannen pas in werking na de daadwerkelijke ontruiming van de grond en opstallen door haar.

Dwaling door [vader gedaagde] en [gedaagde]

4.2

Zowel [vader gedaagde] als [gedaagde] hebben de vaststellingovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd. De kantonrechter dient in dit kort geding te beoordelen of dit - naar voorlopig oordeel in kort geding - terecht is geschied, want in dat geval dient de vordering tot nakoming van die overeenkomst te worden afgewezen.

4.3

Uitgangspunt is dat bij een vaststellingsovereenkomst de rechter terughoudend dient te zijn met het honoreren van een beroep op dwaling.

Gegeven dit uitgangspunt is de kantonrechter in dit kort geding van oordeel dat buiten kijf staat dat partijen de vaststellingsovereenkomst niet onder een onjuiste voorstelling ten aanzien van het gehuurde of de huurovereenkomst hebben gesloten. [vader gedaagde] en [gedaagde] hebben ten onrechte de vaststellingsovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling op grond van het volgende.

4.4

Volgens [gedaagde] berusten de “nietige opzegging en de Vaststellingsovereenkomst” beide op de huurovereenkomst uit 1977. Deze huurovereenkomst liep volgens [gedaagde] niet meer in 2013, terwijl de Gemeente de opzegging van 2013 daarop zou hebben gebaseerd. [gedaagde] leidt dit af uit de omstandigheid dat in de vaststellingsovereenkomst onder i staat dat de Gemeente sinds 1977 aan [vader gedaagde] het verkooppunt/kiosk verhuurt en dat voorts in de vaststellingsovereenkomst wordt gesproken van verkooppunt/kiosk.

Uit de hiervoor bij de feiten opgenomen citaten blijkt dat er bij [vader gedaagde] , [gedaagde] en de Gemeente altijd duidelijkheid heeft bestaan over hetgeen werd gehuurd. Dit blijkt alleen al uit steeds hetzelfde adres dat wordt genoemd als het gehuurde. In de opzeggingsbrief van mei 2013 wordt het gehuurde uitgebreid omschreven, zie het citaat in overweging 2.7.: de huurrelatie is begonnen in 1977. Gehuurd werd toen een verkooppunt/kiosk in het openluchtzwembad. [vader gedaagde] is dit verkooppunt gaandeweg gaan uitbreiden tot pizzeria met terras. Daarop ziet zowel de opzegging van mei 2013 als de vaststellingsovereenkomst, ook al wordt in de vaststellingsovereenkomst gesproken van “verkooppunt/kiosk”. De kiosk die in 1977 op deze locatie stond was er immers in oktober 2013 niet meer als zodanig omdat [vader gedaagde] deze tot restaurant had uitgebreid. Het is onaannemelijk dat partijen, beiden bijgestaan door hun advocaten, over een niet meer bestaande kiosk een vaststellingsovereenkomst zouden sluiten in plaats van over de wel bestaande pizzeria op dezelfde locatie. Ook in de opzeggingsbrief van mei 2013 wordt het gehuurde de (tot restaurant omgevormde) kiosk genoemd, waarmee het gehuurde voor alle partijen helder is aangeduid.

Bovendien heeft [vader gedaagde] in de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat hij alle andere gronden dan die onder het “verkooppunt-kiosk” volledig zal hebben ontruimd op 31 december 2017, hetgeen een extra aanwijzing is dat het [vader gedaagde] duidelijk was dat de Huys de Wervelaan 4 geheel ontruimd diende te worden.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [vader gedaagde] niet gedwaald, dit is niet aannemelijk geworden.

4.5

Op grond waarvan [gedaagde] heeft gedwaald, heeft zij niet duidelijk gemaakt. Zij moet hebben gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst tot indeplaatsstelling, want bij de eerdere overeenkomsten was zij geen partij. In die overeenkomst is het gehuurde omschreven als “het restaurant aan de Huys de Wervelaan 4”. Vermeld wordt dat de Gemeente eigenaar is van de onroerende zaak op genoemd adres en dat zij sinds 1977 verhuurt aan [[..]] [vader gedaagde] . Ook hier is naar het oordeel van de kantonrechter voor alle partijen helder welke opstal met het gehuurde wordt bedoeld.

Exploitatievergunning en vergunning krachtens de Drank/ en Horecawet

4.6

Vast staat dat de op 15 juli 2016 aan [gedaagde] verleende exploitatievergunning uitdrukkelijk geldig was tot 31 december 2017. Bij gebreke van een dergelijke vergunning handelt [gedaagde] thans dus in strijd met art. 2.28, eerste lid van de Algemene Plaatselijke Verordening van de Gemeente. Het eindigen van de termijn van exploitatie ondersteunt dat er aan de huur een einde zou komen.

Wat [gedaagde] beoogt te stellen met het aanvragen van een nieuwe exploitatievergunning of het wijzen op de geldende vergunning ingevolge de Drank& en horecawet, is de kantonrechter niet duidelijk. Bij gebreke van een huurovereenkomst voor de Huys de Wervelaan 4 in Rijswijk kunnen eventuele vergunningen ter plaatse immers niet worden uitgeoefend.

Slotsom

4.7

Uit het voorgaande volgt dat er geen sprake was van dwaling. Er was derhalve geen reden om de vaststellingsovereenkomst te vernietigen. De vaststellingsovereenkomst dient te worden nagekomen. De kantonrechter zal in kort geding de vordering tot ontruiming toewijzen zoals gevorderd; er is immers geen apart verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruimingstermijn of dwangsom. De vordering onder ii tot machtigen om het vonnis ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal de kantonrechter afwijzen, omdat de deurwaarder op grond van artikel 3 Politiewet de hulp van de politie desgewenst kan inroepen; een machtiging is niet nodig. Tenslotte zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van de proceskosten, omdat zij in het ongelijk is gesteld.

5.Beslissing

De kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening:

- veroordeelt [gedaagde] tot volledige ontruiming en oplevering van de grond en opstallen, gelegen aan de Huys de Wervelaan 4 te Rijswijk, plaatselijk bekend Pizzeria Casanova, leeg en bezemschoon, met medenemen van al het hare en de haren (waaronder haar familieleden en haar personeel), en onder afgifte van de sleutels binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 5000,00 per dag dat [gedaagde] hiermee na betekening van het vonnis in gebreke blijft;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover de Gemeente daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 600,00, waarvan € 400,00 als het aan de gemachtigde van de Gemeente toekomende salaris.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.