ECLI:NL:RBDHA:2018:16483

• Datum uitspraak: 14 juni 2018
• Publicatiedatum: 21 november 2019
• Zaaknummer: 6672822 / RL EXPL 18-3732
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.A. Sturm
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde wegens wanprestatie door huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 14 juni 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen de gemeente Den Haag en een huurder. De gemeente vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat de huurder zich niet aan de afspraken in de huurovereenkomst had gehouden. De huurovereenkomst, die op 23 oktober 2014 was gesloten, bevatte bepalingen die de huurder verplichtten om geen wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van de verhuurder en om vergunningen aan te vragen indien nodig. De gemeente stelde vast dat de huurder zonder toestemming nieuwe gebouwen had opgericht op het gehuurde terrein, wat in strijd was met de huurovereenkomst.

De gemeente had de huurder eerder al per aangetekende brief gewezen op deze overtredingen en een last onder dwangsom opgelegd. Ondanks deze waarschuwingen en een eerdere uitspraak van de bestuursrechter die de huurder in het ongelijk stelde, heeft de huurder nagelaten de nieuwe bebouwing te verwijderen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder in wanprestatie verkeerde en dat de gemeente recht had op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De vordering van de gemeente werd toegewezen, met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.

De kantonrechter benadrukte dat de huurder niet gerechtvaardigd kon vertrouwen op een vermeend gebrek aan bezwaren van de gemeente, aangezien de gemeente dit tijdens de comparitie van partijen had weersproken. De huurder werd ook veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is een belangrijke uitspraak op het gebied van verbintenissenrecht en huurovereenkomsten, waarbij de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders duidelijk worden uiteengezet.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

Zaak-/rolnummer: 6672822 / RL EXPL 18-3732

Datum vonnis: 14 juni 2018

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE DEN HAAG zetelend te Den Haag,
eisende partij,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Janssen.

Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding van 19 februari 2018 met producties;
• de conclusie van antwoord van 27 maart 2018 met producties;
• de brief van de zijde van [gedaagde] van 9 april 2018 met bijlage;
• de brief van de zijde van [gedaagde] van 16 april 2018 met bijlagen;
• de brief van de gemeente van 16 mei 2018 waarin vonnis is gevraagd.

1.2.

Op 17 april 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen de heer [betrokkene 1] namens de gemeente en [gedaagde] in persoon, vergezeld van haar partner [betrokkene 2] . Beide partijen werden bijgestaan door hun gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3.

Na afloop van de comparitie van partijen is de zaak aangehouden tot 17 mei 2018 voor het beproeven van een minnelijke regeling. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

Sinds 1 augustus 1996 verhuurde de gemeente aan de vennootschap onder firma [naam vof] het gebouw en het erf van de voormalige kinderboerderij aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie AI, nr. 9854 (deels) (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als restaurant.

2.2.

De gemeente en [gedaagde] zijn een indeplaatsstelling overeengekomen. Daartoe hebben zij op 23 oktober 2014 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met een looptijd tot 31 augustus 2019. In de toepasselijke algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

“13.1 Zonder toestemming van de verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen (…).

13.2

Onder de in 13.1 bedoelde veranderingen en/of toevoegingen vallen niet veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, waaronder naamsaanduidingen en reclames van huurder. Daarvoor is steeds de schriftelijke toestemming van verhuurder nodig. (…)

13.7

Indien voor een verandering of toevoeging een vergunning, ontheffing of toestemming van een derde vereist is, zal huurder deze aanvragen en zal huurder zich houden aan alle daarop betrekking hebbende voorschriften.”

2.3.

Op 15 april 2016 heeft de gemeente [gedaagde] per aangetekende brief gewezen op het feit dat [gedaagde] op het terrein verschillende gebouwen heeft opgericht (hierna: de nieuwe bebouwing) en heeft zij aan [gedaagde] meegedeeld dat dit in strijd is met de afspraken in de huurovereenkomst.

2.4.

Op 8 augustus 2016 heeft de gemeente [gedaagde] de aangekondigde last onder dwangsom opgelegd. De gemeente heeft daarbij vermeld dat de gelegenheid tot het legaliseren van de nieuwe bebouwing niet is gebruikt en dat de nieuwe bebouwing dient te worden verwijderd binnen zes weken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 7.000,00.

2.5.

Op 14 september 2016 heeft [gedaagde] een bezwaarschrift ingediend tegen last onder dwangsom. Dat bezwaar is op 10 januari 2017 gedeeltelijk gegrond verklaard.

2.6.

In een brief van 14 maart 2017 heeft de gemeente [gedaagde] in gebreke gesteld omdat de nieuwe bebouwing nog niet was verwijderd. De gemeente heeft haar gesommeerd om die wanprestatie binnen vier weken ongedaan te maken.

2.7.

Tegen het onder 2.5 genoemde besluit van 10 januari 2017 heeft [gedaagde] beroep ingesteld. In de beroepsprocedure heeft de bestuursrechter van de Rechtbank Den Haag in een uitspraak van 12 september 2017 het beroep van [gedaagde] ongegrond verklaard. Samengevat komt de uitspraak erop neer dat [gedaagde] gebouwen heeft gebouwd zonder dat daarvoor een vergunning is aangevraagd, dat gelegenheid is geboden voor legalisatie maar dat die gelegenheid niet is benut, dat de handhaving van het besluit niet onevenredig is en dat de gemeente niet het vertrouwen heeft gewekt dat zij akkoord was met de opgerichte bebouwing.

2.8.

Op 1 maart 2018 heeft de gemeente een nieuwe last onder dwangsom opgelegd, met de last om de nieuwe bebouwing te verwijderen binnen zes weken na het besluit, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00.

3. Vordering, grondslag en verweer

3.1.

De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde, met alle personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom van de gemeente zijn, binnen drie (3) dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, in lege staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en te houden, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

De gemeente legt aan deze vordering, naast de genoemde feiten, ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door nieuwe gebouwen op te richten op het gehuurde terrein, zonder toestemming te hebben gekregen van de gemeente als verhuurder en ook zonder daarvoor een vergunning aan te vragen. Omdat [gedaagde] inmiddels in verzuim is geraakt, kan de gemeente aanspraak maken op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] heeft betwist dat de gemeente belang heeft bij haar vordering. Verder voert zij als verweer aan dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente geen bezwaren had tegen de nieuwe bebouwing.

4. Beoordeling

4.1.

De kernvraag in deze procedure is of sprake is van een wanprestatie van [gedaagde] . De kantonrechter is van oordeel dat dit inderdaad het geval is, omdat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de afspraken die ze met de gemeente heeft gemaakt.

4.2.

De huurovereenkomst bevat de afspraken die partijen over het gehuurde hebben gemaakt. Zoals onder 2.2 is weergegeven, hebben partijen onder meer afgesproken dat [gedaagde] niet zonder toestemming van de gemeente wijzigingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van het gehuurde en dat zij vergunningen moet aanvragen als dat vereist is.

4.3.

[gedaagde] heeft in deze procedure erkend dat zij op beide punten is tekortgeschoten. Voor de nieuwe bebouwing heeft zij niet vooraf schriftelijke toestemming gevraagd en gekregen van de gemeente. Daarmee heeft zij gehandeld in strijd met artikel 13.2 van de algemene voorwaarden. Daarnaast heeft zij erkend dat ze geen vergunningen heeft aangevraagd voor de nieuwe bebouwing. Dat wordt bevestigd in de (onherroepelijk geworden) uitspraak van de bestuursrechter van 12 september 2017. Ook blijkt daaruit dat voor de nieuwe bebouwing inderdaad vergunningen waren vereist. [gedaagde] heeft dus ook gehandeld in strijd met artikel 13.7 van de algemene voorwaarden. De tekortkoming van [gedaagde] staat dan ook vast.

4.4.

Verder heeft [gedaagde] erkend dat zij door de gemeente is gesommeerd om deze tekortkomingen te herstellen en de nieuwe bebouwing te verwijderen, maar dat zij aan die sommatie geen gehoor heeft gegeven. Dat betekent dat [gedaagde] in verzuim is geraakt en dat de gemeente in beginsel recht heeft op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.5.

De opmerking van [gedaagde] dat de gemeente geen belang heeft bij de vordering, snijdt geen hout. In het algemeen geldt dat voldoende belang bij de vordering aanwezig mag worden verondersteld. [gedaagde] heeft dit punt onvoldoende concreet gemaakt. Dat geldt ook voor het verweer dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente geen bezwaren had tegen de nieuwe bebouwing. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] gesteld dat de heer [betrokkene 1] , werkzaam bij de gemeente, bij bezoeken aan [gedaagde] heeft gezegd dat de gemeente geen bezwaren had tegen de nieuwe bebouwing. Dit heeft de gemeente (bij monde van [betrokkene 1] zelf) echter uitvoerig weersproken tijdens de comparitie van partijen. [gedaagde] heeft haar stellingen vervolgens niet verder onderbouwd. Daarom zal ook dit verweer worden verworpen.

4.6.

De vorderingen van de gemeente zullen worden toegewezen zoals vermeld in het dictum. Daarbij zal de ontruimingstermijn worden vastgesteld op veertien (14) dagen na betekening van het vonnis, om executieproblemen en het ontstaan van een noodsituatie te voorkomen. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. Beslissing

De kantonrechter:

- ontbindt de huurovereenkomst per heden;

- veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, met alle personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom van de gemeente zijn, binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en daarna ontruimd te houden, in lege staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en te houden;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 519,51 waarvan € 300,00 als het aan de gemachtigde van de gemeente toekomende salaris;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.A. Sturm en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juni 2018.