Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/5576
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
27 december 2018 in de zaak tussen
[EISER] , wonende te [PLAATS] , eiser(gemachtigde: [C] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking [PLAATS] , verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 juli 2018 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en
[B] , taxateur. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 15 november 2018 aan de gemachtigde [C] naar Postbus [postbus] te Amsterdam, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 21 november 2018 september is afgehaald van de postlocatie, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [PLAATS] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.194.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
3. De woning is een vrijstaande woning met garage, berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 651 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.285 m². De woning is in 1950 gebouwd.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 926.000. Ter onderbouwing van de waarde heeft eiser een taxatierapport overgelegd waarin de woning is gewaardeerd op € 873.000 en een waardematrix waarin tot een waarde van € 926.000 is geconcludeerd.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.194.000.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix en de ter zitting gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan het object toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ter zitting is door verweerder nader toegelicht dat de woning is omringd met groen, maar dat er een weg ligt aan de voorkant van de woning. De woning en de weg liggen in de bebouwde kom, terwijl de woning [adres 2] aan de drukke N44 ligt. Hierdoor is de woning van eiser beter gelegen dan de woning [adres 2]. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de ligging van de woning van eiser terecht als bovengemiddeld heeft gekwalificeerd.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. Heekelaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.