Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/523078 / HA ZA 16-1370
Vonnis van 7 november 2018
in de zaak van
[eiser]te [plaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. S.T.J. van der Weiden te Den Haag,
tegen
[gedaagde]te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. A.I.J. Roorda-Visser te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2018 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van depot van 13 juni 2018 met het deskundigenbericht van 11 juni 2018;
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser];
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde].
1.2.
De datum voor vonnis is nader bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1.
Bij tussenvonnis van 31 januari 2018 heeft de rechtbank (onder meer) geoordeeld dat de vordering van [eiser] tot aanwijzing van een noodweg moet worden toegewezen en voorts, op voordracht van partijen, de heer H. Heimgartner RM RT tot deskundige benoemd om te onderzoeken of de aanwijzing van de noodweg leidt tot schade aan de zijde van [gedaagde]. Meer specifiek is aan de deskundige gevraagd vast te stellen wat de waardevermindering van het perceel van [gedaagde] (perceel [nummer 1]) is als gevolg van de aanwijzing van de door [eiser] gevorderde noodweg en wat een redelijke vergoeding voor de kosten van onderhoud van de noodweg is (waarbij het gaat om onderhoudskosten die zonder noodweg niet zouden zijn gemaakt). Daarnaast is de deskundige gevraagd of het feitelijk mogelijk en reëel is om zonder noodweg de poort/ binnenplaats van voornoemd perceel voor andere doeleinden, meer in het bijzonder een (te verhuren) parkeerplaats, te gebruiken en, indien dit mogelijk is, in hoeverre [gedaagde] door de aanwijzing van de noodweg in dit verband schade lijdt.
2.2.
In zijn eindrapport komt de deskundige tot de conclusie dat de aanwijzing van de noodweg niet leidt toch enige schade aan de zijde van [gedaagde]. Anders dan [eiser], kan [gedaagde] zich niet in deze conclusie vinden. Hij uit op verschillende punten bezwaren tegen de bevindingen van de deskundige. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] een deel van deze bezwaren ook reeds in zijn reactie op het conceptrapport van de deskundige naar voren heeft gebracht. De deskundige heeft in zijn eindrapport uitvoerig op deze bezwaren gereageerd en gemotiveerd toegelicht waarom deze bezwaren niet tot aanpassing van zijn conclusie leiden. Naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] heeft de deskundige wel sommige van zijn antwoorden aangevuld om daarmee te verduidelijken waarom hij tot dit antwoord is gekomen.
2.3.
De rechtbank stelt voorop dat het eindrapport met inachtneming van de daarvoor geldende eisen van zorgvuldigheid tot stand is gekomen. Zij acht het eindrapport, mede nu daarin uitvoerig is ingegaan op de bezwaren van [gedaagde], overtuigend. Naar aanleiding van de bezwaren van [gedaagde] per mogelijke schadecomponent overweegt zij (verder) als volgt.
Waardevermindering
2.4.
In het tussenvonnis heeft de rechtbank in 4.12 overwogen dat de waardevermindering van het perceel bestaat in het verschil tussen de waarde van de grond zonder belasting met de noodweg en de waarde van de grond met de daarover lopende noodweg en dat de waardevermindering niet zonder meer gesteld kan worden op hetgeen die grond zonder een dergelijke belasting bij verkoop aan derden zou kunnen opbrengen. Zij heeft voorts bepaalt dat bij de bepaling van de waarde van perceel [nummer 1] zonder noodweg (prijspeil per heden) moet worden uitgegaan van de situatie zoals die was voor de verbouwing van het pand [adres 1] in 1995. In die situatie was er op het eigen perceel van [eiser] een trap aanwezig die toegang gaf tot zijn bovenwoning. De stalen trap op perceel [nummer 1] was, zoals [eiser] in zijn conclusie na deskundigenbericht terecht opmerkt en ook volgt uit r.o. 4.13 van het tussenvonnis, destijds echter ook al aanwezig. De deskundige heeft dit ook niet miskent. Volgens de deskundige kan [gedaagde] in de situatie zonder noodweg – anders dan in de situatie met noodweg – er evenwel voor kiezen om de stalen trap te verwijderen. [gedaagde] zou hiermee circa 5 m2 aan extra onoverdekte opslagruimte kunnen creëren op perceel [nummer 1]. Het effect hiervan op de waarde van het perceel is volgens de deskundige echter nihil, omdat bij de waardering van horecavastgoed de omzetpotentie de allerbelangrijkste component is. In dit verband is van belang dat, in het geval de stalen trap wordt verwijderd, in de horecaruimte een opgang naar de bovenwoning moeten worden gemaakt om deze woning te kunnen blijven verhuren. Dit brengt, aldus de deskundige, een grote investering met zich mee die niet opweegt tegen een mogelijke waardestijging van het perceel door het beschikbaar komen van extra opslagruimte. Immers, zo begrijpt de rechtbank, voor het creëren van een nieuwe opgang moet een deel van de kostbare (omzet genererende) horecaruimte worden opgeofferd. Gelet hierop concludeert de deskundige dat de aanwijzing van de noodweg niet leidt tot vermindering van de waarde van perceel [nummer 1].
2.5.
[gedaagde] kan zich hierin niet vinden en verwijst naar de als productie 13 door hem overgelegde rapportage van makelaarskantoor [Makelaarskantoor] waarin de door hem ingeschakelde taxateur de waardevermindering vaststelt op € 40.000 als de stalen trap niet mag worden verwijderd. Naar de rechtbank begrijpt stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hieruit volgt dat, anders dan de deskundige concludeert, zijn perceel zonder aanwijzing van de noodweg wel degelijk meer waard zou zijn, zowel in de situatie met stalen trap als zonder stalen trap. De rechtbank volgt dit standpunt niet, reeds omdat niet is gebleken dat de door [gedaagde] ingeschakelde taxateur bij de berekening van de waardevermindering van het perceel van de hiervoor genoemde uitgangspunten is uitgegaan. Bovendien heeft [gedaagde] niet toegelicht waarom, gelet op de conclusie van de door hem ingeschakelde taxateur, de bevindingen van de (onafhankelijke) deskundige onjuist zijn. Het enkele feit dat de conclusies van de taxateur en de deskundige aanzienlijk van elkaar verschillen is niet voldoende om aan te nemen dat wel degelijk sprake is van een waardevermindering van het perceel [nummer 1] door aanwijzing van de noodweg.
2.6.
[gedaagde] lijkt verder te stellen dat de deskundige heeft miskent dat hij bij verwijdering van de stalen trap niet alleen extra bergruimte, maar ook extra horecaruimte kan creëren. Dit bezwaar heeft hij ook reeds in zijn reactie op het conceptrapport van de deskundige naar voren gebracht. De deskundige heeft hierin geen aanleiding gezien om zijn conclusie aan te passen. Uit het antwoord van de deskundige leidt de rechtbank af dat het technisch gezien weliswaar mogelijk is om door verplaatsing van de toiletruimte naar de ruimte waar de stalen trap staat extra ruimte in de horecagelegenheid te creëren, maar dat dit gelet op de overige aanpassingen die dit met zich meebrengt (waaronder het maken van een inpandige opgang voor de bovenwoning) niet leidt tot een waardevermeerdering. De deskundige merkt verder nog op dat het naar achteren verplaatsen van de toiletruimte nu ook al mogelijk is, zodat dit niet wordt beïnvloed door de aanwijzing van de noodweg. Nu [gedaagde] een en ander niet heeft weersproken, ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige op dit punt.
2.7.
De rechtbank gaat, gelet op hetgeen de deskundige heeft gezegd – en door [gedaagde] niet gemotiveerd is weersproken – over de waardebepaling van horecavastgoed en de gevolgen van het verwijderen van de stalen trap (zie 2.3), voorbij aan de stelling van [gedaagde] dat in ieder geval een bedrag moet worden gekoppeld aan het ontbreken van de mogelijkheid tot onoverdekte opslagruimte. Dat de ruimte kan worden overdekt, zal, gelet op de bevindingen van de deskundige, geen verschil maken. Nog daargelaten dat volgens de deskundige het overdekken van de vrijgekomen ruimte niet zo eenvoudig is als [gedaagde] doet voorkomen.
Onderhoudskosten
2.8.
De deskundige concludeert dat de aanwijzing van de noodweg geen extra onderhoudskosten met zich meebrengt. In dit verband acht hij van belang dat ook derden de binnenplaats, de toegangspoort en de stalen trap (mogen) gebruiken. De extra slijtage van de binnenplaats, de toegangspoort en de stalen trap door het gebruik van [eiser] is volgens de deskundige, mede gelet op de gebruikte materialen, verwaarloosbaar. De deskundige heeft nog wel opgemerkt dat het in een situatie als de onderhavige waarbij iedere gebruiker – dus ook [eiser] – belang heeft bij goed onderhoud van de gemeenschappelijk te gebruiken delen, het gebruikelijk is dat een meerjarenonderhoudsplan wordt gemaakt voor de gemeenschappelijk te gebruiken delen en een reservering in een onderhoudsfonds wordt gemaakt ter bestrijding van de daarmee samenhangende kosten.
2.9.
De opmerkingen die [gedaagde] naar aanleiding van het conceptrapport over de onderhoudskosten heeft gemaakt, zijn door de deskundige gemotiveerd weerlegd. Thans lijkt het bezwaar van [gedaagde] vooral gericht tegen het niet vaststellen van een door [eiser] te betalen algemene bijdrage in de kosten van het onderhoud van de van de trap, de binnenplaats en de toegangspoort (in lijn met de aanvullende opmerking van de deskundige). [gedaagde] acht het niet meer dan redelijk dat de onderhoudskosten voor deze gemeenschappelijk te gebruiken delen ook door [eiser] worden gedragen. Het vaststellen van een dergelijke algemene bijdrage in onderhoudskosten was echter geen onderdeel van de aan de deskundige verstrekte opdracht. Aan de deskundige is gevraagd te bepalen wat een redelijke bijdrage in de onderhoudskosten die verband houden met de aanwijzing van de noodweg is. De deskundige heeft gemotiveerd toelicht waarom er volgens hem geen sprake is van extra onderhoudskosten. Daarmee heeft hij aan zijn opdracht voldaan. Voor zover [gedaagde] meent dat, nu de deskundige dit heeft nagelaten, de rechtbank de door [eiser] te betalen algemene bijdrage in de onderhoudskosten dient vast te stellen, geldt dat – nog los van de vraag of [eiser] gehouden is een dergelijke bijdrage te betalen – hij geen daartoe strekkende vordering heeft ingesteld.
2.10.
Geheel ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat uit het deskundigenrapport kan worden afgeleid dat [eiser] kennelijk bereid is om vrijwillig bij te dragen in de onderhoudskosten van de trap, binnenplaats en toegangspoort. De rechtbank geeft partijen mede gelet hierop in overweging om, zoals ook de deskundige heeft voorgesteld, gezamenlijk, al dan niet in samenspraak met de andere gebruikers van de binnenplaats en de toegangspoort, een meerjarenonderhoudsplan op te (laten) stellen aan de hand waarvan de onderhoudskosten en ieders bijdrage daarin kan worden vastgesteld.
gebruik binnenplaats voor andere doeleinden
2.11.
Uitgaande van de gevestigde erfdienstbaarheden van weg en het gegeven dat verwijdering van de stalen trap geen optie is, bestaat er in de ogen van de deskundige geen reële mogelijkheid om de binnenplaats / poort te gebruiken voor andere doeleinden. De erfdienstbaarheden vergen dat de gehele breedte van de binnenplaats in het verlengde van de toegangspoort wordt vrijgehouden. Gelet hierop kan de binnenplaats volgens de deskundige enkel nog worden gebruikt om een beperkt aantal goederen op te slaan, hetgeen ook al gebeurt. Verhuur van de onoverdekte ruimte van 5 m2 die vrijkomt na verwijdering van de trap is, aldus de deskundige, niet realistisch. Daarnaast is er volgens hem geen ruimte voor een parkeerplaats.
2.12.
In zijn conclusie na deskundigenbericht betoogt [gedaagde] dat de deskundige van een onjuiste maatvoering is uitgegaan. Indien de deskundige de juiste maten zou hebben gehanteerd, waren zijn conclusies anders geweest, aldus [gedaagde]. Ook dit bezwaar heeft [gedaagde] reeds naar aanleiding van het conceptrapport naar voren gebracht. De deskundige heeft in reactie hierop voldoende onderbouwd waarom hij meent dat de door hem gebruikte maatvoering klopt en waarom ook in het geval wordt uitgegaan van de door [gedaagde] gestelde maten een parkeerplaats niet realistisch is. Daarbij heeft hij het gebrek aan manoeuvreerruimte en de noodzakelijk ingrijpende aanpassing van de dakconstructie (mede) in aanmerking genomen. [gedaagde] heeft geen nieuwe feiten aangedragen op grond waarvan moet worden aangenomen dat de bevindingen van de deskundige niet kunnen worden gevolgd. Weliswaar stelt hij dat indien extra berg/horecaruimte beschikbaar is, de op de binnenplaats aanwezige vaste kast kan worden verwijderd, maar zonder nadere toelichting, die [gedaagde] niet heeft gegeven, is niet duidelijk in hoeverre dit ertoe leidt dat de binnenplaats voor andere doeleinden, meer in het bijzonder een parkeerplaats kan worden gebruikt. Hoewel de binnenplaats ter hoogte van de kast breder zal worden, zal deze door de extra berg/horecaruimte op een andere plek immers smaller worden. Bovendien heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist dat de erfdienstbaarheden vergen dat de gehele breedte van de binnenplaats in het verlengde van de toegangspoort moet wordt vrijgehouden.
De enkele verwijzing naar de rapportage van de door hem ingeschakelde rapporteur, kan, in het licht van de bevindingen van de deskundige, [gedaagde] evenmin baten.
Slotsom
2.13.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geven de bezwaren [gedaagde] de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van de conclusies van de deskundige. De rechtbank neemt deze conclusies en de gronden waarop deze berusten dan ook over en maakt deze tot de hare. Hieruit volgt dat de aanwijzing van de noodweg niet leidt tot enige schadeplichtigheid van [eiser]. Dit betekent dat alle schadevergoedingsvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.
2.14.
Ten aanzien van de overige vorderingen in conventie en in reconventie beslist de rechtbank overeenkomstig zij heeft overwogen in het tussenvonnis.
2.15.
[gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] in conventie en in reconventie worden begroot op € 81,41 aan kosten dagvaarding, € 288 aan griffierecht, € 1.929 aan deskundigenkosten en € 2.160 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II en 1 punt x tarief IV), totaal € 4.458,41
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
wijst ten behoeve van het perceel van [eiser] aan de [adres 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [sectie], nummer [nummer 2], appartementsindex […] als noodweg aan de reeds in gebruik zijnde looproute over het perceel van [gedaagde] aan de [adres 3] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [sectie], nummer [nummer 1] via de stalen trap, de binnenplaats en de toegangspoort om te voet te komen te gaan van en naar de [Straat],
in reconventie
3.2.
verklaart voor recht dat de in 3.1 bedoelde noodweg zich niet strekt tot het recht om langere tijd in de poort te verblijven en/of daar goederen op te (laten) slaan, of te (laten) plaatsen, althans toe te staan dat derden een dergelijk gebruik maken van de poort en de noodweg,
in conventie en in reconventie
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 4.458,41,
3.4.
verklaart de onderdelen 3.1 en 3.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2018. [1]