ECLI:NL:RBDHA:2018:16310

• Datum uitspraak: 18 december 2018
• Publicatiedatum: 4 april 2019
• Zaaknummer: 6704886 RL EXPL 18-4596
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: C.W.D. Bom; P.J. van der Eijk; J. Spijkerboer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak in pachtzaak over onderpacht en exploitatie van verpachte grond

In deze pachtzaak heeft de pachtkamer van de Rechtbank Den Haag op 18 december 2018 een tussenuitspraak gedaan. De eisende partij, Exploitatie en Handelsmaatschappij Sand-Ambacht B.V., heeft een vordering ingediend tegen de gedaagde partij, die in deze procedure wordt aangeduid als [gedaagde]. De kern van de zaak betreft de vraag of [gedaagde] het verpachte perceel zelf exploiteert of dat er sprake is van onderpacht. Sand-Ambacht stelt dat [gedaagde] het verpachte niet zelf exploiteert, maar dit in onderpacht heeft gegeven aan derden. De gedaagde partij betwist dit en stelt dat hij een bloemkwekerij voor fresia's exploiteert op het verpachte perceel.

De pachtkamer heeft kennisgenomen van verschillende processtukken, waaronder de dagvaarding en de conclusie van antwoord. Tijdens een comparitie van partijen op 13 november 2018 zijn beide partijen verschenen, maar er is geen schikking bereikt. De pachtkamer heeft vastgesteld dat de pachtovereenkomst tussen Sand-Ambacht en [gedaagde] op 15 januari 1998 is aangegaan en dat er op 6 november 2017 een aangetekende brief is verzonden door Sand-Ambacht waarin de pacht werd opgezegd.

De pachtkamer heeft in haar beoordeling geconcludeerd dat er voorshands bewijs is dat [gedaagde] het verpachte niet persoonlijk gebruikt en dat hij mogelijk niet de dagelijkse leiding over de exploitatie heeft. De pachtkamer heeft [gedaagde] de gelegenheid gegeven om tegenbewijs te leveren. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling op 15 januari 2019, waarbij [gedaagde] zich kan uitlaten over de wijze van bewijslevering.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr. 6704886 RL EXPL 18-4596

18 december 2018

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:

de besloten vennootschap
Exploitatie en Handelsmaatschappij Sand-Ambacht B.V. ,

statutair gevestigd te ’s-Gravenzande, gemeente Westland en kantoorhoudende te Poeldijk, gemeente Westland,

eisende partij,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo (Den Hollander Advocaten),

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. N.S. Commijs (Benthem Gratama advocaten).

Eisende partij wordt aangeduid als “Sand-Ambacht” en gedaagde partij als “ [gedaagde] ”.

1. De procedure

1.1

De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 22 februari 2018 met 5 producties (nrs. 1 tot en met 5);

- de conclusie van antwoord (tevens reactie op de incidentele vordering) van 3 mei 2018 met 10 producties (nrs. 1 tot en met 10);

- de akte overlegging producties aan de zijde van Sand-Ambacht van 17 augustus 2018 met 7 producties (nrs 6 tot en met 12).

1.2

Op 13 november 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij zijn namens Sand-Ambacht de heren [betrokkene 1] en [betrokkene 2] verschenen, samen met de gemachtigde van Sand-Ambacht en is [gedaagde] in persoon verschenen, samen met zijn gemachtigde. Tijdens de comparitie van partijen heeft de gemachtigde van Sand-Ambacht spreekaantekeningen overgelegd en de gemachtigde van [gedaagde] comparitieaantekeningen. De griffier heeft van het verhandelde zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.

1.3

Vonnis is bepaald op 15 december 2018.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds als niet of onvoldoende betwist gaat de pachtkamer uit van de navolgende feiten:

2.1

Tussen Sand-Ambacht, als verpachter, en [gedaagde] , als overnemer en nieuwe pachter, heeft per 15 januari 1998 een pachtovername plaatsgevonden met betrekking tot een perceel tuinland, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie M, nummer 1330 (gedeeltelijk), groot circa 1.83.86 ha. (hierna: het verpachte). Met de pachtovername heeft [gedaagde] ook de glasopstanden op het verpachte van de oude pachter overgenomen is tussen Sand-Ambacht en [gedaagde] een (nieuwe) pachtovereenkomst tot stand gekomen. Deze pachtovereenkomst is op 7 november 1997 goedgekeurd door de Grondkamer voor Zuid-Holland.

2.2

Op 6 november 2017 heeft Sand-Ambacht een aangetekende brief aan [gedaagde] gestuurd, in welke brief Sand-Ambacht aan [gedaagde] meedeelt dat hij naar de mening van Sand-Ambacht geen land- of tuinbouwbedrijf (meer) exploiteert op het verpachte en Sand-Ambacht voorstelt de pacht per 30 juni 2018 te beëindigen, tenzij [gedaagde] aan de hand van bepaalde bescheiden zou kunnen aantonen dat hij wel een bedrijf exploiteert. Indien [gedaagde] dat kan aantonen heeft Sand-Ambacht de pacht opgezegd tegen 15 januari 2022.

3. De vordering

3.1

Sand-Ambacht vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

(1) de pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel tuinland, groot 1.83.86 ha kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie M nr. 1330 gedeeltelijk tussen [gedaagde] als pachter en Sand-Ambacht als verpachter, met onmiddellijke ingang te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen dit perceel binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en niet verder te betreden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, althans subsidiair het tijdstip vast te stellen waarop de pachtovereenkomst zal eindigen, met veroordeling van [gedaagde] het gepachte op die datum te ontruimen en niet meer te betreden op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag;

(2) [gedaagde] te veroordelen aan Sand-Ambacht te betalen het prijsverschil tussen de hoofdpacht en de onderpacht, subsidiair de winst die [gedaagde] door de onderpacht heeft genoten, alles op te maken bij staat en te vereffenen volgende de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke data waarop [gedaagde] de onderpacht heeft ontvangen, althans vanaf heden, tot de dag der algehele voldoening, telkens na een jaar te vermeerderen met de over dat jaar verschuldigde rente;

(3) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, bij gebreke waarvan de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling, alsmede in de na het vonnis ontstane kosten aan de zijde van Sand-Ambacht, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat [gemachtigde], te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] binnen 14 dagen na aanschrijving niet aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [gemachtigde] en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag van de betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2

Aan deze vorderingen legt Sand-Ambacht ten grondslag dat [gedaagde] in weerwil van zijn verplichtingen op grond van de pachtovereenkomst het verpachte niet zelf exploiteert, maar het verpachte tegen een vaste prijs aan derden in onderpacht heeft gegeven. [gedaagde] exploiteert op het verpachte ook zelf geen land- of tuinbouwbedrijf (meer), zodat Sand-Ambacht , mede vanwege het zwaarwegend belang van Sand-Ambacht zelf om het verpachte zelf in gebruik te nemen, de pachtovereenkomst wil beëindigen.

4. Het verweer

4.1

[gedaagde] voert verweer. Zijn verweer komt er in de kern op neer dat hij bestrijdt dat hij op het verpachte niet zelf een bedrijf exploiteert. Integendeel, hij zou op het verpachte een bloemkwekerij voor fresia’s exploiteren. In die bloemkwekerij heeft hij recent nog investeringen gepleegd. Wel verklaart [gedaagde] dat hij werknemers in dienst heeft, die de kwekerij (mede-)exploiteren, maar dat is in de tuinbouw gebruikelijk.

5. De beoordeling

5.1

Het gaat in deze procedure om de vraag of daadwerkelijk sprake is van door Sand-Ambacht gestelde onderpacht door [gedaagde] van het verpachte of dat [gedaagde] het verpachte zelf exploiteert, hoogstens in een bepaalde samenwerkingsvorm met zekere derden.

5.2

Voor een goed begrip van hetgeen op het verpachte plaatsvindt is het voor de beoordeling van belang eerst enkele overwegingen te wijden aan de feitelijke situatie ter plaatse. De pachtovereenkomst heeft (uitsluitend) betrekking op de door [gedaagde] van Sand-Ambacht gepachte grond, een perceel van 1.83.86 ha aan de [adres] te [plaats] . Op die gepachte grond bevinden zich glasopstanden, die [gedaagde] in het verlengde van de pachtovername van de vorige pachter heeft gekocht. In de pachtovernameovereenkomst staat daarover:
Partij II ( [gedaagde] )
verklaart het volgende: - op 14 juli 1997 een koopovereenkomst gesloten te hebben met de heer [betrokkene 3] (de vorige pachter)
omtrent de glasopstanden gevestigd op een perceel verpacht tuinland, behorende tot de Exploitatie- en Handelsmaatschappij “Sand Ambacht B.V.”. Op de door [gedaagde] gepachte grond bevinden zich dus glasopstanden die [gedaagde] nog voor de pachtovername van de vorige pachter heeft gekocht. Niet is gebleken dat de glasopstanden op enige wijze goederenrechtelijk aan [gedaagde] zijn overgedragen en/of dat [gedaagde] op enige ander wijze juridisch eigenaar van de glasopstanden is (geworden), maar voor de beoordeling van het voorliggende geschil kan de goederenrechtelijke status van de glasopstanden buiten beschouwing worden gelaten. Tussen partijen is immers niet in geschil dat de glasopstanden geen onderdeel uitmaken van de pacht.

5.3

Uit de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde productie 10 blijkt dat [gedaagde] , wellicht naast een door hem in persoon gevoerde onderneming, activiteiten ontplooit via een (indirect) aan hem gelieerde vennootschap [naam B.V.] (hierna: ‘HPK’). De conclusie van antwoord vermeldt:
In deze B.V. ‘zit de kas’ en wordt de freesiakwekerij aan de [adres] geëxploiteerd. In de jaarstukken zijn overigens ook de andere kwekerijen opgenomen. Wellicht dat [gedaagde] zijn bedrijfsactiviteiten op het gepachte via HPK uitvoert en daartoe wellicht de door hem in persoon gepachte grond aan HPK ter beschikking stelt, maar tegen een dergelijke constructie maakt Sand-Ambacht geen bezwaar. Overigens maakt [gedaagde] zelf ook geen duidelijk onderscheid tussen zijn persoonlijke activiteiten en zijn activiteiten via HPK, gelet op het feit dat van de in productie 4 bij conclusie van antwoord overgelegde facturen, die zijn investeringen als pachter moeten ondersteunen, een deel op naam van hem persoonlijk staat en een deel op naam van HPK.

5.4

Als laatste inleidende overweging is het van belang te onderkennen dat het in deze gaat om de teelt van fresiaknollen, waarvan tijdens de comparitie van partijen naar voren is gekomen dat die teelt grondgebonden is, waarbij de glasopstanden (niet meer dan) hulpmiddelen zijn om die teelt te faciliteren. Uit dat laatste vloeit voort dat wie de verpachte grond exploiteert, in het onderhavige geval voor de teelt van fresia’s, doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of er sprake is van pacht, medepacht of onderpacht. Indien de exploitatie van de grond niet door [gedaagde] persoonlijk geschiedt, al dan niet via HPK, en indien de exploitatie niet voor zijn rekening en risico plaatsvindt, zal er sprake zijn van onderpacht.

5.5

Voor het geval er sprake zou zijn van onderpacht merkt de pachtkamer nu reeds op gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] op de voet van artikel 7:355 BW toestemming heeft gevraagd om het verpachte te mogen onderverpachten, zodat in dat geval [gedaagde] in strijd handelt met zijn contractuele verplichtingen en de vordering van Sand-Ambacht zal dan worden toegewezen.

5.6

Voor de verdere beoordeling is van belang dat van medepacht in de zin van artikel 7:364 Burgerlijk Wetboek (BW) geen sprake kan zijn, omdat van enige vordering van [gedaagde] om Kwekerij Orient B.V. ( hierna: ‘KO’) aan te merken als medepachter niet is gebleken, nog los van de vraag of KO op grond van dat artikel ooit aan te merken zou kunnen zijn als medepachter.

5.7

Het gaat in deze procedure met name om de positie van KO ten aanzien van het verpachte, waarvan [gedaagde] stelt dat hij daarmee het gepachte in medepacht exploiteert, waarmee hij kennelijk bedoelt te zeggen dat er een vorm van samenwerking is tussen hem en KO. Dat er sprake zou zijn van medepacht onderbouwt [gedaagde] door te stellen dat hij nog fors geïnvesteerd heeft in de glasopstanden, dat hij onderzoek verricht, dat hij de verzekeringen regelt en dat hij de personen, die betrokken zijn bij KO met raad en daad bijstaat. Daarbij heeft hij ook zelf fresia’s aan de veiling aangeboden, voor welk doel hij zelf weer lid is geworden van de veiling.

5.8

Wat er ook zij van hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd over zijn betrokkenheid bij de fresiateelt op het verpachte, doorslaggevend zal zijn dat [gedaagde] persoonlijk het gepachte gebruikt, omdat dat nu eenmaal een van de hoofdverplichtingen is van een pachter, die voortvloeit uit artikel 7:347 BW. Onder meer houdt dat in dat hij de dagelijkse leiding over de exploitatie van het verpachte zal moeten hebben.

5.9

Hetgeen [gedaagde] verklaart over zijn samenwerking met KO wordt, naar het oordeel van de pachtkamer, niet ondersteund door de financiële gegevens, die zijn opgenomen in de overgelegde jaarrekening van HPK over 2016 (productie 10 bij conclusie van antwoord). Daarin staat bij de toelichting op de winst- en verliesrekening (blz. 26 van de jaarrekening) in hoofdstuk 18 (Netto-omzet) zowel voor het jaar 2015 als voor het jaar 2016 een gelijk bedrag van € 60.000.- vermeld. Dat voor beide jaren een gelijk bedrag staat opgenomen, doet vermoeden dat HPK voor dat (vaste) bedrag bepaalde diensten aan KO levert, waaronder wellicht het beschikbaar stellen van het verpachte, de glasopstanden en verzekeringen en/of advies. Het feit dat voor beide jaren een gelijk bedrag als inkomsten van KO staan vermeld, doet vermoeden dat [gedaagde] en/of HPK in de verhouding met KO geen risico loopt c.q. niet in de opbrengsten van de fresia’s deelt. Als [gedaagde] inderdaad geen financieel risico loopt met betrekking tot de teelt van de fresia’s is het niet aannemelijk dat hij de dagelijkse leiding over de exploitatie heeft en het verpachte persoonlijk gebruikt.

5.1

Op basis van de overgelegde financiële gegevens acht de pachtkamer voorshands bewezen dat [gedaagde] niet de dagelijkse leiding over de exploitatie van het gepachte heeft en dat hij het verpachte niet persoonlijk gebruikt. Niettemin zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld tegen voornoemd bewijsvermoeden tegenbewijs te leveren in de zin dat hij wel de dagelijkse leiding over de exploitatie van het verpachte heeft en deelt in de opbrengsten en risico’s van de teelt van de fresia’s op het verpachte.

5.11

De pachtkamer heeft er een voorkeur voor dat [gedaagde] , indien hij het (tegen)bewijs wil gaan leveren, dat bewijs levert aan de hand van geverifieerde en/of te verifiëren financiële gegevens, ofschoon hij uiteraard het bewijs ook mag leveren met andere wettige bewijsmiddelen.

5.12

In het licht van de mogelijke bewijslevering door [gedaagde] houdt de pachtkamer vooralsnog iedere beslissing aan.

De beslissing

De pachtkamer:

1. acht voorshands bewezen dat [gedaagde] het verpachte niet persoonlijk gebruikt;

2. laat [gedaagde] toe tot het leveren van het tegenbewijs van hetgeen de pachtkamer hiervoor voorshands bewezen acht;

3. verwijst de zaak naar de rol van 15 januari 2019, waarop [gedaagde] zich zal kunnen uitlaten of hij het betreffende tegenbewijs wil gaan leveren en, zo ja, op welke wijze;

4. voor het geval [gedaagde] het tegenbewijs wil leveren aan de hand van getuigen dient hij op de rol van 15 januari 2019 tevens de namen van de te horen getuigen en zijn eigen verhinderdata en die van de getuigen op te geven voor de maanden maart, april en mei 2019;

5. voor het geval [gedaagde] het bewijs wil leveren door getuigen wijst de pachtkamer uit haar midden de kantonrechter-voorzitter aan als rechter-commissaris om de getuigenverhoren af te nemen;

6. houdt overigens elke beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en ir. P.J. van der Eijk en ing. J. Spijkerboer, deskundige leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2018 door de kantonrechter-voorzitter, in tegenwoordigheid van de griffier.