ECLI:NL:RBDHA:2018:16208

• Datum uitspraak: 14 november 2018
• Publicatiedatum: 15 februari 2019
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 5523
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.A. de Hek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en de vergelijkbaarheid van vergelijkingsobjecten

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 14 november 2018 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats]. Eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde G. Gieben, heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, die de waarde van de woning op € 202.000 heeft vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres betwist deze waarde en stelt dat de vergelijkingsobjecten die door de verweerder zijn gebruikt niet goed vergelijkbaar zijn en dat er onvoldoende rekening is gehouden met relevante marktcijfers. Eiseres bepleit een lagere waarde van maximaal € 183.000.

Tijdens de zitting op 31 oktober 2018 zijn zowel de gemachtigde van eiseres als de vertegenwoordigers van de verweerder, mr. J.I. van der Zanden en G.W.M. Straathof, aanwezig geweest. De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Dit is onderbouwd met een taxatierapport waarin de waarde van de woning is bepaald op basis van een systematische vergelijking met andere woningen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de verweerder vastgestelde WOZ-waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiseres' argumenten over de vergelijkbaarheid van de objecten en de invloed van de reserves van de Vereniging van Eigenaren zijn door de rechtbank verworpen. Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep van eiseres ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 18/5523

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

14 november 2018 in de zaak tussen

[eiseres], wonende te [plaats], eiseres(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 3 juli 2018 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2018.

Namens eiseres is verschenen H.H.A.J.M. van Deelen, kantoorgenoot gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. J.I. van der Zanden en G.W.M. Straathof.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 202.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (hierna: de aanslag).

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met berging en heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 98m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van ten hoogste € 183.000. Daartoe voert eiseres -zakelijk weergegeven- het volgende aan. De vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar en er is onvoldoende rekening gehouden met de relevante marktcijfers. Daarnaast pleiten de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voor een lagere WOZ-waarde. Bovendien zijn bij de vergelijkingsobjecten de reserves van de Vereniging van Eigenaren niet uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten geëlimineerd.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 202.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de ter zitting overgelegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Verweerder heeft in de matrix met een zogenaamde vlokcodering aan de woning en de vergelijkingsobjecten cijfers toegekend voor de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand.

Gelet op deze verschillen kan niet worden gezegd dat de door verweerder voor de woning vastgestelde WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank wijken de vergelijkingsobjecten slechts in beperkte mate af van de woning waardoor deze voldoende vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft immers de verschillen in vlokcodering, vierkante meterprijs en grondstaffel voor wat betreft de toegepaste vierkante meterprijs inzichtelijk gemaakt en met die verschillen rekening gehouden.

9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De stelling van eiseres dat het appartement alleen dient te worden vergeleken met de woning [adres] [2] nu de overige twee vergelijkingsobjecten beide een penthouse zouden betreffen kan niet tot een ander oordeel [plaats]. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat beide vergelijkingsobjecten op de bovenste verdieping zijn gelegen niet met zich meebrengt dat deze als penthouse kunnen worden aangemerkt en daaraan een hogere waarde dient te worden toegekend. Immers de woningen op de bovenste verdiepingen wijken niet af van de woning qua uitstraling of uitvoering. Daarnaast is verweerder terecht uitgegaan van meerdere vergelijkingsobjecten om de eenheidsprijs uit te destilleren en daarbij zijn de verschillen voldoende in de VLOK-tabel tot uitdrukking gebracht.

Ten aanzien van de aanwezigheid van reserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE) in de koopsommen overweegt de rechtbank als volgt. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) volgt dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak, gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, de invloed van de aanwezigheid van een VvE dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Nu de vergelijkingsobjecten allen deel uitmaken van een VvE, er geen specifieke bijzonderheden met betrekking tot de onderhoudstoestand zijn aangevoerd en de reserves bij alle woningen in vergelijke mate van geringe omvang zijn, is bij de vergelijking van de woning van eiser met deze vergelijkingsobjecten in dezelfde mate rekening gehouden met het aandeel in de VvE.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van

mr. E.J.P. Nevens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

14 november 2018.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.