Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/544519 / KG ZA 17/1568
Vonnis in kort geding van 18 januari 2018
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,
2.
[eisende partij sub 2] ,
[eisende partij sub 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eisende partij sub 3] ,
[eisende partij sub 3] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[eisende partij sub 4] ,
[eisende partij sub 4] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. F.T. Pardaan te Hoofddorp,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Kaag en Braassem,
Gemeente Kaag en Braassem,
zetelende te Roelofarendsveen, gemeente Kaag en Braassem,
gedaagde,
advocaat mr. V. Platteeuw te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eisende partij sub 1 c.s.] ’ en ‘de Gemeente’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de door de Gemeente bij brief van 2 januari 2018 overgelegde pleitnota met producties;
- de op 4 januari 2018 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eisende partij sub 1 c.s.] pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Wijlen de echtgenoot van eiseres sub 1, de heer [A] – met wie eiseres sub 1 in gemeenschap van goederen was gehuwd – heeft in 1973 de eigendom verworven van de woning, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Na de afwikkeling van de nalatenschap van de heer [A] zijn [eisende partij sub 1 c.s.] tezamen (in de verhouding als weergegeven in het kadaster) de eigenaren van de woning geworden. Eiseres sub 1 heeft hiervan het vruchtgebruik.
2.2.
In de notariële leveringsakte van de woning van 27 oktober 1973 is opgenomen, voor zover thans relevant:
“Koper is gerechtigd een nader aan te wijzen dijksgedeelte met aangrenzend water, deel uitmakend van de kadastrale percelen, respectievelijk bekend gemeente [gemeente 2] , [sektie ...] nummers [nummer 1] en [nummer 2] te huren voor een jaarlijkse som van f.90.- (Negentig gulden) wat het dijksgedeelte betreft en f.10.- (tien gulden) wat het watergedeelte betreft. Deze huurprijs zal gedurende vijf achtereenvolgende jaren onveranderd blijven, terwijl daarna herziening mogelijk zal zijn. De aanwijzing zal van overheidswege plaatsvinden.
Van bedoelde overeenkomst van verhuur en huur zal een afzonderlijke akte worden opgemaakt indien koper van zijn voormelde bevoegdheid gebruik maakt en zulks wenst. De kosten en rechten daaraan verbonden zijn voor kopers rekening.”
2.3.
In 1974 heeft de heer [A] de hiervoor bedoelde huurovereenkomst met toenmalige Gemeente [gemeente 2] , thans de Gemeente, gesloten. De rechten uit deze overeenkomst zijn overgegaan op [eisende partij sub 1 c.s.] , die de huurverplichtingen sindsdien zijn nagekomen. In de huurovereenkomst staat onder meer vermeld, voor zover thans relevant:
“2. huurder is niet gerechtigd enig werk op het gehuurde tot stand te brengen dan die waarvoor door het college van burgemeesters en wethouders schriftelijk toestemming is verleend;
(…)
5.
het is huurder verboden het perceel te gebruiken voor opslag van vervoermiddelen, boten en bouw- of afbraakmaterialen;
het is huurder verboden het perceel te gebruiken voor opslag van vervoermiddelen, boten en bouw- of afbraakmaterialen;
(…)
8. de huurder is verplicht toe te staan, dat huurders van niet door de bewoners van de aanliggende woningen gehuurde percelen dijk en water zich langs de kortste weg over het in eigendom aan de gemeente behorende terrein naar het door hen gehuurde perceel begeven;
(…)”
2.4.
De huurovereenkomst met [eisende partij sub 1 c.s.] is een van de huurovereenkomsten die de Gemeente met de bewoners van de woningen aan de [Straat] heeft gesloten. Deze huurovereenkomsten betreffen een perceel grond, gelegen op de dijk tussen de achtertuinen van een aantal woningen aan voormelde laan en de rivier de Drecht, dat in eigendom is van de Gemeente. De afmetingen van de gehuurde percelen zijn voor iedere woning 16,5 bij 5,25 meter. De grens van de huurerven loopt niet altijd loodrecht door na de grens van de eigendomserven, nu de woningen minder breed zijn dan 5.25 meter en deze niet overal aaneengesloten zijn gebouwd. Op een bij de huurovereenkomst gevoegde kaart staan de percelen aangegeven.
2.5.
Tussen enkele van de huurpercelen zijn erfafscheidingen geplaatst, waaronder tussen het perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] en van het daarnaast gelegen perceel aan de [adres 2] te [plaats] . De eigenaar daarvan, de heer [X] , heeft ook een huurovereenkomst met de Gemeente gesloten zoals hiervoor bedoeld.
2.6.
In december 2013 heeft het Hoogheemraadschap van alle huurders gevorderd dat alles wat op het dijklichaam stond verwijderd moest worden omdat de dijk moest worden opgehoogd. Nadat dit twee jaar later was afgerond, konden de erfafscheidingen weer worden teruggeplaatst. Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven daarin behulpzaam te willen zijn. [X] heeft dat echter niet afgewacht en zelf op enig moment weer een hek geplaatst. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben [X] daarna verzocht om het hek naar de juiste plek te verplaatsen, omdat volgens hen uit een meting van het Hoogheemraadschap is gebleken dat het op de verkeerde plek staat, waardoor zij een strook grond missen. [X] heeft dat verzoek niet gehonoreerd.
2.7.
[eisende partij sub 1 c.s.] en [X] , tussen wie de relatie al enige tijd verstoord is, hebben na overleg met hun advocaten met elkaar afgesproken de Gemeente als verhuurder te vragen om op de dijk de juiste grens aan te wijzen. De Gemeente heeft dat verzoek niet gehonoreerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen – zakelijk weergegeven – de Gemeente te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis in het veld de grens aan te duiden tussen de huurpercelen van de woningen, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] en, indien daartoe aanleiding bestaat, de huurders te gelasten binnen een week na aanwijs de erfafscheiding te herplaatsen op de door de Gemeente aan te wijzen grens van de huurpercelen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, voor zover mogelijk met uitvoerbaarverklaring bij voorraad en met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voeren [eisende partij sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben er recht op om te weten waar de grenzen van hun huurperceel lopen. De Gemeente is in haar hoedanigheid van verhuurder van de percelen gehouden haar medewerking te verlenen aan de aanduiding daarvan. [eisende partij sub 1 c.s.] staat geen andere mogelijkheid ter beschikking, nu het gaat om verkaveling van huurgrond, die niet als zodanig is opgenomen in het kadaster. Doordat de Gemeente dat niet doet, kunnen [eisende partij sub 1 c.s.] niet beschikken over een deel van de grond die zij huren en is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. De ingebruikname door [X] van een deel van het door [eisende partij sub 1 c.s.] van de Gemeente gehuurde kwalificeert voorts als een stoornis door een derde. De Gemeente is als verhuurder gehouden om die overlast te verhelpen.
3.3.
De Gemeente voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [eisende partij sub 1 c.s.] hebben gesteld hun woning te willen verkopen en thans moeilijkheden daarmee te ondervinden vanwege de discussie over de omvang van het gehuurde perceel. Daarmee hebben zij voldoende gesteld ten aanzien van hun spoedeisend belang om in hun vorderingen te kunnen worden ontvangen. In zoverre wordt voorbij gegaan aan het verweer van de Gemeente. In het navolgende zal worden beoordeeld of er voldoende grond is om de gevorderde voorzieningen te treffen.
4.2.
De voorzieningenrechter slaat op de eerste plaats acht op de toelichting van de Gemeente ten aanzien van het doel van het verhuren van de percelen grond op de dijk. Dit is volgens de Gemeente het verstrekken van het exclusieve gebruiksrecht van de grond, gelegen tussen de achtertuinen van de woningen en het water, aan de bewoners van de [Straat] , zodat zij hun aan de kade gelegen bootjes eenvoudig kunnen bereiken. Door dit gebruiksrecht exclusief te maken wordt voorkomen dat andere personen dan de bewoners nog gebruik van dat achter de woningen gelegen gebied kunnen maken. Het is daarbij volgens de Gemeente niet haar bedoeling geweest om duidelijke grenzen tussen de verschillende huurpercelen te bepalen, maar om de betreffende woningen het exclusieve gebruik te geven van het achter hun woningen gelegen dijkperceel. Daarbij dient het gebied volgens de Gemeente overigens onaangetast te blijven. Het is dan ook niet de bedoeling dat op het gehuurde hekken worden geplaatst.
4.3.
Deze toelichting komt de voorzieningenrechter aannemelijk voor. Deze vindt ook bevestiging in het in de huurovereenkomst opgenomen artikel 2, dat inhoudt dat de huurder niet gerechtigd is enig werk op het gehuurde tot stand te brengen. Daarnaast is ook gelet op de andere onder 2.3 geciteerde artikelen 5 en 8 aannemelijk dat het niet de bedoeling was dat de huurders een afgebakend stukje grond zouden gaan gebruiken om hun achtertuin te vergroten.
4.4.
[eisende partij sub 1 c.s.] hebben nog gesteld dat de omstandigheid dat er een plattegrond is waarop grenslijnen zijn aangegeven, meebrengt dat je de percelen op enigerlei wijze in het veld zou moeten mogen afbakenen met een verwijderbare constructie. Dat kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard en is in dit geval nog minder aannemelijk gezien hetgeen onder 4.3 staat vermeld. De stelling dat een hekwerk geen werk is als bedoeld in artikel 2 van de huurovereenkomst, kan in het licht van de uitdrukkelijke woorden “enig werk” en de toelichting van de Gemeente als vermeld onder 4. ook niet worden gevolgd. Dat de Gemeente de geplaatste hekwerken jarenlang heeft gedoogd, zoals [eisende partij sub 1 c.s.] stellen, staat wel vast, maar dat maakt nog niet dat de onder 4.2 vermelde toelichting onjuist is. Evenmin kan dat ertoe dat leiden dat de Gemeente thans verplicht is om actief mee te werken aan het verplaatsen van een hek naar een andere locatie.
4.5.
Daarvoor bestaan ook geen andere gronden. Wel kan worden gevolgd dat [eisende partij sub 1 c.s.] in hun huurgenot worden belemmerd, indien hun stelling dat het hek op de verkeerde plek staat juist is. Die belemmering wordt echter niet door de Gemeente maar door [X] veroorzaakt. Dit betreft dan ook een feitelijke stoornis door een derde als bedoeld in artikel 7:204 derde lid. Daarmee is van een gebrek in de zin van het tweede lid van dat artikel, waar [eisende partij sub 1 c.s.] zich op beroepen, geen sprake. Voor zover [eisende partij sub 1 c.s.] menen dat de Gemeente als verhuurder gehouden is op te treden tegen de door een van haar andere huurders gepleegde overlast wordt overwogen dat, als dat al zou worden aangenomen, de Gemeente ook heeft voorgesteld om het College te laten besluiten het hekwerk te laten verwijderen. Dat is echter niet wat [eisende partij sub 1 c.s.] wensen. Zij wensen dat het hek wordt verplaatst naar een andere plaats. De Gemeente is echter niet gehouden om daaraan haar medewerking te verlenen. Sterker nog, artikel 2 van de huurovereenkomst verzet zich daartegen, nu van schriftelijke toestemming van het College van burgemeester en wethouders als bedoeld in dat artikel geen sprake is.
4.6.
Ten slotte wordt nog overwogen dat de Gemeente kan worden gevolgd in haar stelling dat door haar huurders aan de hand van de door haar overgelegde plattegrond mogelijk is om vast te stellen wat van de Gemeente wordt gehuurd. Daarover behoeft dan ook geen onduidelijkheid te bestaan, ook niet bij de verkoop van de woning. Dat geldt temeer indien alsnog tot verwijdering van het hek zou kunnen worden gekomen dan wel [eisende partij sub 1 c.s.] [X] in rechte aanspreken.
4.7.
Voor toewijzing van het gevorderde jegens de Gemeente is gezien het vorenstaande geen plaats. [eisende partij sub 1 c.s.] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.434,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 618,-- aan griffierecht;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2018.
ts