Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 17/3308
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 september 2018 in de zaak tussen
[eiser], te [plaats], eiser, en
[eiseres], te [plaats], eiseres,
samen aan te duiden als eisers,
(gemachtigde: mr. C.C.G. van Sadelhoff),
en
het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas, verweerder
(gemachtigde: A. de Vries).
Procesverloop
Bij besluit van 7 maart 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt en verweerder verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter als bedoeld in artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verweerder heeft hiermee ingestemd en het bezwaarschrift bij brief van 9 mei 2017 aan deze rechtbank toegezonden ter behandeling als rechtstreeks beroep.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2017. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft bij beslissing van 16 januari 2018 het onderzoek heropend en bepaald dat de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige zal worden benoemd.
De StAB heeft op 16 april 2018 een deskundigenbericht uitgebracht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om commentaar op het rapport van de StAB te geven. Eisers hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Verweerder heeft bij brief van 8 mei 2018 gereageerd.
Nu geen van de partijen heeft verklaard gebruik te willen maken van het recht ter zitting te worden gehoord en de rechtbank zich voldoende voorgelicht acht, heeft de rechtbank bepaald dat verder onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft zij het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.1
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. Eisers zijn woonachtig aan de [adres] te [plaats], gemeente [plaats]. De woning behoort hen in eigendom toe en het perceel waarop deze woning is gelegen is kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie [sectie], nummer [nummer].
1.2
Op 16 juni 2009 is het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” in werking getreden. Ten aanzien van de gronden gelegen ten zuid/zuidoosten van het perceel van eisers zijn in dit op 10 augustus 2011 onherroepelijk geworden bestemmingsplan in essentie uit te werken bestemmingen opgenomen. Een deel van de uit te werken bestemmingen is inmiddels uitgewerkt door middel van het uitwerkingsplan “[uitwerkingsplan]”, dat op 27 augustus 2015 in werking is getreden en op 9 oktober 2015 onherroepelijk is geworden. Dit uitwerkingsplan maakt, kort gezegd, een woonwijk mogelijk met in totaal 80 grondgebonden woningen en bijbehorende voorzieningen ten zuid/zuidoosten van het perceel van eisers.
1.3
Eisers hebben verweerder bij brief van 19 oktober 2015, ontvangen door verweerder op 21 oktober 2015, verzocht om tegemoetkoming in de schade, bestaande uit een waardedaling van de woning als gevolg van het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” en het uitwerkingsplan “[uitwerkingsplan]” (het nieuwe planologische regime).
2.1
Verweerder heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) verzocht advies uit te brengen over de aanvraag van eisers. Op 23 september 2016 heeft de SAOZ een conceptadvies aan partijen uitgebracht. Eisers hebben hierop gereageerd. Zij hebben daarbij een rapportage van adviesgroep Antea Group van 22 november 2016 ingediend. Het definitieve advies dateert van 10 januari 2017. De SAOZ heeft de planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met die onder het oude planologische regime, dat werd gevormd door het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1990” (het oude bestemmingsplan).
De SAOZ heeft in haar advies opgenomen dat de gronden ten zuiden/zuidoosten van het perceel van eisers op basis van het oude planologische regime in essentie waren bestemd voor agrarische doeleinden. Volgens de SAOZ bestaan de voor het onroerend goed van eisers nadelige ruimtelijke effecten als gevolg van de planologische wijziging uit een verslechtering van het karakter van de bestemming, aantasting van de privacy en enige toename van hinder. Volgens de SAOZ levert de planologische wijziging geen relevante beperking van het uitzicht op en ook geen toename van schaduwwerking. Ten aanzien van het uitzicht en de schaduwwerking dient volgens de SAOZ eerder van een licht voordeel te worden uitgegaan. De SAOZ concludeert dat de planologische voordelen de nadelen voor het object van eisers slechts gedeeltelijk compenseren, zodat de planologische wijziging per saldo voor eisers tot een nadeliger positie heeft geleid.
Om de omvang van het planologisch nadeel te kunnen bepalen, heeft een planschadedeskundige van de SAOZ de woning van eisers opgenomen en gewaardeerd. Onder het oude planologische regime is de woning van eisers per de peildatum van 27 augustus 2015 getaxeerd op een bedrag van € 560.000,--. De waarde van de woning onder het nieuwe planologische regime is per 27 augustus 2017 vastgesteld op € 540.000,--, hetgeen overeenkomt met een waardevermindering van € 20.000,--, oftewel een waardedaling van 3,57%. De SAOZ heeft geadviseerd om deze schade niet voor uitkering in aanmerking te laten komen, aangezien deze in haar geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat de nieuwe ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft, die gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag, omdat deze deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Daarnaast past de ontwikkeling in een reeks van jaren gevoerd planologisch beleid. Ook is rekening gehouden met de afstand van het perceel van eisers tot de ontwikkeling, te weten ongeveer 21 meter tot de nieuwe woonpercelen en ongeveer 30 meter tot de nieuwe hoofdgebouwen. De aard en omvang van het nadeel is ten slotte aangemerkt als relatief beperkt.
2.2
Verweerder heeft het advies van de SAOZ aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.
2.3.
Bij wijze van verweerschrift heeft verweerder een nader advies van de SAOZ van 27 juli 2017 in het geding gebracht. Hierin licht de SAOZ haar eerder gegeven advies in de onderhavige zaak nader toe.
3.1
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. In het tweede lid, onder a, is, voor zover hier van belang, bepaald dat een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: een bepaling van een bestemmingsplan.
3.2
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
3.3
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van artikel 6.2 van de Wro, voor zover thans van belang, blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
4. Onder verwijzing naar de rapportage van adviesbureau Antea Group stellen eisers dat de door de SAOZ verrichte waardering onjuist is. Zij kunnen zich vinden in de door de SAOZ per 27 augustus 2015 berekende taxatiewaarde van de woning onder het oude planologische regime, maar niet van die onder het nieuwe planologische regime. Eisers betwisten dat de planologische wijziging een gering voordeel voor het uitzicht en de schaduwwerking oplevert. Eisers menen voorts dat het nadeel ten aanzien van de te ondervinden verkeershinder groter is dan waarvan de SAOZ is uitgegaan. Met inachtneming van alle aanwezige schadefactoren dient de woning onder het nieuwe planologische regime te worden gewaardeerd op een bedrag van € 526.500,--, hetgeen overeenkomt met een waardedaling van € 33.500,--. Volgens eisers dient slechts het wettelijk forfait, te weten 2% van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, voor rekening van eisers te blijven. Dit betekent dat volgens eisers aan hen een bedrag van € 22.300,-- aan planschade uitgekeerd zou moeten worden.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat eisers door de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. Partijen zijn verdeeld over de omvang van het planologisch nadeel en omtrent de vraag voor wiens rekening de schade dient te komen.
6. Nu eisers de bevindingen van de door verweerder ingeschakelde SAOZ gemotiveerd hebben betwist, heeft de rechtbank bij de heropeningsbeslissing van 16 januari 2018 aanleiding gezien de StAB als deskundige te benoemen.
7. In haar advies van 16 april 2018 heeft de StAB zich op het standpunt gesteld dat ten aanzien van de schadefactoren uitzicht en schaduwwerking sprake is van een beperkte planologische verbetering en dat zich ten aanzien van het aspect verkeer (verkeersontsluiting via [adres 2] en [adres]) geen planologische verslechtering heeft voorgedaan. Hiermee onderschrijft de StAB de conclusies van de SAOZ over de schadefactoren. Volgens de StAB is voorts sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, die deels in de lijn der verwachtingen lag. Anders dan de SAOZ, is de StAB van oordeel dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet als passend binnen de ruimtelijke structuur te bestempelen is. De ontwikkeling past wel binnen het in een reeks van jaren gevoerd planologisch beleid. De kortste afstand gemeten vanaf de digitale verbeelding tussen de woning van eisers en het plangebied bedraagt ongeveer 7 meter. Daarmee is de afstand tot de onroerende zaak van eisers beperkt. De omvang van het nadeel is volgens de StAB als gemiddeld aan te merken. Gelet op het voorgaande komt de StAB tot de conclusie dat het door de SAOZ gehanteerde percentage aan normaal maatschappelijk risico niet kan worden onderschreven. Volgens de StAB ligt een percentage van 3 meer in de rede. Indien wordt uitgegaan van een schadebedrag van € 20.000,--, zoals de SAOZ dat heeft vastgesteld en een percentage van 3 wegens het normaal maatschappelijk risico wordt toegepast, bedraagt de tegemoetkoming in planschade volgens de StAB € 3.200,--.
10. De rechtbank overweegt dat de StAB te beschouwen is als een deskundige op het gebied van planschade. De rechtbank kan dan ook in beginsel op het uitgebrachte advies afgaan. Dat is slechts anders indien het advies onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
11. In zijn reactie van 8 mei 2018 heeft verweerder te kennen gegeven zich te kunnen vinden in de motivering en de uitkomst van het StAB-rapport. Eisers hebben niet gereageerd op het StAB-rapport. Nu partijen de conclusies van de StAB niet betwisten en ook overigens niet is gebleken dat het rapport onzorgvuldig tot stand is gekomen, dan wel onvolledig of onjuist is, zal de rechtbank de StAB volgen in haar advies. Het beroep slaagt. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb.
12. De rechtbank is van oordeel dat zij over voldoende gegevens beschikt om – mede met het oog op een finale beslechting van het geschil – op grond van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb, op basis van het StAB-rapport zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank bepaalt de door verweerder te vergoeden tegemoetkoming in planschade op een bedrag van € 3.200,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2015, de datum waarop de aanvraag van eisers door verweerder is ontvangen, tot aan de dag van algehele vergoeding.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal zij bepalen dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) met een waarde per punt van € 501,-- en een wegingsfactor 1.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 7 maart 2017;
- bepaalt dat verweerder aan eisers een tegemoetkoming in planschade toekent van
€ 3.200,00 (zegge drieduizend tweehonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 oktober 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.002.--.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.P.M. Meskers, voorzitter, en mr. F.X. Cozijn en mr. M.K.G. Tjepkema, leden, in aanwezigheid van mr. L.F.A. Bouwens-Bos, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 september 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.