Uitspraak
Rechtbank den haag
zittingsplaats Den Haag,
WtC
Zaak/rolnr.: 6696182/18-4257
16 augustus 2018
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap m.b.a.
TENNISPARK MARLOT B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. O.R. van Hardenbroek,
tegen
de vennootschap onder firma
[naam vof] V.O.F.,
gevestigd te Den Haag,
alsmede haar vennoten:
[vennoot 1],
wonende te [woonplaats]
en
[vennoot 2],
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie,
eiseressen in reconventie,
gemachtigde: mr. W. de Vries.
Partijen worden aangeduid als TPM en (gedaagden gezamenlijk) EM.
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 26 februari 2018;
- de conclusie van antwoord/eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het verhandelde ter comparitie van partijen d.d. 6 juli 2018, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de overgelegde producties.
1.De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, zowel in conventie als in reconventie, het navolgende vast.
TPM is eigenaresse van een sportaccommodatie (hierna ook wel te noemen: “het tennispark”) aan de Leidsestraatweg 75 te Den Haag. Het tennispark verkeert in een staat van achterstallig onderhoud.
Medio 2016 is TPM in onderhandeling getreden met één der vennoten van EM over exploitatie van het tennispark gedurende drie jaren door EM, althans door die vennoot.
De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de aanvankelijk door TPM gevraagde jaarlijkse huurprijs van € 75.000,00 naar beneden is bijgesteld waarna overeenstemming is bereikt over een jaarlijkse huurprijs ad jaarlijks € 30.000,00 voor 2017 en 2018 en
€ 40.000,00 voor 2019.
€ 40.000,00 voor 2019.
Op 9 maart 2017 hebben TPM en EM gezamenlijk de toenmalige exploitanten van de horecafaciliteiten op het tennispark uitgekocht voor een bedrag ad € 17.000,00, door TPM en EM ieder bij helfte gedragen, waarna EM die exploitatie is gaan voortzetten. Ook de exploitatie van het tennispark is door EM ter hand genomen.
Bij vonnis d.d. 19 september 2017 heeft de voorzieningenrechter te Den Haag op vordering van EM TPM veroordeeld (o.m.) tot nakoming van de mondeling voor de duur van drie jaar tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst.
EM heeft ten laste van TPM conservatoir beslag doen leggen op het tennispark.
2.De vordering in conventie
TPM heeft gevorderd overeenkomstig de dagvaarding, ertoe strekkende – zakelijk weergegeven – dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I EM en haar vennoten hoofdelijk, des dat een hunner betalende de anderen zullen zijn bevrijd, zullen worden veroordeeld tot betaling van de huur, vooraf en per kwartaal, zonder enige inhouding of verrekening, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over die bedragen vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;
II de huurovereenkomst zal worden ontbonden per 1 oktober 2018;
III EM en haar vennoten zullen worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en bezemschoon op te leveren op de dag waarop de huurovereenkomst eindigt;
IV Voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen sub II en III worden afgewezen,
te verklaren voor recht dat dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor de duur van drie jaren zonder dat EM daarbij eenzijdig de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste periode van drie jaar nog eens met een huurperiode van drie jaar kan verlengen;
V EM en haar vennoten zullen worden veroordeeld om het gelegde conservatoire beslag op te heffen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom ad € 2.500,00 per dag;
alles met veroordeling van EM in de kosten en nakosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voorzover niet voldaan binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
TPM legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende - voor zover van belang en zakelijk weergegeven - stellingen.
EM was van meet af aan op de hoogte van het achterstallig onderhoud en de overeengekomen huurprijs stemt met die staat van het tennispark overeen. De door EM te betalen huur is bestemd voor het plegen van groot onderhoud. EM heeft ten onrechte aangegeven dat zij de door haar te betalen huur gaat gebruiken voor het zelf laten uitvoeren van onderhoud. Dat is een ongeoorloofde vorm van eigenrichting.
TPM is als eigenaresse gerechtigd om zelf vast te stellen welke onderhoudswerkzaamheden prioriteit hebben. Daarbij staan veiligheidsaspecten voorop, opdat het tennispark open kan blijven.
De kosten van klein onderhoud, zoals het opvullen van de “potholes” in de onverharde weg op het terrein, komen voor rekening van de huurder, thans EM. Dat is altijd zo geweest. De groundsmen van de huurder/exploitant vulden altijd de potholes op, waarbij de kosten voor rekening van de exploitant bleven.
Door het niet betalen van de huur zonder dat daartoe een goede grond bestaat, is EM in verzuim geraakt. Door die achterstallige huur beschikt TPM over onvoldoende middelen om het onderhoud aan het tennispark uit te voeren.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand vordert TPM de ontbinding van de huurovereenkomst.
Ten onrechte heeft EM conservatoir beslag laten leggen ten laste van TPM. Hierdoor is TPM beperkt in haar mogelijkheden om het tennispark eventueel te verkopen.
3.Het verweer in conventie
EM voert verweer en concludeert TPM in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van TPM in de kosten van het geding. Zij stelt daartoe – zakelijk weergegeven en voorzover van belang - het navolgende.
Gebleken is dat er onveilige situaties bestaan op het tennispark als gevolg van het achterstallig onderhoud. Teneinde druk op TPM uit te oefenen om die onveilige situaties te verhelpen heeft EM aanvankelijk de betaling van de huur opgeschort. TPM is daar in oktober 2017 op gewezen. Het ging toen met name om de vervanging van de cv-ketel.
Omdat TPM in verzuim verkeerde met betrekking tot het herstel van gebreken was EM ingevolge artikel 7:206 BW Pro gerechtigd om de potholes ten laste van TPM te doen herstellen. Thans is nog slechts een bedrag ad € 1.500,00 op de huur ingehouden in verband met de kosten van herstel van de potholes. Dit onderhoud komt voor rekening van TPM.
Het conservatoir beslag is gelegd omdat EM met TPM een koopoptie is overeengekomen ingeval het tennispark verkocht wordt.
4.De vordering in reconventie
EM heeft gevorderd overeenkomstig het in de conclusie geformuleerde petitum
Daartoe heeft EM aangevoerd hetgeen door haar ten verwere in conventie is aangevoerd, alsmede de navolgende stellingen.
Er is nimmer overeenstemming bereikt over een onderhoudsplan maar het groot onderhoud dient dringend te worden uitgevoerd. Er is een inspectierapport van de verzekeraar waarin vermeld zou zijn welke gevaarlijke gebreken terstond verholpen moeten worden. Ten onrechte verstrekte TPM dat rapport niet aan EM. Ook zijn er ernstige lekkages die verholpen moeten worden.
Er is in de onderhandelingen tussen partijen overeenstemming bereikt over de duur van de huurovereenkomst van 3 jaren, met een eenzijdige optie voor EM om de overeenkomst daarna met 3 jaren te verlengen. Ook is een optie tot koop overeengekomen indien TPM het tennispark wenst te verkopen. EM had groot belang bij die opties in verband met haar investeringen om het tennispark weer goed te laten draaien. Pas in een verlengde huurperiode kan EM dan rendement krijgen van haar investeringen. EM biedt bewijs aan van het mondeling overeenkomen van die opties.
Ten onrechte weigerde TPM later om die overeengekomen opties in de concepten van de schriftelijke huurovereenkomst vast te leggen.
Bij het clubhuis, gepacht door EM, behoort woon- en verblijfsruimte. Omdat EM de pacht voortzet van de eerdere exploitanten die de ruimte als woonruimte in gebruik hadden, is EM ook daartoe gerechtigd. Ten onrechte heeft TPM in het concept-contract ineens opgenomen dat de ruimte niet als woonruimte gebruikt mag worden. Daar is EM niet mee akkoord gegaan.
5.Het verweer in reconventie
TPM heeft de vordering gemotiveerd bestreden en voert ten verwere in reconventie aan hetgeen zij in conventie stelde, alsmede het volgende.
Door een tekort aan financiële middelen kan niet al het groot onderhoud terstond in uitvoering genomen worden. Daarbij speelt ook een rol dat EM ten onrechte € 1.500,00 exclusief BTW heeft ingehouden op de huur.
Er is geen informatie achtergehouden voor EM. Het rapport is opgemaakt in opdracht van TPM.
De lekkages zullen worden verholpen zodra de middelen daarvoor beschikbaar zijn.
Er is nooit woonruimte in het clubhuis verhuurd en dat zal ook niet anders worden. Het gaat slechts om een verblijfsruimte. Het staat TPM als eigenaresse van het clubhuis vrij te bepalen of er een woonbestemming of niet gerealiseerd mag worden.
6.De beoordeling in conventie
Blijkens de stukken zijn partijen het er over eens dat – gelijk door de voorzieningenrechter tot uitgangspunt genomen – er tussen hen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van drie jaren tot stand kwam met betrekking tot het tennispark. Dit heeft aldus ook thans als uitgangspunt te gelden. Er is geen schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst van kracht.
Vaststaat dat EM een bedrag ad € 1.500,00 exclusief BTW van de verschuldigde huur onbetaald heeft gelaten. Dit in verband met het door haar gestelde recht op verrekening van kosten die zien op het door haar uitgevoerde herstel van oneffenheden in de onverharde weg op het tennispark. Zij meent dat de kosten van herstel voor rekening van TPM zijn. Ten onrechte. EM heeft immers niet (voldoende gemotiveerd) bestreden dat het herstel van potholes ook in het verleden verricht werd door groundsmen, in dienst van de exploitant, en dat die kosten niet door de eigenaar/verhuurder werden gedragen. Bij de verhuur van een relatief atypisch object als een tennispark kunnen dergelijke gebruiken medebepalend zijn voor de vaststelling of sprake is van huurdersonderhoud. Mede gelet op de betrekkelijke geringe omvang van de kosten, is het egaliseren van de onverharde weg op het tennispark aan te merken als huurdersonderhoud. Ten onrechte dus werd € 1.500,00 ingehouden.
In beginsel zou dus een bedrag ad € 1.500,00 exclusief BTW (met rente) toewijsbaar zijn, ware het niet dat zich de volgende belemmering voordoet. Onder I van het petitum heeft TPM - zo volgt uit de formulering - niet de betaling van achterstallige huur gevorderd. Er wordt ook geen bedrag aan achterstallige huur genoemd, terwijl dat ten tijde van dagvaarden bekend moet zijn geweest. Er wordt slechts veroordeling van EM (en haar vennoten) gevorderd tot vooruitbetaling van de huur zonder inhouding of verrekening. Dat is wat anders dan betaling van achterstallige huur. Omdat nu eenmaal niet meer of anders mag worden toegewezen dan gevorderd, kan de huurachterstand van € 1.500,00 niet op basis van punt I van het petitum worden toegewezen.
Het onder I geformuleerde is op zichzelf beschouwd evenmin toewijsbaar omdat niet is gesteld of gebleken dat partijen overeenkwamen dat op de huur geen verrekening of inhouding zou mogen worden toegepast. Hier wreekt zich duidelijk het ontbreken van een tussen partijen van kracht zijnde schriftelijke huurovereenkomst. De wet kent een huurder onder bepaalde omstandigheden het recht toe om bedragen te verrekenen met de verschuldigde huur. Omdat thans niet te voorspellen is of in de toekomst een recht op inhouding of verrekening zal ontstaan voor EM, is het sub I gevorderde als zodanig niet toewijsbaar.
Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is niet toewijsbaar. Zoals hiervoor reeds aangeven is het bedrag ad € 1.500,00 van relatief geringe omvang en mag worden aangenomen - gelet op het voorgaande - dat dit bedrag op korte termijn alsnog betaald zal worden door EM. In elk geval rechtvaardigt het onbetaald blijven van dat bedrag niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het onder II en III gevorderde zal dus worden afgewezen.
Onder IV vordert TPM een verklaring voor recht dat partijen géén eenzijdige optie tot verlenging van de huurovereenkomst door EM zijn overeengekomen. Het spiegelbeeld van deze vordering is in reconventie in haar petitum geformuleerd door EM. Omdat het bewijs van een negatief feit niet in de rede ligt, zal er in reconventie een bewijsopdracht worden gegeven aan EM. In afwachting van het resultaat daarvan, zal de beslissing over punt IV worden aangehouden.
TPM vordert voorts (onder V) de opheffing van het conservatoire beslag. EM heeft zich daar tegen verzet, stellende dat zij een groot belang heeft bij het in stand blijven van het beslag in verband met het door haar gestelde overeengekomen voorkeursrecht bij verkoop van het tennispark door TPM, die de stelling bestreden heeft. Indien de stelling van EM juist is, heeft zij voldoende belang bij handhaving van het beslag. Het verweer van EM tegen de vordering tot opheffing is te beschouwen als een bevrijdend verweer en dus zal EM worden toegelaten tot bewijs van haar stelling.
De zaak zal naar de rol verwezen worden opdat EM aangeeft hoe zij voornemens ie het opgedragen bewijs gestalte te geven. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7.De beoordeling in reconventie
In reconventie heeft EM gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat zij met TPM is overeengekomen dat zij een eenzijdige optie heeft tot verlenging van de huurovereenkomst met nogmaals drie jaren. Zoals in conventie reeds is overwogen, zal EM in reconventie bewijs dienen te leveren van die stelling.
Onder 2 vordert EM dat TPM bevolen zal worden tot overlegging van het inspectierapprot en tot het aangaan van overleg over een onderhoudsplan, op straffe van een dwangsom. Het eerste is toewijsbaar. EM heeft als huurder voldoende belang bij inzage in het rapport over de onderhoudstoestand van het tennispark. Het 2e is niet toewijsbaar nu niet gesteld of gebleken is dat tussen partijen uitdrukkelijk is overeengekomen dat zij overeenstemming dienen te bereiken over een onderhoudsplan. Het is aan TPM als eigenaresse om het groot onderhoud aan te pakken en daarbij is overleg met EM als huurder méér dan zinvol, maar niet zonder meer kan worden aangenomen dat instemming van EM een vereiste is voor het van kracht worden van een effectief en economisch onderhoudsplan. Wel zal TPM worden veroordeelt tot het doen van spoedherstellingen inzake de lekkages en de elektrische installatie van de tennishal.
De vordering van EM tot verklaring voor recht dat zij de verblijfsruimte in het clubhuis als woonruimte mag gebruiken zal niet worden toegewezen. Er is onvoldoende juridische grondslag voor zo’n declaratoire uitspraak. Dat de vorige horeca-exploitant wellicht de verblijfsruimte als woonruimte benutte geeft nog niet zonder meer aan EM het recht om dat ook te doen. EM is wat betreft die huur ook niet zonder meer rechtsopvolgster. Vaststaat dat TPM bij het aangaan van de huur van het clubhuis uitdrukkelijk jegens EM bedongen heeft dat de betreffende ruimte slechts als gebruiksruimte mag worden benut. Dat betekent dat de verklaring voor recht niet gegeven zal worden.
De zaak zal naar de rol verwezen worden opdat EM aangeeft op welke wijze zij beoogt het opgedragen bewijs gestalte te geven. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden
8.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
wijst de vorderingen van TPM sub I, II en III af;
en, alvorens nader te beslissen:
- laat EM toe tot bewijs door alle middelen rechtens, meer speciaal door het horen van getuigen, van haar stelling dat zij met TPM is overeengekomen dat bij verkoop van het tennispark tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een eerste recht van koop aan EM zal toekomen;
- verwijst de zaak naar de gewone civiele terechtzitting van 13 september 2018 te 11.00 uur, opdat EM zich omtrent de wijze waarop zij bewijs wenst te leveren kan uitlaten. Voor het geval gekozen wordt voor het voorbrengen van getuigen, dient zij het aantal van de te horen getuigen, hun namen en adressen op te geven, alsmede haar verhinderdata en die van de wederpartij;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
In reconventie:
- beveelt TPM om binnen één week na betekening van dit vonnis aan EM het inspectierapport van de opstalverzekeraar te doen toekomen en EM te informeren over de werkzaamheden/reparaties die op basis van dat rapport worden uitgevoerd, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor ieder dag dat TPM daarmee in gebreke zal zijn, met een maximum van € 2.000,00;
- veroordeelt TPM om binnen één week na betekening van dit vonnis het noodzakelijke onderhoud en/of de noodzakelijke reparaties aan het dak van de tennishal te verrichten opdat stroomstoringen aan de elektrische installatie voorkomen worden;
- wijst het onder 4 gevorderde af;
en, alvorens nader te beslissen:
- laat EM toe tot bewijs door alle middelen rechtens, meer speciaal door het horen van getuigen, van haar stelling dat zij met TPM is overeengekomen dat na ommekomst van de looptijd van drie jaren van de huurovereenkomst het slechts voor EM mogelijk is de huurovereenkomst te beëindigen en dat zij een eenzijdige optie heeft om de huurovereenkomst met opnieuw drie jaren te verlengen;
- verwijst de zaak naar de gewone civiele terechtzitting van 13 september 2018 te 11.00 uur, opdat EM zich omtrent de wijze waarop zij bewijs wenst te leveren kan uitlaten. Voor het geval gekozen wordt voor het voorbrengen van getuigen, dient zij het aantal van de te horen getuigen, hun namen en adressen op te geven, alsmede haar verhinderdata en die van de wederpartij;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 16 augustus 2018, in tegenwoordigheid van de griffier.