Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats Leiden
HH
Rolnr.: 5636655 \ CV EXPL 17-116
Datum: 21 juni 2017
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet,
h.o.d.n. de Sleutels,
gevestigd te Leiden,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te Voorschoten,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.J. Dreef.
Partijen worden aangeduid als “De Sleutels” en “ [gedaagde] ”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 3 januari 2017 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 23 mei 2017; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft De Sleutels nog een productie overgelegd en heeft [gedaagde] bij brief van 16 mei 2017 aanvullend verweer gevoerd, onder overlegging van twee producties.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 1985 van De Sleutels de woning aan de [adres] . Het betreft een galerijwoning op de tweede etage van een zes verdiepingen tellend flatgebouw.
Naar aanleiding van een gesprek eerder die dag heeft De Sleutels [gedaagde] bij brief van 20 december 2011 laten weten dat buren last hebben van een hevige wietgeur vanuit zijn woning en dat die overlast niet kan doorgaan. De Sleutels heeft [gedaagde] gesommeerd de overlast te beëindigen.
Bij brief van 6 november 2012 heeft een medewerker van De Sleutels [gedaagde] geschreven op 5 november 2012 bij hem op bezoek te zijn geweest naar aanleiding van klachten van meerdere bovenburen over een sterke wietgeur en dat tijdens het gesprek is afgesproken dat [gedaagde] geen wietplanten mag drogen in badkamer, toilet of keuken en dat dit alleen op het balkon is toegestaan.
In juli 2013 heeft de politie vijf wietplanten verwijderd die aan het balkon van [gedaagde] hingen te drogen.
Op 22 september 2016 is een medewerker van De Sleutels bij [gedaagde] langs geweest.
Bij brief van 28 september 2016 heeft De Sleutels [gedaagde] bevestigd dat partijen op 22 september 2016 hebben afgesproken dat op het balkon geen wietplanten mogen staan en dat [gedaagde] binnen geen wietplanten te drogen mag leggen.
Op 1 november 2016 is door [verbalisant] van politie Eenheid Den Haag, een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. Hierin is onder meer opgenomen dat de verbalisant naar aanleiding van klachten van buren van [gedaagde] de woning van die buren heeft bezocht in november 2015 en daarbij heeft waargenomen dat in de woning van de buren van [gedaagde] een zeer sterke hennepgeur hing. Op 19 november 2015 is de verbalisant met toestemming van [gedaagde] in diens woning geweest en heeft in de keuken 4 takken met henneptoppen aangetroffen, die daar hingen te drogen.
In juni 2016 en in september 2016 heeft de verbalisant weer klachten ontvangen van buren.
Op 20 september 2016 heeft de verbalisant geconstateerd dat op het balkon van [gedaagde] twee grote hennepstruiken stonden. De verbalisant heeft [gedaagde] medegedeeld dat hij de struiken moest weghalen omdat ze anders in beslag zouden worden genomen. Voorts heeft de verbalisant [gedaagde] er op gewezen dat hij de struiken niet in zijn woning mocht drogen.
Na nieuwe klachten van bovenburen is de verbalisant op 22 oktober 2016 naar de woning van [gedaagde] gegaan en heeft in de keuken tien henneptakken met drogende toppen aangetroffen. Deze zijn in beslag genomen en er is proces-verbaal opgemaakt. Op het politiebureau bleken de toppen 200 gram te wegen.
Voorts heeft de verbalisant in de woonkamer een extra kamer gezien die de uiterlijke kenmerken van een hennepkamer had.
Tot slot heeft de verbalisant vermeld:
Gezien mijn eerdere ervaringen met [gedaagde] en de afspraken die door hem structureel verbroken worden verwacht ik niet dat hij stopt met het verbouwen en drogen van hennep in zijn woning. Dit mede omdat hij zelf aangeeft aan zijn verslaving te moeten voldoen.
Gezien mijn eerdere ervaringen met [gedaagde] en de afspraken die door hem structureel verbroken worden verwacht ik niet dat hij stopt met het verbouwen en drogen van hennep in zijn woning. Dit mede omdat hij zelf aangeeft aan zijn verslaving te moeten voldoen.
Bij brieven van 28 oktober 2016 en 4 november 2016 heeft De Sleutels [gedaagde] bericht dat is geconstateerd dat [gedaagde] overlast blijft veroorzaken en dat De Sleutels daarom besloten heeft een juridische procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst. De Sleutels heeft [gedaagde] de mogelijkheid geboden zelf de huur op te zeggen, hetgeen [gedaagde] niet heeft gedaan.
Vordering
De Sleutels vordert bij dagvaarding, kort samengevat:
1. ontbinding van de huurovereenkomst,
2. ontruiming van het gehuurde,
3. € 906,48 huurachterstand en € 216,29 buitengerechtelijke kosten, in totaal € 1.122,77,
4. € 564,11 per maand vanaf 1 februari 2017 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde,
5. de proceskosten.
Tijdens de comparitie heeft De Sleutels haar vordering sub 3 gewijzigd. De huurachterstand bedroeg ten tijde van de comparitie € 993,01, welk bedrag verminderd dient te worden met € 135,-- terzake een voorschot voor warm water, zodat aan hoofdsom resteert een bedrag van € 858,01. Vermeerderd met buitengerechtelijke kosten bedraagt de vordering thans
€ 1.074,30.
De Sleutels legt aan haar vordering ten grondslag dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. In dit geval is sprake van meerdere tekortkomingen.
De eerste tekortkoming van [gedaagde] is de schending van de gemaakte afspraken ter voorkoming van stankoverlast en de tweede is het structureel veroorzaken van stankoverlast aan omwonenden. De derde tekortkoming is het bedrijfsmatig gebruik van de woning nu de op 22 oktober 2016 in de woning van [gedaagde] aangetroffen hoeveelheid hennep 198 gram betrof, derhalve aanzienlijk meer dan de maximaal gedoogde hoeveelheid van 5 gram.
De vierde tekortkoming bestaat uit het structureel niet, niet volledig of te laat betalen van de huur.
Verweer
[gedaagde] heeft verweer gevoerd, waarop zonodig bij de beoordeling zal worden ingegaan.
Beoordeling
In deze zaak gaat het met name over de vraag of de tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst zodanig ernstig zijn dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
het structureel en ernstige (stank)overlast veroorzaken aan omwonenden
[gedaagde] voert als verweer aan niet verslaafd te zijn aan wiet of wat voor drugs dan ook, ook al is hij wel een regelmatige gebruiker. De Sleutels heeft [gedaagde] bij brief van 6 november 2012 toegestaan hennep te kweken op zijn balkon. [gedaagde] plaatst jaarlijks dan ook een aantal hennepplanten op zijn balkon, waarvan hij er twee overhoudt. In november levert hij deze af bij een vriend, waar de planten worden gedroogd. Na enkele weken haalt [gedaagde] de planten terug, stalt ze uit op een rek, topt ze en maakt er stuff van. Het kweken van de planten op zijn balkon kan niet voor stankoverlast zorgen. In het flatgebouw waar [gedaagde] woont, zijn op alle zes etages bewoners die hennepplanten kweken en drogen. [gedaagde] heeft nimmer van omwonenden klachten ontvangen over stankoverlast en bij dagvaarding zijn ook geen klachten gevoegd. Als er stanklucht wordt ervaren, kan dat door meerdere huurders zijn veroorzaakt.
Aldus [gedaagde] .
In het onder de feiten genoemde proces-verbaal van [verbalisant] is opgenomen dat de verbalisant in november 2015 naar aanleiding van klachten over stankoverlast naar de woning van een omwonende is geweest en daar een sterkte wietlucht heeft waargenomen.
Op 19 november 2015 heeft de verbalisant in de keuken van de woning van [gedaagde] vier takken met drogende henneptoppen aangetroffen.
Op 22 oktober 2016 is de verbalisant wederom naar aanleiding van klachten naar de woning van dezelfde omwonende geweest en heeft daar een zeer sterke hennepgeur geroken.
Diezelfde dag is de verbalisant met een collega naar de woning van [gedaagde] gegaan en heeft daar tien henneptakken met drogende toppen waargenomen.
De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van dit op ambtseed opgemaakte proces-verbaal, mede gelet op de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde foto. Op deze foto is een rek te zien waarop een hoeveelheid hennep ligt. [gedaagde] heeft niet betwist dat deze foto bij hem in de woning is gemaakt, maar heeft hierover eerst verklaard dat zijn vriendin een cake wilde bakken en daarna dat de hennep bestemd was voor de soep.
Gelet op de verklaring van de verbalisant dat in de woning van [gedaagde] circa 200 gram aan gedroogde henneptoppen is aangetroffen, verwerpt de kantonrechter dit tegenstrijdige verweer.
Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op het voorgaande voldoende vast komen staan dat [gedaagde] hennep droogde in zijn woning en dat dit stankoverlast veroorzaakte bij omwonenden.
Daarbij is niet ter zake doende of ook andere flatbewoners hennep kweken en/of drogen in hun woningen. Dit is immers een zaak tussen De Sleutels, de politie en de betreffende bewoners, en maakt niet dat [gedaagde] door het kweken en/of drogen van hennep overlast mag veroorzaken.
schending afspraken ter voorkoming van structurele en ernstige overlast
Volgens [gedaagde] mocht hij op zijn balkon hennepplanten kweken, gelet op de brief van De Sleutels van 6 november 2012. De brief waar [gedaagde] op doelt, vermeldt echter niets over het kweken van hennepplanten, maar slechts dat [gedaagde] alleen op zijn balkon, en derhalve niet elders in de flat, hennep mocht drogen. Voor zover [gedaagde] met zijn verweer heeft bedoeld dat hij afspraken wel is nagekomen, wordt dit verweer verworpen.
Mede gelet op hetgeen hiervoor omtrent de vorige tekortkoming is overwogen staat dan ook vast dat [gedaagde] met De Sleutels gemaakte afspraken met betrekking tot het voorkomen van overlast aan omwonenden niet is nagekomen.
het bedrijfsmatig gebruik van de woning
[gedaagde] betwist het bedrijfsmatig gebruik van de woning. Hij kent de 5 gram-regel, maar anderzijds is een thuisteelt van vijf planten toegestaan, waarvan de oogst gemakkelijk meer dan een kilo kan bedragen. De twee regels zijn zo tegenstrijdig en verwarrend dat uitzetting uit een woning geen gerechtvaardigde vordering is.
De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
Volgens [verbalisant] heeft hij op 22 oktober 2016 in de woning van [gedaagde] in de huiskamer een extra kamer aangetroffen, die de uiterlijke kenmerken van een hennepkamer had. Deze kamer was echter niet in gebruik als zodanig. Uit het proces-verbaal van [verbalisant] blijkt ook niet van het kweken van hennep in de woning zelf en ook De Sleutels heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat zulks niet is gebleken.
Uit het voorgaande kan dan ook niet worden afgeleid dat sprake is van een bedrijfsmatig gebruikt van het gehuurde.
Dit is anders voor wat betreft de hoeveelheid aangetroffen hennep.
Als niet weersproken staat immers vast dat op 22 oktober 2016 in de woning van [gedaagde] ongeveer 200 gram aan henneptoppen is aangetroffen. Dit overtreft ruim de gedoogde 5 gram voor eigen gebruik. Volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, softdrugs, moet een hoeveelheid hennep van meer dan 5 gram worden aangemerkt als beroeps- of bedrijfsmatig bezit.
Volgens [gedaagde] ging het om slechts twee planten, terwijl de grens voor vervolging ligt bij vijf planten, die wel een kilo henneptoppen kunnen opleveren. Het gaat hier echter om het gewicht van gedroogde henneptoppen, waarvan [gedaagde] wist dat die grens bij 5 gram ligt. Zijn verweer wordt dan ook verworpen.
het structureel niet, niet volledig of te laat betalen van de huurprijs
[gedaagde] erkent dat er een betalingsachterstand is, maar dit betreft de afrekening van stookkosten, waar [gedaagde] het niet mee eens is. Hij zal hierover contact opnemen met De Sleutels en om zijn goede wil te tonen, heeft hij een bedrag van € 1.200,-- overgemaakt op de derdenrekening van zijn gemachtigde voor het geval hij wordt veroordeeld tot betaling van de achterstand.
Bij conclusie van antwoord voert hij aan dat in 2015 de warmtemeters zijn vervangen en dat hij toen fors moest bijbetalen terwijl hij dat jaar weinig thuis was geweest. Hij heeft daarom besloten niet meer te betalen tot er duidelijkheid is verschaft.
Bij akte ten behoeve van de comparitie doet [gedaagde] een beroep op verrekening: over de periode 2006 tot en met 2014 heeft [gedaagde] ongeveer € 2.000,-- te veel betaald voor het gebruik van water en verwarming.
De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] ten aanzien van verrekening.
Vast staat immers dat [gedaagde] De Sleutels niet eerder dan bij genoemde akte heeft laten weten dat hij een beroep doet op verrekening. Het bedrag dat [gedaagde] wenst te verrekenen dateert vanaf 2006 en uit niets is gebleken dat [gedaagde] De Sleutels op enig moment heeft laten weten dat het hem in rekening gebrachte naar zijn mening onjuist was.
Dit had wel op zijn weg gelegen.
De kantonrechter acht het bedrag van € 1.074,30 dan ook toewijsbaar.
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter sprake van meerdere tekortkomingen zijdens [gedaagde] in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De kantonrechter acht de tekortkomingen dermate ernstig dat deze in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
Gezien echter de langdurige huurrelatie, te weten bijna 32 jaar, en de omstandigheid dat de laatste maanden geen sprake is geweest van stankoverlast, acht de kantonrechter de belangen van [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst ook zwaar wegen.
De kantonrechter zal de procedure daarom een jaar aanhouden, teneinde [gedaagde] een laatste kans te geven om zijn gedrag aan te passen en het kweken en drogen van hennepplanten achterwege te laten. Indien hij zich echter binnen dit jaar weer schuldig maakt aan het veroorzaken van overlast, kan De Sleutels de zaak bij vervroeging op de rol doen plaatsen, waarbij -een uitzonderlijke situatie daargelaten- de huurovereenkomst alsnog ontbonden zal worden.
Het bedrag van € 1.074,30 zal in dit vonnis wel worden toegewezen.
De beslissing omtrent de proceskosten zal eveneens worden aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Sleutels te betalen € 1.074,30, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- verwijst de zaak naar de civiele rolzitting van 20 juni 2018 te 10.00 uur voor uitlaten De Sleutels over voorzitting van de procedure;
- bepaalt dat De Sleutels de zaak zonodig bij vervroeging op de rol kan doen plaatsen;
- houdt iedere verdere uitspraak aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.J. van der Molen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juni 2017.