ECLI:NL:RBDHA:2017:2134

• Datum uitspraak: 28 februari 2017
• Publicatiedatum: 7 maart 2017
• Zaaknummer: 5627043 RL EXPL 17-448
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.W.D. Bom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming afgewezen in huurrechtelijke kort geding procedure

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 28 februari 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting DUWO, de verhuurder, en een groep huurders van studentenkamers. De vordering van DUWO was gericht op ontruiming van de huurders na een incident waarbij op 27 december 2016 een groot vuur op het balkon van het studentenhuis was ontstaan. Dit vuur leidde tot de inzet van politie en brandweer, en DUWO stelde dat de huurders ernstig tekort waren geschoten in hun verplichtingen door niet in te grijpen. Tijdens de mondelinge behandeling op 14 februari 2017 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht, waarbij de huurders zich verzetten tegen de ontruiming en stelden dat zij zich bewust waren van hun fout, maar niet akkoord gingen met beëindiging van de huurovereenkomsten.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat er twee belangrijke punten ter beslissing lagen: het spoedeisend belang van DUWO en de waarschijnlijkheid dat in een eventuele bodemprocedure de vordering tot ontruiming zou worden toegewezen. De rechter concludeerde dat het spoedeisend belang van DUWO niet voldoende was aangetoond, vooral omdat er nog geen bodemprocedure was aangespannen voor de ontbinding van de huurovereenkomsten. De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming af en veroordeelde DUWO in de proceskosten van de huurders. Dit vonnis benadrukt de noodzaak voor verhuurders om een bodemprocedure te starten voor ontbinding van de huurovereenkomst voordat ontruiming kan worden gevorderd.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr. 5627043 RL EXPL 17-448

28 februari 2017

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van

de stichting
Stichting DUWO,

gevestigd te Delft,

eisende partij,

gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4]

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. D. Tap.

Partijen worden aangeduid als “Duwo” en “de huurders”.

1. De procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 16 januari 2017, met 7 producties;

- de brief van de gemachtigde van de huurders van 10 februari 2017, met 9 producties.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. Daarbij zijn namens Duwo mevr. [RJ] en de heer [LvT] samen met de gemachtigde verschenen en zijn de huurders in persoon verschenen, samen met hun gemachtigde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van de huurders een pleitnota overgelegd en de gemachtigde van Duwo pleitaantekeningen. Daarnaast hebben partijen hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten:

2.1

De huurders zijn de huurders van een viertal studentenkamers in een studentenhuis aan de [adres] te [woonplaats] , waarvan Duwo de verhuurder is. Het studentenhuis maakt onderdeel uit van een studentencomplex, bestaande uit onzelfstandige wooneenheden met gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder een gemeenschappelijke huiskamer en keuken. Het complex bestaat uit vier woonlagen met 15/16 wooneenheden per woonlaag.

2.2

Op 27 december 2016, rond 22.30 uur is op het balkon voor de gemeenschappelijke keuken een groot vuur geweest, tijdens het traditionele kerstdiner van bewoners en oud-bewoners van de betreffende wooneenheid.

2.3

Politie en brandweer zijn ter plaatse geweest. De wijkagent rapporteert onder meer:
De vlammen waren ongeveer 3 meter hoog. Collega’s zagen dat er met regelmaat vonken naar beneden vielen. Tevens zagen zij dat het brandstapeltje op nog geen meter van de gevel en de daarin geplaatste ruit stond. Studenten hebben de brand op ons aanwijzen geblust. Volgens de brandweer was er wel degelijk een grove gevaarzetting. En de ploegchef van de brandweer schrijft onder meer:
Vorige dienstdag (27-12) op de [adres] geweest voor een buitenbrand op het balkon van de derde etage. Daar ter plaatse brandde het nog we enigszins, maar de aanwezige studenten hadden zelf al een halfslachtige bluspoging gedaan. (…) Daarna zijn wij op de derde gaan kijken. Daar waren een man of 12 aanwezig, inclusief twee aanwezige agenten. De meeste waren (voor zover ik heb kunnen beoordelen) in aardig beschonken toestand. (…) We hebben alleen de bovenste laag van de vuurstapel er vanaf gehaald waardoor de studenten zelf het vuur konden uitmaken. Wij hebben verder niets gedaan en zijn na een korte discussie met één van de studenten weer weg gegaan. Er werd nogal onverschillig gereageerd op het incident door de aanwezigen. (…) Het grootste gevaar zat hem in het punt dat de brand is gestookt is op het balkon. Naast dat dit gevaarlijk is voor de bovenliggende etage (brandoverslag en/of binnendringen van rook op die etage) stond er ook nog een bankstel en wat andere zooi op het balkon. Het bankstel stond tegen het kozijn van de aangrenzende ruimte. Als die had vlam gevat had een overslag naar de woonkamer zeker mogelijk geweest.

2.4

Bij brief van 30 december 2016 heeft Duwo de huurders, in verband met het betreffende incident, verzocht akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomsten. De huurders hebben daar bij brieven van 31 december 2016 op gereageerd door enerzijds te stellen dat zij zich ervan bewust zijn een ernstige fout gemaakt te hebben en anderzijds dat zij niet akkoord gaan met de beëindiging van de huur.

3. De vordering

3.1

Duwo vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (1) de huurders te veroordelen de woning [adres] , respectievelijk K-16, K1, K-8 en K-7 te [woonplaats] te ontruimen, alsmede elk van hen te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis tot ontruiming over te gaan, met inbegrip van de ontruiming van eventueel bij de woning behorende gemeenschappelijke- en opslagruimte, met medeneming van al het hunne en de hunnen en de huurders te veroordelen om hun respectievelijke woningen met aan- en toebehoren ter vrije en algehele beschikking van Duwo te stellen, dit onder afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het beginsel in artikel 555 e.v. Rv. in verbinding met artikel 444 Rv; (2) de huurders te veroordelen om, indien zij niet aan de onder 1. uit te spreken veroordeling tot ontruiming voldoen en Duwo de ontruiming zelf bewerkstelligt door inschakeling van een gerechtsdeurwaarder, de kosten van de gerechtelijke ontruiming aan Duwo te vergoeden conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming van de gerechtsdeurwaarder; (3) de huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten te bedrage van € 131,- (zonder betekening) en € 199,- (met betekening), een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, onder bepaling dat indien gedaagde deze kosten niet tijdig aan Duwo hebben voldaan, zij hierover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente aan Duwo is [zijn] verschuldigd.

3.2

Duwo legt aan deze vorderingen ten grondslag dat de huurders ernstig in hun verplichtingen als huurders te kort zijn geschoten door op 27 december 2016 niet te hebben ingegrepen toen op het balkon van het studentenhuis, waarin zijn wonen, een groot vuur was ontstaan, waardoor politie en brandweer er aan te pas moesten komen om het vuur te doven.

4. Het verweer

4.1

De huurders voeren gemotiveerd verweer. Voor zover relevant zal hun verweer hierna besproken worden.

5. De beoordeling

5.1

In deze kort geding procedure liggen twee punten ter beslissing aan de kantonrechter voor, te meer ook omdat van de zijde van de huurders op die punten verweer is gevoerd. Deze twee beslispunten betreffen de vraag of er sprake is van een spoedeisend belang en de vraag of het zo zeer waarschijnlijk is dat in een eventueel aan te spannen bodemprocedure de vordering van Duwo zal worden toegewezen, dat het verantwoord is bij wijze van een voorziening bij voorraad op een dergelijke bodemprocedure vooruit te lopen. Een ontkennend antwoord op één van deze vragen leidt steeds tot afwijzing van de vordering.

5.2

Afgezien van het spoedeisend belang kan bij een voorlopig oordeel over de vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter zich richt naar de waarschijnlijke uitkomst in een bodemprocedure, er niet aan ontkomen worden de (nog in te stellen) ontbinding van de huurovereenkomst te betrekken. Immers, uit het stelsel van de wet, meer in het bijzonder uit artikel 7:231 lid 1 BW, vloeit voort dat een huurovereenkomst in het geval een huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen alleen kan worden ontbonden door de (bodem)rechter en dat pas indien die rechter van oordeel is dat de huurovereenkomst ontbonden dient te worden de vordering tot ontruiming van het gehuurde aan de orde komt. Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van het gehuurde leidt zonder een daaropvolgend vonnis van de bodemrechter waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden, tot een situatie waarbij enerzijds de wederzijdse verplichtingen van verhuurder en huurders in stand blijven en anderzijds de huurders het gehuurde als gevolg van de ontruiming niet kunnen bewonen. Dat dit, zoals Duwo ter zitting heeft verklaard, zich in de praktijk oplost doordat de betreffende huurders alsnog instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst, maakt de situatie daarmee nog niet (juridisch) wenselijk.

5.3

In deze procedure heeft Duwo gesteld een zogenoemd lik-op-stukbeleid te voeren in gevallen als de onderhavige, waarbij huurders brandgevaar veroorzaken en/of niet of onvoldoende ingrijpen in gevallen waarin brand is ontstaan waarbij volgens Duwo slechts één sanctie passend is namelijk beëindiging van de huur. Het spoedeisend belang heeft zij mede op dat lik-op-stukbeleid gebaseerd. Uit de processtukken blijkt ook dat dit lik-op-stukbeleid niet meer inhoudt dan dat Duwo per brief de huurders heeft verzocht in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomsten en, toen de huurders hadden laten weten niet met beëindiging in te stemmen, deze kort geding procedure te entameren. In ieder geval was tijdens de mondelinge behandeling nog geen bodemprocedure met als inzet ontbinding van de huurovereenkomsten aanhangig. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Duwo weliswaar verklaard dat huurders zich in de regel neerleggen bij een beëindiging van de huurovereenkomst na toewijzing van de ontruimingsvordering in kort geding, maar uit het feit dat de huurders reeds daags na de brief van Duwo waarin zij worden uitgenodigd in te stemmen met beëindiging van de huur, hebben laten weten daarmee niet akkoord te gaan en het feit dat zij zich in deze procedure, waarvan de mondelinge behandeling ruim anderhalve maand na het incident plaatsvindt, verweren tegen ontruiming, leidt de kantonrechter af dat de huurders zich ook tegen beëindiging van de huurovereenkomsten verzetten. Nu Duwo er uitsluitend op speculeert dat de huurders na een mogelijke toewijzing van de vordering tot ontruiming wel zullen instemmen met beëindiging van de huur, waar zij naar het oordeel van de kantonrechter gelet op het voorgaande niet van mag uitgaan, en daarmee tot uiting brengt dat zij niet de intentie heeft de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden, roept zij de onwenselijke situatie in het leven zoals beschreven in de vorige rechtsoverweging. Daarvoor is een procedure als de onderhavige naar het oordeel van de kantonrechter niet bedoeld.

5.4

Hoewel de kantonrechter het spoedeisend belang betwijfelt, dient de vordering tot ontruiming van het gehuurde in deze kort geding procedure in ieder geval in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen te worden afgewezen.

5.5

Duwo zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de huurders.

Beslissing ex artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

De kantonrechter:

1. wijst de vordering van Duwo af;

2. veroordeelt Duwo in de proceskosten aan de zijde van de huurders, tot op heden begroot op € 200,00 als het aan de gemachtigde van de huurders toekomende salaris.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 februari 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.