ECLI:NL:RBDHA:2017:2126

• Datum uitspraak: 10 februari 2017
• Publicatiedatum: 7 maart 2017
• Zaaknummer: C-09-526110-KG ZA 17-131
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.E. Groeneveld-Stubbe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot levering van onroerend goed door notaris in kort geding

In deze zaak heeft eiser, handelend onder de naam [handelsnaam eiser], een kort geding aangespannen tegen de notaris, met als doel de notaris te veroordelen tot het verrichten van een leveringshandeling van een bedrijfspand. Eiser heeft in een eerdere procedure tegen [A] een vonnis verkregen waarin is bepaald dat hij recht heeft op levering van het bedrijfspand, maar de notaris weigert deze levering uit te voeren. De notaris heeft aangegeven dat hij niet kan voldoen aan de verzoeken van eiser vanwege de aanwezigheid van hypotheken en een executoriaal beslag op het pand, en de mogelijke gevolgen daarvan voor de belangen van derden, zoals ING Bank N.V. en [A]. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de notaris in redelijkheid tot zijn afweging heeft kunnen komen en dat er geen grond is om de notaris te dwingen tot de levering van het pand. Eiser is zich bewust van de risico's van de levering van een bezwaarde eigendom, maar de voorzieningenrechter oordeelt dat de notaris niet kan worden verplicht om de leveringsakte te passeren zonder de benodigde informatie en toestemming van de betrokken partijen. De vordering van eiser wordt afgewezen en hij wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/526110 / KG ZA 17/131

Vonnis in kort geding van 10 februari 2017

in de zaak van

[eiser] , handelende onder de naam
[handelsnaam eiser] ,

wonende en zaakdoende te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. D. Evertsz te Amsterdam,

tegen:

[de notaris] ,

wonende en kantoorhoudende te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. D.H.S. Donk te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘de notaris’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de daarbij en nadien overgelegde producties;

- de door de notaris overgelegde productie;

- de op 2 februari 2017 gehouden mondelinge behandeling.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[eiser] heeft in 2016 bij deze rechtbank een kort geding gevoerd tegen [A] (hierna: [A] ) over het bedrijfspand, gelegen aan de [adres] op het […] te [plaats 1] (hierna: het bedrijfspand). [A] heeft in die procedure gevorderd dat [eiser] het bedrijfspand, dat [eiser] sinds enige tijd gebruikte, zou ontruimen. [eiser] heeft daartegenover in reconventie vorderingen ingediend die ertoe strekken dat het bedrijfspand aan hem wordt geleverd en niet aan een derde. [eiser] heeft aan die vorderingen ten grondslag gelegd (en als verweer aangevoerd tegen de vorderingen in conventie) dat tussen hem en [A] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [A] het bedrijfspand voor een bedrag van € 400.000,- aan hem heeft verkocht.

2.2.

De voorzieningenrechter heeft in voormelde procedure op 10 februari 2016 vonnis gewezen (hierna: het vonnis van 10 februari 2016) en daarin geoordeeld dat, verkort weergegeven, voldoende aannemelijk is dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de gestelde koopovereenkomst. De koopsom voor het bedrijfspand bedraagt € 400.000,- waarvan door [eiser] reeds € 250.000,- (contant) is betaald, zodat er nog een door [eiser] te betalen bedrag van € 150.000,- resteert. De vorderingen in conventie zijn dientengevolge afgewezen en de primaire vorderingen in reconventie zijn (grotendeels) toegewezen, in die zin dat, voor zover thans relevant:

• [A] is verboden het bedrijfspand na betekening van het vonnis aan een derde te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• [A] is veroordeeld om binnen veertien werkdagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan de notariële levering van het bedrijfspand aan [eiser] , vrij van hypotheken en beslagen;
• is bepaald dat, indien [A] niet (tijdig) aan voormelde veroordeling voldoet, het vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de voor de notariële levering van het bedrijfspand vereiste medewerking van [A] ;
• het vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

2.3.

[eiser] heeft het vonnis van 10 februari 2016 op 12 februari 2016 aan [A] laten betekenen.

2.4.

Het Gerechtshof Den Haag heeft op 26 april 2016 zowel [A] als [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in het door hen ingestelde principaal en incidenteel hoger beroep.

2.5.

Nadien hebben [eiser] en [A] – al dan niet via tussenkomst van derden – overleg met elkaar gehad over de nakoming door [A] van het vonnis van 10 februari 2016. Daarbij is onder meer gebleken dat op het bedrijfspand twee hypothecaire inschrijvingen rusten met als hypotheekhouder ING Bank N.V. (hierna: ING), waarbij in het kadaster respectievelijk bedragen staan vermeld van € 550.000,- en € 500.000,- . Ook rust op het bedrijfspand een executoriaal beslag, met als beslaglegger [de beslaglegger] , waarbij in het kadaster onder meer als bedrag staat vermeld € 60.617,-. [A] heeft aangegeven dat hij daarom niet aan de veroordeling in het vonnis van 10 februari 2016 kan voldoen. De door [eiser] gewenste nadere gegevens omtrent deze inschrijvingen, waaronder in ieder geval een recente jaaropgave van de hypotheken en gegevens omtrent de beslaglegging, heeft [A] desgevraagd tot op heden niet verstrekt.

2.6.

[eiser] heeft daarna de notaris benaderd in verband met de levering van het bedrijfspand. De notaris heeft op 31 augustus 2016 een koopovereenkomst opgesteld en ingeschreven bij het kadaster, hetgeen [eiser] zes maanden bescherming biedt in de zin van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

2.7.

[eiser] heeft daarna de mogelijkheden van een compromis met [A] onderzocht, maar het is niet gelukt een compromis te bereiken. [eiser] heeft de notaris vervolgens in december 2016 verzocht om de levering van het bedrijfspand aan hem voor te bereiden, waarbij hij heeft aangegeven dat, kort gezegd, hij zich realiseert dat hij een bezwaarde onroerende zaak zal verkrijgen, maar dat dit voor hem de voorkeur geniet boven andere mogelijke opties en dat hij het risico hiervan wil dragen.

2.8.

De notaris heeft, na een gesprek met [eiser] in januari 2017, aan ING verzocht om de bedragen aan haar op te geven, voor de betaling waarvan de hypotheek ter zekerheid dient. ING heeft daarop aan de notaris bericht dat [A] haar heeft verboden om die informatie aan de notaris te verstrekken. De notaris heeft daarna aan [eiser] aangegeven (om meerdere redenen) niet bereid te zijn de leveringsakte te passeren.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – de notaris te veroordelen om binnen een dag na betekening van het vonnis de leveringshandeling te verricht, waarmee het bedrijfspand aan [eiser] wordt geleverd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,- per dag.

3.2.

Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. [eiser] heeft een groot belang bij de verkrijging van de eigendom van het bedrijfspand, nu hij zijn ondernemingsactiviteiten verricht vanuit zowel dat pand als het daarnaast gelegen pand, dat hij in eigendom heeft verkregen. [eiser] vreest echter dat [A] op korte termijn, als de ingeschreven koopovereenkomst geen bescherming meer biedt, het bedrijfspand aan zijn zoon of aan gelieerde derden verkoopt. Ook is niet onwaarschijnlijk dat [A] op korte termijn failliet gaat dan wel het reeds betaalde deel van de koopsom of een door hem verbeurde dwangsom niet (terug) zal kunnen betalen. Gelet hierop heeft [eiser] belang bij een spoedige levering van het bedrijfspand aan hem. De notaris dient hieraan mee te werken, gezien de bepaling in het vonnis van 10 februari 2016 op grond van artikel 3:300 BW. [eiser] is zich bewust van de risico’s die hij loopt bij levering aan hem van de bezwaarde eigendom, maar hij is bereid om die te nemen. Daarbij is van belang dat ING in de onderhandelingen maximaal de marktwaarde van het bedrijfspand van hem kan vorderen. [eiser] kan het door hem nog aan [A] verschuldigde deel van de koopsom van € 150.000,- daarvoor aanwenden en hij is bereid het resterende bedrag bij te betalen alsmede om de vordering waarvoor beslag is gelegd te betalen.

3.3.

De notaris voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 21, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) is de notaris verplicht de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede, derde, en vierde lid Wna. Op grond van het tweede lid is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Volgens de notaris is daarvan in dit geval sprake. [eiser] betwist dit. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt.

4.2.

Het algemene uitgangspunt is dat de notaris op grond van zijn eigen deskundigheid een gefundeerde afweging moet maken. Gelet op de door de notaris genoemde en nader toegelichte redenen voor zijn weigering, is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de notaris in redelijkheid niet tot de door hem gemaakte afweging heeft kunnen komen. De stellingen van [eiser] omtrent zijn recht op en belang bij levering van het bedrijfspand en zijn uitdrukkelijke verklaring dat hij bereid is om alle risico’s te accepteren, kunnen dit niet anders maken. Hierbij is het volgende van belang.

4.3.

De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden die mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel 21, tweede lid Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten (zie onder meer Hoge Raad, 15 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1801). In deze zaak is in ieder geval ING een derde zoals hiervoor bedoeld. Niet gebleken is dat zij toestemming heeft gegeven voor de overdracht van het bedrijfspand, zodat haar belangen in het geding zijn. De notaris heeft er in dit verband ook op gewezen dat hij tuchtrechtelijk laakbaar handelt als hij het bedrijfspand zonder die toestemming aan [eiser] levert.

4.4.

De notaris mag evenmin het belang van [A] als verkoper uit het oog verliezen, ook al is [A] de veroordeling in het vonnis van 17 februari 2016 niet nagekomen. In dat kader is relevant dat [eiser] wenst dat het restant van de door hem aan [A] te betalen koopsom wordt aangewend voor de aflossing van de hypotheekschuld dan wel door de notaris in depot wordt gehouden. Alhoewel het vonnis daar wel aanknopingspunten voor biedt, gezien de veroordeling van [A] om zijn medewerking te verlenen aan de notariële levering van het bedrijfspand aan [eiser] , vrij van hypotheken en beslagen, voorziet het vonnis niet expliciet in de situatie zoals die zich thans voordoet. [A] is niet betrokken in de onderhavige procedure en heeft zich hierover dan ook niet kunnen uitlaten.

4.5.

Voorts heeft de notaris er terecht op gewezen dat hij een voorlichtingsplicht heeft (“belehrungsplicht”). Dit houdt onder meer in dat hij partijen dient te wijzen op de gevolgen die voor hen voortvloeien uit de inhoud van de akte. Alhoewel [eiser] ter zitting uitdrukkelijk heeft verklaard alle risico’s van het verkrijgen van de bezwaarde eigendom voor zijn rekening te willen nemen, acht de voorzieningenrechter niet onbegrijpelijk dat de notaris meent dat hij onder de huidige omstandigheden onvoldoende aan zijn voorlichtingsplicht kan voldoen. Dit is met name het gevolg van het gebrek aan informatie van de ING omtrent de nog aan haar verschuldigde bedragen, waarbij de notaris er ook op heeft gewezen dat er (mogelijk) sprake is van een zekerheidstelling voor de betaling van schulden van derden, waarvan onduidelijk is wat de consequenties daarvan zijn. Voorts blijkt uit de stukken dat er mogelijk sprake is van een zogenaamde parapluhypotheek. Ieder nadere informatie hierover ontbreekt thans echter.

4.6.

Voor toewijzing van het gevorderde is dan ook geen plaats. Ten overvloede wordt overwogen dat [eiser] op grond van het vonnis van 17 februari 2016 jegens [A] wel recht heeft op levering van het bedrijfspand. De naast voormelde redenen verder nog door de notaris genoemde omstandigheid dat een bodemprocedure nog tot een andere uitkomst kan leiden, is naar voorshands oordeel onvoldoende redengevend voor het door de notaris weigeren van zijn dienst. Ook het spoedeisend belang van [eiser] bij levering van het bedrijfspand is de voorzieningenrechter genoegzaam gebleken (met dien verstande dat, anders dan [eiser] in de dagvaarding stelt, zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst niet 1 februari maar 1 maart 2017 is). Het voeren van de onderhavige procedure tegen de notaris is echter niet de weg om dit te bereiken. Het lijkt meer aangewezen om hiertoe in overleg te treden met en meer informatie te verkrijgen van ING of, indien [A] dat verhindert, daartoe een nieuwe procedure tegen [A] te starten. Daarbij heeft de notaris ook nog heeft gewezen op de eventuele mogelijkheid van het leggen van een conservatoir leveringsbeslag om levering van het bedrijfspand aan derden te voorkomen. Overigens is aan het in het vonnis van 10 februari 2016 opgenomen verbod daartoe voor [A] ook een dwangsom verbonden.

4.7.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de notaris begroot op € 1.103,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 287,-- aan griffierecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2017.

ts