ECLI:NL:RBDHA:2017:1834

• Datum uitspraak: 15 februari 2017
• Publicatiedatum: 28 februari 2017
• Zaaknummer: 5138975 RL EXPL 16-16763
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. Verbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst en campuscontract in studentenhuisvesting

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 15 februari 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting DUWO en een huurder, aangeduid als [woonplaats]. DUWO vorderde de beëindiging van de huurovereenkomst met [woonplaats] op basis van het niet instemmen met een campuscontract, dat volgens DUWO een redelijk aanbod was. De huurder, [woonplaats], had de woning sinds 2003 in gebruik en was op het moment van de procedure nog ingeschreven als student aan de TU Delft. DUWO stelde dat de woning bestemd was voor studenten en dat de huurder niet had ingestemd met een redelijk aanbod, wat hen het recht gaf om de huurovereenkomst op te zeggen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de woning niet contractueel als studentenhuisvesting was verhuurd en dat er onvoldoende bewijs was dat de woning uitsluitend aan [woonplaats] was toegewezen op basis van zijn status als student. De rechter oordeelde dat het campuscontract niet als een redelijk aanbod kon worden beschouwd, omdat de huurovereenkomst niet voldeed aan de eisen van artikel 7:274 BW. De vordering van DUWO werd afgewezen, en DUWO werd veroordeeld in de proceskosten van de huurder.

Deze uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om duidelijkheid te scheppen over de bestemming van woningen en de voorwaarden waaronder deze worden verhuurd, vooral in het geval van studentenhuisvesting. De uitspraak heeft implicaties voor de rechten van huurders en de verplichtingen van verhuurders in het kader van de Woningwet.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

FJ

Rolnr.: 5138975 RL EXPL 16-16763

15 februari 2017

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting Stichting DUWO, gevestigd te Delft,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H. van der Heide-Boertien.

Partijen worden verder aangeduid als “DUWO” en “ [woonplaats] ”.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding van 1 juni 2016;
• de conclusie van antwoord;
• de in het geding gebrachte producties.

1.2.

Op 10 oktober 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij beide partijen met hun gemachtigden zijn verschenen, DUWO vertegenwoordigd door mevrouw

[MF] en [woonplaats] in persoon. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Na de comparitie van partijen is de zaak op verzoek van partijen aangehouden wegens schikkingsonderhandelingen.

1.3.

Na de comparitie heeft de kantonrechter nog kennis genomen van:

- de door [woonplaats] per brief van 25 oktober 2016, ter griffie ingekomen op 27 oktober 2016, ingediende productie.

De inhoud van de door [woonplaats] op 17 januari 2017 toegezonden brief, ter griffie ingekomen op 20 januari 2017, blijft buiten beschouwing aangezien de zaak slechts was aangehouden om [woonplaats] gelegenheid te geven om aan te tonen dat hij nog steeds als student staat ingeschreven en om partijen de gelegenheid te geven om een minnelijke regeling te treffen.

1.4.

Partijen hebben geen minnelijke schikking bereikt. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

DUWO is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet en houdt zich onder meer bezig met de verhuur van studentenwoonruimte.

2.2.

[woonplaats] huurt sinds 24 juli 2003 van DUWO de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.3.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst voor de woning heeft [woonplaats] aan DUWO een kopie overgelegd van zijn collegekaart voor het jaar 2002/2003 van de Technische Universiteit Delft (hierna: TU Delft), waar hij toen als student stond ingeschreven.

2.4.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [woonplaats] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid van DUWO voor studentenwoningen, op grond waarvan zij woonruimte die bestemd is voor studenten beschikbaar wil houden voor studenten. Daarbij heeft DUWO, voor het geval dat [woonplaats] op dat moment als student ingeschreven was, [woonplaats] een “campusbeding” als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 sub c BW als uitbreiding van de bestaande huurovereenkomst aangeboden en, voor het geval [woonplaats] niet langer studeerde, een beëindigingsovereenkomst. Voor het laatste geval heeft DUWO [woonplaats] tot

1 juli 2013 de tijd gegeven om nieuwe woonruimte te vinden.

2.5.

Omdat [woonplaats] met dit aanbod niet akkoord is gegaan, heeft DUWO bij brief van 24 april 2013 de huur aan hem opgezegd.

2.6.

Bij brief van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst aan [woonplaats] opnieuw opgezegd, op de volgende gronden: in het geval [woonplaats] nog studeert, zegt DUWO de huurovereenkomst aan hem op omdat hij niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW, zijnde het aangaan van een “campuscontract”. In het geval [woonplaats] niet meer als student staat ingeschreven, zegt DUWO de huurovereenkomst aan hem op omdat DUWO de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, bestaande uit de verhuur aan een nieuwe student.

2.7.

Blijkens de door [woonplaats] overgelegde verklaring van inschrijving staat hij tot 31 augustus 2017 ingeschreven aan de TU Delft als fulltime student.

3. Vordering, grondslag en verweer

3.1

DUWO vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. de datum vast te stellen waarop de met [woonplaats] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [woonplaats] het gehuurde dient te ontruimen;

2. [woonplaats] te veroordelen om, wanneer hij niet vrijwillig voldoet aan de onder 1. gevorderde veroordeling, aan DUWO de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming;

3. een en ander met veroordeling van [woonplaats] in de kosten van de procedure, inclusief nakosten.

3.2.

DUWO legt aan deze vordering naast voormelde vaststaande feiten ten grondslag dat [woonplaats] een studentenwoning huurt die hij destijds uitsluitend heeft toegewezen gekregen op basis van het feit dat hij als student stond ingeschreven aan de TU Delft. Het aanbieden van een zogenaamd campuscontract aan een huurder, die als student staat ingeschreven maar nog huurt op basis van een huurovereenkomst die niet aan de eisen van artikel 7:274 lid 4 BW voldoet, kan in zo’n geval gelden als een redelijk aanbod in de zin van artikel

7:274 lid 1 sub d BW. Wanneer een huurder die zijn woning heeft gehuurd in de hoedanigheid van student niet langer studeert, kan de wens van DUWO om de woning weer beschikbaar te krijgen voor verhuur aan iemand die wél studeert, gelden als dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Omdat [woonplaats] niet heeft aangetoond dat hij nog kan gelden als student, is het redelijk aanbod tot het aangaan van een campuscontract met [woonplaats] niet aan de orde. DUWO heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, te weten de verhuur aan studenten. Nog altijd bestaat in Delft een grote en dringende behoefte aan huisvesting die specifiek geschikt en bestemd is voor studenten. [woonplaats] had er op bedacht moeten zijn dat hij binnen een redelijke termijn na het beëindigen van zijn studie uit de woning zou moeten vertrekken. DUWO meent dat haar belangen en die van woningzoekende studenten de doorslag moeten geven.

3.3

[woonplaats] voert gemotiveerd verweer, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

4. Beoordeling

4.1

Tussen partijen is niet langer in geschil dat [woonplaats] nog steeds staat ingeschreven als student aan de TU Delft. Dat brengt met zich mee dat de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde.

4.2

De vordering van DUWO is ook gebaseerd op de grond dat [woonplaats] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW, een zogenaamd “campuscontract”. DUWO heeft [woonplaats] tijdens de comparitie van partijen opnieuw een campuscontract aangeboden, dat [woonplaats] daarna heeft afgewezen.

4.3

Allereerst dient te worden beoordeeld of de woning krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten. Vast staat dat de woning contractueel niet als studentenhuisvesting is verhuurd. In de schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt, anders dan DUWO stelt, de voorwaarde dat [woonplaats] in de woning mag verblijven wanneer hij als student staat ingeschreven. Van doorslaggevende betekenis is dit echter niet omdat artikel 7:274 BW lid 4 eerst bij wet van 1 juni 2006 is ingevoerd, terwijl de overeenkomst tussen partijen dateert uit 2003. Hierdoor was er voor DUWO geen aanleiding om uitdrukkelijk in de overeenkomst op te nemen dat de woonruimte voor studentenhuisvesting bestemd is.

4.4

De vraag is dan of uit andere omstandigheden kan worden afgeleid dat in ieder geval bij het aangaan van de overeenkomst sprake was van een woning bestemd voor studentenhuisvesting of dat [woonplaats] wist of heeft moeten begrijpen dat dat het geval was.

4.5

Blijkens een door [woonplaats] overgelegde internet-advertentie van “Woonnet Haaglanden” uit 2003 werden woningen in het wooncomplex waar de woning deel van uitmaakt, als “HAT-woning” aangeduid, bestemd voor “starters” van maximaal 25 jaar oud, en werd vermeld dat de woning was gelegen in een studentencomplex.

4.6

DUWO stelt dat de HAT-eenheden in het complex aan de Van Hasseltlaan via de DUWO Kamerwinkel werden verhuurd en uitsluitend studenten daarvoor in aanmerking kwamen. In dat verband wijst DUWO op de in 1998 met de gemeente Delft gemaakte afspraak dat vrijkomende HAT-eenheden aan de Van Hasseltlaan worden aangeboden aan studerende starters.

4.7

[woonplaats] heeft dit gemotiveerd betwist. [woonplaats] voert aan dat DUWO met de gemeente alleen heeft afgesproken dat studenten voorrang krijgen bij vrijkomende HAT-eenheden aan de Van Hasseltlaan. Volgens [woonplaats] maakt de woning deel uit van een wooncomplex met

HAT-eenheden die destijds aan studenten, jongeren en economisch aan Delft gebonden huurders werden verhuurd. [woonplaats] heeft erop gewezen dat tegenwoordig ook niet-studenten, zoals asielzoekers en daklozen, in het complex worden gehuisvest.

4.8

DUWO heeft geen specifiek en voldoende concreet bewijsaanbod gedaan van haar stellingen op dit punt. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen en concludeert de kantonrechter dat niet kan worden vastgesteld dat de woning krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten. De woning is een zelfstandige tweekamer-HAT-eenheid en kan niet per definitie worden aangemerkt als studentenwoonruimte. Dat zou anders kunnen zijn als de woning als een zogenaamde campus-woning dient te worden beschouwd maar gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is.

4.9

Dan acht de kantonrechter van belang of [woonplaats] de woning uitsluitend heeft toegewezen gekregen op basis van zijn hoedanigheid van student.

4.1

DUWO stelt dat [woonplaats] , die afkomstig was uit Heerlen, de woning te danken heeft aan zijn hoedanigheid van student omdat zijn binding aan Delft uitsluitend voortvloeide uit zijn inschrijving als student aan de TU Delft.

4.11

[woonplaats] voert aan dat hij de woning niet expliciet als student heeft aanvaard. Hij was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor de woning 19 jaar oud, werkte en studeerde. Hij beschouwde zich als “starter”. [woonplaats] ging ervan uit dat hem een reguliere HAT-eenheid werd aangeboden. Hij diende aan te tonen dat hij tot één van de doelgroepen waarvoor de woning bestemd was behoorde en heeft dat gedaan door aan DUWO een kopie van zijn toenmalige collegekaart te verstrekken.

4.12

Het verweer van [woonplaats] slaagt. De kantonrechter is van oordeel dat DUWO, gelet op de gemotiveerde betwisting door [woonplaats] , haar stellingen onvoldoende nader heeft onderbouwd. Er is niet komen vast te staan dat [woonplaats] de woning uitsluitend heeft toegewezen gekregen op basis van zijn hoedanigheid van student. Het enkele feit dat [woonplaats] een kopie van zijn toenmalige collegekaart aan DUWO heeft verstrekt, is daarvoor onvoldoende. Evenmin is gesteld of gebleken dat, en zo ja, op grond waarvan [woonplaats] heeft moeten begrijpen dat dat wel het geval was.

4.13

Onder deze omstandigheden kan het aangeboden “campuscontract” niet gelden als een redelijk aanbod als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De vordering van DUWO zal daarom worden afgewezen.

4.14

DUWO zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. Beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt DUWO in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [woonplaats] vastgesteld op € 400,- als het aan de gemachtigde van [woonplaats] toekomende salaris;

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2017.