ECLI:NL:RBDHA:2017:16614

• Datum uitspraak: 9 november 2017
• Publicatiedatum: 31 juli 2018
• Zaaknummer: AWB - 17 _ 594
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A.D. van Riel; M.C.J.A. Huijgens; T.A. de Hek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling verhuurderheffing voor coöperatieve vereniging met huurwoningen

Eiseres, een coöperatieve vereniging opgericht na de Tweede Wereldoorlog, beheert een appartementencomplex met 160 woningen die uitsluitend door haar leden worden gebruikt. Zij stelt dat er geen sprake is van verhuur, maar van een recht van gebruik en bewoning, en betwist daarmee haar betrokkenheid bij de verhuurderheffing.

De rechtbank beoordeelt de statuten, het huishoudelijk reglement en de individuele huurovereenkomsten en concludeert dat deze geen steun bieden voor het bestaan van een recht van gebruik en bewoning. Ook is niet voldaan aan de vereiste vestiging van dat recht via een notariële akte. De woningen kwalificeren als huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw).

Eiseres wordt dan ook aangemerkt als belastingplichtige voor de verhuurderheffing. Het beroep wordt ongegrond verklaard, mede omdat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt en er geen aanleiding is voor proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep van eiseres tegen de verhuurderheffing wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 17/594

uitspraak van de meervoudige kamer van 9 november 2017 in de zaak tussen

[eiseres], gevestigd te

[plaats], eiseres

(gemachtigde: mr. R. de Mooij),

en

de inspecteur van de Belastingdienst/Belastingen, kantoor [plaats] , verweerder.

Procesverloop

Eiseres heeft op 30 september 2014 op aangifte verhuurderheffing over het jaar 2014 voldaan.

Eiseres heeft bezwaar ingediend tegen deze voldoening op aangifte.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2016 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2017.

Namens eiseres is haar gemachtigde en kantoorgenoot ([kantoorgenoot]) verschenen, vergezeld van [persoon 1], [persoon 2] en [persoon 3].

Namens verweerder zijn mr. H. Hobbelink en [persoon 4].

Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. Na de zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar een meervoudige kamer. Als reactie op de brief van de rechtbank van 31 augustus 2017, waarin zij aangeeft van oordeel te zijn dat het houden van een nadere zitting in deze zaak niet nodig is, heeft geen van de partijen aangegeven op een nadere zitting te willen worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is een coöperatieve vereniging die na de Tweede Wereldoorlog is opgericht met als doel een tussenvorm tussen kopen en huren te creëren voor mensen die niet in aanmerking kwamen voor de toenmalige woningwetwoningen en niet de middelen hadden om een koopwoning te kopen.

2. Eiseres heeft in de vijftiger jaren, door middel van private financiering en de uitgifte van een beperkt aantal obligaties, vijf identieke flatgebouwen (hierna: [appartementencomplex]) laten bouwen aan de [adres] in [plaats]. [appartementencomplex] omvat 160 woningen die uitsluitend door de leden van eiseres worden gebruikt.

3. Aan het lidmaatschap van eiseres is de voorwaarde gekoppeld dat een aandeel in de coöperatie wordt gekocht.

4. In de statuten van eiseres, - naar de rechtbank begrijpt laatstelijk gewijzigd - bij notariële akte van 5 december 2005, zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:

“Artikel 2
De coöperatie stelt zich ten doel in het belang van de huisvesting van haar leden werkzaam te zijn in de gemeente [plaats].

Artikel 3
De coöperatie tracht haar doel te bereiken door:

a. het complex [appartementencomplex] te beheren en te exploiteren, onder meer door het verhuren van woningen, garages en bergruimten aan haar leden;

b. alle andere wettige middelen.

(…)

Artikel 8

8.1

Ieder lid betaalt bij zijn toelating een entreegeld, waarvan de hoogte door de algemene vergadering wordt vastgesteld.

8.2

Ieder lid betaalt jaarlijks per een januari een door de algemene vergadering vastgestelde of later gewijzigde contributie.

(…)

Artikel 10

10.1

Door de coöperatie worden aandelen uitgegeven; ieder lid moet houder zijn van een aandeel.

10.2

De leden niet-huurders zijn verplicht een aandeel van € 5,00 te nemen; (…)

10.3

Ledenhuurders zijn verplicht bij het ingaan van de huurovereenkomst een aandeel te nemen voor een bedrag van zes maanden huur (zonder de servicekosten).

(…)

10.6

De aandelen kunnen niet worden overgedragen, verpand of op andere wijze worden bezwaard.

(…)

Artikel 11

De leden zijn voor de verbintenissen van de coöperatie en jegens de vereffenaar voor een tekort niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag van hun aandeel.

(…)

Artikel 14

14.1

Het lidmaatschap eindigt door:

- overlijden, behoudens het bepaalde in artikel 16;

- schriftelijke opzegging door het lid;

- schriftelijke opzegging door het bestuur;

- ontzetting door het bestuur.

(…)

14.3

De opzegging door een lid huurder kan slechts plaatshebben met gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst.

(…)

Artikel 15

Na de beëindiging van het lidmaatschap betaalt het bestuur het aandeel van het voormalige lid terug. (…)

Artikel 31

De geldmiddelen van de coöperatie bestaan uit:

• De huren, de entreegelden en de contributies;
• Het aandelenkapitaal
• Opgenomen gelden;
• Alle waarden, die uit anderen hoofde door de coöperatie zijn verkregen.

(…)”

5. Eiseres beschikt over een huishoudelijk reglement. Hierin is onder andere opgenomen dat het bestuur de huren vaststelt (artikel 5.1) en het model van de huurovereenkomst (artikel 5.2).

6. In de overeenkomst die eiseres met de individuele leden opstelt, met daarin de vermelding huurovereenkomst, is onder andere het volgende opgenomen:
- de aan eiseres verschuldigde huurprijs per maand;

- het aan eiseres maandelijks verschuldigde bedrag als verrekenbaar voorschot van bijkomende leveringen en diensten voor onder andere de centrale verwarming, de lift, de verlichting in het trappenhuis en op de galerijen en het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten en tuinonderhoud;
- het door eiseres aan het lid doorberekende bedrag aan verhuurderbelasting.

7. Eiseres heeft aangifte verhuurderheffing 2014 gedaan naar een belastbaar bedrag van € 22.958.438. In totaal heeft eiseres een bedrag van € 87.471 aan verhuurderheffing voldaan.

Geschil8. In geschil is of eiseres terecht in de verhuurderheffing is betrokken.

9. Eiseres stelt dat ten aanzien van de individuele leden sprake is van een recht van gebruik en bewoning in de zin van artikel 3:226 van het Burgerlijk wetboek (BW) en dat de woningen niet kwalificeren als huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw). Zij stelt bovendien dat [appartementencomplex] niet het genot heeft van de woningen zoals bedoeld in de Wmw. Eiseres concludeert dan ook dat zij ten onrechte in de verhuurderheffing is betrokken.

10. Verweerder stelt dat de woningen kwalificeren als huurwoningen in de zin van artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw. De bepalingen van de verhuurderheffing zijn om die reden van toepassing. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Relevante wettelijke bepalingen

11. Artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw bepaalt het volgende:

“huurwoning: in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als een onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de huurprijs van die woning niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van woningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.”

12. Ingevolge artikel 1.4 van de Wmw is belastingplichtig voor de verhuurderheffing, de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de groep die bij aanvang van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien huurwoningen.

13. Artikel 3:226 BW bepaalt het volgende:

“1. Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen.

2. Indien enkel het recht van gebruik is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen zaken te gebruiken en er de vruchten van te genieten, die hij voor zich en zijn gezin behoeft.

3. Indien enkel het recht van bewoning is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen woning met zijn gezin te bewonen.

4. Hij die een der in dit artikel omschreven rechten heeft, kan zijn recht niet vervreemden of bezwaren, noch de zaak door een ander laten gebruiken of de woning door een ander laten bewonen.”

14. Artikel 7:201 BW bepaalt het volgende:

“1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2-4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.

3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.”

Overwegingen

15. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van verhuur maar van een recht van gebruik en bewoning en dat de omstandigheid dat er voor dat recht een vergoeding wordt betaald daaraan niet afdoet. De hiervoor weergegeven bepalingen uit de statuten van eiseres, het huishoudelijk reglement en de individuele huurovereenkomst bieden daarvoor echter geen steun.

16. Afgezien daarvan is overigens niet gebleken dat is voldaan aan de vereisten voor het ontstaan van een recht van gebruik en bewoning, te weten de vestiging van dat recht door middel van een notariële akte (zie artikel 3:98 BW in samenhang met artikel 3:89 BW). Eiseres stelt in haar beroepschrift dat in de door haar overgelegde print van de statuten van de coöperatieve vereniging het recht van gebruik en bewoning op de juiste wijze juridisch is gevestigd. Die stelling mist feitelijke grondslag. Degene aan wie het recht van gebruik en bewoning is verleend moet – uiteraard – als rechthebbende met naam en toenaam worden vermeld in en partij zijn bij de notariële akte, waarbij dat recht van gebruik en bewoning is gevestigd.

Hieraan is niet voldaan in de relatie tussen eiseres en de bewoners van [appartementencomplex].

De notariële akte van de statuten van eiseres betreft het bestaan van eiseres als coöperatieve vereniging, niets meer en niets minder dan dat. Die akte heeft als zodanig niets van doen met een vestiging, jegens wie dan ook, van het recht van gebruik en bewoning van een woning als onderdeel van [appartementencomplex].

Daarom verwerpt de rechtbank de stelling dat sprake zou zijn van het recht van gebruik en bewoning.

17. Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeren de woningen in [appartementencomplex] als huurwoning, bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw. De Rechtbank wijst daarbij op de statuten van eiseres en meer in het bijzonder de artikelen daarvan die betreffen het door eiseres aan haar leden ter beschikking stellen van woonruimte. In een individuele overeenkomst tussen eiseres en een bewoner zijn de verplichtingen over en weer nader geregeld, zoals onder meer de maandelijkse huurprijs. Overigens is zowel in de statuten, het huishoudelijk reglement, als in die individuele overeenkomst sprake van een huurovereenkomst.

18. Eiseres kan worden aangemerkt als belastingplichtige in de zin van artikel 1.4 van de Wmw. Niet is in geschil dat [appartementencomplex] meer dan tien woningen omvat. Eiseres heeft die woningen in eigendom en ook het genot ervan doordat zij in staat is die woningen aan haar leden ter beschikking te stellen, tegen een bepaalde periodieke vergoeding.

Wie als belastingplichtige wordt aangemerkt, dient ruim te worden opgevat aangezien alle verhuurders die woningen verhuren met een huurprijs onder de liberalisatiegrens onder de reikwijdte van de Wmw vallen. Hierbij moet worden gedacht aan zowel sociale woningbouwverenigingen, commerciële woningverhuurders als particuliere verhuurders.

Dat bij de oprichting van eiseres sociale elementen een rol hebben gespeeld (zoals het destijds voorzien in huisvesting voor mensen die niet in aanmerking kwamen voor de toenmalige woningwetwoningen en niet de middelen hadden om een koopwoning te kopen), doet aan het hiervoor vermelde oordeel niets af. In dit verband verwijst de rechtbank naar het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2017 (ECLI:HR:2017:1131) waarin is bepaald dat het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning niet wordt doorbroken als bij het vaststellen van de betalingsverplichting van de bewoners rekening wordt gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van de bewoners.

19. De overige door eiseres aangedragen gronden leiden niet tot een ander oordeel.

Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Met de enkele stelling dat coöperatieve vereniging “Vooruit II” geen verhuurderheffing heeft afgedragen, zonder dat eiseres nader heeft onderbouwd dat geen verhuurderheffing is verschuldigd, maakt eiseres niet aannemelijk dat sprake is van een situatie waarbij een zelfde soort coöperatieve vereniging gunstiger wordt behandeld dan eiseres.

20 Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, voorzitter, en mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. T.A. de Hek, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,

2500 EA Den Haag.