Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/5626
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2017 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 juni 2017 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2017.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 128.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage en met twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 290 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 280 m². De woning heeft achterstallig onderhoud.
Ontvankelijkheid betalingsonmacht griffierecht
5. Eiser heeft bij brief van 12 september 2017 een verzoek om vrijstelling van griffierecht gedaan nu sprake is van betalingsonmacht. De griffier heeft eiser bij brief van 14 september 2017 laten weten dat naar zijn voorlopig oordeel kan worden afgezien van het heffen van griffierecht. De rechtbank stemt in met dit voorlopig oordeel en verklaart eiser ontvankelijk in zijn beroep.
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit thans een waarde van € 87.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan.
Eiser bepleit een waarde van € 7.830 voor de woning, een waarde van € 112.000 voor de grond bij de woning en schat het bedrag van het achterstallig onderhoud op € 7.830. Het achterstallig onderhoud moet volgens eiser, rekening houdend met het taxatierapport [bureau], met een waardepeildatum 1 januari 2007, in elk geval op € 149.000 vastgesteld worden, met de aantekening dat ook nadien geen onderhoud heeft plaatsgevonden. Voorts bepleit eiser hiernaast nog dat rekening gehouden dient te worden met sloopkosten, die door hem op minimaal € 25.000 worden geschat.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een blad waardeopbouw en uitleg rekenblad (matrix) en een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers bekend zijn. In de matrix zijn de volgende (deel)waarden van de woning vermeld: de waarde van de woning van € 49.553, waarde van de grond bij de woning van € 112.000, waarde van de garage aangebouwd van € 14.000, een bedrag aan achterstallig onderhoud van € 50.000 en twee dakkapellen, elk met een waarde van € 3.500, derhalve tot een (totale) waarde van de woning van (afgerond) € 132.000.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het perceel grond bij de woning op
€ 112.000 moet worden vastgesteld. Met het achterstallig onderhoud bij de woning heeft verweerder voldoende rekening gehouden door hantering van vlokcodes 1 voor kwaliteit en onderhoud en door aftrek van een bedrag van € 50.000, waardoor aan de woning per saldo een waarde van nihil wordt toegekend. Verweerder heeft aan de opstallen als de aangebouwde garage en de twee dakkapellen een waarde van totaal € 21.000 toegekend. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat aan deze opstallen nog wel enige waarde toegekend dient te worden, ondanks de slechte kwaliteit en onderhoudstoestand van die opstallen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de WOZ waarde van de woning op € 128.000 niet te hoog vastgesteld.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Eiser bepleit ter zitting dat blijkens het door hem overgelegde taxatierapport van [bureau], met waardepeildatum 1 januari 2007, het bedrag van het achterstallig onderhoud toentertijd al € 149.000 bedroeg, en dat er nadien geen onderhoud (meer) heeft plaatsgevonden. De rechtbank is echter met verweerder van oordeel dat aan een dergelijk oud rapport niet het gewicht kan worden toegekend dat eiser voorstaat. Zoals hiervoor reeds overwogen heeft verweerder voldoende rekening met het achterstallig onderhoud gehouden.
Eiser bepleit ter zitting dat blijkens het door hem overgelegde taxatierapport van [bureau], met waardepeildatum 1 januari 2007, het bedrag van het achterstallig onderhoud toentertijd al € 149.000 bedroeg, en dat er nadien geen onderhoud (meer) heeft plaatsgevonden. De rechtbank is echter met verweerder van oordeel dat aan een dergelijk oud rapport niet het gewicht kan worden toegekend dat eiser voorstaat. Zoals hiervoor reeds overwogen heeft verweerder voldoende rekening met het achterstallig onderhoud gehouden.
Voorts voert eiser aan dat er nog geen rekening is gehouden met sloopkosten van de woning, die door hem worden geschat op minimaal € 25.000. Verweerder voert - zakelijk weergegeven - hiertegenover aan dat een woning als bewoonbaar wordt beschouwd zolang daar nog mensen kunnen wonen, zodat er in dit geval geen sprake kan zijn van op te voeren sloopkosten. De rechtbank acht, gelet op het feit dat eiser zelf de woning nog kan bewonen, aannemelijk dat nog niet het punt is bereikt waarop alleen met sloopkosten rekening dient te worden gehouden.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.M. van Duijvendijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 december 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.