Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 16/7488, SGR 16/7489, SGR 16/7211, SGR 16/7212, SGR 16/7213, SGR 16/7214, SGR 16/7215, SGR 16/7216, SGR 16/7490, SGR 16/7491, SGR 16/7492, SGR 16/7493 en SGR 16/7494
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2017 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2016 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] 19, [adres 1] 21, [adres 1] 23, [adres 1] 25, [adres 1] 25A, 25 B, 25C en 25 D, [adres 1] 27, [adres 1] 27A, 27B en 27C, [adres 1] 27D. alle gelegen te [woonplaats] (hierna :de onroerende zaken of units), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 847.000 (voor [adres 1] 19), op € 353.000 (voor [adres 1] 21), op € 472.000 (voor [adres 1] 23), op € 57.000 (voor [adres 1] 25, 25 D en [adres 1] 27), op € 56.000 (voor [adres 1] 25A, 25B, 25C, [adres 1] 27A, 27B en 27C) en op € 60.000 (voor [adres 1] 27D). Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 juli 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2017.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaken zijn gelegen op een bedrijventerrein. De onroerende zaak [adres 1] 19 bestaat uit een kantoor; de totale oppervlakte daarvan is 875 m².
De onroerende zaak [adres 1] 21 bestaat uit een kantoor; de totale oppervlakte daarvan is 400 m².
De onroerende zaak [adres 1] 23 bestaat uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlakte bedraagt 620 m², respectievelijk 570 m².
De onroerende zaken [adres 1] 25 en 25 D bestaan beide uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlaktes van die ruimtes bedragen (bij beide onroerende zaken) 83 m² respectievelijk 35 m².
De onroerende zaken [adres 1] 25A. 25 B en 25 C bestaan alledrie uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlaktes van beide ruimtes bedragen 83 m² respectievelijk 32 m².
De onroerende zaak [adres 1] 27 bestaat uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlakte bedraagt 83 m² respectievelijk 35 m².
De onroerende zaken [adres 1] 27A, 27B en 27C bestaan alledrie uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlaktes van die ruimtes bedragen 83 m² respectievelijk 32 m².
De onroerende zaak [adres 1] 27D bestaat uit een opslag-/magazijnruimte op de begane grond en een opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping; de oppervlakte bedraagt 83 m² respectievelijk 35 m².
Geschil2. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit de volgende waardes voor de onroerende zaken:
voor de onroerende zaak [adres 1] 19 een waarde van € 599.000 en een kapitalisatiefactor van 7,9;
voor de onroerende zaak [adres 1] 21 een waarde van € 199.000 en een kapitalisatiefactor van 7,9;
voor de onroerende zaak [adres 1] 23 een waarde van € 349.000 en een kapitalisatiefactor van 7,9;
voor de onroerende zaken [adres 1] 25 en 25D waardes van € 44.000 en een lagere kapitalisatiefactor dan 9,5 die verweerder hanteert;
voor de onroerende zaken [adres 1] 25A, 25B en 25C waardes van € 43.000 en een lagere kapitalisatiefactor dan 9,5 die verweerder hanteert;
voor de onroerende zaken [adres 1] 27 en 27A waardes van € 44.000 en een lagere kapitalisatiefactor dan 9,5 die verweerder hanteert;
voor de onroerende zaken [adres 1] 27B en 27C waardes van € 43.000 en een lagere kapitalisatiefactor dan 9,5 die verweerder hanteert;
voor de onroerende zaak [adres 1] 27D een waarde van € 45.000 en een lagere kapitalisatiefactor dan 9,5 die verweerder hanteert.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
- De waarde per 1 januari 2015 kan worden beschouwd als het dieptepunt van de markt. Bij de waardering moet rekening gehouden worden met de vergelijkbare verkoopcijfers, de bruikbare huurcijfers en de beschikbare vraagprijzen.
- Er zijn geen dan wel volstrekt onvoldoende vergelijkingsobjecten aangeleverd.
- De gehanteerde kapitalisatiefactor is niet correct, er kan in één gebouw niet sprake zijn van wisselende kapitalisatiefactoren, er moet één zelfde kapitalisatiefactor gehanteerd worden.
- De objecten hebben achterstallig onderhoud en voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd. Eiseres wijst op schilder- en stucwerk, kozijn- en glaswerk, lekkage, gedateerd sanitair, verouderde keukenfaciliteiten en scheurvorming in muren en vloeren.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met de bereikbaarheid en de slechte parkeersituatie.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met verkeersoverlast en geluidshinder.
- De referentieobjecten zijn niet bruikbaar omdat ze in een andere wijk liggen of te ver van de waardepeildatum zijn verkocht of omdat de objectkenmerken teveel afwijken.
- Eiseres geeft in haar emailbericht van 14 juni 2016 aan dat de percentages voor onderhoud en risico-opslag respectievelijk 10% en 7% zouden moeten zijn.
Ter zitting heeft eiseres deze percentages aangepast naar 8 % en naar 5,5 procent.
- de onroerende zaak [adres 1] 19 heeft een kapitalisatiefactor van 11 en de onroerende zaak [adres 1] 21 heeft een kapitalisatiefactor van 10,9, terwijl [adres 1] 23 daarentegen een kapitalisatiefactor van 10 heeft. Dat is niet juist voor onroerende zaken die binnen een en hetzelfde gebouw zijn gelegen.
3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 7 dan wel op 8 november 2016 door [persoon 2] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is de waardes van de onroerende zaken getaxeerd op de waarden in de beschikkingen. Naast gegevens van de onroerende zaken, bevat dit taxatierapport gegevens van huurcijfers per m² van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
4. De objecten maken deel uit van twee aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] gelegen gebouwen en zijn alle in eigendom en in gebruik bij eiseres. Tussen partijen is niet in geschil dat elke ruimte, waaraan een apart (huis)nummer is toegekend, al dan niet door toevoeging van een letter, een afsluitbare ruimte is (kantoor-, opslag- of magazijnruimte of een combinatie hiervan), die afzonderlijk bruikbaar, verhuurbaar en verkoopbaar is. Hierbij is van belang dat een unit kan worden gebruikt zonder dat andere delen van het gebouw noodzakelijk worden gebruikt. Er is derhalve sprake van een juiste objectafbakening en verweerder heeft terecht de units als afzonderlijke WOZ-objecten aangemerkt op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ.
5. Verweerder, wiens taxateur de gebouwen slechts extern heeft kunnen opnemen, heeft de situatie aangaande de staat van onderhoud, de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid van de objecten [adres 1] 19 tot en met 23 beoordeeld als goed en die van de objecten 25 tot en met 27 D als gemiddeld. De in het taxatierapport opgenomen foto’s van de (buitenkant van de) gebouwen vormen geen aanleiding voor een andersluidend oordeel. Eiseres heeft haar stellingen aangaande de staat van onderhoud, de slechte bereikbaarheid, het gebrek aan parkeerplaatsen en de aanwezigheid van geluidsoverlast niet met bewijs gestaafd, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van verweerders standpunt.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarden bepaald met behulp van de methode van huurwaardekapitalisatie. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode is om de waarde van onroerende zaken, als hier in geding, vast te stellen.
Verweerder heeft hierbij gesteld dat aan de hand van vergelijkbare panden huurwaarden voor de onroerende zaken zijn bepaald en dat hij bij de bepaling van de huurwaarden van de onroerende zaken aan de lage kant is gebleven.
Eiseres betoogt dat verweerder voor alle objecten dezelfde kapitalisatiefactor behoort te hanteren en dus ten onrechte per object een kapitalisatiefactor heeft berekend. Voorts stelt eiseres dat verweerder een te laag opslag-risico hanteert en het leegstandsrisico en het onderhoud te laag heeft ingeschat.
Eiseres heeft in beroep herhaald dat verweerder bij zijn berekeningen ten onrechte zowel het onderhoud als de vast lasten op 0,0% heeft gesteld.
7. In de taxatierapporten van verweerder voor wat betreft de onroerende zaken [adres 1] 19 en [adres 1] 21 zijn de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
- [adres 2] 95 te [vestigingsplaats] , een kantoor met een oppervlakte van 1.369 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 114 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 11,1 gebruikt;
- [adres 2] 89 te [vestigingsplaats] , een kantoor met een oppervlakte van 2.014 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 74,48 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10 gebruikt.
Verweerder heeft voor de onroerende zaak [adres 1] 19 een kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd. Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlage HWK monitor blijkt dat de taxateur bij het onderhoud een percentage van 2,4 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 4,4 %.
Verweerder heeft voor de onroerende zaak [adres 1] 21een kapitalisatiefactor van 10,9 gehanteerd. Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlage HWK monitor blijkt dat de taxateur bij het onderhoud een percentage van 5,7 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 3,4 %.
In het taxatierapport van verweerder zijn voor wat betreft de onroerende zaak [adres 1] 23, [adres 1] 25, 25A. 25B, 25C en 25D, 27, 27A, 27B, 27C en 27D de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
- [adres 3] 12, een bedrijfspand, bestaande uit werkplaats, kantoor en entresol, gelegen op het bedrijventerrein [vestigingsplaats] binnen, met een gerealiseerd huurcijfer van € 73 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10 gebruikt;
- [adres 2] 39 te [vestigingsplaats] , bestaande uit een opslag-/distributieruimte, gelegen op het bedrijventerrein [naam] , met een gerealiseerd huurcijfer van € 96 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,8 gebruikt.
Verweerder heeft voor de onroerende zaak [adres 1] 23 een kapitalisatiefactor van 10,4 gehanteerd. Verweerder heeft voor de onroerende zaken [adres 1] 25, 25A. 25B, 25C en 25D een kapitalisatiefactor van 9,5 gehanteerd. Verweerder heeft voor de onroerende zaak 27 een kapitalisatiefactor van 9,7 gehanteerd. Verweerder heeft voor de onroerende zaken 27A, 27B, 27C en 27D een kapitalisatiefactor van 9,5 gehanteerd.
Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlage HWK monitor met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] 23 blijkt dat de taxateur bij het onderhoud een percentage van 10,4 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 3,8 %.
Uit de bij de taxatierapporten gevoegde Bijlagen HWK monitor met betrekking tot de onroerende zaken [adres 1] 25 tot en met [adres 1] 25D blijkt dat de taxateur bij het onderhoud van de onroerende zaken [adres 1] 25 een percentage van 7,8 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 4,6 %, voor [adres 1] 25 A voor het onderhoud een percentage van 6,1 % en een risico-opslag van 4,6 %, voor [adres 1] 25B voor onderhoud een percentage van 7,7 % en een risico-opslag van 4,6 %, voor [adres 1] 25C voor onderhoud een percentage van 7,7 % en een risico-opslag van 4,6 %, voor [adres 1] 25D voor onderhoud een percentage van 7,8 en voor risico-opslag een percentage van 4,7 %..
Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlage HWK monitor met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] 27 blijkt dat de taxateur bij het onderhoud een percentage van 7,8 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 4,6 %.
Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlagen HWK monitor met betrekking tot de onroerende zaken [adres 1] 27A tot en met [adres 1] 27C blijkt dat de taxateur bij het onderhoud van de onroerende zaak [adres 1] 27A een percentage van 7,7 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 4,6 %, voor [adres 1] 27B voor onderhoud een percentage van 7,7 % en een risico-opslag van 4,7 %, voor [adres 1] 27C voor onderhoud een percentage van 7,7 % en een risico-opslag van 4,6 %,
Uit de bij het taxatierapport gevoegde Bijlage HWK monitor met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] 27D blijkt dat de taxateur bij het onderhoud een percentage van 7,7 % heeft gehanteerd en voor de risico-opslag een percentage van 4,6 %.
De stelling van eiseres dat verweerder bij verschillende objecten voor onderhoud en vaste lasten een percentage van 0,0 heeft gehanteerd, berust op een misverstand. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat in eerste instantie eiseres inderdaad berekeningsoverzichten heeft ontvangen met deze percentages. Verweerder heeft uiteengezet dat dit het gevolg is van een fout in de software, dat deze percentages niet zijn gebruikt bij de berekening en dat eiseres in een later stadium overzichten heeft ontvangen met de juiste en daadwerkelijk gehanteerde percentages. Deze laatste overzichten bevinden zich bij de door verweerder overgelegde stukken.
De referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van daadwerkelijk gerealiseerde transacties, nu met eventuele verschillen en met tijdsverloop tussen de datum van de overeenkomst en de waardepeildatum voldoende rekening is gehouden.
8. In de taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2015 zijn de gegevens weergegeven, aan de hand waarvan de bruto kapitalisatiefactor wordt opgebouwd; dit zijn het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. In de taxatiewijzer wordt het volgende vermeld. De risico-opslag, maakt onderdeel uit van het netto aanvangsrendement, terwijl de onderhoudskosten en het leegstandsrisico onderdeel uitmaken van de exploitatiekosten.
De risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie. Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren pand. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuurwaarde.
De bij vaststelling van de waarde volgens deze methode van huurwaardekapitalisatie gebruikte kapitalisatiefactor wordt dus bepaald op basis van variabele factoren als het aanvangsrendement en de exploitatiekosten. De objecten, waarvan de waarde thans in geschil is, verschillen van elkaar wat betreft gebruik/bestemming en omvang. De rechtbank acht het daarom aanvaardbaar dat voor exploitatiekosten en aanvangsrendement verschillende cijfers worden gehanteerd met als gevolg een per object bepaalde kapitalisatiefactor.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de risico-opslag, het percentage onderhoud en het leegstandsrisico voor de onroerende zaken niet te laag vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.
10. Uit de taxatiewijzer blijkt dat de risico-opslagen voor kantoren, winkels en bedrijven gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Eiseres heeft niet aan de hand van stukken aannemelijk gemaakt waarom de risico-opslag bij de onroerende zaken op een ander percentage gesteld moet worden dan de risico-opslag die verweerder hanteert. Zij heeft de door haar bepleite (hogere) risico-opslag van 5,5 % niet aannemelijk gemaakt, nu bijzondere omstandigheden op basis waarvan dit het geval zou zijn niet zijn gesteld of aannemelijk gemaakt.
12. Verweerder heeft het leegstandsrisico op 30 procent gesteld, hetgeen gebaseerd is op zijn ervaring met betrekking tot de leegstand van panden in deze regio. Eiseres heeft dit leegstandsrisico op 50% gesteld. Zij heeft dit percentage niet voldoende onderbouwd en evenmin aannemelijk gemaakt.
13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.