ECLI:NL:RBDHA:2017:12873

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508489 / HA ZA 16-393

Vonnis van 8 november 2017

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Staedion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 31 december 2015, met producties 1 en 2;
akte nadere producties van [eiseres] , met producties 3 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
het tussenvonnis van 8 november 2017, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 7 tot en met 42;
de conclusie van dupliek, met producties 7 tot en met 16;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken gelijktijdig mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiseres] bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief eveneens van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo.Trans B.V. (hierna: Bo.Trans), heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [de Wijk] , project Cabo Verde en project Via Salsa . [eiseres] is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte en koude opslag (hierna WKO-installatie) en levert warmte (ook voor warm tapwater) aan de woningen in het project Cabo Verde en Via Salsa .

2.2.

[eiseres] heeft op 17 april 2009 een koop-/aannemingsovereenkomst (de koop/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo.Trans voor de realisatie van een appartement aan de [adres] (in de koopovereenkomst omschreven als bouwnummer [bouwnummer] ) te [plaats] in het project Cabo Verde (hierna: de woning). Bo.Trans is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo.Trans zijn overgegaan op Staedion. Op de koop-/aannemingsovereenkomst is de Garantie- en waarborgregeling Appartementen A.2003 van Stichting Garantie-Instituut Woningbouw van toepassing (hierna: GIW-garantie).

2.3.

In bijlage A, behorende bij de GIW-garantie, is het volgende opgenomen:

“[…] Artikel 1

1.1

Met uitzondering van de in deze bijlage vermelde kortere termijnen, die gelden voor bepaalde onderdelen van het huis, bedraagt de garantietermijn 6 jaar.

1.3

De duur van de garantie is voor de volgende punten beperkt tot de erbij genoemde termijn:

[…]

11. voor het (de) verwarmingselement(en) c.q. de verwarmingsinstallatie al dan niet gecombineerd met een warmwaterinstallatie tot 2 jaar. […]”

2.4.

De woning is op 2 juli 2010 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering zijn zeven onvolkomenheden opgenomen. Twee daarvan zijn op verzoek van [eiseres] opgenomen; Staedion is niet akkoord met deze onvolkomenheden.

2.5.

Op 2 oktober 2010 zijn de door Staedion erkende onvolkomenheden uit het proces-verbaal van oplevering hersteld.

2.6.

De ingangsdatum van de GIW-garantie is drie maanden na oplevering, te weten 2 oktober 2010.

2.7.

Bij brief van 9 februari 2012 heeft Staedion [eiseres] bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie verlengd wordt tot en met 30 april 2013. Later heeft Staedion de garantietermijn nog eens verlengd tot 1 mei 2014.

2.8.

Na oplevering van de woning heeft [eiseres] meerdere malen geklaagd over het niet deugdelijk functioneren van het verwarmingssysteem. De firma [X] (hierna: [firma X] ) heeft de klachten in opdracht van Staedion onderzocht en verholpen volgens werkbonnen van 16 en 29 december 2011, 10 en 26 januari 2012, 17 februari 2012 en 3 april 2012. Voor het gemiste wooncomfort vanwege de verwarmings-/koelingsproblematiek heeft Staedion op 12 april 2012 een compensatie van € 495,= aangeboden. Die is door [eiseres] op 1 mei 2012 geaccepteerd. Staedion heeft daarop € 495,= aan [eiseres] betaald.

2.9.

Ook nadien heeft [eiseres] nog meerdere malen geklaagd over het niet deugdelijk functioneren van het verwarmingssysteem. [firma X] heeft in opdracht van Staedion de klachten onderzocht en verholpen volgens werkbonnen van 10 december 2012, 8 en 22 februari 2013, 12 april 2013, 29 november 2013 in combinatie met 4 december 2013, 9 mei 2014, 13 oktober 2014, 22 mei 2015 en 21 augustus 2015.

2.10.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa ) heeft Mobius Consult (hierna: Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (hierna: het rapport van Mobius).

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (hierna: Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek ventilatie-klachten’(hierna: het rapport van Galjema van 31 maart 2016) en een
‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’(hierna: het rapport van Galjema van 29 april 2016).

2.11.

Het rapport van Galjema van 29 april 2016 luidt voor zover het de woning betreft:

“
Uitgevoerd onderzoek

Bij de woning aan de [adres] [
dit is de woning van [eiseres] , rb.] is met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil.

Daarnaast is in deze woning het functioneren van de ruimtethermostaten gecontroleerd.

[…]

Conclusies

De vloerverwarmingsinstallatie wordt nog steeds regelmatig gevoed van de HT-aansluiting. Deze storing is dus nog steeds niet verholpen.

De “uit”-functie van de bedienknop “aan/uit en verwarmen of koelen” op de hoofdthermostaat werkt niet. Op basis van het zoveel als mogelijk realiseren van een gelijkmatige temperatuur in de woning is dit ook naar de mening van Galjema een juiste keus. Voor veel bewoners is dit echter onduidelijk en geeft dit verwarring. Een echt goede instructie op papier kan hierin naar onze mening veel duidelijkheid scheppen.”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 29 april 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 31 maart 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport d.d. maart 2016 onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen, Cabo Verde en Via Salsa , en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiseres] gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion veroordeelt tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Staedion hiermee, nadat de door de rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiseres] als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door eisers ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiseres] mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties (vergelijk:

stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiseres] ;

vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

geluidsoverlast tussen de woningen;

geluidsoverlast van buitenaf;

geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs

en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

“tochtgaten” en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WTW-

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen;

slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

te hoge energiekosten door ongebruikelijke hoge energierekeningen.

3.3.

Staedion betwist de vorderingen van [eiseres] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiseres] in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiseres] (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiseres] ligt daarom voor afwijzing gereed.

4.2.

Omdat aan de voorwaarde van vordering sub II van [eiseres] niet is voldaan, zal ook die worden afgewezen.

4.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiseres] gestelde gebreken (A t/m M) beoordelen.

Van de zijde van [eiseres] is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door haar gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiseres] . [eiseres] beroept zich onder ander op rechtspraak van de Raad van Arbitrage (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiseres] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door haar gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal – daadwerkelijk onderzochte – gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet – onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn – ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiseres] zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

Ad A) verwarmingssysteem

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] vanaf het moment van oplevering van de woning geregeld heeft geklaagd over uiteenlopende gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Ook is niet in geschil dat de verwarmingsinstallatie na oplevering niet goed functioneerde. Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van 2 jaar voor verwarmingssystemen (artikel 1.3 onder 11 van bijlage A bij de GIW garantie) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/ 2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woningen.

4.5.

De rechtbank stelt vast dat [eiseres] Staedion op 31 december 2015, derhalve vóór het verstrijken van het stookseizoen van 2015/ 2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiseres] geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiseres] kan in haar vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

4.6.

Staedion heeft als verweer gevoerd dat zij bij iedere klacht van [eiseres] [firma X] opdracht heeft gegeven de klacht te onderzoeken en waar nodig te verhelpen. Dat is ook gebeurd, zo blijkt uit de werkbonnen van [firma X] . Door acceptatie van de compensatie van € 495,= heeft [eiseres] tevens getekend voor finale kwijting. Pas door overlegging van het rapport Galjema van 29 april 2016 heeft Staedion begrepen dat [eiseres] in de woning een storing vanaf de HT-aansluiting ervaart. Dat betreft een onderdeel in de Nibe-afleverset waarvoor Energiek verantwoordelijk is. Staedion stelt in dit verband dat de verantwoordelijkheid voor een deugdelijke verwarmingsinstallatie immers is gedeeld tussen drie partijen. Energiek is verantwoordelijk voor de werking van de WKO-installatie, van de collectieve opwekking van warmte tot en met de levering van warmte en warm tapwater in het afleverstation (de afleverset) in de woning. Staedion is – binnen de garantietermijn – verantwoordelijk voor de binneninstallatie van de woning, waaronder zij verstaat de installaties en leidingen ten behoeve van warmte en warmwater die in de woning na de afleverset geschakeld zijn, zoals de vloerverwarming, de warmteleidingen binnenshuis
en de thermostaten. Na het verstrijken van de garantietermijn is [eiseres] zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de binneninstallatie. Andere gebreken dan de hiervoor genoemde storing vanaf de HT-aansluiting blijken niet uit het rapport Galjema van 29 april 2016, aldus Staedion.

4.7.

[eiseres] heeft erkend dat de verwarmingsinstallatie veel beter werkt dan bij oplevering van de woning. Omdat zij niet tevreden was over de gang van zaken, twijfels had of alles wel goed werkte en daarom graag een second opinion wilde, heeft zij zich bij ‘de bewonersgroep’ aangesloten. Het is niet zeker of de koeling in de zomerperiode goed functioneert en de slaapkamers zijn nog te warm, aldus [eiseres] .

4.8.

De rechtbank volgt Staedion niet in haar verweer dat [eiseres] met de aanvaarding van het compensatievoorstel en uitbetaling van een bedrag van € 495,= heeft getekend voor finale kwijting, nu [eiseres] dat heeft betwist en dat ook overigens niet blijkt uit de tekst van de door [eiseres] ondertekende brief.

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.10.

In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘
De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

4.11.

Ook aan de bewoordingen in artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst heeft [eiseres] niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat zij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 44 heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘
voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’.In artikel 44 staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 44 eindigt: ‘
Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’.Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

4.12.

Verder heeft te gelden dat de technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst zich eveneens beperkt tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO-installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

4.13.

Ten slotte weegt de rechtbank mee dat in voetnoot 3 van artikel 3.1. en 3.1. van bijlage A van de GIW garantie is bepaald:
‘levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer’. Naar het oordeel van de rechtbank is deze bepaling geschreven voor situaties als hier aan de orde, waarbij warmte en warmwater door een derde, in dit geval Energiek, wordt geleverd. De garanties die Staedion aan [eiseres] heeft gegeven zonderen de levering van warmte en warmwater dus uit.

4.14.

Gebreken aan de binneninstallatie zijn niet gebleken. Weliswaar werkt de “uit”-functie van de bedienknop “aan/uit en verwarmen of koelen” op de hoofdthermostaat niet, maar dat is volgens Galjema, de eigen deskundige van [eiseres] , zie onder 2.11 hiervoor, een juiste keuze. Galjema meent bovendien dat een goede instructie op papier de ontstane verwarring over die bedienknop kan wegnemen. Aldus is geen sprake van een gebrek.

4.15.

Het voorgaande leidt ertoe, nu Staedion onbetwist heeft gesteld dat de HT-aansluiting onderdeel is van de afleverset en gebreken aan de binneninstallatie ook overigens niet zijn gebleken, dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.

Ad B) tot en met L)

4.16.

[eiseres] heeft ter zitting erkend dat zij zelf voorafgaand aan deze procedure geen klachten heeft ingediend over de afzonderlijke onderdelen B tot en met L. Zij heeft deze klachten in de dagvaarding niet onderbouwd en ook in bijlage 8 bij conclusie van repliek ontbreekt iedere onderbouwing. De rechtbank overweegt dat Staedion onder deze omstandigheden terecht en op goede gronden heeft betoogd dat [eiseres] aldus niet heeft voldaan aan haar klacht-, stel- en substantiëringsplicht.

Ad M) Ongebruikelijke hoge energierekeningen

4.17.

[eiseres] stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop/-aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiseres] voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiseres] leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiseres] wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van de hiervoor die gebreken.

4.18.

De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiseres] terzake haar energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiseres] een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiseres] niet (met stukken) onderbouwd dát zij hoge energierekeningen heeft. Er is dus geen begin van bewijs dat (onder meer) de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiseres] zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

4.19.

Ook uit de bevindingen over de EPC-aarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiseres] . De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

Conclusie

4.20.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

4.21.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staedion worden begroot op € 619,= voor griffierecht en € 1.356,= (3 punten x tarief II à € 452,=) voor salaris advocaat, in totaal

€ 1.975,=.

4.22.

Voor de veroordeling van [eiseres] in de nakosten, zoals door Staedion gevorderd, bestaat geen grond nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL: HR:2010:BL1116, NJ 2011/ 237).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 1.975,=, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.^[1]