Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/538910 / KG ZA 17/1186
Vonnis in kort geding van 8 september 2017
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Oliehandel Nederland B.V.,
statutair gevestigd te Harderwijk,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Enviem Retail Real Estate B.V.,
statutair gevestigd te Harderwijk,
eiseressen,
advocaat mr. N. van Tamelen te Amsterdam,
tegen:
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
de Staat der Nederlanden,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
Rijksvastgoedbedrijf,
zetelend te Den Haag,
gedaagden,
advocaten mr. T.W. Franssen en mr. M.E. Witting te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Enviem’ (eiseressen gezamenlijk in enkelvoud), ‘de Staat’ en ‘Rijksvastgoedbedrijf’.
Aangezien Rijksvastgoedbedrijf onderdeel is van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van de Staat, zal in het vervolg van dit vonnis enkel de Staat als gedaagde partij worden beschouwd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de door de Staat overgelegde producties;
- de bij de mondelinge behandeling door de Staat overgelegde pleitnotities.
1.2.
Op 8 september 2017 is door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Op grond van de Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen (de Benzinewet) worden de huurrechten van de benzinestations aan de Rijkssnelwegen eens in de vijftien jaar geveild. Met de partijen die de hoogste biedingen uitbrengen, worden huurovereenkomsten gesloten op grond waarvan de locaties voor een periode van vijftien jaar in gebruik worden gegeven.
2.2.
De huidige huurders, van wie het exploitatierecht bij de veiling komt te vervallen, worden gecompenseerd voor de waarde van de opstallen en werken die zij op het gehuurde perceel achterlaten. Zij ontvangen een vergoeding voor die waarde.
2.3.
De Staat is voornemens op 13 september 2017 veertien locaties te veilen waarop benzinestations worden geëxploiteerd. Enviem heeft drie van die locaties in gebruik, te weten “De Beerze”, “’t Goor” en “Bloksloot”.
3.Het geschil
3.1.
Enviem vordert, zakelijk weergegeven:
primair:
de Staat te veroordelen tot het opschorten van de veiling van 13 september 2017, althans van de veiling van de locaties die Enviem in gebruik heeft, tot het moment waarop (a) de Staat juiste taxaties van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen heeft laten uitvoeren door een onafhankelijke gecertificeerde derde, (b) Enviem deze taxaties heeft kunnen controleren en daarop heeft kunnen reageren en (c) deze juiste taxaties aan het biedboek van de betreffende locaties zijn toegevoegd;
subsidiair:
de Staat te veroordelen tot het laten uitvoeren van juiste taxaties van de locaties die op 13 september 2017 worden geveild, althans van de locaties die Enviem in gebruik heeft, door een onafhankelijke gecertificeerde derde en deze taxaties aan Enviem te overhandigen en aan de biedboeken van de betreffende locaties toe te voegen.
3.2.
Daartoe voert Enviem – samengevat – het volgende aan. De waardebegroting van de achterblijvende opstallen op de locaties van Enviem heeft niet objectief en onafhankelijk plaatsgevonden. Voor taxateurs bestaan de duidelijke normen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De Staat heeft de eigen interne praktijk bij het Rijksvastgoedbedrijf aangepast aan de NRVT-normen. Ten behoeve van de taxatie van de drie locaties van Enviem heeft de Staat echter geen Register-Taxateur ingeschakeld, maar heeft het Rijksvastgoedbedrijf de waarde van de opstallen zelf begroot.
Daarnaast zijn de gebruikte waarderingsmethodes niet juist op het punt van de gehanteerde afschrijvingstermijn van opstallen die zijn gerenoveerd en op het punt van de gehanteerde levensduur na de verstreken theoretische levensduur. De drie locaties van Enviem zijn in totaal voor een bedrag van € 324.000,-- te laag in waarde begroot.
3.3.
De Staat voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Voor zover de Staat het (spoedeisend) belang aan de zijde van Enviem betwist, geldt het volgende. Enviem is huidig eigenaar van het exploitatierecht van drie locaties met benzinestations en potentieel mede-bieder op de veiling van die en andere locaties. Zij vordert schorsing van de veiling, althans het voordien uitvoeren van juiste taxaties. Aangezien de veiling op 13 september 2017 zal plaatsvinden is daarmee haar (spoedeisend) belang bij het gevorderde gegeven. Of de stellingen van Enviem inhoudelijk juist zijn en tot toewijzing van het gevorderde kunnen leiden, zal hierna worden besproken.
4.2.
Partijen twisten over de juistheid van de waardebepalingen die het Rijksvastgoedbedrijf heeft verricht ten behoeve van de veiling van een aantal locaties alwaar zich benzinestations bevinden. Artikel 4 van Pro de Benzinewet handelt over die waardebepalingen. In dat artikel staat vermeld:
“Na afloop van de huurovereenkomst die overeenkomstig artikel 5 tot Pro stand is gekomen vergoedt de Staat aan de huurder de waarde van de gebouwen, werken en beplantingen, die de huurder op de locatie heeft achtergelaten. Deze waarde is gelijk aan de gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, berekend krachtens artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken.”
4.3.
Het Rijkvastgoedbedrijf heeft de taxaties door eigen taxateurs laten verrichten. Enviem is van mening dat de taxaties door zogenoemde NRVT-taxateurs hadden moeten worden verricht. Dat standpunt kan niet worden gevolgd. Artikel 4 van Pro de Benzinewet bepaalt dat de waardebepaling moet plaatsvinden overeenkomstig de daarin genoemde artikelen van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Uit vaste rechtspraak volgt dat het bestuursorganen die taxaties (laten) verrichten in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ vrij staat om daarvoor een taxateur naar hun keuze in te schakelen. Enviem heeft op zichzelf terecht aangevoerd dat hier geen sprake is van uitvoering van de Wet WOZ, maar van uitvoering van de Benzinewet. In de Benzinewet wordt enkel aansluiting gezocht bij de in de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsmethode. De jurisprudentie in WOZ-zaken is evenwel wel degelijk van belang voor deze zaak, nu Enviem stelt dat een onafhankelijk taxateur de taxaties moet verrichten, omdat de Staat een eigen belang heeft bij de uitkomst van de taxaties van de diverse locaties. Uit de jurisprudentie in WOZ-zaken volgt dat dat argument niet slaagt. Zoals hiervoor genoemd behoeft in WOZ-zaken een taxatie immers niet door aan onafhankelijke taxateur te worden verricht, terwijl de Staat ook in WOZ-zaken een eigen belang heeft bij de uitkomst van de taxaties.
4.4.
Voorts is van belang dat nergens uit de Benzinewet of aanverwante regelgeving een verplichting volgt om een onafhankelijke of geregistreerde taxateur in te schakelen voor de taxaties ten behoeve van de veilingen. Enviem kan geen rechten ontlenen aan intern beleid van het Rijksvastgoedbedrijf op grond waarvan in andere kwesties wel gebruik wordt gemaakt van NRVT-taxateurs. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de Staat niet verplicht was NRVT-taxateurs in te schakelen.
4.5.
Enviem stelt zich voorts op het standpunt dat onjuiste waarderingsmethodes zijn gebruikt bij de taxatie van de locaties. Volgens Enviem heeft het Rijksvastgoedbedrijf ten onrechte de restwaarde van de opstallen en werken in een periode van vijftien jaar afgeschreven tot 15% van de originele waarde en zou van een langere levensduur moeten worden uitgegaan. Dat standpunt kan niet worden gevolgd. Er bestaan diverse methodes om de gecorrigeerde vervangingswaarde van een zaak te bepalen. Op grond van bepaalde taxatiewijzers, waarnaar door Enviem wordt verwezen, kan of moet een langere levensduur van opstallen en werken worden gehanteerd dan hier is gebeurd. Echter, die taxatiewijzers zijn niet van toepassing in deze kwestie en de inhoud daarvan is dan ook niet relevant. In de Memorie van Toelichting op de Benzinewet staat immers uitdrukkelijk vermeld “Er wordt van uitgegaan dat een benzinestation na 15 jaar voor 85% zal zijn afgeschreven”. Anders dan Enviem meent, bestaat geen ruimte om van deze bedoeling van de wetgever af te wijken. De woorden “er wordt van uitgegaan” impliceren een strikt voorschrift. Aan dit voorschrift van de wetgever kan niet worden voorbijgegaan onder verwijzing naar taxatiewijzers. Gelet hierop moet worden geconcludeerd dat de vastgestelde restwaarde van de locaties tot stand is gekomen in overeenstemming met de voorgeschreven waarderingsgrondslag.
4.6.
Partijen twisten daarnaast over de gehanteerde afschrijvingstermijn van gerenoveerde opstallen. Enviem stelt dat de gehanteerde methode onjuist is. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij eveneens naar diverse taxatiewijzers. Die taxatiewijzers zijn echter niet bindend voorgeschreven voor de taxaties die hier aan de orde zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Staat voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat hij met de door hem gehanteerde berekeningsmethode op een redelijke wijze uitdrukking heeft gegeven aan de waarde van een renovatie, in overeenstemming met de landelijk geldende taxatiewijzer.
4.7.
Enviem heeft tot slot betoogd dat zij het kwalijk vindt dat de Staat pas ter zitting met een reactie is gekomen op haar bezwaren tegen de taxaties. Dat valt de Staat inderdaad aan te rekenen, maar levert geen grond op voor toewijzing van de vorderingen, ook niet van de vordering tot veroordeling van de Staat in de proceskosten. Enviem heeft immers ter zitting, nadat de Staat verweer heeft gevoerd, volhard in haar standpunt dat de taxaties niet juist zijn. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat een eerdere reactie van de Staat consequenties zou hebben gehad voor de beslissing om deze procedure al dan niet voort te zetten.
4.8.
Een en ander leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Enviem zullen worden afgewezen. Enviem zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt Enviem in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de Staat begroot op € 1.434,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 618,-- aan griffierecht;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2017.
hvd