ECLI:NL:RBDHA:2017:11128

• Datum uitspraak: 14 september 2017
• Publicatiedatum: 29 september 2017
• Zaaknummer: 6015437/17-12798
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W. ten Cate
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betaling courtage na beëindiging bemiddelingsopdracht bedrijfspand

Frisia Makelaars vordert betaling van courtage van de gedaagde, die de bemiddelingsopdracht voor de verkoop van zijn bedrijfspand had ingetrokken en het pand daarna zelf verkocht. De gedaagde stelt zich op het standpunt dat hij als consument moet worden beschermd en dat de opdracht rechtsgeldig is beëindigd zonder dat Frisia Makelaars recht heeft op courtage.

De kantonrechter oordeelt dat de gedaagde niet als consument kan worden aangemerkt, omdat het pand werd verhuurd als pensioenvoorziening die voortvloeit uit zijn eerdere ondernemerschap. De primaire grondslag van de vordering, artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden, is niet van toepassing omdat niet vaststaat dat de verkoop plaatsvond vóór de beëindiging van de opdracht.

De kantonrechter stelt vast dat de beëindiging van de opdracht aan de gedaagde is toe te rekenen, omdat hij Frisia Makelaars de mogelijkheid tot bemiddeling ontnam en het transport van het pand kort na de opzegging plaatsvond. Frisia Makelaars heeft recht op een vergoeding van € 9.680,00 inclusief BTW, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. De kosten van de procedure worden aan de gedaagde opgelegd.

Uitkomst: De gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van courtage, rente en buitengerechtelijke kosten aan Frisia Makelaars.

Uitspraak

Rechtbank den haag

zittingsplaats Den Haag,

WtC

Zaak/rolnr.: 6015437/17-12798

14 september 2017

[jw.sys.1.rolnummer]

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

De besloten vennootschap

FRISIA MAKELAARS B.V.,

Gevestigd te Den Haag,

eisende partij,

gemachtigde: aanvankelijk mr. A.G.A. van Rappard, thans mr. H. Stroeve,

tegen

[gedaagde] ,

Wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: D.B. Sander.

Partijen worden aangeduid als Frisia Makelaars en [gedaagde] .

Procedure:

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

• de dagvaarding van 18 mei 2017 met producties;
• de conclusie van antwoord met producties;
• akte overlegging producties;
• het verhandelde ter comparitie van partijen d.d. 18 augustus 2017, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1. De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, het navolgende vast.

Op 15 december 2015 heeft [gedaagde] schriftelijk aan Frisia Makelaars opdracht gegeven tot het verlenen van bemiddelingsdiensten met betrekking tot de verhuur danwel verkoop van het bedrijfspand (kantoorruimte en showrooms) aan het adres [adres] te [plaats] - hierna te noemen “het pand” – voor de door [gedaagde] met de hand in de schriftelijke opdracht vermelde (verhoogde) huur- of koopprijs.

Op de sub a bedoelde overeenkomst zijn van toepassing verklaard de Voorwaarden NVM februari 2011, alsmede de Voorwaarden en Tarieven van Frisia Makelaars. Bij verkoop van het pand door de bemiddeling van Frisia Makelaars is er een courtage verschuldigd ad 1,5% van de koopsom, te vermeerderen met BTW. Bij verhuur is die courtage 14% van de jaarhuur.

Tot 2002 heeft [gedaagde] in het pand zijn eigen onderneming gedreven en daarna heeft hij het pand verhuurd.

[gedaagde] heeft bij brief d.d. 21 juni 2016 de opdracht aan Frisia Makelaars ingetrokken omdat hij het pand zelf in exploitatie ging nemen.

[gedaagde] heeft het pand in eigen beheer verkocht voor de prijs van € 600.000,00. Transport vond plaats op 29 juli 2016.

Frisia Makelaars heeft op 18 augustus 2016 aan [gedaagde] een factuur gezonden ad
€ 9.000,00 exclusief BTW, zijnde 1,5% van de koopsom.

2. De vordering

Frisia Makelaars heeft gevorderd dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling aan Frisia Makelaars van de somma van € 10.890,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 17 september 2016 tot de dag der algehele voldoening, tevens te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten ad € 883,00, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

Frisia Makelaars legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende – voor zover van belang en zakelijk weergegeven - stellingen.

[gedaagde] is de overeengekomen courtage verschuldigd, primair op grond van het bepaalde in artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden, subsidiair op grond van het bepaalde in artikel 7:411 lid 2 BW.

Vóór intrekking van de opdracht moet [gedaagde] reeds handelingen verricht hebben ter voorbereiding van de verkoop van het pand. Gelet op de aard van het pand en de wijze van exploitatie daarvan is [gedaagde] niet aan te merken als consument. De aan die status verbonden bescherming komt [gedaagde] dus niet toe.

De beëindiging van de opdracht is [gedaagde] toe te rekenen en dus is hij loon verschuldigd voor de werkzaamheden van Frisia Makelaars. Voorzover [gedaagde] zich beklaagde over de kwaliteit van dienstverlening is dat niet alleen feitelijk onjuist, maar is dat nooit door [gedaagde] aan de orde gesteld, waardoor [gedaagde] zijn klachtplicht ex artikel 6:89 BW geschonden heeft.

Door niet over te gaan tot betaling heeft [gedaagde] Frisia Makelaars genoopt tot het maken van buitengerechtelijke kosten, die tot een beloop van € 883,00 vergoed dienen te worden door hem. [gedaagde] is in verzuim geraakt en is de wettelijke handelsrente verschuldigd.

3. Het verweer

[gedaagde] voert verweer en concludeert Frisia Makelaars in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van Frisia Makelaars in de kosten van het geding. Hij stelt daartoe – zakelijk weergegeven en voorzover van belang - het navolgende.

De opdracht is rechtsgeldig ingetrokken en het pand is daarna zelfstandig verkocht door [gedaagde] . Artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden geldt niet.

Ofschoon [gedaagde] het pand vroeger gebruikte als bedrijfspand voor zijn onderneming is hij thans als consument aan te merken en hij maakt dan ook aanspraak op de daarbij behorende bescherming.

Het stond [gedaagde] vrij om de opdracht te beëindigen, maar ook de lakse houding van Frisia Makelaars droeg bij aan dat besluit.

Via zijn als ondernemer opgebouwde netwerk heeft [gedaagde] kans gezien om na het einde van de opdracht het pand alsnog te verkopen.

Artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden is niet verbindend voor [gedaagde] wegens strijd met dwingend recht, te weten artikel 7:411 BW. [gedaagde] wordt beschermd door artikel 7:413 lid 2 BW.

De beëindiging van de opdracht is niet aan [gedaagde] toe te rekenen. De ontoereikende dienstverlening van Frisia Makelaars was daar immers ook debet aan.

Artikel 14.1 van genoemde voorwaarden kan de vordering ook niet dragen omdat de opdracht reeds beëindigd was toen [gedaagde] het pand verkocht. Ook was die verkoop niet het gevolg van de inspanningen van Frisia Makelaars.

Het beroep op genoemd artikel leidt naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen. Omdat [gedaagde] na gesprekken met Frisia Makelaars gedurende de maanden oktober en november 2016 niets meer van Frisia Makelaars hoorde, heeft hij er gerechtvaardigd op vertrouwd dat zijn verweer tegen de vordering aanvaard was.

Subsidiair verzoekt [gedaagde] om een eventuele vergoeding op grond van artikel 7:411 lid 1 BW vast te stellen.

4. De beoordeling

De primaire grondslag van de vordering, artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden, kan de vordering niet dragen. Immers die bepaling geldt in essentie slechts tijdens de loop van de bemiddelingsovereenkomst, behalve wanneer er sprake is van de uitzonderingen, genoemd in lid 3 van dat artikel. Dat die uitzonderingen aan de orde zijn, is niet gebleken. De stelling van Frisia Makelaars dat [gedaagde] reeds tijdens de loop van de overeenkomst doende moet zijn geweest met de verkoop berust slechts op aannames, veronderstellingen. Er zijn door Frisia Makelaars geen concrete feiten gesteld en te bewijzen aangeboden op dit punt. Nu niet vaststaat dat de verkoop van het pand plaatsvond vóór opzegging van de opdracht door [gedaagde] , geldt artikel 14.1 niet.

Dit betekent dat bezien moet worden of Frisia Makelaars aanspraak kan maken op de wettelijke vergoeding ex artikel 7:411 BW. Daartoe dient eerst te worden vastgesteld of [gedaagde] is aan te merken als consument. Die vraag wordt ontkennend beantwoord, waartoe het navolgende is te overwegen.

Vaststaat dat [gedaagde] tot 2002 in het pand zijn eigen onderneming gedreven heeft. Daarna heeft [gedaagde] het pand verhuurd als “pensioenvoorziening”. Dat is te beschouwen als een rechtstreeks uit het ondernemerschap (bedrijfsactiviteiten) voortvloeiende activiteit. De opdracht aan Frisia Makelaars omvatte ook het zoeken naar een nieuwe huurder, dus voortzetting van de pensioenvoorziening. Ook de verkoop van het pand had tot doel de financiële positie van [gedaagde] te schragen, wat ook past in het kader van de pensioenvoorziening. De pensioen-activiteiten vloeien onlosmakelijk voort uit het eerdere ondernemerschap van [gedaagde] en vallen daardoor ook onder de noemer “doeleinden binnen de uitoefening van beroeps- en bedrijfsactiviteiten”.

Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft de kantonrechter aan [gedaagde] verzocht om de schriftelijke koopovereenkomst over te leggen - de transportakte werd tevoren wél overgelegd - teneinde te bezien of er in dat stuk aanwijzingen te vinden waren dat die verkoop plaatsvond vóór het einde van de bemiddelingsovereenkomst met Frisia Makelaars. Op deze vraag antwoordde [gedaagde] dat er geen schriftelijke koopovereenkomst bestaat (en dus ook niet kan worden overgelegd), omdat hij als ondernemer gewend is om mondeling zaken te doen. Dit geeft aan dat [gedaagde] zichzelf bij de verkoop van het pand als ondernemer zag en niet als consument. Voorts heeft [gedaagde] zelf aangegeven dat hij met de kopers in contact kwam via het netwerk dat hij als ondernemer opbouwde. [gedaagde] was aldus veel méér ondernemer dan consument.

Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] vruchteloos beroep doet op de wettelijke bepalingen die ertoe strekken consumenten te beschermen. Frisia Makelaars kan aanspraak maken op een vergoeding als bedoeld in artikel 7:411 BW. Hierdoor is vervolgens de vraag te beantwoorden of de beëindiging van de opdracht is toe te rekenen aan [gedaagde] . Daarbij is in de eerste plaats op te merken dat nergens uit is gebleken dat - anders dan [gedaagde] stelde - Frisia Makelaars haar taken niet naar behoren uitvoerde. De huur- of koopprijs die Frisia Makelaars moest zien te bereiken was door [gedaagde] zelf scherp gesteld. Niettemin heeft Frisia Makelaars gegadigden weten te interesseren. Ook huurders. Ook is nergens uit gebleken dat [gedaagde] op enig relevant moment geklaagd heeft bij Frisia Makelaars over de dienstverlening. Dus toerekening van de beëindiging aan Frisia Makelaars is niet aan de orde.

Dat ligt anders ten aanzien van [gedaagde] . De opzegging door [gedaagde] had volgens de brief tot doel het pand zelf te gaan exploiteren, lees: verhuren. Maar juist met die pogingen tot verhuur hield ook Frisia Makelaars zich krachtens de opdracht bezig. Medio 2016 waren er blijkens de onweersproken inhoud van de stukken geïnteresseerden voor aanhuur van het pand gevonden door Frisia Makelaars. Door de opzegging ontnam [gedaagde] Frisia Makelaars de concrete mogelijkheid te bemiddelen bij de verhuur en daarvoor courtage (loon) te krijgen. Bovendien speelt nog een rol de omstandigheid dat het transport van het pand luttele weken na opzegging van de opdracht heeft plaatsgevonden waardoor een vermoeden kan ontstaan dat de tot verkoop leidende contacten reeds eerder dan de opzegging ontstonden. Het tegendeel is weliswaar door [gedaagde] gesteld, maar niet (voldoende specifiek) te bewijzen aangeboden.

Een en ander betekent dat de beëindiging is toe te rekenen aan [gedaagde] zodat artikel 7:411 lid 2 BW geldt, evenals artikel 7:426 lid 2 BW. Gelet op de vele door Frisia Makelaars ten behoeve van [gedaagde] ontplooide activiteiten, zoals die blijken uit de onweersproken inhoud van de door haar overgelegde producties, is het redelijk dat aan haar het loon toekomt dat werd afgesproken voor voltooiing van de opdracht. De door Frisia Makelaars bespaarde kosten dienen op dat loon in mindering te worden gebracht. Voldoende aannemelijk is dat er door Frisia Makelaars kosten werden bespaard, die door de kantonrechter bij wege van schatting worden vastgesteld op € 1.000,00. Dat betekent dat Frisia Makelaars recht heeft op een vergoeding ad € 8.000,00 exclusief BTW ofwel € 9.680,00 inclusief BTW.

Voorzover [gedaagde] nog aanvoerde dat het tijdsverloop van twee maanden leidde tot rechtsverwerking, is die stelling niet voor juist te houden. Het enkele – korte – tijdsverloop is daartoe niet voldoende.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn onvoldoende gemotiveerd weersproken en daarom toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de gevorderde rente. De kosten van de procedure zijn voor rekening van [gedaagde] .

5. De beslissing

De kantonrechter:

Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Frisia Makelaars te betalen de somma van € 9.680,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 17 september 2016 tot de dag der algehele voldoening, tevens te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten ad € 883,00;

Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van Frisia Makelaars begroot op € 1.051,99, waarin begrepen een bedrag ad € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde;

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

Wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 14 september 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.