ECLI:NL:RBDHA:2016:4283

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zaaknummer / rolnummer: C/09/487147 / HA ZA 15-489

Vonnis van 20 april 2016

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[de B.V.],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. D.J. Bergkotte te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [de B.V.] genoemd worden. Met [gedaagde sub 1 c.s.] worden gedaagden hierna gezamenlijk aangeduid.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 april 2015, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 18 november 2015 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het proces-verbaal van descente en comparitie ter plaatse van 7 januari 2016 en de daarin genoemde stukken;
het faxbericht van 25 januari 2016 van de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] ;
het faxbericht van 26 januari 2016 van de zijde van [eiseres] .

1.2.

Het proces-verbaal van descente en comparitie ter plaatse van 7 januari 2016 is buiten aanwezigheid van partijen gemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op de inhoud van het proces-verbaal te reageren. Zij hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Het faxbericht van 25 januari 2016 van de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] en het faxbericht van 26 januari 2016 van de zijde van [eiseres] ter zake zijn aan het proces-verbaal gehecht. Dit vonnis wordt gewezen met inachtneming van de inhoud van die faxberichten.

1.3.

Op verzoek van partijen is de zaak na de descente en comparitie aangehouden voor overleg. Bij B16-formulieren voor de rolzitting van 2 maart 2016 hebben partijen vonnis gevraagd. De rechtbank heeft vervolgens een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van de horecaruimte met bovenwoning en toegangspoort gelegen aan de [Straatnaam 1] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente 2] , sectie E nummer 7403 (hierna ook: perceel 7403). [eiseres] exploiteert op de begane grond een horecabedrijf, genaamd café “ [X] ”. Zij woont in de bovenwoning.

2.2.

Perceel 7403 aan de [Straatnaam 1] is in 1988 in eigendom verkregen door de ex-partner van [eiseres] , de heer [A] (hierna: [A] ). In 2010 is het perceel door boedelmenging ten gevolge van het aangaan van een geregistreerd partnerschap gezamenlijk eigendom geworden van [eiseres] en [A] . Na beëindiging van het geregistreerd partnerschap is perceel 7403 bij akte van verdeling van 19 maart 2012 (ingeschreven in het kadaster op diezelfde dag) aan [eiseres] toegedeeld.

2.3.

[gedaagde sub 1] is eigenaar van het aangrenzende perceel aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente 2] , sectie E nummer 1693 (hierna ook: perceel 1693). [gedaagde sub 1] verhuurt de horecaruimte op de begane grond aan [de B.V.] en woont zelf in de bovenwoning.

2.3.1.

Een overzicht van de kadastrale situatie wordt hierna weergegeven.

De afbeelding is wel opgenomen in het oorspronkelijke vonnis, maar niet in deze geanonimiseerde versie omdat anonimisering van deze afbeelding niet mogelijk was.

2.4.

[de B.V.] exploiteert in de horecaruimte op de begane grond van [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] een lunchroom onder de naam “ [Naam lunchroom] ”.

2.5.

Het perceel gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] (alsmede de percelen gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 4] en aan de [Straatnaam 1] [nummer 5] en [nummer 5A] ) grenzen aan de bij het perceel van [eiseres] behorende, deels overdekte, binnenplaats met daarin een toegangspoort die uitkomt op de [Straatnaam 1] (hierna: de poort). In de poort bevindt zich een stalen trap. Deze trap leidt naar de bovenwoningen van [eiseres] en [gedaagde sub 1] . De bovenwoning van [gedaagde sub 1] is sinds een verbouwing in 1995 alleen via deze trap bereikbaar. De poort kan worden afgesloten door middel van een toegangsdeur.

2.6.

Een op 18 juni 2015 opgemaakt verslag van een door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers verricht onderzoek naar mogelijke erfdienstbaarheden ten laste van perceel 7403 (het eigendom van [eiseres] ) inzake de periode van 9 juni 2015 tot en met 1 oktober 1838 (hierna: het erfdienstbaarhedenonderzoek) vermeldt, voor zover hier relevant, het volgende:

“
II Gebleken is dat in genoemde inschrijvingen de volgende tekst voorkomt die mogelijk de gevraagde erfdienstbaarheden betreft:

Akte ingeschreven te ’s-Gravenhage op 6 november 1964 in deel 3571 nr. 90 (verleden op 6 november 1964 voor notaris [de notaris 1] ter standplaats ’s-Gravenhage):

“Als tegenprestatie voor voormelde overdracht verklaarden de comparanten sub 1 en 2 genoemd te vestigen een erfdienstbaarheid van weg om te gaan van en naar de [Straatnaam 1] te [plaats] over een in de Zuid-oostelijke hoek van het lijdende erf gelegen poort, zulks ten behoeve van het perceel [gemeente 2] , Sectie E, nummer 7402 als heersend erf en het perceel Sectie E, nummer 7403 als lijdend erf.”

Akte ingeschreven te ’s-Gravenhage op 2 april 1894 in deel 914 nr. 62 (verleden op 21 februari 1894 voor notaris [de notaris 2] ter standplaats Voorburg ):

“Betreft een akte van veiling waarin twee gedeelten van het perceel [plaats] sectie E nummer 1346 worden verkocht en deze zijn aangeduid als perceel een en perceel twee.

Perceel Nummer Een van het procesverbaal van veiling wordt belast met het recht van uitgang ten behoeve van perceel Nummer twee ook met kruiwagen naar en van de [Straatnaam 1] .”

Deze genoemde gedeelten van het perceel [plaats] sectie E nummer 1346 zijn na uitmeting geworden de percelen sectie E nummers 1650 en 1651 en thans resp. sectie E nummers 1693, 7402 en 7403.

(…)

V Historie kadastrale percelen:

Percelen ontstaan uit: ontstaan uit: ontstaan uit:

7403 → 1694 → 1651 → 1346”

2.7.

Het genoemde perceel 7402, het heersend erf, is gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 4] (naast [Straatnaam 2] [nummer 3] / [nummer 3A] ) en heeft op grond van genoemde erfdienstbaarheid nog steeds een deur achterin de poort die toegang geeft tot dat perceel.

2.8.

Uit het resultaat van een erfdienstbaarhedenonderzoek inzake de periode van 12 september 2014 tot en met 1 oktober 1838 blijkt dat perceel E 7403 (onder meer) is ontstaan uit E 885.

2.9.

Bij notariële akte houdende scheiding en deling van 17 oktober 1952, ingeschreven in het kadaster op diezelfde dag in deel 3081 nummer 23, is het perceel gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] (E 1693), omschreven als “het winkelpand met bovenwoning, erf en tuin”, toegedeeld aan de heer [Naam 1] en is het perceel gelegen aan de [Straatnaam 1] [nummer 1] en [nummer 2] (destijds E 885), eveneens omschreven als “het winkelhuis met bovenwoning, erf en tuin”, toegedeeld aan de heer [Naam1a] . Uit deze akte blijkt dat de deelgenoten sinds 15 februari 1929 gezamenlijk eigenaar waren van de twee percelen.

2.10.

In april 1971 is door [Naam 1] , die toen zelf elders woonde, en zijn pand verhuurde, in een schriftelijk stuk (hierna: de verklaring) een persoonlijk recht van “uitpad” verleend aan [Naam 2] (de vader van [gedaagde sub 1] , hierna: [Naam 2] ). [Naam 2] dreef als huurder van het pand al sinds 1962 een winkel op de begane grond van [Straatnaam 2] [nummer 3] en woonde boven met het gezin. [Naam 2] heeft verklaard het recht van voetpad aan te nemen. Dit recht is in de verklaring als volgt omschreven:
Het persoonlijk recht van uitpad (…) over de poort, gelegen in de zuid-oostelijke hoek van het aan hem, ondergetekende [Naam 1] , in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend [gemeente 2] Sectie E nummer 7403, mitsdien om te voet te gaan van en naar de [Straatnaam 1] te [plaats] .

Dit recht is op 1 juni 1971 erkend door [Naam 3] , die op die datum eigenaar is geworden van perceel 7403. [Naam 3] heeft zich verbonden om “
in generlei opzicht iets te doen of na te laten waardoor de vrije uitoefening van gemeld recht van uitpad voor de heer [Naam 2] zou kunnen worden belemmerd.”

2.11.

Door inschrijving in het kadaster op 7 mei 1971 van een akte van levering, verleden op 6 mei 1971, heeft [Naam 2] de eigendom verkregen van het winkelhuis met bovenwoning aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] (E 1693). Deze akte bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:

“
1. De koper kan het gekochte op heden, in bezit en genot aanvaarden; het gaat aan hem over in de staat, waarin het zich thans bevindt, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen, heersende en lijdende erfdienstbaarheden.

2. De koper is gehouden tot nakoming van alle bedingen en bepalingen, aangaande de bebouwing en afscheiding van de grond en de bestemming en inrichting aan de grond en de opstallen te geven, voorkomende in vroegere op het verkochte betrekking hebbende eigendomstitels, alles voorzover die bedingen en bepalingen nog werking kunnen hebben, al welke bedingen en bepalingen geacht worden woordelijk in deze akte te zijn opgenomen.

Koper is verplicht bij eigendomsoverdracht, al deze bedingen en bepalingen, onder gelijke aansprakelijkheid jegens de verkoper in deze, op gelijke wijze en met gelijke strekking aan zijn opvolger in de eigendom op te leggen.”

2.12.

Door de inschrijving in het kadaster op 14 juli 1977 van een akte van levering van 8 juli 1977 is [Straatnaam 2] [nummer 3] door [Naam 2] in eigendom overgedragen aan [gedaagde sub 1] . Deze akte vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

“
2. Voorschreven onroerend goed is verkocht, respectievelijk gekocht, in de staat waarin het zich ten tijde van de koop bevond, met alles wat daartoe behoort en met alle daaraan verbonden en daarop rustende en heersende en lijdende erfdienstbaarheden, (…)”

2.13.

[A] huurde vanaf mei 1984 van [gedaagde sub 1] de horecaruimte gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] te [plaats] . Hij exploiteerde daarin een croissanterie, tot 1991 als eenmanszaak en daarna samen met [eiseres] in de vorm van een vennootschap onder firma ( [de VOF] , hierna ook: de onderneming, of: de croissanterie).

2.14.

In 1995 heeft [gedaagde sub 1] de begane grond (de croissanterie) en de bovenwoning ( [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] ) in overleg met [eiseres] en [A] verbouwd. Daarbij is onder meer de door [A] en [eiseres] gehuurde horecaruimte vergroot en de opgang naar de bovenwoning gewijzigd. Voor de verbouwing bereikte [gedaagde sub 1] zijn bovenwoning via een op zijn plaatsje/tuintje gelegen buitentrap. Dit plaatsje/tuintje grensde aan de poort maar is bij de verbouwing verloren gegaan. Vanaf dat moment kon [gedaagde sub 1] zijn bovenwoning slechts bereiken via de reeds aanwezige stalen trap in de poort.

2.15.

[A] heeft in 1994 ten behoeve van de exploitatie van de croissanterie een vetafscheider (vetput) geplaatst in de poort. Deze vetput dient voor de afvoer van afwaswater, om zo veel mogelijk te voorkomen dat vet in het afvalwater geraakt. Het is een ondergronds afvoersysteem, voorzien van een putdeksel op gelijke hoogte met de bestrating van de poort. De vetput wordt thans door [de B.V.] en door de huurder van [Straatnaam 1] [nummer 5] (restaurant [Restaurant] ) gebruikt in het kader van hun bedrijfsuitoefening.

2.16.

[A] en [eiseres] hebben de door hen gedreven onderneming op 2 februari 2006 verkocht aan [de B.V.] . [de B.V.] is toen huurder geworden van [gedaagde sub 1] . De notariële akte van overdracht van 2 februari 2006 vermeldt, voor zover hier van belang:

“
3. Onder de levering zijn mede begrepen de in artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde kwalitatieve rechten en alle andere rechten uit welken hoofde ook.”

“
6. De onderneming wordt met alle daaraan verbonden baten en lasten ten voordele, respectievelijk ten nadele van de koper door de koper voortgezet met ingang van de overnamedatum. (…)”

“
De verschenen persoon sub 1b, thans handelend in privé als eigenaar van het perceel [Straatnaam 1] [nummer 1- nummer 2] te [plaats] , verleent koper toestemming voor het gebruik van drie grote containers in de aangrenzende poort.”

2.17.

[de B.V.] had ten tijde van de descente ten behoeve van de uitoefening van zijn onderneming in de poort staan: een container van ongeveer 600 liter en een van 1100 liter (een container voor karton en een voor etensresten), een glasbak en een vet ton voor frituurvet.

2.18.

Bij akte van splitsing in appartementsrechten van 6 februari 2015 is perceel 1693 gesplitst in twee appartementsrechten, te weten het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte met toebehoren, plaatselijk bekend [Straatnaam 2] [nummer 3] te [plaats] (kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 9633 A-1) en het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste- en zolderverdieping, dakterras met berging op de eerste verdieping, plaatselijk bekend [Straatnaam 1] [nummer 2A] te [plaats] (kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 9633 A-2).

2.19.

In de periode medio 2014-2015 is een geschil ontstaan over het gebruik van de poort door [de B.V.] . Partijen hebben over en weer elkaar brieven en e-mails daarover gezonden.

2.20.

In een brief van 8 oktober 2014 schrijft [eiseres] aan [de B.V.] :

“
(…)

In navolging van eerdere correspondentie, wil ik u er nogmaals op wijzen dat u geen enkel recht hebt. Dit met uitzondering van het plaatsen van 3 containers, voor een beperkte termijn, op mijn erf. Aan u is enkel de onderneming verkocht en geen verdere rechten en/of eigendomsrechten op het erf van [Straatnaam 1] [nummer 1- nummer 2] . (…)

Tevens verzoek ik u, de restafval container in de afmeting zoals die er nu is (1100 liter) te laten verwijderen en de container van 660 liter (die er altijd in die afmeting heeft gestaan) weer terug te plaatsen. U dient er tevens voor zorg te dragen dat deze containers altijd correct zijn afgesloten, er geen vuilniszakken zich buiten deze containers bevinden dit i.v.m. stankoverlast en een niet wenselijk aangezicht.

Nogmaals wijs ik u erop dat, het plaatsen van containers op mijn erf, een persoonlijk recht is en niet overdraagbaar aan derden. Hierbij maak ik dan ook van de gelegenheid gebruik u mede te delen deze overeenkomst zo spoedig mogelijk te willen beëindigen, echter wil ik u de gelegenheid geven van 1 jaar, na dagtekening van deze brief (mail), om een oplossing te vinden, daarna is het niet meer mogelijk uw containers te plaatsen op mijn erf.

(…)”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert, bij vonnis waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] geen rechthebbende is van een erfdienstbaarheid van overpad, althans enig ander gebruiksrecht om van zijn perceel over de poort te komen en te gaan naar de [Straatnaam 1] , althans, subsidiair voor recht te verklaren dat een erfdienstbaarheid, althans enig ander (persoonlijk) gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] om van zijn perceel te komen en te gaan via de poort naar de [Straatnaam 1] is beperkt tot het recht om via de poort het aan hem in eigendom toebehorende perceel te bereiken en zich niet tevens uitstrekt tot het recht om 1) de aan [eiseres] toebehorende trap in de poort te betreden, 2) langere tijd in de poort te verblijven en/of daar goederen op te (laten) slaan en 3) bedrijfsmatig gebruik van de poort te maken door van de bedrijfsruimte gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] via de poort te komen en te gaan naar de [Straatnaam 1] , althans toe te staan dat derden, zoals huurders, een dergelijk gebruik maken van de poort;

II. voor recht te verklaren dat [de B.V.] uitsluitend een persoonlijk recht van [A] heeft verkregen om drie containers in de poort te plaatsen en te bepalen dat dit persoonlijk recht, na opzegging door [eiseres] , op 8 oktober 2015, althans een in goede justitie te bepalen datum, zal komen te beëindigen;

III. voor recht te verklaren dat [de B.V.] niet gerechtigd is tot enig gebruik van de poort, behoudens voor zover dit gebruik ziet op het hebben, vullen en legen van twee containers van maximaal 240 liter, zolang het persoonlijk recht van [de B.V.] voortduurt;

IV. [gedaagde sub 1] te bevelen om te gehengen en te gedogen dat de stalen trap in de poort na een periode van minimaal zes maanden na betekening van dit vonnis zal worden verwijderd en dat de ruimte waar zich thans de stalen trap bevindt weer volledig door [eiseres] in gebruik zal worden genomen;

V. [gedaagde sub 1] te bevelen om de deur naar de berging van de [Straatnaam 2] [nummer 3] te [plaats] te verwijderen, althans naar achteren te verplaatsen naar de locatie conform de als productie 5 overgelegde bouwtekeningen uit 1995 en [gedaagde sub 1] en [de B.V.] te bevelen om te gehengen en te gedogen dat [eiseres] voor deze deur, op haar eigen perceel, een berging zal (laten) plaatsen;

VI. [gedaagde sub 1] te bevelen om de door hem geplaatste muur voor het raam in de bovenwoning van [eiseres] binnen drie maanden na betekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden;

VII. [de B.V.] en de zijnen te verbieden om de poort te betreden, waaronder in ieder geval begrepen een verbod om de poort te gebruiken voor leveranties, als opslagplaats, voor het plaatsen van afval buiten de daartoe geëigende containers en als verblijfplaats voor personeel, waarbij het gebruik van de poort voor het vullen en legen van twee containers van maximaal 660 liter en 1 container van maximaal 240 liter is uitgezonderd tot aan de datum waarop het persoonlijk recht van [de B.V.] is komen te beëindigen;

VIII. [gedaagde sub 1] en [de B.V.] te bevelen om te gehengen en te gedogen dat de zich in de poort bevindende vetput na een periode van minimaal 8 weken na betekening van dit vonnis zal worden verwijderd, althans afgesloten;

IX. [gedaagde sub 1] te verbieden om derden (waaronder begrepen huurders, gebruikers en leveranciers van de bedrijfsruimte gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] te [plaats] ) toegang te verschaffen tot de poort en de achterdeur in de bedrijfsruimte;

X. te bepalen dat [gedaagde sub 1] en [de B.V.] , indien zij een of meer van de hierboven genoemde veroordelingen niet nakomen, ieder een dwangsom verbeuren van € 5.000,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, per overtreding en/of per dag dat de overtreding voortduurt;

met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.

[eiseres] is als eigenaar van de poort bevoegd om de indeling daarvan te wijzigen, om te bepalen aan wie zij het gebruik van de poort toestaat en op welke wijze dit gebruik dient plaats te vinden. Er is ten aanzien van [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] geen erfdienstbaarheid van overpad gevestigd of door verjaring ontstaan. [gedaagde sub 1] had slechts een persoonlijk recht om de poort te betreden.

Bij de verbouwing in 1995 is afgeweken van de bouwtekeningen. De deur van de berging op de begane grond van [Straatnaam 2] [nummer 3] is over de erfgrens geplaatst en daarmee ook verder naar voren geplaatst dan destijds met [A] en [eiseres] was besproken. Ook is toen door [gedaagde sub 1] gebouwd voor een raam van de bovenwoning van [eiseres] .

[de B.V.] maakt misbruik van recht door de poort ook voor andere doeleinden te gebruiken dan het gebruik van de drie containers. [eiseres] heeft daarom zijn persoonlijk recht opgezegd zodat dat is geëindigd op 8 oktober 2015. Aan [de B.V.] zijn geen andere rechten ter zake van de poort verleend. [de B.V.] heeft geen kwalitatief recht tot gebruik van de poort. Voor zover [de VOF] ten aanzien van de poort al enige aanspraken jegens [A] zou hebben gehad, zijn deze na toedeling van de poort aan [eiseres] teniet gegaan.

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] voeren gemotiveerd verweer.

in reconventie

3.4.

[gedaagde sub 1 c.s.] vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

 te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1] als eigenaar van [Straatnaam 1] [nummer 2A] rechthebbende is van een erfdienstbaarheid die er toe strekt dat hij en de zijnen bevoegd zijn en blijven om via de poort en de stalen trap van [eiseres] te komen en te gaan, althans te verklaren voor recht dat hem ter zake een (persoonlijk) gebruiksrecht toekomt, althans ter zake te verklaren voor recht hetgeen de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

 te verklaren voor recht dat [de B.V.] als gebruiker van [Straatnaam 2] [nummer 3] rechthebbende is van een erfdienstbaarheid die er toe strekt dat zij en de haren bevoegd zijn en blijven om via de poort van [eiseres] te komen en te gaan, aldaar containers in gebruik te hebben, te luchten, goederen aan te voeren en afval af te voeren, steeds voor zover zulks redelijkerwijs in staat is voor haar bedrijfsvoering, althans te verklaren voor recht dat haar ter zake een (persoonlijk) gebruiksrecht toekomt, althans ter zake te verklaren voor recht hetgeen de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

 voor zover de vorderingen van [eiseres] in deze procedure (gedeeltelijk) door de rechtbank zouden worden toegewezen, [eiseres] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [gedaagde sub 1] en [de B.V.] dientengevolge zullen lijden, zulks nader op te maken bij staat;

[eiseres] te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.5.

[gedaagde sub 1 c.s.] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag.

Bij akte van 21 februari 1894 is het perceel van [eiseres] belast met een erfdienstbaarheid van uitpad ten behoeve van de eigenaar van [Straatnaam 2] [nummer 3] om over de huidige binnenplaats van [eiseres] te komen van en te gaan naar de [Straatnaam 1] . Ten overvloede is in 1971 bij de aankoop van [Straatnaam 2] [nummer 3] door [Naam 2] aan hem een persoonlijk recht van overpad verleend. Ook [de B.V.] kan zich op deze erfdienstbaarheid beroepen.

De schade die [gedaagde sub 1] lijdt bij toewijzing van de vordering in conventie bestaat uit het (gedeeltelijk) niet meer bereikbaar zijn van de [gedaagde sub 1] in eigendom toebehorende onroerende zaak en voor [de B.V.] uit de verstoring van zijn bedrijfsprocessen en derhalve uit gemiste omzet en een waardedaling van zijn onderneming.

3.6.

[eiseres] voert gemotiveerd verweer.

i
n conventie en in reconventie

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

De rechtbank ziet aanleiding de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk te behandelen, nu die vorderingen zijn gebaseerd op hetzelfde feitencomplex.

Recht van overpad

Erfdienstbaarheid

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat een erfdienstbaarheid ingevolge artikel 5:72 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) slechts door vestiging of door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring kan ontstaan.

4.3.

Vast staat dat de uit het erfdienstbaarhedenonderzoek blijkende erfdienstbaarheid ten laste van perceel 7403 die volgt uit een akte van 6 november 1964 ziet op een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van [Straatnaam 2] [nummer 4] (E 7402); niet in geschil is dat die erfdienstbaarheid nog steeds bestaat en door de eigenaar van nummer [nummer 4] ook nog steeds wordt benut. De uit datzelfde onderzoek blijkende erfdienstbaarheid ten laste van perceel 7403 die volgt uit een akte van veiling van 21 februari 1894 ziet wel op een recht van overpad ten behoeve van [Straatnaam 2] [nummer 3] en [nummer 3A] .

4.4.

De rechtbank is met [eiseres] van oordeel dat deze in 1894 gevestigde erfdienstbaarheid op grond van artikel 753 (oud) BW door vermenging teniet is gegaan. Immers op 15 februari 1929 kwamen het heersend erf en het dienend erf in één hand. Het bepaalde in artikel 748 (oud) BW, dat ziet op latere herleving van de erfdienstbaarheid, is niet van toepassing, nu niet is gesteld of gebleken dat er een ‘zigtbaar teeken van erfdienstbaarheid’ bestond. Daarmee strookt ook dat in 1971 aan [Naam 2] een persoonlijk recht van uitgang is verleend. Daartoe zou geen noodzaak hebben bestaan indien er toen sprake zou zijn geweest van een erfdienstbaarheid.

4.5.

Nu van een latere vestiging van een erfdienstbaarheid van overpad niet is gebleken en evenmin is gesteld noch is gebleken dat een erfdienstbaarheid door verjaring zou zijn ontstaan, is er thans geen zodanige erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel 1693 en ten laste van perceel 7403.

4.6.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat er geen erfdienstbaarheid van overpad bestaat ten laste van het perceel van [eiseres] en ten behoeve van het perceel van [gedaagde sub 1] . De vordering in reconventie ten aanzien van het bestaan van een erfdienstbaarheid zal worden afgewezen.

Persoonlijk recht

4.7.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde sub 1] als eigenaar van perceel 1693 een persoonlijk gebruiksrecht toekomt ten aanzien van perceel 7403.

4.8.

[eiseres] betoogt dat hier geen sprake van is. Door twee rechtsvoorgangers van [eiseres] is in 1971 een persoonlijk recht van overpad verleend aan [Naam 2] Dit recht is niet op [gedaagde sub 1] overgegaan, maar het gebruik van de poort door [gedaagde sub 1] is door de opvolgend eigenaren van perceel 7403 gedoogd, en kan nu dus worden beëindigd, aldus [eiseres] .

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden wel degelijk sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat [gedaagde sub 1] zijn pand in 1977 heeft gekocht van zijn vader, en tot voor kort steeds ongehinderd toegang heeft gehad tot de poort, ook nadat [A] (later samen met [eiseres] ) eigenaar was. [eiseres] was er ten tijde van de toedeling van het registergoed aan haar zonder meer mee bekend dat [gedaagde sub 1] de poort al heel lang gebruikte en ook moest gebruiken, omdat dat inmiddels zijn enige toegang naar zijn woning was. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] ter gelegenheid van de eigendomsverkrijging de evident door [gedaagde sub 1] gepretendeerde persoonlijke rechten ter zake ter discussie heeft gesteld. Derhalve dient er van te worden uitgegaan dat ook [eiseres] het persoonlijk recht van [gedaagde sub 1] , al dan niet stilzwijgend, heeft aanvaard. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] dat recht thans op oneigenlijke wijze gebruikt, kan van eenzijdige opzegging van het recht door [eiseres] geen sprake zijn.

4.10.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat [gedaagde sub 1] als eigenaar van perceel 1693 een persoonlijk recht toekomt om met de zijnen via perceel 7403 te komen van en te gaan naar de [Straatnaam 1] . Het meer of anders gevorderde (in conventie en in reconventie) ten aanzien van het recht van overpad van [gedaagde sub 1] zal worden afgewezen.

Gebruik van de poort

4.11.

Partijen verschillen voorts van mening over de rechtmatigheid van het gebruik van de poort door anderen dan [gedaagde sub 1] en de zijnen.

4.12.

Volgens [eiseres] wordt de poort regelmatig door [de B.V.] – zonder haar toestemming – gebruikt als opslagplaats, bezorglocatie voor leveranciers, ventilatiemogelijkheid en verblijfplaats voor zijn personeel. De deur van zijn horecabedrijf naar de poort staat in de zomermaanden vaak open en veroorzaakt daardoor (geluids)overlast. Ook worden vuilcontainers onvoldoende geleegd, waardoor zij niet goed sluiten en stankoverlast veroorzaken. Na klachten van [eiseres] hierover heeft [de B.V.] meer en grotere containers in de poort geplaatst, in strijd met de gemaakte afspraken. Aan het verzoek van [eiseres] om weer een kleinere container terug te plaatsen heeft [de B.V.] geen gehoor gegeven, aldus [eiseres] .

4.13.

[de B.V.] betoogt dat het gebruik van de poort, zoals hij dat nu doet, van essentieel belang is voor een deugdelijke bedrijfsvoering en dit gebruik bij de overname van het bedrijf is overeengekomen. Een opzegging of verbod daarvan is dan ook niet mogelijk en overigens volgens [de B.V.] in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Containers in de poort

4.14.

Vast staat dat [de B.V.] , blijkens de akte van levering van 2 februari 2006, ten behoeve van de uitoefening van zijn horecabedrijf van [eiseres] schriftelijk toestemming heeft gekregen om drie grote containers in de poort te mogen plaatsen en gebruiken. Tussen partijen staat vast dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst drie containers van elk 600 liter in de poort stonden.

4.15.

[eiseres] stelt dat zij het recht van [de B.V.] tot het plaatsen en gebruiken van drie containers in de poort heeft opgezegd per 8 oktober 2015, omdat [de B.V.] misbruik van zijn recht maakt. [de B.V.] betwist kort gezegd dat de containers overlast veroorzaken en dat [eiseres] dit recht op kon zeggen dan wel rechtsgeldig heeft opgezegd.

4.16.

De rechtbank stelt vast dat [de B.V.] een contractueel recht heeft tot het gebruik van drie containers in de poort. Dit is in de verhouding tussen koper en verkoper vastgelegd in de akte van overdracht van 2 februari 2006.

4.17.

Naar het oordeel van de rechtbank geven de door [eiseres] gestelde omstandigheden onvoldoende aanleiding om voormeld contractueel recht van [de B.V.] op te zeggen. Weliswaar is juist dat één te grote container door [de B.V.] is geplaatst, maar dat gebrek kan worden hersteld, waartoe [de B.V.] ter zitting ook bereid is gebleken. Dat rechtvaardigt dus niet het opzeggen van het recht van [de B.V.] door [eiseres] . De rechtbank tekent nog aan dat [eiseres] in haar brief van 8 oktober 2014 het recht ook niet heeft opgezegd, maar slechts schrijft dat zij deze overeenkomst zo spoedig mogelijk wil beëindigen en [de B.V.] de gelegenheid geeft om binnen een jaar een oplossing te vinden.

4.18.

Tijdens de descente is voorts gebleken dat voor [eiseres] van belang is, in verband met voorkoming van stankoverlast, dat de containers gesloten blijven. Bij de uitoefening van het recht van [de B.V.] mag van hem worden gevergd dat dit met zo min mogelijk overlast gepaard gaat; ook daartoe heeft [de B.V.] zich ter zitting bereid verklaard, ook als dit zou betekenen dat hij de containers vaker moet laten legen. [de B.V.] dient er dus in het vervolg zorg voor te dragen dat de containers alleen worden geopend voor het deponeren van afval, dat de containers niet open blijven staan en tijdig worden geleegd.

4.19.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat [de B.V.] als exploitant van de lunchroom gelegen aan de [Straatnaam 2] [nummer 3] een persoonlijk recht toekomt om drie containers van maximaal 660 liter per stuk te plaatsen en te gebruiken op perceel 7403. Het meer of anders gevorderde ten aanzien van de containers zal worden afgewezen.

Overig gebruik van de poort

4.20.

Ten aanzien van het overige gebruik van de poort staat vast dat hierover door partijen geen concrete afspraken zijn gemaakt. De vraag die dient te worden beantwoord is wat [de B.V.] ter zake in redelijkheid mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst toen hij de exploitatie van de horeca onderneming van [eiseres] en [A] overnam.

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat [de B.V.] , op grond van de feitelijke situatie en de bepalingen in de koopovereenkomst waarin het gebruik van de containers in de poort is toegestaan, mocht verwachten dat hij gebruik mocht maken van de poort voor zover dat noodzakelijk is ten behoeve van de normale uitoefening van zijn onderneming, waaronder begrepen gebruik voor de aanvoer van goederen, nu onweersproken is gebleven dat die aanvoerroute ook werd gebruikt toen [eiseres] zelf nog exploitant was.

4.22.

De rechtbank tekent daarbij aan dat het gebruik van de poort door [de B.V.] zo min mogelijk bezwarend moet zijn voor [eiseres] en met zo min mogelijk overlast gepaard moet gaan. Dit betekent dat leveranciers van [de B.V.] gebruik mogen maken van de poort, mits de geleverde goederen onmiddellijk het restaurant worden binnengebracht en verpakkingsmateriaal en dergelijke niet in de poort achter blijft. [de B.V.] heeft immers een ‘dagzaak’, wat meebrengt dat het onevenredig nadeel oplevert als de geleverde goederen door een volle zaak zouden moeten worden aangevoerd. Terecht heeft [eiseres] bezwaar gemaakt tegen het (recreatief) verblijf van personeel in de poort; daartoe bestaat geen noodzaak. De rechtbank zal dan ook bepalen dat verpozen en/of roken in de poort niet is toegestaan. Dat gebruik maakt een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] .

4.23.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering in conventie (VII) ten aanzien van het gebruik van de poort zal worden toegewezen als na te melden en dat de vorderingen ten aanzien van de poort (VII en IX) voor het overige zullen worden afgewezen.

Stalen trap

4.24.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] niet langer gerechtigd is de stalen trap, gelegen op haar perceel, te gebruiken om zijn woning te bereiken. [gedaagde sub 1] kon voor de verbouwing in 1995 zijn woning bereiken via een trap op zijn eigen perceel. Het gebruik van de huidige trap is eerst door [A] en later door [eiseres] gedoogd. [gedaagde sub 1] heeft indertijd welbewust een risico genomen door de bedrijfsruimte te vergroten en de opgang naar zijn bovenwoning te verplaatsen zonder een zakenrechtelijke regeling te treffen ten aanzien van de achteringang (en enige ingang) naar zijn woning. Hij heeft dit risico genomen om zo jarenlang hogere huurinkomsten voor de bedrijfsruimte te kunnen genereren. Het huidige gebruik dat [gedaagde sub 1] maakt van de trap is volgens [eiseres] bezwaarlijk aangezien dit gebruik haar beperkt in haar mogelijkheid om de trap te verwijderen en de poort op een voor haar efficiëntere wijze in te richten. Tijdens de descente heeft [eiseres] toegelicht dat zij voornemens is om een dakterras op de eerste verdieping te realiseren en dat zij het onvrij vindt als [gedaagde sub 1] dan ook van de trap gebruik maakt.

4.25.

[gedaagde sub 1] wijst er op dat de oude trap aan de achterzijde van zijn perceel moest wijken ten behoeve van de uitbreiding van de keuken van het horecabedrijf van [A] en [eiseres] , in 1995. Dit is indertijd in samenspraak met [eiseres] en [A] zo besloten. Sindsdien is zijn bovenwoning alleen bereikbaar via de trap van [eiseres] . [gedaagde sub 1] oefent zijn recht op de minst bezwarende wijze uit. Als hij geen gebruik meer mag maken van de trap kan hij zijn bovenwoning niet meer, althans niet zonder buitensporige verbouwingskosten te moeten maken, bereiken. [gedaagde sub 1] meent dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om dit van hem te verlangen.

4.26.

De rechtbank is van oordeel dat in het overleg dat destijds heeft plaatsgevonden over de verbouwing, de mondelinge overeenstemming over het gebruik van de trap door [gedaagde sub 1] ligt begrepen. Immers, de verbouwing is uitgevoerd in samenspraak met [A] en [eiseres] . Onder die omstandigheden mocht [gedaagde sub 1] in redelijkheid begrijpen dat er overeenstemming was over het persoonlijk gebruik van de trap, ook nadat [eiseres] eigenaar werd. Vast staat immers dat [eiseres] indertijd ook al (mede-)eigenaar was van de croissanterie. Om die reden was zij geheel en al bekend met de feitelijke situatie. Zij kan dan ook dit persoonlijk recht van [gedaagde sub 1] nu niet eenzijdig opzeggen. Dat klemt te meer daar het gebruik van de trap niet gewijzigd is en een opzegging van het recht de trap te gebruiken zou leiden tot hoge (verbouwings)kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] . De trap moet dan ook naar het oordeel van de rechtbank voor [gedaagde sub 1] beschikbaar blijven om bij zijn bovenwoning te kunnen komen.

4.27.

Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat [gedaagde sub 1] tijdens de comparitie heeft toegezegd dat als [eiseres] haar dakterras wil afscheiden om haar privacy te waarborgen, hij daarmee instemt.

4.28.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat [gedaagde sub 1] een persoonlijk recht toekomt tot het gebruik van de trap. De rechtbank zal de vorderingen in conventie die zien op het verwijderen en het gebruik van de trap afwijzen.

in conventie

Verwijderen of verplaatsten deur naar berging [Straatnaam 2] [nummer 3] en verwijderen muur voor raam bovenwoning [eiseres]

4.29.

[eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] bij de verbouwing in 1995 is afgeweken van de bouwtekeningen. Dit resulteerde er in dat de deur naar de berging van de horecaruimte ongeveer een halve meter over de erfgrens is gebouwd, hetgeen volgens haar ongedaan gemaakt moet worden. Ook heeft [gedaagde sub 1] na de verbouwing, zonder overleg met [A] , een muur geplaatst voor een van de ramen van de bovenwoning aan de [Straatnaam 1] [nummer 2] . Dit is aanvankelijk gedoogd, maar er is nooit toestemming voor gegeven. [eiseres] vordert daarom alsnog verwijdering van die muur.

4.30.

Naar het oordeel van de rechtbank staat vast dat [eiseres] zeer nauw betrokken is geweest bij de verbouwing in 1995. Deze verbouwing had immers ook gevolgen voor (destijds) het bedrijf van [A] en [eiseres] . De horecaruimte van de door hen gehuurde croissanterie werd immers groter. [eiseres] en [A] hadden dus zelf veel belang bij de verbouwing en onweersproken is gebleven dat zij zelfs zelf de bouwtekeningen hebben aangeleverd. Gesteld noch gebleken is dat zij zich na de realisatie van de verbouwing tegen de wijze van uitvoering, waaronder begrepen de nieuwe raamsituatie, hebben verzet. Derhalve valt niet in te zien waarom twintig jaar na dato alsnog tot een ingrijpende verwijdering/verandering zou moeten worden overgegaan als gevorderd. De rechtbank acht daarvoor onder de gegeven omstandigheden in redelijkheid geen termen aanwezig.

4.31.

Tijdens de descente is met betrekking tot de deur van de poort naar het restaurant van [de B.V.] gebleken dat de deur – gezien vanuit de poort – niet geheel in lijn staat met de muur. Voor een verandering van die deur ziet de rechtbank echter evenmin aanleiding. Daargelaten dat ook die situatie al sinds 1995 bestaat, is gebleken dat de hoek waarin de deur zich bevindt wordt benut voor het stallen van voormelde toegestane containers, zodat die ruimte voor [eiseres] feitelijk niet benutbaar is. Onder die omstandigheden heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank geen redelijk belang bij verwijdering of verplaatsing van de deur.

4.32.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vorderingen sub V en VI van [eiseres] afwijzen.

Vetput

4.33.

[eiseres] vordert kort gezegd verwijdering, althans afsluiting, van de in de poort gelegen vetput. Zij stelt daartoe dat de vetput aan vervanging toe is en ondanks recente herstelwerkzaamheden stankoverlast veroorzaakt.

4.34.

Volgens [de B.V.] is de vetput in oktober 2014 en april 2015 gecontroleerd en opgeknapt en verkeert deze in goede staat. Verwijdering is niet geïndiceerd en bovendien zouden daardoor zowel [de B.V.] als de andere gebruiker (restaurant [Restaurant] ) in ernstige problemen komen, aldus [de B.V.] .

4.35.

Vast staat dat [eiseres] en [de B.V.] over het gebruik van de vetput geen afspraken hebben gemaakt.

4.36.

De rechtbank is van oordeel dat de vetput in de poort moet blijven liggen, nu deze onderdeel is van het bedrijf van [de B.V.] , dat hij van [eiseres] en [A] heeft gekocht. De vetput ligt al sinds 1999 in de poort en [de B.V.] mocht er dan ook zonder meer van uitgaan dat de onderneming inclusief het gebruik van de vetput aan hem is overgedragen, nu een dergelijke put noodzakelijk is in het kader van de uitoefening van het bedrijf. De rechtbank tekent nog wel aan dat op de gebruikers van de put de verplichting rust deze goed te onderhouden, teneinde overlast te voorkomen. De vordering sub VIII van [eiseres] zal dan ook worden afgewezen.

Dwangsom

4.37.

De rechtbank ziet geen aanleiding om de gevorderde dwangsom op te leggen, nu ter zitting is gebleken dat [de B.V.] bereid is te voldoen aan de hem in dit vonnis opgelegde verplichtingen.

in reconventie

Schadevergoeding

4.38.

De door [gedaagde sub 1 c.s.] gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. De vordering in conventie is weliswaar gedeeltelijk toegewezen, maar niet gesteld of gebleken is dat daar schade uit voortvloeit voor [gedaagde sub 1 c.s.]

in conventie en in reconventie

Proceskosten

4.39.

Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren, zowel in conventie als in reconventie.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] geen rechthebbende is van een erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van het perceel kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 1693 en ten laste van het perceel kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 7403 (hierna: de poort) om te komen van en te gaan naar de [Straatnaam 1] ;

5.2.

verklaart voor recht dat het persoonlijke recht van [gedaagde sub 1] om via de poort te komen van en te gaan naar de [Straatnaam 1] is beperkt tot het recht om via de poort het hem in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 1693 te bereiken en te verlaten en strekt zich niet tevens uit tot het recht om langere tijd in de poort te verblijven en/of daar goederen op te (laten) slaan, althans toe te staan dat derden, zoals huurders, een dergelijk gebruik maken van de poort;

5.3.

verbiedt [de B.V.] en de zijnen om de poort te gebruiken als opslagplaats, voor het plaatsen van afval buiten de daartoe geëigende containers en als verblijfplaats voor personeel, waarbij het gebruik als onder 5.7 genoemd is uitgezonderd;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.5.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] , als eigenaar van het perceel kadastraal bekend [gemeente 2] sectie E nummer 1693, een persoonlijk recht toekomt om via de poort te komen van en te gaan naar de [Straatnaam 1] ;

5.6.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] een persoonlijk gebruiksrecht heeft op grond waarvan hij de trap in de poort mag gebruiken om van en naar zijn bovenwoning te gaan;

5.7.

verklaart voor recht dat [de B.V.] als bedrijfsmatig gebruiker van [Straatnaam 2] [nummer 3] te [plaats] bevoegd is om in de poort drie containers van 660 liter per stuk te plaatsen en in gebruik te hebben, afval af te voeren en bedrijfsgoederen aan te voeren, steeds voor zover zulks redelijkerwijs noodzakelijk is voor haar bedrijfsvoering en op de minst bezwarende wijze;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in conventie en in reconventie

5.9.

compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra - van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2016.

^[1]

ECLI:NL:RBDHA:2016:4283

Geschil over erfdienstbaarheid van overpad en gebruik van poort tussen buren met horecabedrijven

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.[gedaagde sub 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.De beslissing

Voetnoten