ECLI:NL:RBDHA:2016:16736

• Datum uitspraak: 29 juni 2016
• Publicatiedatum: 31 januari 2017
• Zaaknummer: 4902555 RL EXPL 16-7980
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.W.D. Bom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte: ontvangsttheorie; onjuist adres; heeft opzegging verhuurder bereikt? voor wiens risico; tijdig opgezegd?

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 29 juni 2016 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Europese vennootschap Unibail-Rodamco S.E. en SNS Bank N.V. over de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De kern van het geschil draait om de vraag of de opzeggingsbrief van SNS de verhuurder Unibail heeft bereikt, en of deze opzegging tijdig en rechtsgeldig was. SNS had de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2016, maar Unibail betwistte de ontvangst van deze opzeggingsbrief. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de opzeggingsbrief op 11 mei 2015 door SNS is verzonden naar het contractueel vastgelegde adres van Unibail, maar dat deze brief als onbestelbaar is geretourneerd aan SNS. De rechter oordeelde dat de opzegging niet rechtsgeldig was, omdat de brief Unibail nooit heeft bereikt. De kantonrechter heeft daarbij de ontvangsttheorie toegepast, die stelt dat een verklaring pas werking heeft als deze de geadresseerde heeft bereikt. De rechter concludeerde dat SNS de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en dat deze doorloopt tot en met 31 oktober 2021. Daarnaast werd SNS veroordeeld tot betaling van een contractuele boeterente voor de periode waarin zij de exploitatie van het gehuurde had gestaakt. De proceskosten werden eveneens aan SNS opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr.: 4902555 RL EXPL 16-7980

29 juni 2016

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de Europese vennootschap Unibail-Rodamco S.E., gevestigd te Parijs (Frankrijk) en kantoorhoudende te Schiphol,
eisende partij,

gemachtigde: mevr. mr W. Raas (Boekel N.V.),

tegen

de naamloze vennootschap SNS Bank N.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,

gedaagde partij,

gemachtigde: mevr. mr A.W. Booij (Nauta Dutilh).

Partijen worden aangeduid als “Unibail” en “SNS”.

1. Het procesverloop

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding van 7 maart 2016, met producties 1 tot en met 6;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 12;
• de brief van de gemachtigde van Unibail van 30 maart 2016, met aanvullende producties 7 tot en met 12;
• de brief van de gemachtigde van SNS van 30 maart 2016, met producties 1 tot en met 7;
• de akte houdende eiswijziging van 1 april 2016;
• de brief van de gemachtigde van Unibail van 23 mei 2016, met aanvullende producties 13 en 14;
• de brief van de gemachtigde van Unibail van 25 mei 2016, met aanvullende productie 15.

1.2

De producties bij de brief van de gemachtigde van SNS van 30 maart 2016 bevat dezelfde producties als de conclusie van antwoord, met uitzondering van productie 5 bij de brief (Facturen van SNS), die geen productie is bij de conclusie van antwoord.

1.3

Op 1 april 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij uitsluitend is gesproken over de (aanvankelijke) provisionele vordering van Unibail. De gemachtigden van beiden partijen hebben bij die gelegenheid (pleit)aantekeningen overgelegd. Nu de provisionele vordering inmiddels geen onderdeel van het petitum meer uitmaakt zullen deze aantekeningen verder buiten beschouwing blijven.

1.4

Op 27 mei 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden over de hoofdzaak. Bij die gelegenheid is namens Unibail de heer mr. O. Waaijer verschenen en namens SNS de heer [X] en van beide partijen zijn tevens de gemachtigden verschenen. De gemachtigden van beide partijen hebben (pleit)aantekeningen overgelegd. Van de comparitie zijn door de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt. Een schikking is niet bereikt.

1.5

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

Op 9 respectievelijk 17 november 2006 is tussen Rodamco Nederland Winkels B.V en SNS een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan het Hogerop 15 te 2711 AX Zoetermeer in winkelcentrum Stadshart Zoetermeer in Zoetermeer (Productie 1 bij dagvaarding, hierna te noemen: ‘de huurovereenkomst’).

2.2

Bij akte van levering van 29 december 2009 heeft Rodamco Nederland Winkels B.V. de betreffende bedrijfsruimte in eigendom overgedragen aan Unibail (Productie 2 bij conclusie van antwoord).

2.3

Afgezien van deze eigendomsoverdracht, waarbij Unibail als verhuurder in de plaats is getreden van Rodamco Nederland Winkels B.V., is de onder 2.1 vermelde huurovereenkomst ongewijzigd gebleven.

2.4

Van de huurovereenkomst maken de volgende bepalingen deel uit:

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 november 2006 en lopende tot en met 31 oktober 2011 .

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve van 1 november 2011 tot en met 31 oktober 2016 . Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

2.5

De huurovereenkomst vermeldt in de aanhef als adres respectievelijk correspondentieadres van verhuurder: Hoogoorddreef 11/2, 1101 BA Amsterdam ZO en postbus 22816, 1100 DH Amsterdam ZO.

2.6

Bij aangetekende brief (Productie 4 bij conclusie van antwoord) met datum 11 mei 2015 gericht aan Rodamco Nederland Winkels B.V met adres Hoogoorddreef 11/2, 1101 BA Amsterdam ZO heeft SNS de huurovereenkomst opgezegd. De relevante tekst van de brief luidt:

Rekening houdende met de geldende opzegtermijn zeg ik namens huurder SNS Bank NV genoemde huurovereenkomst op per eerstvolgende mogelijkheid, d.w.z. per 31 oktober 2016.

Graag ontvang ik uw schriftelijke bevestiging dat u de huuropzegging heeft ontvangen.

2.7

Volgens een overzicht van PostNL (Productie 3 bij dagvaarding) is de betreffende brief op 11 mei 2015 (om 19:38:33 uur gescand) ter post bezorgd en is de brief op 12 mei 2015 (13:20:29 uur) als onbestelbaar verklaard. Het overzicht vermeldt:
Onbestelbaar; gea[dresseerde] niet bekend/aanwezig. retour afzender. rit 310 Diemen.

3. De vordering

3.1

Unibail vordert, na wijziging van eis op grond van de akte houdende eiswijziging van 1 april 2016 en op grond van de wijziging van eis tijdens de comparitie van partijen van 27 mei 2016, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (A.) voor recht te verklaren dat SNS de huurovereenkomst tussen Unibail [en SNS] niet rechtsgeldig heeft opgezegd, waarmee SNS in ieder geval t/m 31 oktober 2021 gebonden is aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de exploitatie- en huurbetalingsplicht, (B) SNS te veroordelen tot en met 31 oktober 2021, althans tot een in goede justitie te bepalen datum, volledig te blijven voldoen aan het bepaalde in art. 6.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen, en in dit kader o.a. (-) de gehuurde bedrijfsruimte behoorlijk ingericht (voorzien van voldoende inventaris/voorraad), voorzien van/bemand door voldoende personeel, in gebruik en geopende te houden als bedrijfsruimte overeenkomstig de contractuele bestemming, gedurende reguliere openingstijden en geen meubilair/inventaris uit te huizen; (-) e.e.a. op straffe van verbeurdverklaring van een dwangsom van € 7.500,- per overtreding per dag (of dagdeel) dat SNS hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 800.000,- of een in goede justitie te bepalen bedrag, (C.) SNS te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Unibail te voldoen de contractuele boeterente van € 250,- per dag (of gedeelte daarvan) wegens het schenden van de exploitatieverplichting, te rekenen vanaf 29 januari 2016 t/m de dag waarop SNS de exploitatie weer hervat heeft zoals voortvloeit uit de huurovereenkomst, (D.) SNS te veroordelen in de kosten van de procedure, en tot betaling van nasalaris.

3.2

Aan de vordering legt Unibail ten grondslag dat de opzeggingsbrief van SNS haar nooit bereikt heeft, waardoor de huurovereenkomst niet tijdig tegen 31 oktober 2016 is opgezegd en derhalve (tenminste) tot 31 oktober 2021 verlengd is. Omdat SNS daarnaast na 29 januari 2016 de exploitatie van het gehuurde enige tijd gestaakt heeft vordert Unibail over die periode de overeengekomen boeterente.

4. Het verweer

4.1

SNS voert verweer tegen de vordering. Het verweer komt er in de kern op neer dat SNS de opzeggingsbrief naar het juiste in de huurovereenkomst vermelde adres heeft gestuurd en dat het feit dat de brief Unibail niet bereikt heeft voor haar risico komt. Voor zover relevant zal het verweer hierna aan de orde komen.

5. De beoordeling

5.1

De in deze procedure te beantwoorden hoofdvraag is of de huurovereenkomst al dan niet tijdig per 31 oktober 2016 is opgezegd.

5.2

Voor de beantwoording van deze vraag neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat contractueel is bepaald dat opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief aan het (correspondentie)adres van Unibail. SNS heeft op 11 mei 2015 een opzeggingsbrief aangetekend verstuurd aan het contractueel bepaalde correspondentieadres aan de Hoogoorddreef 11/2 in Amsterdam ZO. In die zin heeft SNS op de juiste wijze en naar het juiste adres de opzegging verstuurd.

5.3

Vast staat echter dat de brief Unibail nooit bereikt heeft. De brief is door PostNL aan SNS geretourneerd en volgens de verklaring van SNS is de brief ook daadwerkelijk retour ontvangen, maar is vervolgens op een andere afdeling dan de afdeling die de brief verzonden had in het ongerede geraakt. Pas na 31 oktober 2015 is ontdekt dat de brief Unibail nooit bereikt had.

5.4

Volgens de hoofdregel van de eerste zin van artikel 3:37 lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt (de ‘ontvangsttheorie’). Tussen partijen staat vast dat de opzegging in de aangetekend verstuurde brief van SNS van 11 mei 2015 Unibail niet heeft bereikt. De brief is weliswaar door SNS bij PostNL ter verzending aangeboden, de brief is vervolgens door PostNL op het adres Hoogoorddreef 11/2, Amsterdam ZO aan Unibail aangeboden, maar als onbestelbaar aan SNS geretourneerd, waarna deze op een andere afdeling dan die welke de brief had verstuurd in het ongerede is geraakt. In zoverre kan deze brief derhalve geen opzegging door SNS van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.

5.5

Deze hoofdregel leidt uitzondering indien de verklaring, in dit geval opzegging, de geadresseerde niet heeft bereikt als gevolg van eigen handelen van de geadresseerde. SNS stelt dat daarvan sprake is en zet haar stelling kracht bij door te verwijzen naar het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2013 (NJ2013, 391).

5.6

SNS stelt dat zij de opzegging heeft verstuurd naar het in de huurovereenkomst vermelde adres, dat zelfs na de eigendomsovergang van het gehuurde, niet is gewijzigd. SNS heeft dus contractueel juist gehandeld door de opzegging tijdig per aangetekende brief te versturen naar het sinds de ondertekening van de huurovereenkomst ongewijzigd gebleven postadres van Unibail in Amsterdam ZO. Dat Unibail daar niet (meer) gevestigd is, is het gevolg van een eigen handeling, die voor haar risico komt. De opzegging moet derhalve conform de uitzonderingssituatie van de tweede zin van artikel 3:37 lid 3 BW geacht worden werking te hebben, aldus SNS. Het genoemde arrest van de Hoge Raad zou dat standpunt ondersteunen.

5.7

Unibail stelt daar tegenover dat SNS redelijkerwijs kon weten dat Unibail niet meer op het adres in Amsterdam ZO gevestigd was: alle (recente) correspondentie van Unibail aan SNS vermeldt een adres op Schiphol, zoals ook de kadastrale inschrijving van het gehuurde en zelfs de inschrijving van Unibail in het Handelsregister dat adres op Schiphol vermelden. SNS wist derhalve dat Unibail niet meer in Amsterdam ZO gevestigd was en voor zover zij dat niet (zeker) wist kon zij dat eenvoudig vaststellen. Door niettemin de opzegging naar het adres in Amsterdam ZO te sturen stelde SNS zich bloot aan de mogelijkheid dat de opzegging Unibail niet zou bereiken en die omstandigheid zou voor risico van SNS dienen te komen.

5.8

De kantonrechter is van oordeel dat SNS de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en acht daarvoor drie redenen doorslaggevend. In de eerste plaats vloeit uit het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad voort dat bij betwisting van de ontvangst van een verklaring het aan de afzender is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij de verklaring heeft gezonden naar het adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar kon worden bereikt
en dat de verklaring daar is aangekomen. Van dat laatste is komen vast te staan dat de opzeggingsbrief niet is aangekomen. PostNL heeft de brief, naar aan te nemen valt, wel op het betreffende adres proberen aan te bieden, maar de brief is toen als onbestelbaar bestempeld en is geretourneerd aan SNS.

5.9

Zonder bijkomende omstandigheden (tweede en derde redenen) zou nog in de lijn van het arrest van de Hoge Raad aangenomen kunnen worden dat SNS redelijkerwijs mocht aannemen dat Unibail op het adres in Amsterdam ZO kon worden bereikt, zij het dat alle recente correspondentie vanuit Unibail een adres op Schiphol aangaven. Echter is komen vast te staan dat de brief aan SNS is geretourneerd en vervolgens bij SNS in het ongerede is geraakt. Kennelijk heeft SNS haar interne documentenstroom niet op orde, althans niet in het specifieke geval van deze opzeggingsbrief. Zou dat wel het geval zijn geweest en zou de brief kort na 12 mei 2015 zijn geretourneerd naar de afdeling bij SNS die de brief had verzonden, dan zou duidelijk zijn geworden dat de brief Unibail niet had bereikt en dan had SNS nog tijdig, eventueel na verificatie van het juiste adres, de opzegging aan Unibail kunnen doen.

5.1

En tenslotte neemt de kantonrechter mee dat de opzeggingsbrief een laatste zinsnede bevat waarin SNS verzoekt om een schriftelijke ontvangstbevestiging. Toen SNS niet binnen redelijke termijn na 11 mei 2015 een ontvangstbevestiging van Unibail had ontvangen, had het op haar weg gelegen bij Unibail te informeren naar de tijdige en juiste ontvangst van de brief. Gelet op de verzendingsdatum (11 mei 2015) en de uiterste opzegdatum (31 oktober 2015) was er voor SNS alle gelegenheid de onzekerheid over de ontvangst door het uitblijven van een ontvangstbevestiging tijdig te herstellen. Dat SNS eerst in december 2015 op de opzegging terug is gekomen, komt onder deze omstandigheden voor haar risico.

5.11

SNS heeft nog aangevoerd dat Unibail via haar beheerder, Colliers International Rotterdam B.V., met wie gesprekken zouden zijn gevoerd over de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2016, vernomen zal hebben dat SNS de huurovereenkomst per die datum wilde opzeggen. De kantonrechter volgt SNS niet in deze stelling, omdat een mondelinge opzegging, die bovendien ook nog aan een derde en niet rechtsreeks aan Unibail is gedaan, geen geldige wijze van opzegging is en Unibail bovendien betwist dat in die zin gesprekken met Colliers zouden zijn gevoerd.

5.12

De slotsom van de voorgaande rechtsoverwegingen is derhalve dat de gevraagde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig per 31 oktober 2016 is opgezegd en in beginsel doorloopt tot en met 31 oktober 2021 zal worden toegewezen, inclusief de exploitatie- en huurbetalingsplicht, zoals die in de huurovereenkomst verwoord zijn.

5.13

Naast de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tot 31 oktober 2021 doorloopt vordert Unibail tevens SNS te veroordelen het gehuurde behoorlijk ingericht, behoorlijk bemand in gebruik te houden als bedrijfsruimte en geen meubilair uit te huizen, een en ander te onderstrepen met een dwangsom. Tussen partijen is niet in geding dat SNS op dit moment het gehuurde in gebruik heeft in overeenstemming met de gebruiksvoorschriften. In die zin loopt Unibail met deze vordering vooruit op een mogelijke situatie in de toekomst, waarbij SNS niet (meer) aan haar verplichtingen in die zin zou voldoen. In die zin heeft Unibail op dit moment onvoldoende belang bij toewijzing van dit deel van de vordering. Dit geldt te meer nu de verplichting tot exploitatie reeds ligt besloten in de toe te wijzen verklaring voor recht. Bovendien maakt Unibail tot onderdeel van haar vordering elementen, zoals een behoorlijke inrichting (met voldoende inventaris en voorraad) en voorzien van voldoende personeel, waarvan Unibail onvoldoende heeft aangetoond dat die nu reeds onderdeel zouden zijn van de gebruiksverplichtingen van SNS. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.

5.14

Als nevenvordering vordert Unibail nog de contractuele boeterente van € 250,- per dag vanaf 29 januari 2016 tot en met de dag dat SNS de exploitatie hervat heeft. Unibail heeft geen verder verweer gevoerd tegen de stelling van SNS dat zij op 7 maart 2016 de exploitatie hervat heeft, terwijl SNS geen verweer heeft gevoerd tegen de stelling van Unibail dat tussen 29 januari 2016 en de dag van hervatting van de exploitatie een contractuele boete van € 250,- verschuldigd is. De vordering van Unibail tot betaling van de boeterente zal derhalve worden toegewezen voor de periode tussen 29 januari 2016 en 7 maart 2016.

5.15

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal SNS worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Unibail. Voor wat betreft de nakosten levert dit vonnis een titel op.

De beslissing

De kantonrechter:

- verklaart voor recht dat SNS de huurovereenkomst tussen haar en Unibail niet rechtsgeldig heeft opgezegd, waarmee SNS in ieder geval tot en met 31 oktober 2021 gebonden is aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de exploitatie- en huurbetalingsplicht;

- veroordeelt SNS om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Unibail te voldoen de contractuele boeterente van € 250,- per dag over de periode tussen 29 januari 2016 en 7 maart 2016;

- veroordeelt SNS tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Unibail, tot op heden begroot op € 511,08 waarvan € 300,- als het aan de gemachtigde van Unibail toekomende salaris, en veroordeelt gedaagde partij tot betaling van € 75,- aan nasalaris, voor zover Unibail daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de betaling van de boeterente en de proceskosten aan de zijde van Unibail uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juni 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.