Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 16/6650
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2016 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 14 juli 2016 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2016.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 16 februari 2016 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 725.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2016 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. In het kader van een geding tussen partijen bij het Gerechtshof Den Haag, handelend over de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013 is door Frisia Makelaars een taxatierapport (taxatierapport 2013) opgesteld, waarin de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 725.000.
5. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De woning heeft een woonoppervlakte van ongeveer 249 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 930 m².
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 660.000. Ter motivering van zijn standpunt heeft eiser – kort weergegeven – aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, dat verweerder ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze exact rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de gehanteerde referentieobjecten, dat de waarde is vastgesteld in strijd met het gelijkheidsprincipe omdat de meeste van de gehanteerde referentieobjecten vrijstaande woningen zijn terwijl de woning een twee-onder-één-kap woning is, dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast die eiser ondervindt van het bouwproject ‘De Seizoenen’, dat de vastgestelde waarde is gebaseerd op taxatierapport 2013, dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 en dat er gegevens van vergelijkbare woningen beschikbaar zijn waarmee geen rekening is gehouden. Eiser wijst in dit verband onder andere op de vastgestelde WOZ-waarde van € 660.000 van buurpand [adres 2] .
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van drie referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft gedurende de beroepsprocedure nog een vierde referentieobject aangevoerd en de gegevens daarvan, samen met die van de objecten uit het taxatieverslag, verwerkt in een matrix waarin de verkoopprijzen zijn herleid naar een prijs per vierkante meter vloeroppervlak. Verder stelt verweerder dat met de omgevingsfactoren voldoende rekening is gehouden, dat de door eiser genoemde objecten [adres 2] en [adres 3] niet binnen overzienbare tijd van de waardepeildatum zijn verkocht en daarom niet kunnen dienen als referentieobjecten. Voorts neemt verweerder het standpunt in dat de gemiddelde waardeontwikkeling van woningen voor het vaststellen van de WOZ-waarde niet relevant is.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op het door verweerder overgelegde taxatieverslag, matrix en hetgeen hij verder heeft aangevoerd, is verweerder daar, naar het oordeel van de rechtbank, in geslaagd. Uit het taxatieverslag en de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald volgens een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 4] , verkocht op 1 december 2014 voor € 650.000; [adres 5] , verkocht op 2 november 2015 voor € 620.000, [adres 6] , verkocht op 17 september 2014 voor € 572.500; [adres 7] , verkocht op 14 november 2014 voor € 875.000). Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en deze referentieobjecten en dat de aan de woning toegekende waarde in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de objecten [adres 4] , [adres 6] en [adres 5] in dezelfde buurt liggen als de woning en de door eiser genoemde overlast van het bouwproject ‘De Seizoenen’ ook voor die objecten geldt. De rechtbank acht met name de vergelijking met het referentieobject [adres 4] maatgevend. Deze woning, die kleiner is dan de woning van eiser en over een beduidend kleiner perceel beschikt, is op 1 december 2014, ofwel een maand vóór de waardepeildatum, verkocht voor € 650.000. Dat verweerder de ligging van de woning heeft aangemerkt als “uitstekend”, terwijl de ligging van [adres 4] is aangemerkt als “goed”, doet aan de juistheid van de waardebepaling door verweerder niet af. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de factor ligging in onderhavige geval niet veel heeft doorgewerkt in de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank wordt deze verklaring in voldoende mate ondersteund door de matrix, waaruit valt af te leiden dat de vierkante meterprijs van het perceel van eiser niet hoger is dan de vierkante meterprijs van het perceel van [adres 4] .
10. De rechtbank stelt met eiser vast dat de referentieobjecten [adres 4] , [adres 7] en [adres 5] vrijstaande woningen zijn terwijl de woning van eiser een twee-onder-één-kap woning is. Het door eiser verwoorde gelijkheidsprincipe brengt echter niet mee dat de woning en de referentieobjecten van hetzelfde type moeten zijn, mits ze zo vergelijkbaar mogelijk zijn. Verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning. Deze keuze is, bij afwezigheid van verkoopcijfers van beter vergelijkbare woningen, alleszins te billijken. Vrijstaande woningen die in dezelfde buurt gelegen zijn als de woning kunnen als referentieobject worden gebruikt. Dit temeer nu de woning van eiser, die middels garages en een stuk bovenverdieping, is verbonden met de belendende woning, meer het karakter en de uitstraling heeft van een vrijstaande woning dan de gemiddelde twee-onder-één-kap woning.
11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat verweerder de vastgestelde waarde van de woning onvoldoende heeft onderbouwd. De op verweerder rustende bewijslast om de waarde aannemelijk te maken, voert in dit geval niet zover dat hij exact inzichtelijk moet maken op welke wijze en in welke mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
12. De stelling dat de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum is gebaseerd op taxatierapport 2013 kan evenmin leiden tot een geslaagd beroep. Verweerder heeft met de onder overweging 9 genoemde vergelijking onderbouwd dat de vastgestelde woning is gebaseerd op verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd en niet op het taxatierapport 2013. Aan eiser kan worden toegegeven dat het ongelukkig is dat het taxatierapport bij de hoorzitting op 26 april 2016 ter sprake is gekomen. Tussen partijen is echter niet in geschil dat, gelet op de hiervoor in rechtsoverweging 8 omschreven wijze waarop de waarde van de woning ingevolge de Wet WOZ behoort te worden vastgesteld, voor de waarde op waardepeildatum 1 januari 2015 het rapport dat ziet op waardepeildatum 1 januari 2013 geen betekenis kan hebben.
13. Voorts is eiser er niet in geslaagd de door hem bepleite waarde van € 660.000 aannemelijk te maken. Van de door eiser aangedragen referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn geen verkoopcijfers beschikbaar van om en nabij de waardepeildatum, zodat gegevens daarvan niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeidatum. Daarbij acht de rechtbank, gelet op hetgeen hierboven is overwogen, de stelling van verweerder dat de WOZ-waarde van [adres 2] te laag is gewaardeerd aannemelijk. Verder geldt dat het doel van de Wet WOZ ertoe strekt dat de waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rond de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum zijn gerealiseerd. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over gemiddelde waardestijgingen ten opzichte van voorgaande jaren van al dan niet soortgelijke objecten, kan, hoe specifiek ook, daarom niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
14. Voor zover eiser met zijn verwijzing naar de vastgestelde WOZ-waarde van buurpand [adres 2] een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de verweerder een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Evenmin is aannemelijk dat sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). De omstandigheid dat verweerder bij één buurpand abusievelijk een te lage waarde heeft vastgesteld, kan het beroep op de meerderheidsregel niet doen slagen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
15. Eiser heeft nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank kan deze stelling niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de grieven van eiser. Daar komt nog bij dat, blijkens het tot de stukken van het geding behorende verslag van de hoorzitting van 26 april 2016, ook bij die gelegenheid standpunten zijn uitgewisseld. Van een motiveringsgebrek van de zijde van verweerder is in onderhavige geval dan ook geen sprake.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.