Uitspraak
Rechtbank den haag
zittingsplaats Den Haag
WtC
Rolnr.: 5139003/16-16768
8 december 2016
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
STICHTING DUWO,
gevestigd te Delft,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. K. Colakoglu.
Partijen worden aangeduid als DUWO en [gedaagde] .
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 1 juni 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte overlegging producties zijdens DUWO;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen d.d.
25 november 2016.
De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, het navolgende vast.
DUWO verhuurt aan [gedaagde] vanaf 25 januari 2005 voor onbepaalde duur de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna ook wel te noemen “de woning”).
DUWO ontwikkelt, bouwt en beheert studentenwoonruimten in diverse steden. Daarnaast heeft DUWO ook woonruimten voor andere doelgroepen in beheer.
Bij brief d.d. 28 december 2012 heeft DUWO de huur van de woning opgezegd aan [gedaagde] .
Bij brief d.d. 2 december 2015 heeft de gemachtigde van DUWO aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst opnieuw wordt opgezegd, ditmaal per 1 juli 2016 wegens dringend eigen gebruik, respectievelijk wegens het niet ingaan op een redelijk aanbod, te weten het aangaan van een “campuscontract”. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2
De vordering
De vordering
DUWO vordert - zakelijk weergegeven - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de datum zal worden vastgesteld waarop huurovereenkomst eindigt en het gehuurde ontruimd dient te worden door [gedaagde] ;
- [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan DUWO de kosten van gedwongen ontruiming te voldoen indien [gedaagde] niet tot vrijwillige ontruiming overgaat, op vertoon van en conform het proces-verbaal van ontruiming;
met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.
DUWO legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende stellingen.
Er is een gebrek aan studentenwoonruimte. De woning die [gedaagde] thans van DUWO huurt is een studentenwoning die hem is toegewezen op basis van zijn inschrijving als student. Dat blijkt uit de overlegging destijds door [gedaagde] van zijn studentenkaart.
[gedaagde] kan niet meer als student worden aangemerkt en dient daarom de woning te verlaten zodat een student die woning kan gaan huren. Voorzover [gedaagde] nog studeert, is hij ten onrechte niet ingegaan op een redelijk aanbod, het sluiten van een campuscontract.
Ingevolge vaste rechtspraak is er sprake van dringend eigen gebruik aan de zijde van DUWO in verband met haar maatschappelijke taak.
De doorstroming van studenten in studentenwoonruimten dient bevorderd te worden.
Ook studenten die vóór 2007 hebben gehuurd, dienen door te stromen ook al is dat niet uitdrukkelijk in hun huurovereenkomsten bepaald. [gedaagde] valt in die categorie.
Het aanbieden van een campuscontract aan studenten die nog huren onder het “oude regime” kan gelden als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
[gedaagde] heeft onvoldoende belang bij behoud van de woning. DUWO hoeft geen hulp te bieden bij het vinden van andere woonruimte.
In de jurisprudentie is vastgelegd dat een vertrekkende student-huurder geen aanspraak kan maken op een verhuis- en herinrichtingvergoeding.
3.Het verweer
[gedaagde] voert verweer en concludeert DUWO in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van DUWO in de kosten van het geding. Op de gevoerde verweren zal in het navolgende worden ingegaan voorzover deze aan de orde zijn.
4.De beoordeling
De vorderingen van DUWO vallen of staan met het antwoord op de vraag of in casu sprake is van verhuur van studentenwoonruimte, hetgeen [gedaagde] bestreden heeft. Die vraag is ontkennend te beantwoorden en daarom zullen die vorderingen moeten worden afgewezen. Daartoe is het navolgende te overwegen.
Vooropgesteld moet worden dat de huurovereenkomst zelf geen bepaling bevat waaruit blijkt dat de gehuurde woning een studentenwoonruimte zou zijn, evenmin als er in de overeenkomst bepaald is dat de verhuur geschiedt onder voorwaarde dat de huurder - [gedaagde] - student is. Indien DUWO destijds bedoelde deze voorwaarde te stellen, had dit op eenvoudige wijze in de huurovereenkomst kunnen worden vermeld, doch dat is niet geschied.
De woning is een zogenaamde HAT-eenheid, geschikt voor bewoning door een- of tweepersoonshuishoudens. De woning is als zodanig niet per definitie een studentenwoonruimte te noemen. Onbestreden is door [gedaagde] aangevoerd dat HAT-eenheden door DUWO ook aan anderen dan studenten verhuurd worden. Dat betekent dat de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst niet zonder meer meebrengt dat er sprake is van huur van studentenwoonruimte. De omstandigheid dat de woning is gelegen in een studentencomplex betekent nog niet dat de woning zelf een studentenwoning zou zijn, nu vaststaat dat het complex ook woningen voor anderen dan studenten omvat.
Maar het is natuurlijk mogelijk dat het [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat hij slechts als student de woning kon huren. [gedaagde] heeft dat bestreden. Tegenover die betwisting heeft DUWO onvoldoende aangevoerd om die betwisting met vrucht te kunnen ontzenuwen. De omstandigheid dat DUWO eind jaren negentig afspraken maakte met de Gemeente Delft over toewijzing van studentenwoonruimte is niet van belang, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] van die afspraken op de hoogte was en uit dien hoofde moest begrijpen dat de woning slechts aan hem verhuurd werd omdat hij student was.
Door DUWO is niet gesteld dat [gedaagde] zich als gegadigde specifiek voor studentenwoonruimte bij DUWO heeft aangemeld. Dat [gedaagde] aan DUWO zijn studentenkaart toonde bij het aangaan van de huurovereenkomst is onvoldoende om te kunnen spreken van huur studentenwoonruimte, aangezien [gedaagde] als plausibele verklaring heeft gegeven dat hij met die kaart zijn regionale binding aantoonde.
Door DUWO is niet gesteld dat harerzijds bij het aangaan van de huur aan [gedaagde] uitdrukkelijk is meegedeeld dat hij uitsluitend de woning kon huren in de hoedanigheid van student. Er is daarnaast door DUWO ook geen (voldoende specifiek) bewijs aangeboden op dit punt. [gedaagde] heeft er dus van uit mogen gaan dat hij in 2005 een reguliere woning huurde van DUWO. Dat betekent dat [gedaagde] al de gewone rechten van een gewone huurder heeft.
Een en ander leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat DUWO een studentenwoonruimte verhuurt aan [gedaagde] . De opzeggingsgrondslag “dringend eigen gebruik”, bedoeld om doorstroming te bevorderen, kan de opzegging van de huurovereenkomst door DUWO dan ook niet dragen. Ook behoefde [gedaagde] niet in te gaan op een aanbod van DUWO om een (voor [gedaagde] ongunstig) campuscontract te sluiten. Van een redelijk aanbod is geen sprake nu de rechtspositie van [gedaagde] als gewone huurder door het aangaan van een campuscontract ernstig zou achteruit gaan.
Daarom worden de vorderingen van DUWO afgewezen en behoeven de overige stellingen en verweren geen bespreking. De kosten van de procedure komen voor rekening van DUWO.
5.De beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vorderingen van DUWO af;
Veroordeelt DUWO in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
Verklaart dit vonnis ten aanzien van de kosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 8 december 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.