Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 16/1913
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 november 2016 in de zaak tussen
[eiser] (eiser) en [eiseres] (eiseres), te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. F.P. van Galen),
en
het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest, verweerder
(gemachtigde: mr. R. Lever).
Procesverloop
Bij besluit van 23 juni 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eisers een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 8.400,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling van de hoofdsom en met restitutie aan eisers van het betaalde drempelbedrag.
Bij besluit van 2 februari 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2016.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Eiseres is niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [persoon 2] . Namens verweerder is tevens verschenen [persoon 1] .
Overwegingen
1.1
De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten en omstandigheden. Eisers zijn sinds 1 maart 2004 eigenaar van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] (de woningen). Op het moment dat eisers de eigendom verkregen van de woningen gold het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 1] . Ingevolge dit bestemmingsplan hadden de gronden ten aanzien waarvan de planologische wijziging heeft plaatsgevonden, voor zover hier relevant, de bestemming “Agrarische doeleinden, kassen” en “wegverkeer”. Op 1 december 2011 is het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 2] inwerking getreden. Ingevolge dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemmingen “maatschappelijk”, “gemengd”, “wonen” en “verkeer”.
1.2
Bij brief van 15 mei 2014 hebben eisers een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in geleden planschade als gevolg van de wijziging van de bestemming naast, althans nabij, de gronden van eisers ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 2] . Daarbij hebben eisers aangegeven dat de indirecte planschade volgens hen indicatief € 52.500,- bedraagt. Dit bedrag is gebaseerd op een advies van Kraan & De Jong Adviesbureau onroerende zaken en lokale heffingen (Kraan & De Jong) van 17 maart 2011 en een aanvullend advies van 15 augustus 2011.
1.3
Verweerder heeft het bureau Langhout & Wiarda Juristen en Rentmeesters (Langhout) gevraagd over deze aanvraag te adviseren. In maart 2015 heeft Langhout een conceptadvies uitgebracht waarop partijen hebben kunnen reageren. Langhout heeft op de zienswijzen van partijen gereageerd. Dit heeft niet tot een ander advies geleid. Het definitieve advies is van 19 mei 2015. Langhout concludeert in dit advies onder meer dat uit een vergelijking van de bebouwingsmogelijkheden volgt dat in relatie tot de bestemming “maatschappelijk” eisers onder de voorafgaande bestemming “agrarische doeleinden, kassen” met vergelijkbare bebouwingsmogelijkheden konden worden geconfronteerd. In relatie tot de bestemming “verkeer” zijn de bebouwingsmogelijkheden in vergelijking met de voorafgaande bestemming "agrarische doeleinden, kassen” fors afgenomen. Per saldo is wat betreft de bebouwingsmogelijkheden geen planologisch nadeel opgetreden, maar is sprake van planologisch voordeel. Wat betreft de gebruiksmogelijkheden is enig planologisch nadeel opgetreden. Indien de nadelen die voortvloeien uit de gewijzigde gebruiksmogelijkheden worden afgezet tegen de voordelen die voortvloeien uit de gewijzigde bebouwingsmogelijkheden, resteert volgens Langhout een beperkt planologisch nadeel. De schade bedraagt voor de woning [adres 1] € 24.000,--. Daarvan dient € 15.600,-- (zijnde 2% van de waarde van de woning van totaal € 780.000,--) voor eigen rekening van eisers te blijven, zodat een tegemoetkoming resteert van € 8.400,--. De schade voor de woning [adres 2] bedraagt € 2.000,--. Deze schade dient geheel voor rekening van eisers te blijven, omdat dit bedrag lager is dan het forfaitaire bedrag van 2% van de waarde van de woning van € 135.000,--. Niet is gebleken van voorzienbaarheid van de planologische wijziging ten tijde van de aankoop van de woningen door eisers.
2. Verweerder heeft het definitieve advies van Langhout aan het primaire besluit ten grondslag gelegd. Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Op 5 januari 2016 heeft de Commissie bezwaarschriften van de gemeente Oegstgeest (de commissie) verweerder over het door eisers tegen het primaire besluit gemaakte bezwaar geadviseerd. Volgens de commissie kan het primaire besluit in stand blijven. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, in overeenstemming met het advies van de commissie, het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
3.1
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent verweerder degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van dat artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat aan eisers planschade toekomt en dat de peildatum voor de beoordeling van de vraag of sprake is van planologisch nadeel de datum is van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 2] op 1 december 2011.
4.1
Eisers voeren aan dat er bij de bepaling van de planschade ten onrechte van is uitgegaan dat de woningen agrarische bedrijfswoningen betreffen. De woningen hadden volgens eisers als “burgerwoningen” moeten worden gewaardeerd, omdat ze al vanaf ten minste 1987 als zodanig worden gebruikt en in 2004 door eisers ook als burgerwoningen zijn gekocht. Daar komt bij dat er op de peildatum al jarenlang een (voor)ontwerpbestem-mingsplan lag waarin de woonbestemming was opgenomen. Ook voor de waardebepaling in het kader van de WOZ is altijd uitgegaan van een woonbestemming.
4.2
De rechtbank volgt eisers niet in dit betoog. Uitgangspunt bij de waardering van de woningen op de peildatum dient de geldende planologische situatie te zijn. Vaststaat dat de woningen van eisers zowel op grond van het oude als het nieuwe bestemmingsplan een agrarische bestemming hebben, waardoor ze moeten worden aangemerkt als agrarische bedrijfswoningen. Dat de woningen, zoals eisers aanvoeren, al jarenlang als burgerwoningen worden gebruikt en mogelijk ook in de toekomst zo zullen worden gebruikt, is geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken.
5.1
Met betrekking tot de planologische vergelijking voeren eisers aan dat geen rekening mag worden gehouden met de bebouwingsmogelijkheden op de strook grond met bestemming “agrarisch” tussen de woningen van eisers en de grond met de nieuwe bestemming “maatschappelijk”. Volgens eisers was gebruikmaking van deze bebouwingsmogelijkheid zowel onder het oude als onder het nieuwe regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. In diverse ruimtelijke visies en plannen over het gebied waarin de woningen van eisers zijn gelegen, werd voor de peildatum al ingezet op een transformatie van agrarisch naar stedelijke groen. Daarnaast stonden ook de feitelijke omstandigheden op de peildatum aan het realiseren van een agrarische bestemming in de weg. De gronden waren op dat moment in eigendom van de gemeente [gemeente] en waren verworven met als doel het realiseren van een brede school en het mogelijk maken van een woonwagenkamp. Afgezien van deze gronden resteerde op de peildatum slechts een kleine strook grond tussen de woningen van eiseres en de school. Deze grond kon niet rechtsreeks ten dienste staan aan enig agrarisch bedrijf en was eigendom van de gemeente. Het is ondenkbaar dat de gemeente bebouwing met kassen op de grond zou hebben toegestaan. Daar komt bij dat vanaf de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in 2010 een aanhoudingsplicht gold voor bouwaanvragen en dat de bouw van een kas van 15 meter hoog ook uit technisch en maatschappelijk oogpunt met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Kassen hadden in 2011 geen hogere goothoogte dan 4 tot 7 meter hoog. Het voorgaande geldt volgens eisers ook voor de gronden met de nieuwe bestemming “verkeer”. Ook op deze gronden kan niet langer agrarische bebouwing worden gerealiseerd.
5.2
Verweerder betoogt dat op grond van het oude planologische regime de gronden een agrarische bestemming hadden en dat een bouwaanvraag in overeenstemming met het voorheen geldende bestemmingsplan niet had kunnen worden geweigerd. Daarnaast voert verweerder onder verwijzing naar het advies van Langhout aan dat een aanhoudingsverplichting geen uitzondering rechtvaardigt van de uitzondering op de hoofdregel van maximale invulling. Anders dan eisers veronderstellen kon op het betreffende stuk grond niet alleen een kas ter hoogte van 15 meter worden gebouwd, maar ook ander bedrijfsgebouwen. Voor deze gebouwen gold een maximale goothoogte van 6 meter en ze konden op 5 meter uit de perceelgrens worden opgericht. De bebouwingsmogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan, voor zover het de bestemming “maatschappelijk” betreft, zijn vergelijkbaar met de bebouwingsmogelijkheden op grond van het oude bestemmingsplan. De door eisers genoemde ruimtelijke visies en plannen spelen volgens verweerder geen rol in de beoordeling of de maximale bouwmogelijkheden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid konden worden uitgesloten. Bovendien zijn de gronden tot een maand voor de peildatum nog agrarisch in gebruik geweest. Planologisch noch feitelijk kan tot de peildatum met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de grond niet overeenkomstig de bestemming krachtens het oude bestemmingsplan kon worden gebruikt dan wel bebouwd.
5.3
De rechtbank overweegt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Deze maatstaf is neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), onder meer in de uitspraak van 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0412.
5.4
De rechtbank volgt het betoog van verweerder dat realisering van kassen en andere agrarische bouwwerken op de strook grond gelegen tussen de woningen van eisers en het stuk grond met de nieuwe bestemming “maatschappelijk” gelet op de maximale mogelijkheden niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Deze strook grond is ongeveer 28 meter breed. Op dit stuk grond is de bestemming “agrarische doeleinden-kassen” van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 1] blijven rusten met de daarbij behorende bebouwingsmogelijkheden. Zoals vermeld in het advies en aanvullend advies van Langhout, kunnen kassen en bedrijfsgebouwen tot op 5 meter uit de perceelgrens worden opgericht. Gelet op deze breedte, is van een fysieke onmogelijkheid om bebouwing op te richten niet gebleken. Dat de gemeente op de peildatum eigenaar was van het stuk grond en de omliggende gronden waren gekocht om een brede school en een woonwagenkamp op te realiseren, maakt geen einde aan het bestaan van deze bebouwingsmogelijkheden. Indien de voorgenomen bouw van de school dan wel het woonwagenkamp niet was doorgegaan, had de gemeente alsnog bijvoorbeeld een tuinder toe kunnen staan kassen op het stuk grond te bouwen, zoals verweerder ook uitdrukkelijk heeft bevestigd. Ten slotte kunnen de door eisers genoemde ruimtelijke visies en plannen geen rol spelen bij de vaststelling van hetgeen planologisch gezien maximaal mogelijk is.
5.5
Anders dan door eisers is betoogd, ziet de rechtbank voorts geen aanleiding aan te nemen dat Langhout in zijn advies geen rekening heeft gehouden met de invloed van de wijziging van de bestemming op de privacy. Uit het advies van Langhout van 19 mei 2015 volgt dat hij rekening heeft gehouden met het feit dat ingevolge de bestemming “maatschappelijk” een brede school mogelijk is geworden met daarbij kinderopvang en buitenschoolse opvang en dat tevens sport-, parkeer- en speelvoorzieningen mogelijk zijn. In het advies wordt ook melding gemaakt dat deze voorzieningen een grotere verkeersaantrekkende werking hebben en dat er sprake kan zijn van verkeersoverlast en geluidsoverlast als gevolg van de nieuwe bestemming. Ter zitting heeft Langhout desgevraagd toegelicht dat hij bij de beoordeling van het aspect privacy is uitgegaan van de bestemming “maatschappelijk” en de dat hij daarbij als uitgangspunt heeft genomen de uitleg van deze bestemming in het bestemmingplan. Voor relevante hinder ten gevolge van culturele activiteiten in de avonduren ziet hij, gelet op planregels, geen aanleiding. Langhout concludeert dat de privacy niet ten nadele van eisers is gewijzigd door de wijziging van de bestemming op de nabijgelegen gronden. De rechtbank ziet in hetgeen door eisers is aangevoerd geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
5.6
Gelet op het voorgaande, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank een juiste planvergelijking aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.
6.1
Eisers brengen naar voren dat de waarde van de woningen onjuist is getaxeerd, waardoor de tegemoetkoming in de planschade op een onjuiste berekening berust. Ter zitting is door eisers toegelicht dat niet de gebruikte methode maar de onderbouwing van de taxatie wordt bestreden.
6.2
De rechtbank overweegt dat een bestuursorgaan volgens vaste rechtspraak bij zijn besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 17 september 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BF0969).
6.3
Uit het advies en de later overgelegde toelichting en matrix van 24 juni 2016 van Langhout volgt welke objecten ter referentie zijn gebruikt en dat rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de te taxeren objecten. Ter zitting heeft Langhout toegelicht dat de referentieobjecten geen bedrijfswoningen zijn zoals de woningen van eisers, maar burgerwoningen. De reden hiervoor is dat bedrijfswoningen niet als zelfstandige eenheid worden verkocht, zodat deze niet als vergelijkbaar object beschikbaar waren. Ook de woningen van eisers zijn als zodanig getaxeerd. Door daar geen correctie voor toe te passen is de taxatie van de woningen van eisers eerder aan de hoge dan aan de lage kant, aldus Langhout.
6.4
De rechtbank is van oordeel dat het advies van Langhout voldoende inzicht geeft in de door hem gevolge redenering en dat zijn conclusies aansluiten bij de bevindingen in het advies. Ook inhoudelijk ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat verweerder het advies van Langhout niet aan zijn beslissing ten grondslag mocht leggen. Eisers hebben geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht op grond waarvan reden is voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie. In het bijzonder hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten op de peildatum daadwerkelijk hoger lag dan uit de taxatie volgt. De adviezen van Kraan & De Jong van 17 maart 2011 en 15 augustus 2011 zijn in het kader van deze procedure niet bruikbaar aangezien de taxatie in deze adviezen op een andere planologische vergelijking is gebaseerd. Daar komt bij dat de getaxeerde waarde van de woningen minder dan 5% van elkaar verschilt, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank een aanvaardbare marge is. De beroepsgrond faalt.
7. Gelet op het voorgaande heeft verweerder op goede gronden het advies van Langhout aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd en een tegemoetkoming in planschade toegekend ter hoogte van € 8.400,--. Hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, voorzitter, en mr. B. Hammer en mr. J.C.A. de Poorter, leden, in aanwezigheid van mr. F. Willems-Gerritse, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 november 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.