Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 14/11750, SGR 15/3445, SGR 15/3447 t/m SGR 15/3452, SGR 15/3454 t/m SGR 15/3461, SGR 15/3463 t/m SGR 15/3471, SGR 15/3473 t/m SGR 15/3482, SGR 15/3487 t/m SGR 15/3496, SGR 15/3498, SGR 15/3499, SGR 15/3501, SGR 15/3502, SGR 15/3504 t/m SGR 15/3507, SGR 15/3509, SGR 15/3510, SGR 15/3512, SGR 15/3514 t/m SGR 15/3516, SGR 15/3518 t/m SGR 15/3539, SGR 15/3541 t/m SGR 15/3546, SGR 15/3548 t/m SGR 15/3554, SGR 15/3556 t/m SGR 15/3573, SGR 15/3579 t/m SGR 15/3582, SGR 15/3584, SGR 15/3586 t/m SGR 15/3591, SGR 15/3593 t/m SGR 15/3595, SGR 15/3597 t/m SGR 15/3601, SGR 15/3605, SGR 15/3607 t/m SGR 15/3614, SGR 15/3616, SGR 15/3617, SGR 15/3620 t/m SGR 15/3622
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 juni 2015 in de zaken tussen
[eiseres] , gevestigd te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de minister voor Wonen en Rijksdienst, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluiten van 4 juli 2014 op 145 aanmeldingen geen voorlopige investeringsverklaring afgegeven aan eiseres.
Bij in één geschrift vervatte beslissingen op bezwaar heeft verweerder de door eiseres ingediende bezwaarschriften ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2015 te Den Haag.
Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordigers]
Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres heeft een project ontwikkeld om op een locatie in [plaats] een leegstaand hotelgebouw te slopen en in de plaats daarvan voor haar rekening en risico 145 sociale huurwoningen te realiseren.
2. Met het oog op afdrachtvermindering verhuurderheffing heeft eiseres 145 aanmeldingen van voorgenomen investeringen gedaan. Per aanmelding bedraagt de investering € 178.000 en wordt een vermindering gevraagd van € 10.000. Volgens de aanmeldingen vinden de investeringen plaats in de overige regio’s in Nederland en betreffen zij de verbouw tot huurwoningen.
3. Op 4 juli 2014 heeft verweerder in 145 beschikkingen vastgesteld dat de voorgenomen investeringen niet in aanmerking komen voor een voorlopige investeringsverklaring. Daarbij heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de investeringen geen betrekking hebben op ‘verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen’, omdat het volgens eiseres gaat om een sloop- en nieuwbouwproject en voor de nieuwbouw gebruik wordt gemaakt van een nieuwe fundering.
Geschil
4. In geschil is of verweerder terecht heeft beslist geen voorlopige investeringsverklaringen af te geven. Meer specifiek is in geschil of er sprake is van verbouw dan wel van nieuwbouw.
5.1.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de transformatie van het voormalige horeca-gebouw tot 145 sociale huurwoningen kwalificeert als ‘verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen’ Daartoe voert eiseres – kort gezegd – het volgende aan. Er is sprake van een maatschappelijk gewenste investering, namelijk de transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie. Gelet op de achtergrond van de heffingsvermindering, namelijk het feit dat verhuurders die geconfronteerd worden met omvangrijke, maatschappelijk gewenste investeringsopgaven een tegemoetkoming kunnen krijgen van de verschuldigde verhuurderheffing, moet daarvoor een heffingsvermindering worden verleend. De heffingsvermindering die verband houdt met deze maatschappelijk gewenste investering is onder de noemer ‘verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen’ in de Wet terecht gekomen. Daaronder dient ook de onderhavige transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie te worden geschaard. De uitleg die verweerder aan de term ‘verbouw’ geeft, is te beperkt, aldus eiseres.
5.2.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de beslissingen op bezwaar en tot afgifte van 145 positieve voorlopige investeringsverklaringen.
6. Verweerder heeft het standpunt van eiseres gemotiveerd weersproken en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Een voorlopige investeringsverklaring wordt afgegeven indien – kort gezegd – wordt voldaan aan de voorwaarden om voor een heffingsvermindering als bedoeld in artikel 1.10 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (de Wet) in aanmerking te komen. Er dient dan sprake te zijn van één van de in artikel 1.2, tweede lid, letter b, van de Wet genoemde activiteiten, te weten:
1. bouw van huurwoningen;
2. grootschalige verbouw van huurwoningen;
3. verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen;
4. sloop van huurwoningen;
5. kleinschalige verbouw van huurwoningen, of
6. samenvoeging van huurwoningen teneinde een of meer huurwoningen te verkrijgen.
9. In artikel 1.11, eerste lid, van de Wet, is bepaald dat om voor een heffingsvermindering in aanmerking te komen de meeste hiervoor genoemde activiteiten dienen plaats te vinden in een specifiek aangewezen gebied waartoe [plaats] niet behoort. De beperking tot een bepaald gebied geldt alleen niet als het gaat om verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen. Dit is niet in geschil evenals de functiewijziging die ter plaatse optreedt.
10. De rechtbank zal daarom de vraag beantwoorden of in dit geval sprake is van verbouw van ruimten of anders gezegd van een gebouw. Naar algemeen aanvaard spraakgebruik is hiervan sprake als een bestaand gebouw wordt veranderd. Er moeten wijzigingen aan het gebouw plaatsvinden, het gebouw moet tenminste deels blijven bestaan. Dit is hier niet het geval. Het oude hotelgebouw wordt volledig gesloopt, inclusief verwijdering van de fundering. Geen enkele ruimte van het oude gebouw blijft in stand. Vervolgens wordt een veel groter, anders vormgegeven, gebouw neergezet met een geheel nieuwe, eigen fundering. Het gaat om nieuwbouw en niet om verbouw van bestaande ruimten.
11. De rechtbank vindt voor het hiervoor gegeven oordeel steun in het feit dat in de Wet onderscheid wordt gemaakt tussen 'sloop', ‘bouw’ en ‘verbouw’ van woningen en dat uit de artikelen 1 en 2 van het Besluit vermindering verhuurderheffing 2014 kan worden afgeleid dat bij (grootschalige) verbouw in ieder geval de funderingen van het oude gebouw dienen te blijven bestaan.
12. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, onder meer over doel en strekking van de bewuste heffingsvermindering en de grammaticale uitleg die zij heeft gegeven van onder meer de woorden ‘transformatie’, ‘verbouw’ en ‘ombouw’, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank vindt daarin geen aanleiding om het begrip ‘verbouw’ in voornoemd verband zo ruim uit te leggen als door eiseres bepleit.
13. Nu geen sprake is van ‘verbouw’ heeft verweerder terecht geen voorlopige investeringsverklaringen afgegeven. De beroepen zijn ongegrond
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. van Rij, voorzitter, en mr. E. Kouwenhoven en
mr. A.J. van Doesum, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2015.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019,
2500 EA Den Haag. (Nadere informatie: www.raadvanstate.nl)