Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 15/653
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2015 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. drs. G.E. Treffers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2015 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 11 te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 211.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2015 te Den Haag.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en [persoon B]
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met berging.twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 303m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 179m².
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 207.000. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast, nu verweerder in de bezwaarfase geen openheid heeft gegeven over de waardebepaling, in het bijzonder niet met betrekking tot de secundaire objectkenmerken. Uit het door verweerder opgestelde taxatieverslag blijkt dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maar deze verschillen komen niet tot uitdrukking in de vastgestelde waarde. Daarnaast zijn de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt voor het vaststellen van de waarde.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 6 maart 2015 door [persoon A], taxateur te Zoeterwoude-Rijndijk. In dit taxatierapport is de waarde van de woning, na inpandige opname, vastgesteld op € 211.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, een ‘Bijlage Waardeopbouw’ en een waardematrix.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Overwegingen
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Verweerder heeft in het taxatierapport cijfers toegekend aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten voor de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand. Verweerder heeft aan de kwaliteit, ligging en voorzieningen het cijfer 3 (voldoende) toegekend en aan de onderhoudstoestand het cijfer 2 (matig).
Naar het oordeel van de rechtbank is de woning [adres] 19 te [woonplaats] zeer goed vergelijkbaar met de woning. Deze woning is op 2 oktober 2012 voor € 220.000 verkocht. De woning [adres] 19 is een tussenwoning voorzien van een aanbouw waardoor deze 40 m³ groter is dan de woning, maar heeft 39 m² minder perceeloppervlakte en één in plaats van twee dakkapellen. Verweerder heeft aan de kwaliteit, voorzieningen en ligging van deze woning het cijfer 3 toegekend en aan de staat van onderhoud het cijfer 4 (goed). De door verweerder voor deze woning gehanteerde kubiekemeterprijs bedraagt € 363,14 per m³
Voorts heeft verweerder de woning [adres] 40 als vergelijkingsobject gehanteerd. Dit betreft evenals de woning van eiser een hoekwoning die op 30 oktober 2012 is verkocht voor een bedrag van € 290.000. De inhoud van deze woning is 438m³ en de kaveloppervlakte 193m². Verweerder heeft de kwaliteit en staat van onderhoud beide gewaardeerd met het cijfer 4. De door verweerder voor deze woning gehanteerde kubiekemeterprijs bedraagt € 397,72 per m³. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en de taxatiematrix de onderlinge waardeverschillen tussen de referentiewoningen en de woning aannemelijk heeft gemaakt, zo heeft verweerder bij de woning rekening heeft gehouden met de grootte van het grondoppervlak en is verweerder kijkend de genoemde verschillen in onderhoud, bij de woning uitgekomen op een kubiekemeterprijs van € 329,39.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De rechtbank is van oordeel dat de door eiser aangedragen woning [adres] 16 niet geschikt is als referentieobject omdat deze woning is verkocht op 3 februari 2014 en de verkoop daarmee te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
9. Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder in de bezwaarfase niet alle gegevens heeft overgelegd dan wel een onvolledige onderbouwing heeft gegeven van de waarde van de woning waardoor deze niet te controleren valt. In het bijzonder nu daarin niet de van belang zijnde secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder in de bezwaarfase aan eiser verstrekte taxatiekaart voldoet aan de vereisten ingevolge artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Op die kaart zijn de gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten aangegeven, te weten het bouwjaar, de oppervlakte, de onderdelen van de woning, de getaxeerde waarde, de inhoud, en de transactiedatum en transactieprijs van de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat – zo de rechtbank eiser begrijpt – daarop geen waardering is gegeven aan de onderdelen van de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de waarde niet is onderbouwd.
Beoordeling van het geschil
10. Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van mr. E.J.P. Nevens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2015.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.