Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats Leiden
LS
Rolnr.: 3647912 \ CV EXPL 14-7217
Datum: 4 maart 2015
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting Woningstichting Buitenlust,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Oegstgeest,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.M. Goeman,
tegen
[gedaagde],
wonende in de gemeente [woonplaats],
gedaagde partij,
in persoon procederende.
Partijen worden aangeduid als “Buitenlust” en “[gedaagde]”.
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 november 2014 met producties,
- de conclusie van antwoord.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 2 februari 2015; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft Buitenlust nog een productie overgelegd.
2.Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
2.1
Buitenlust heeft met ingang van 19 augustus 2010 de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] aan [gedaagde] verhuurd.
2.2
Bij aanvang van de huurovereenkomst is tussen partijen een maandelijkse huurprijs van € 525,00, te vermeerderen met servicekosten, overeengekomen. De servicekosten bestaan uit een maandelijks voorschotbedrag voor algemene energiekosten, onderhoud groenvoorzieningen, schoonmaakkosten, diensten huismeester, ontstoppen riolering, glasfonds/verzekering, een serviceabonnement, alsmede een vergoeding voor zonneschermen (markiezen). Het totaalbedrag van deze servicekosten bedroeg per 1 juli 2014 € 51,00, waarvan € 3,00 per maand in rekening wordt gebracht voor de markiezen.
2.3
De markiezen, waar [gedaagde] het genot van heeft, zijn op kosten van Buitenlust ten behoeve van de huurder geplaatst aan de buitenzijde van het complex, in het venster onder een stalen latei. De markiezen zijn met schroeven aan de gevel bevestigd en zijn elektrisch bedienbaar. De markiezen zijn daartoe middels een stekker aangesloten op de stroomvoorziening van de huurder.
2.4
Op 21 februari 2014 heeft [gedaagde] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om een uitspraak te doen over het voorschot servicekosten, stellende dat Buitenlust geen kosten zou mogen doorberekenen voor het hebben van markiezen.
2.5
Op 13 mei 2014 heeft de rapporteur van de Huurcommissie in het bijzijn van [gedaagde] een onderzoek ter plaatse ingesteld. In het Rapport van voorbereidend onderzoek heeft de rapporteur geconcludeerd:
“In de servicekosten kan slechts een gebruiksvergoeding voor roerende zaken opgenomen worden. Complexgewijs aangebrachte zonneschermen worden aangemerkt als een onroerende zaak. Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden; dergelijke kosten moeten uit de kale huurprijs komen.
Huurders voorschotbedrag bedraagt € 0,00.”
(…)
2.6
De rapporteur heeft vervolgens geadviseerd het voorschotbedrag voor servicekosten vanaf 1 april 2014 (afgerond) op € 31,00 per maand vast te stellen.
2.7
In haar uitspraak van 26 augustus 2014, verzonden op 2 oktober 2014, heeft de Huurcommissie bepaald dat vanaf 1 april 2014 het voorschot voor de servicekosten € 31,00 per maand bedraagt en daarbij overwogen:
“(…) de commissie merkt op dat de zonwering onroerend is, zoals ook in het rapport van voorbereidend overzoek vermeld staat. Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden.”
2.8
De Huurcommissie heeft de verhuurder als de in het ongelijk gestelde partij in de betaling van de legeskosten ad € 450,00 veroordeeld.
3.Vordering
Buitenlust kan zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie verenigen en vordert bij dagvaarding bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren, dat de markiezen die aan de woning [adres] te [woonplaats] zijn aangebracht, roerende zaken zijn;
voor recht te verklaren, dat [gedaagde] voor het gebruik van de markiezen van de woning [adres] te [woonplaats] aan Buitenlust een separaat te betalen vergoeding verschuldigd is;
het voorschotbedrag voor de servicekosten vanaf 1 april 2014 vast te stellen op een bedrag van € 34,11 per maand, waaronder begrepen een niet-verrekenbare vergoeding voor de markiezen van een bedrag van € 3,00 per maand, althans op een bedrag dat de Kantonrechter in goede justitie als juist oordeelt;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten en de legeskosten ad € 450,00, waarin Buitenlust door de Huurcommissie veroordeeld is.
Buitenlust baseert zich hierbij op de feiten en stelt daartoe het volgende. Zij betwist dat de markiezen als onroerende zaken moeten worden aangemerkt. Volgens haar worden markiezen evenals zonneschermen en rolluiken naar verkeersopvatting als roerende zaken beschouwd. De zonwering kan niet worden aangemerkt als bestanddeel van de woning in de zin van artikel 3:4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De zonwering is weliswaar dienstig aan de woning, maar is daarmee niet onverbrekelijk verbonden en de woning is zonder de zonwering niet als incompleet aan te merken. De zonwering kan zonder noemenswaardige beschadiging weer van de woning worden gescheiden. Voorts is de zonwering geen gebouw of werk in de zin van artikel 3:3 BW Pro. Voor zover de zonwering wel als gebouw of werk zou moeten worden gekwalificeerd, geldt dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd, omdat deze niet in directe verbinding staat met de grond. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat de zonwering wel met de grond is verenigd, geldt dat die vereniging niet duurzaam is aan te merken, omdat de zonwering eenvoudig kan worden verwijderd en kan worden aangebracht bij woningen van dezelfde soort als het gehuurde. Omdat de zonwering als een roerende zaak aan te merken is, kan daarvoor een aparte vergoeding naast de kale huur in rekening worden gebracht.
Voor het geval zou worden geoordeeld dat de zonwering onroerend is, stelt Buitenlust zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als zou worden geoordeeld dat [gedaagde] voor de zonwering geen vergoeding verschuldigd is. Immers, Buitenlust heeft de zonwering buiten de huurprijs aan [gedaagde] in rekening gebracht om te voorkomen dat over de vergoeding jaarlijks een huurprijsverhoging zou zijn verschuldigd. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, als [gedaagde] wel het genot heeft van de zonwering, maar daarvoor geen vergoeding meer betaalt. Buitenlust vordert daarom dat [gedaagde] de vergoeding voor de zonwering ad € 3,-- per maand ook na 1 april 2014 blijft betalen. Ter ondersteuning van haar vordering heeft Buitenlust een recente vergelijkbare uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant in het geding gebracht.
4.Verweer
[gedaagde] voert verweer. Zij voert daartoe aan dat zij zich nog steeds aansluit bij de gronden en de beslissing van de Huurcommissie. De markiezen zijn naar haar oordeel niet makkelijk te verwijderen. Net als bij andere flats in de omgeving zitten de markiezen vast aan het gebouw. De markiezen zijn daarom onroerend. [gedaagde] merkt daarbij wel op dat zij wel de zonneschermen wil behouden. [gedaagde] maakt bezwaar tegen de claim van Buitenlust, als zij in het ongelijk gesteld wordt, en dat zij in de kosten wordt veroordeeld, waaronder de legeskosten.
5.Beoordeling
5.1
In geschil is of de markiezen aan het gehuurde een roerende dan wel onroerende zaak is.
5.2
De kantonrechter oordeelt dat de zonwering niet kan worden aangemerkt als een bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 BW Pro.
Onvoldoende is gesteld of gebleken dat de zonwering naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Zo kan niet worden gezegd dat het gehuurde zonder de zonwering incompleet is. Het gehuurde is zonder de zonwering een volwaardige woning. Onvoldoende weersproken is de stelling van Buitenlust dat de zonwering probleemloos aan een andere woning kan worden bevestigd. Niet is gebleken dat het gehuurde enerzijds en de zonwering anderzijds in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Dat het verwijderen van de zonwering van het gehuurde niet makkelijk is, zoals [gedaagde] ter comparitie heeft gesteld, is onvoldoende onderbouwd. Overigens geldt dat, ook als daarvan zou worden uitgegaan, dat dit op zichzelf niet betekent dat het gehuurde en de zonwering als één zaak moeten worden gezien, omdat daaruit niet blijkt dat de woning en de zonwering niet van elkaar kunnen worden gescheiden.
Ten slotte is niet gebleken dat, gelet op de wijze waarop de zonwering aan het gehuurde is bevestigd, dit niet zonder schade van betekenis aan de zonwering of aan het gehuurde van de woning kan worden verwijderd. Uit de stukken met de daarbij overgelegde foto’s blijkt dat de zonwering met schroeven in de buitenmuur is verankerd. De gaten die na verwijdering achterblijven kunnen op zichzelf niet worden aangemerkt als schade van betekenis. Voorts blijkt uit de stukken dat er weliswaar een verbinding van buiten naar binnen is aangelegd, zodat de zonwering met een schakelaar van binnenuit kan worden bediend. Onvoldoende onderbouwd is of na verwijdering van de zonwering schade aan het gehuurde wordt aangebracht.
5.3
Vervolgens ligt de vraag voor of de zonwering moet worden geacht een werk te zijn dat via de woning duurzaam met de grond is verenigd in de zin van artikel 3:3 BW Pro.
Hiervoor onder 5.2 is reeds geoordeeld dat de zonwering moet worden geacht zonder schade van betekenis van de woning te kunnen worden gescheiden.
Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer wordt tevens verstaan degene die opdracht heeft gegeven voor het aanbrengen van het betreffende gebouw of werk. Als onzekerheid blijkt te bestaan over de vraag of een object kan worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd kunnen bij toepassing van die maatstaf en het oordeel of de bestemming van het object naar buiten toe kenbaar moet worden geacht de verkeersopvattingen in aanmerking worden genomen.
Buitenlust heeft in dit verband aangevoerd dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd en dat deze eenvoudig kan worden verwijderd als een (opvolgend) huurder dit wenst. De zonwering kan, zo stelt Buitenlust, aan andere woningen worden bevestigd. Bovendien heeft Buitenlust ter comparitie onweersproken gesteld dat de zonwering eind 2008 op verzoek van toenmalige huurders is aangebracht en heeft [gedaagde] volgens haar eigen stellingen het gehuurde gehuurd inclusief de zonneschermen. Dit blijkt volgens Buitenlust wel uit het feit dat [gedaagde] de huurovereenkomst met daarin de afzonderlijke kosten voor de zonwering hebben ondertekend. Buitenlust heeft met opzet en ten bate van [gedaagde] de vergoeding buiten de huurprijs in rekening gebracht om te voorkomen dat [gedaagde] hiervoor jaarlijks een huurverhoging verschuldigd zouden zijn.
De kantonrechter oordeelt, mede gelet op de hiervoor onder 4.2 beschreven omstandigheden, dat de zonwering niet moet worden geacht duurzaam met de grond te zijn verenigd. Er zijn voorts geen, althans onvoldoende, omstandigheden gesteld op grond waarvan, in aanmerking genomen de verkeersopvatting, kan worden geoordeeld dat Buitenlust de naar buiten kenbare bedoeling heeft gehad die bestemming aan de zonwering te geven. Ten slotte neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst en nadien uitdrukkelijk heeft ingestemd met de bijkomende kosten voor de zonwering.
5.4
De conclusie is dat de zonwering moet worden aangemerkt als een roerende zaak. Dit betekent dat de hiervoor in 3.1. onder a. gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Uit dat oordeel volgt dat Buitenlust geen belang meer heeft bij toewijzing van de in 3.1. onder b. gevorderde verklaring voor recht. Uit het oordeel dat de zonwering een roerende zaak is, volgt reeds dat Buitenlust daarvoor een vergoeding in rekening mag brengen.
5.5
De vordering tot vaststelling van het voorschotbedrag voor de servicekosten ingaande 1 april 2014 op € 34,11 per maand, waaronder begrepen de vergoeding voor de markiezen van een bedrag van € 3,00 per maand, kan worden toegewezen.
5.6
Daar Buitenlust ter comparitie verzocht heeft om de kosten te compenseren en verklaard heeft af te zien van de vordering van de legeskosten, zal de kantonrechter de kosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat de markiezen die aan de woning [adres] te [woonplaats] zijn aangebracht, roerende zaken zijn;
- stelt het voorschotbedrag voor de servicekosten vanaf 1 april 2014 vast op een bedrag van € 34,11 per maand, waaronder begrepen een niet-verrekenbare vergoeding voor de markiezen van een bedrag van € 3,00 per maand;
- compenseert de proceskosten;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2015.