Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/9803
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2015 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 18 september 2014 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2015.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [persoon A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon B] en [persoon C].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 270.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 (de aanslag OZB) en de aan eiser opgelegde aanslag rioolheffing voor het jaar 2014 (de aanslag RIH).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB. Anders dan ter zitting besproken wordt het bezwaar niet geacht eveneens te zijn gericht tegen de aanslag RIH, hoewel die aanslag evenals de aanslag OZB in één geschrift is verenigd met de beschikking. Daarin voorziet artikel 30 van de Wet WOZ namelijk niet.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 541 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 131 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 226.192. Daartoe wijst eiser in het bijzonder op de woningen [adres 1] en [adres 2] waarvan de waarde op de waardepeildatum is vastgesteld op € 212.000 respectievelijk € 204.000. Deze woningen zijn volgens eiser goed te vergelijken met de woning en hebben, net als de woning, te maken met verregaand achterstallig onderhoud. Daarnaast staat de huizenmarkt in [woonplaats], en in het bijzonder in de wijk waarin de woning van eiser staat, door toegenomen aanbod van woningen, onder druk.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix en taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 november 2014 door [persoon C], WOZ-taxateur. In de matrix en het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 277.000. Naast gegevens van de woning, bevatten matrix en taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ([adres 3], verkocht op 1 februari 2012 voor € 210.000; [adres 4], verkocht op 4 maart 2013 voor € 203.000 en [adres 5], verkocht op 14 december 2012 voor € 241.000). [adres 2] is volgens verweerder niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat deze woning - in verhouding tot de andere vergelijkingsobjecten - voor een onverklaarbaar laag bedrag is verkocht.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en het door hem overgelegde taxatierapport, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix en het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix en het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, en kwaliteit van de opstallen. Gelet op deze verschillen kan niet worden gezegd dat de door verweerder voor de woning vastgestelde WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser aanvoert, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 is weergegeven. Door aan te sluiten bij de WOZ-waarden van andere woningen zou afbreuk worden gedaan aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Dat de woningmarkt in de Seghwaert, zoals eiser stelt, onder druk staat kan niet tot een ander oordeel leiden. Deze omstandigheid geldt immers in gelijke mate voor de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten.
10. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn bij het bepalen van de waarde van de woning. De rechtbank kan eiser in deze stelling niet volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt - een controleerbare en verifieerbare onderbouwing daarvoor ontbreekt - dat de staat van onderhoud van zijn woning dusdanig afwijkt van [adres 3], [adres 4] en [adres 5] dat deze woningen niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De foto’s die eiser overlegt zijn in dit verband niet bruikbaar aangezien zij niets over de vergelijkingsobjecten zeggen en evenmin over een aanmerkelijk afwijkende staat van onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit de foto’s valt naar het oordeel van de rechtbank ook niet af te leiden dat de staat van onderhoud van de woning zo matig is als eiser betoogt. Weliswaar is duidelijk dat aan de woning hier en daar onderhoud noodzakelijk is, maar dat hier sprake is van een - zoals eiser stelt - ‘kluswoning’ kan niet uit de foto’s worden afgeleid en is evenmin geconstateerd bij de inpandige taxatie die ten behoeve van het vorige WOZ-tijdvak in 2013 heeft plaatsgevonden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat zulks ook niet volgt uit de koopprijs van circa € 300.000 die eiser in 2011 voor de woning heeft betaald.
11. Dat de woningen [adres 1] en [adres 2] beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten is de rechtbank niet gebleken. Los van de vraag of de koopsom van [adres 2] (verkocht op 4 april 2013 voor € 197.500) gelet op de verkoopprijzen van de andere vergelijkingsobjecten wel een betrouwbaar marktcijfer oplevert, maakt eiser met zijn enkele stelling niet aannemelijk dat [adres 2] voor wat betreft de staat van onderhoud goed vergelijkbaar is met zijn woning.
De rechtbank acht [adres 1] niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject omdat deze woning pas op 24 maart 2014 is verkocht en dit zodanig ver is verwijderd van de waardepeildatum dat de verkoopprijs niet geschikt is om de waarde van de woning op de waardepeildatum te onderbouwen. Zo [adres 1] als vergelijkingsobject bruikbaar zou zijn, dan zou het verkoopcijfer van deze woning ondanks de renovatie die voorafgaand aan de verkoop heeft plaatsgevonden, gelet op de trend van de markt en het feit dat [adres 1] kleiner is dan de woning van eiser, de door verweerder vastgestelde waarde van € 270.000 eerder ondersteunen.
12. De stelling van eiser dat verweerder met betrekking tot de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van onjuiste inhoudsmaten kan de rechtbank evenmin volgen. Verweerder stelt bij het bepalen van de inhoudsmaten van woningen te zijn uitgegaan van de bouwtekeningen en van registratie van latere wijzigingen daarop als gevolg van verbouwingen. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat verweerder daarmee is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten en twijfelt niet aan de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten. Bij dit oordeel weegt de rechtbank mee dat eiser ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gegevens waar verweerder zich op baseert onjuist zouden zijn. Eiser heeft weliswaar verwezen naar gegevens uit het Kadaster, maar de rechtbank acht het Kadaster minder geschikt als actuele kenbron voor wat betreft de inhoudsmaten (al dan niet na verbouwing) van opstallen. In het Kadaster worden immers gegevens geregistreerd met betrekking tot de ligging van vastgoed en de daarbij behorende rechten. Het bijhouden van informatie over de inhoud van onroerende zaken behoort daarentegen niet tot de wettelijke taken van het Kadaster zoals vastgelegd in de Kadasterwet.
13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2015.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.