Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/484401 / HA ZA 15-297
Vonnis van 21 oktober 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROVA B.V.,
gevestigd te Maarssen,
eiseres,
advocaat mr. J.P.H. Jacobs te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GREEN REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Alphen aan de Rijn,
gedaagde,
advocaat mr. J.P. Heering te Den Haag.
Partijen zullen hierna Rova en Green genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 16 van Rova;
- de conclusie van antwoord van Green;
- het tussenvonnis van 20 mei 2015, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- het proces-verbaal van comparitie van 18 juni 2015 met de daarin genoemde stukken;
- de brieven aan de zijde van Rova van 25 en 29 juni 2015.
Bij de overgelegde stukken bevinden zich de processen-verbaal van een tussen partijen op
1 september 2014, 15 september 2014 en 6 november 2014 gehouden voorlopig getuigenverhoor.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Rova houdt zich bezig met de exploitatie van grootschalige detailhandel op het gebied van bouwartikelen. Rova exploiteert bouwmarkten zoals Gamma en Karwei. Een voormalig filiaal van Rova, een Karwei bouwmarkt, was gevestigd in een pand van Rova te [gemeente] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummers [1, 2, 3 en 4] ( [het pand] ). Nadat Rova in 2004 de exploitatie van de Karwei bouwmarkt verplaatst had naar een andere locatie in [gemeente] , heeft zij [het pand] tijdelijk in gebruik gegeven aan Aldi met een recht van koop. Aldi heeft in [het pand] gedurende een aantal jaren een supermarkt geëxploiteerd. Medio 2008 heeft Aldi de exploitatie gestaakt. Het pand is bij haar in gebruik gebleven tot augustus 2012. Van het aan haar toegekende recht van koop heeft Aldi uiteindelijk geen gebruik gemaakt.
2.2.
Green is vanaf 2007 doende om in de directe omgeving van [het pand] een winkelcentrum te realiseren ( [winkelcentrum X] ). Rova heeft bezwaar gemaakt tegen de plannen van Green om [winkelcentrum X] te realiseren.
2.3.
Rova heeft, in de persoon van haar directeur [A] ( [A] ), in 2007 of 2008 [het pand] aangeboden aan Green, vertegenwoordigd door de heer [B] ( [B] ), bestuurder, alleen bevoegd, van Green. [A] en [B] hebben mondeling contact gehad en per e-mail met elkaar gecorrespondeerd.
2.4.
In een e-mail van vrijdag 27 juni 2008 schrijft [B] aan [A] :
‘onderwerp: [adres ] [gemeente]
Beste [… 1] ,
Afgelopen week heb ik de locatie noge eens bezocht.
Aldi was gesloten. Is dit permanent? Betalen zij nog huur? Heb jij enige info aangaande de kwaliteit van de grond/bodem? Tevens heb ik de gebruiksovereenkomst ter beoordeling verzonden naar mijn jurist. Onder voorbehoud goedkeuring aandeelhouders en dd- onderzoek wil ik een voorstel doen van € 1.350.000 kosten koper
levering oktober 2008 10% waarborg bij de instrumenterende notaris [notariskantoor] te [plaats] . Graag verneem ik je reactie. Groeten, [B] ’
2.5.
In een e-mail van 28 juni 2008 schrijft [A] aan [B] :
‘Aldi is, hangende diverse procedures en gezien het feit dat ze inmiddels op een 2e locatie in [gemeente] open zijn, inderdaad gesloten, maar alles is erop gericht dat ze hier op korte termijn weer open kunnen gaan. (…) De grond is schoon, ik heb ergens een saneringsrapport liggen. Zoals je weet huren we het achterste gedeelte van de buurman, [de buurman] , deze wil het stuk eventueel verkopen. Ik zal hem benaderen om e.e.a. te kunnen concretiseren.
Verder stel ik vast dat het bod onder vraagprijs ligt en ook onder de prijs die Aldi zal betalen op het moment dat de vergunning akkoord is. Desalniettemin zal ik met Aldi in overleg treden hoe zij op dit moment in de zaak staan.
Overigens krijg ik al veel aanvragen voor mogelijke huur c.q. koopopties. De genoemde huren geven bij de door ons gevraagde prijs een mooi aanvangsrendement! Je hoort van mij (…)’
2.6.
In een e-mail van 24 september 2008 schrijft [A] aan [B] :
‘Ik zou graag met je willen afstemmen hoe we de verkoop van het pand aan de [adres ] gaan concretiseren. Misschien kunnen we dit telefonisch afstemmen’.
2.7.
In een e-mail van 29 september 2008 schrijft [B] aan [A] :
‘Ik zal mijn jurist vragen om een beoordeling. (…)
Ik houd je op de hoogte.’
2.8.
In een e-mail van 18 oktober 2008 schrijft [A] aan [B] :
‘Aldi zal komende weken mij bevestigen dat ze geen bezwaar hebben tegen de verkoop van het pand aan jullie. Zullen wij als transportdatum 31 oktober a.s. aanhouden? Wie is jullie notaris en kan ik contact opnemen om e.e.a. af te stemmen?’
2.9.
In een e-mail van maandag 20 oktober 2008 schrijft [B] aan [A] :
‘Goed om te horen dat Aldi gezwaar heeft gemaakt. Nog enkele punten/vragen:
- de kopie overeenkomst met Aldi die ik je gekregen heb, is niet compleet. Graag ontvang ik de volledige overeenkomsten
- heb je voor mij de contact gegevens van de buurman?
(…)
-
volgende week vindt er een technische inspectie plaats.
volgende week vindt er een technische inspectie plaats.
Op het moment dat bovengenoemde zaken voor ons conveniërend zijn, zal ik onze notaris ( [notariskantoor] te [plaats] ) als dan informeren. (…)
2.10.
In een e-mail van 22 oktober 2008 schrijft [A] aan [B] :
‘Bijgaand stuur ik je de gevraagde documenten. Onze buurman (…) is te bereiken op:
(…)
Wat betreft de technische inspectie, verwacht jij daar van ons nog medewerking in of regel je dat direct met Aldi?
Ik vertrouw er op je bij deze voldoende geïnformeerd te hebben, zo niet, dan hoor ik dat graag per omgaande.’
2.11.
In een e-mail van 24 februari 2009 schrijft [A] aan [B] :
‘Afgelopen jaar hebben wij de afspraak gemaakt dat jullie ons pand aan de [adres ] in [gemeente] zouden overnemen. In eerste instantie hebben wij toen gesproken over een overdracht op ca 1 november 2008. Deze datum hebben we toen laten lopen omdat jullie nog een aantal vragen hadden over het pand en nog iets wilde navragen c.q. uitzoeken. De toen gevraagde gegevens hebben jullie eind november 2008 toegestuurd.
Ik neem aan dat inmiddels alle vragen zijn beantwoord en ik zou graag met jullie een afspraak willen maken over een transportdatum. Ik stel voor vrijdag 27 maart a.s.
Graag hoor ik of jullie dat past. (…)’
2.12.
Notariskantoor [notariskantoor] heeft een concept koopovereenkomst opgesteld voor [het pand] . In de versie d.d. 14 augustus 2009 worden Rova als verkoper en Green Properties B.V. (een dochter van Green) als koper genoemd. In het concept wordt een koopprijs genoemd van € 1.500.000.
Artikel 1 (notariële akte van levering) vermeldt - voor zover relevant - dat de akte van levering zal worden verleden op 1 september 2009 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
Artikel 5 (feitelijke levering, staat van het verkochte) vermeldt onder lid 2:
‘Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als belegging voor de verhuur, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik van het verkochte.’
Artikel 19 (Bijzondere bepaling) luidt:
‘
Verkoper garandeert aan koper dat verkoper op geen enkele wijze bezwaar zal maken tegen alle (her) ontwikkelingen van de koper op het industrieterrein [industrieterrein] te [gemeente] . Indien verkoper toch bezwaar maakt verbeurt verkoper aan koper een onmiddellijk opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van
Verkoper garandeert aan koper dat verkoper op geen enkele wijze bezwaar zal maken tegen alle (her) ontwikkelingen van de koper op het industrieterrein [industrieterrein] te [gemeente] . Indien verkoper toch bezwaar maakt verbeurt verkoper aan koper een onmiddellijk opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van
€ 1.000.000,00.’
2.13.
In een e-mail van 6 september 2009 schrijft [A] aan [B] :
‘N.a.v. ons gesprek afgelopen week, stuur ik je onderstaand mijn opmerkingen over de koopovereenkomst.
1. We zullen ergens moeten vastleggen dat jullie op de hoogte zijn van de status van het pand en de perikelen rond de bestemming, Aldi en de gemeente [gemeente] en dat er wat dat betreft na verkoop geen verhaal mogelijkheden zijn op Rova.
(…)
7. Artikel 19 begrijpen wij, maar wij moeten een uitzondering opnemen voor een mogelijke (her)vestiging van een bouwmarkt.
Tot zover, ik neem aan dat we bovengenoemde punten kunnen verwerken in de koopovereenkomst. We spraken af dat we, indien nodig, maandagmorgen a.s. tel. Contact met elkaar zouden opnemen. (…)’
2.14.
In een e-mail van 14 september 2009 schrijft [B] aan [A] :
‘Ik heb onderstaande mail naar de notaris verstuurd. Er zal een nieuw concept worden opgesteld. Heb je al een schriftelijke bevestiging van Aldi?’
2.15.
In een e-mail van 5 oktober 2009 schrijft [A] aan [B] en mevrouw [kandidaat-notaris] , kandidaat-notaris bij van [notariskantoor] notarissen ( [kandidaat-notaris] ):
‘Afgelopen week heb ik de koopovereenkomst besproken met Aldi. Onderstaand per artikel de opmerkingen van Aldi en mijzelf. (…)
Daarnaast stuur ik als bijlage:
4. een conceptbrief van Aldi waarin ze aangeven onder welke voorwaarden zij kunnen instemmen met de verkoop van het pand door Rova aan Green Properties B.V.
1. Willen jullie in de overwegingen opnemen dat Green op de hoogte is van bovengenoemde documenten, de status van het pand, de perikelen rond de bestemming, Aldi, de gemeente [gemeente] en de nog lopende procedures. Zie conceptbrief Aldi. Green vrijwaart Rova voor alle verhaalmogelijkheden welke betrekking hebben op bovenstaande onderwerpen.
(…)
Art. 5.2. Modelleren naar de huidige situatie
Art. 5.5.a Zie bovenstaand.
(…)
Art. 19 vervangen door:
verkoper garandeert aan koper dat verkoper op geen enkele wijze bezwaar zal maken tegen alle (her) ontwikkelingen van koper op het industrieterrein [industrieterrein] . Dit geldt niet voor die ontwikkelingen die een mogelijk (toekomstig) effect hebben op de acceptatie van haar (Karwei) bouwmarkt gelegen aan de [adres 2] in [gemeente] met de nadruk op alle (her)bouw, verbouw en verplaatsingsactiviteiten ten behoeve van concurrerende bouwmarkten in de gemeente [gemeente] .
Ik ga er vanuit dat jullie je kunnen vinden in bovenstaande aanpassingen en hoor graag deze week mogelijke opmerkingen.
Is het mogelijk dat wij al een datum voor de overdracht vaststellen?’
2.16.
In een e-mail van 12 april 2010 schrijft [A] aan [B] :
‘Afgelopen week heb ik de laatste concept koopovereenkomst ontvangen. Deze is gelijk aan de conceptkoopovereenkomst van oktober afgelopen jaar. Op deze overeenkomst heb ik toen onderstaand commentaar gegeven. Zonder tegenbericht neem ik aan dat deze opmerkingen verwerkt kunnen worden in het nieuwe concept.’
Als bijlage bij deze e-mail zendt [A] de in 2.15. geciteerde e-mail van 5 oktober 2009 mee.
2.17.
In een e-mail van 12 april 2010 schrijft [kandidaat-notaris] aan de ING Bank, en in c.c. aan [A] :
‘Rova heeft het registergoed aan de [adres 1] te [gemeente] verkocht. (…).
In verband met de levering op 15 april aanstaande verneem ik graag van u welk bedrag u dient te ontvangen om tot algehele doorhaling van bedoelde hypothecaire inschrijving te kunnen komen (…)’
2.18.
In een brief van 27 augustus 2010 schrijft [A] aan [B] :
‘
Wij spraken elkaar telefonisch op 13 augustus jl. over bovengenoemd pand. Aanleiding voor het gesprek is het door ons gesignaleerde gebrek aan voortgang in de afwikkeling van de koop door Green Properties B.V. van dit pand.
Wij spraken elkaar telefonisch op 13 augustus jl. over bovengenoemd pand. Aanleiding voor het gesprek is het door ons gesignaleerde gebrek aan voortgang in de afwikkeling van de koop door Green Properties B.V. van dit pand.
Onze gesprekken dateren volgens mij al van 2007 en in 2008 hebben wij overeenstemming bereikt over de aankoop.
Als oorzaak voor de vertraging gaf je aan dat de gemeente niet zou willen meewerken aan een bestemmingsplan wijziging welke volumineuze detailhandel mogelijk zou maken. Tijdens ons eerste gesprek heb ik je laten weten dat het een van de twee redenen was dat wij het pand bij jullie hebben aangeboden. Als de gemeente wel had willen meewerken, dan had ik het zelf verhuurd c.q. aan een eindgebruiker of belegger te koop aangeboden.
Gezien jullie positie in [gemeente] en jullie initiatieven op het [winkelcentrumX-terrein] , ging ik er, zoals ik toen ook gezegd heb, vanuit dat jullie meer kans hadden om de bestemmingsplanwijzigingen voor elkaar te krijgen. Ik ga daar nog steeds vanuit. Daarnaast heeft de gemeente [gemeente] in het verleden mij ook toegezegd daar wellicht aan te willen meewerken.
De tweede reden, en misschien wel de belangrijkste, om jullie te benaderen, hield verband met jullie plannen met het [winkelcentrumX-terrein] . Deze plannen strijden met de belangen van Rova om, als alternatief voor volumineuze detailhandel, een Aldi op het terrein gevestigd te houden. Zie ook artikel 19 van de concept koopovereenkomst. Verder verwijs ik naar mijn aanvullingen op de concept koopovereenkomst welke ik o.a. op 5 oktober 2009 naar jullie gemaild heb.
Naar mijn mening hebben wij indertijd de positie van partijen en de status van de bestemmingsplannen goed met elkaar doorgenomen. Ik zou het dan ook vervelend vinden als daar nu een verschil van mening over zou ontstaan met als gevolg een verdere vertraging in de levering. Vanzelfsprekend sta ik je graag bij om jullie plannen met de [adres ] te realiseren.’
2.19.
In een brief van 27 mei 2011 schrijft [A] aan [B] :
‘Naar aanleiding van ons gesprek op woensdag 25 mei jl. betreffende onze koopovereenkomst van de voormalige Karwei bouwmarkt aan de [adres 3] te [gemeente] bevestig ik je het volgende.
Ik begrijp jullie teleurstelling dat de gemeente [gemeente] vooralsnog weinig medewerking lijkt te willen geven om de bestemming van het pand te veranderen. Gezien de medewerking tot het verplaatsen van de Praxis naar een andere locatie, neem ik aan dat zij wel willen meewerken aan de verplaatsing van b.v. Leen Bakker van de huidige locatie naar de [adres ] . Ik ben er altijd van uitgegaan dat dit een van de reden van jullie was om de [adres ] te verwerven. Dat blijkt ook uit mijn brief dd 27 augustus 2010. Zie bijgaande kopie. Daarnaast heeft de gemeente ons in het verleden hierover toezeggingen gedaan.
Hoewel onze positie met betrekking tot onze gemaakte overeenkomst duidelijk is, zijn we natuurlijk bereid om samen met jouw op te trekken richting de gemeente om alsnog de gewenste medewerking te verkrijgen. Wij spraken af dat je daarvoor op korte termijn een afspraak zou maken met de heer [C] .
Voorgaande neemt niet weg dat wij, evenals jullie, graag afspraken willen maken over de afwikkeling van onze koopovereenkomst. Het is alweer enige tijd geleden dat wij gereageerd hebben op de concept overeenkomst van jullie notaris. Graag zien wij een nieuw concept tegemoet. (…)’
2.20.
In een e-mail van donderdag 17 mei 2012 schrijft [A] aan [B] :
‘onderwerp: onze koopovereenkomst:
(..) Hierbij informeer ik je dat Aldi overeenstemming heeft bereikt met de gemeente [gemeente] om haar supermarkt te gaan vestigen aan de [Q] . Dat betekent dat zij haar aanspraak op de locatie aan de [adres ] laat lopen en deze week de huur heeft opgezegd. Bovenstaande betekent dat er geen belemmeringen meer zijn om onze koopovereenkomst uit te voeren en over te gaan tot levering van het pand. De huurovereenkomst met Aldi eindigt op 14 juni a.s. zodat de wij het pand op vrijdag 15 juni 2012 aan jullie kunnen leveren.
Over de teksten van de door jullie aangeleverde koopovereenkomst hebben wij eerder overeenstemming bereikt.
Ter voorkoming van mogelijke misverstanden ontvang ik graag per omgaande jouw bevestiging dat de bovenstaande conform onze eerder gemaakte afspraken is weergegeven en uitgevoerd kan worden.
Als dan zal ik ook opdracht gegeven dat wij ons bezwaar tegen de bestemmingsplannen van [winkelcentrum X] zullen intrekken omdat ons belang dan is opgehouden te bestaan.
Omdat de volgende zitting bij de Raad van State a.s. donderdag 24 mei is, lijkt het mij in ons beider belang dat wij op korte termijn, doch uiterlijk maandag 21 mei a.s. contact hebben om e.e.a. nader af te stemmen.’
2.21.
In een e-mail van 17 mei 2012 schrijft [B] aan [A] :
‘(…) Ik refereer aan onderstaande mail. Het zal je niet verbazen dat ik mij met de inhoud van deze mail niet kan verenigen. Jij hebt mij een pand verkocht met retailbestemming. Dit bleek niet zo te zijn en wij zijn vervolgens samen naar de gemeente gegaan om e.e.a. te bespreken echter zonder resultaat.
Naar aanleiding hiervan hebben wij geprobeerd tot een aangepaste koopsom te komen, doch hier zijn wij niet uitgekomen.
Vanuit het lopende due diligence onderzoek (de beoordeling van het vastgoed ter plaatse) zijn diverse ernstige gebreken geconstateerd o.a. de vloer en de installaties. Teleurstellend dat je dit niet eerder gemeld hebt. Ik stel voor om deze kwestie te bespreken met [… 2] gezien het feit dat je meer dan eens een andere beleving hebt van hetgeen besproken is.’
2.22.
[A] heeft in zijn getuigenverklaring van maandag 1 september 2014, afgelegd tegenover de rechter-commissaris van deze rechtbank, onder andere verklaard:
‘(…) De reden dat ik hem[ [B] , rb]
heb opgezocht was dat ik aan zag komen dat Rova bezwaar zou aantekenen tegen de plannen van Green in het gebied [winkelcentrum X] . De reden van ons bezwaar was dat zijn plannen inhielden dat er een Lidl en een Hoogvliet zouden komen en de gemeente niet wilde meewerken aan de vestiging van Aldi in ons pand aan de [adres ] . Ik was ervan overtuigd dat Green een goede onderhandelingspositie had om het bestemmingsplan te veranderen. Het kan trouwens zijn dat wij ten tijde van dit gesprek met [B] al bezwaar hadden aangetekend. Ik heb tegen [B] gezegd: “als jij het pand koopt trekken wij ons bezwaar in”. Nadien heb ik nog 1 à 2 gesprekken met [B] gehad op dezelfde locatie. Daarna nog 3 à 4 gesprekken bij Green in [gemeente] . Onderwerp van gesprek waren de verkoop van het pand alsook de uitgebreide OG-portefeuille van Green, zeg maar bijpraten over de ontwikkelingen in de markt (…)
heb opgezocht was dat ik aan zag komen dat Rova bezwaar zou aantekenen tegen de plannen van Green in het gebied [winkelcentrum X] . De reden van ons bezwaar was dat zijn plannen inhielden dat er een Lidl en een Hoogvliet zouden komen en de gemeente niet wilde meewerken aan de vestiging van Aldi in ons pand aan de [adres ] . Ik was ervan overtuigd dat Green een goede onderhandelingspositie had om het bestemmingsplan te veranderen. Het kan trouwens zijn dat wij ten tijde van dit gesprek met [B] al bezwaar hadden aangetekend. Ik heb tegen [B] gezegd: “als jij het pand koopt trekken wij ons bezwaar in”. Nadien heb ik nog 1 à 2 gesprekken met [B] gehad op dezelfde locatie. Daarna nog 3 à 4 gesprekken bij Green in [gemeente] . Onderwerp van gesprek waren de verkoop van het pand alsook de uitgebreide OG-portefeuille van Green, zeg maar bijpraten over de ontwikkelingen in de markt (…)
Op productie 3[e-mail van [A] van 24 februari 2009, zie 2.11, rb]
heb ik nooit een reactie van [B] ontvangen, ook geen inhoudelijke reactie. De eerste reactie die volgde was volgens mij het bericht van de notaris met een conceptovereenkomst.
heb ik nooit een reactie van [B] ontvangen, ook geen inhoudelijke reactie. De eerste reactie die volgde was volgens mij het bericht van de notaris met een conceptovereenkomst.
Naar aanleiding van productie 5[e-mail van 6 september 2009, zie 2.13, rb]
vraagt u wat ik bedoel met “status van het pand” en “perikelen rond de bestemming”. In verband met het eerste wordt gedoeld op de gebruiksovereenkomst met Aldi, in verband met het tweede op het gedoe dat er was met de gemeente over de vergunning voor het pand. De gemeente claimde een maatbestemming voor bouwmarkt, die wij hebben betwist. Wij stelden ons op het standpunt dat er een bestemming voor perifere detailhandel was.
vraagt u wat ik bedoel met “status van het pand” en “perikelen rond de bestemming”. In verband met het eerste wordt gedoeld op de gebruiksovereenkomst met Aldi, in verband met het tweede op het gedoe dat er was met de gemeente over de vergunning voor het pand. De gemeente claimde een maatbestemming voor bouwmarkt, die wij hebben betwist. Wij stelden ons op het standpunt dat er een bestemming voor perifere detailhandel was.
Afgezien van productie 5 heb ik geen andere berichten ontvangen, althans niet dat ik mij kan herinneren.
(…) De afspraak was dat Aldi de mogelijkheid had om de huur eenzijdig op te zeggen in de situatie dat Aldi beoordeelde dat een bestemmingsplanwijziging niet realistisch meer was.
(…) U vraagt naar het tijdsverloop tussen oktober 2009 en april 2010. Ik heb [B] in die periode meermalen gebeld en gevraagd naar de voortgang. Als ik contact met hem kreeg was de strekking van zijn antwoord: ‘we zijn er mee bezig en komen er op terug’.
(…) Naar aanleiding van productie 8[brief van 27 augustus 2010, zie 2.18, rb]
vraagt u mij of [B] in het kader van het overleg over de aankoop van het pand ooit de voorwaarde heeft gesteld dat er een bestemming voor retailhandel zou moeten zijn. Nee, nooit. Dit was de eerste keer dat hij dat bezwaar opvoerde. Daarom heb ik ook meteen op schrift gezet wat de uitgangspositie was. Na deze brief zijn wij naar de gemeente gegaan, dat was volgens mij in september 2011. Als er een retail bestemming op het pand had gezeten dan was ik nooit naar [B] gegaan omdat ik het pand makkelijk kon verhuren aan iemand anders. In 2007 was de markt heel bereidwillig. Het was me duidelijk geworden dat [B] in de periode voorafgaand aan augustus 2010 bezig was geweest om de gemeente mee te krijgen en dat het op niets was uitgelopen. Ik ben vervolgens meegegaan naar de gemeente en heb hen uitgelegd waarom zijn volgens mij moesten meewerken. (…) Volgens mij is de belangrijkste reden dat [B] de kwestie heeft vertraagd dat onze procedure tegen zijn plannen voor [winkelcentrum X] zolang heeft geduurd. Hij heeft de koopovereenkomst nooit getekend, wij hebben ons bezwaar nooit ingetrokken. (…) U, rechter-commissaris, vraagt of ik weet waarom [B] niet juist heeft aangedrongen op het tekenen van de koopovereenkomst omdat dat een mogelijkheid was om onze bezwaren van tafel te krijgen. U vraagt of deze gang van zaken niet eerder een aanwijzing was dat [B] ervan uitging dat er geen koopovereenkomst was. Dat weet ik niet, dat moet aan [B] zelf gevraagd worden. Wij verloren in ieder geval onze procedures, ik denk dat hij daar moed uitputte. Hij is pas in een heel laat stadium ermee gekomen dat we hem iets verkocht zouden hebben waar geen retail bestemming op zat. Maar dat dat er niet op zat was vanaf het begin duidelijk en werd gaandeweg door de procedures bevestigd. (…)’
vraagt u mij of [B] in het kader van het overleg over de aankoop van het pand ooit de voorwaarde heeft gesteld dat er een bestemming voor retailhandel zou moeten zijn. Nee, nooit. Dit was de eerste keer dat hij dat bezwaar opvoerde. Daarom heb ik ook meteen op schrift gezet wat de uitgangspositie was. Na deze brief zijn wij naar de gemeente gegaan, dat was volgens mij in september 2011. Als er een retail bestemming op het pand had gezeten dan was ik nooit naar [B] gegaan omdat ik het pand makkelijk kon verhuren aan iemand anders. In 2007 was de markt heel bereidwillig. Het was me duidelijk geworden dat [B] in de periode voorafgaand aan augustus 2010 bezig was geweest om de gemeente mee te krijgen en dat het op niets was uitgelopen. Ik ben vervolgens meegegaan naar de gemeente en heb hen uitgelegd waarom zijn volgens mij moesten meewerken. (…) Volgens mij is de belangrijkste reden dat [B] de kwestie heeft vertraagd dat onze procedure tegen zijn plannen voor [winkelcentrum X] zolang heeft geduurd. Hij heeft de koopovereenkomst nooit getekend, wij hebben ons bezwaar nooit ingetrokken. (…) U, rechter-commissaris, vraagt of ik weet waarom [B] niet juist heeft aangedrongen op het tekenen van de koopovereenkomst omdat dat een mogelijkheid was om onze bezwaren van tafel te krijgen. U vraagt of deze gang van zaken niet eerder een aanwijzing was dat [B] ervan uitging dat er geen koopovereenkomst was. Dat weet ik niet, dat moet aan [B] zelf gevraagd worden. Wij verloren in ieder geval onze procedures, ik denk dat hij daar moed uitputte. Hij is pas in een heel laat stadium ermee gekomen dat we hem iets verkocht zouden hebben waar geen retail bestemming op zat. Maar dat dat er niet op zat was vanaf het begin duidelijk en werd gaandeweg door de procedures bevestigd. (…)’
2.23.
[B] heeft in zijn getuigenverklaring van maandag 15 september 2014, afgelegd tegenover de rechter-commissaris van deze rechtbank, onder andere verklaard:
‘Ik kan me het gesprek herinneren waarin [A] mij voor het eerst [het pand] heeft aangeboden. Het was een bekend pand. Over de commotie die er was geweest omdat Aldi er in zat was in de krant veel aandacht besteed. Wij waren met het bedrijf voornemens om Leen Bakker, die ons eigendom is, te verplaatsen naar een andere locatie en ik zag mogelijkheden voor verplaatsing naar de locatie [adres ] . Ik kan me niet herinneren wat de initiële vraagprijs was van [A] , ik weet wel dat ik zelf € 1.350.000 heb geboden. Dat deed ik overigens onder voorbehoud waarover zo direct meer. [A] heeft mij verteld dat er geen supermarktbestemming op het pand zat, maar dat een pdv bestemming, perifere detailhandel, tot de mogelijkheden behoorde. Hij gaf als voorbeeld dat het aangrenzend pand in gebruik was bij een beddenfirma. Daarom was ik zo geïnteresseerd in dat pand. Er zijn nadien nog meer gesprekken over dit pand met [A] geweest, ook over andere onderwerpen (…) U houdt mij productie 2[e-mailcorrespondentie tussen partijen van 24, 29 september 2008, 18, 20 en 22 oktober 2008, zie 2.6-2.10, rb]
bij het verzoekschrift voor en vraagt of er in mijn beleving overeenstemming bestond over de koop. Er bestond overeenstemming over de prijs, te weten € 1.500.000. Verder stond voor ons bovenaan dat het pand voor perifere detailhandel gebruikt kon worden en zolang dat niet rond was, was er voor ons geen basis voor een deal. Het was een behoorlijk gedateerd bestemmingsplan en het was dus een kwestie van interpretatie of de gemeente voornemens was om perifere detailhandel ter plaatse toe te staan. U vraagt wie er in 2009 opdracht heeft gegeven aan notaris [de notaris] voor het opstellen van een concept-koopakte. Ik weet niet of ik het zelf heb gedaan. Ik kan het me niet herinneren. (…) U toont mij productie 5[email van 6 september 2009, zie 2.13, rb]
Ook na lezing hiervan krijg ik geen herinnering aan het al dan niet instrueren van de notaris. U vraagt naar de uitleg van de zinsnede “perikelen rond de bestemming” in het e-mail bericht van 6 september 2009. Daarmee wordt gedoeld op de kwestie rond Aldi. [A] had gezegd dat perifere detailhandel door de gemeente zou worden toegestaan. (…) U vraagt of de inhoud van de concept-akte wat mij betreft akkoord was. Nee. Ik heb de notaris inderdaad daarover geïnformeerd. De koopakte is opgesteld toen wij nog bezig waren met ons due diligence onderzoek. Er waren nog punten uit het onderzoek die ik in de koopakte verwerkt wilde hebben. Dat heb ik ook tegen de notaris gezegd. U merkt op dat u mij niks hoort zeggen over de bestemming van het pand. Dat heeft u goed gehoord. Het due diligence onderzoek was een van mijn voorbehouden, naast de goedkeuring van de aandeelhouders. Onderdeel van de due diligence was de bestemming, ik doelde daar dus zojuist al wel op. U vraagt mij hoe het kan dat het tweede concept nagenoeg identiek is aan het eerste concept van de koopakte. Het due diligence onderzoek was toen nog niet afgerond, omdat er geen duidelijkheid over de bestemming is gekomen. Uit het onderzoek bleek dat een pdv- bestemming niet zonder meer voor de hand lag en dat de gemeente dit moest gaan interpreteren. U vraagt waaruit het voorbehoud van due diligence (hierna dd) onderzoek blijkt. Volgens mij heb ik dit gelezen in één van de eerste producties van het verzoekschrift. Ik kan me overigens ook herinneren dat ik dit voorbehoud direct heb gemaakt. In diezelfde e-mail correspondentie staat ook het voorbehoud van goedkeuring van de aandeelhouders van Green Properties B.V. Die aandeelhouder moest instemmen, niet de aandeelhouders van Green Real Estate B.V. Die goedkeuring kan ik pas ophalen als het dd-onderzoek is afgerond. (…)
bij het verzoekschrift voor en vraagt of er in mijn beleving overeenstemming bestond over de koop. Er bestond overeenstemming over de prijs, te weten € 1.500.000. Verder stond voor ons bovenaan dat het pand voor perifere detailhandel gebruikt kon worden en zolang dat niet rond was, was er voor ons geen basis voor een deal. Het was een behoorlijk gedateerd bestemmingsplan en het was dus een kwestie van interpretatie of de gemeente voornemens was om perifere detailhandel ter plaatse toe te staan. U vraagt wie er in 2009 opdracht heeft gegeven aan notaris [de notaris] voor het opstellen van een concept-koopakte. Ik weet niet of ik het zelf heb gedaan. Ik kan het me niet herinneren. (…) U toont mij productie 5[email van 6 september 2009, zie 2.13, rb]
Ook na lezing hiervan krijg ik geen herinnering aan het al dan niet instrueren van de notaris. U vraagt naar de uitleg van de zinsnede “perikelen rond de bestemming” in het e-mail bericht van 6 september 2009. Daarmee wordt gedoeld op de kwestie rond Aldi. [A] had gezegd dat perifere detailhandel door de gemeente zou worden toegestaan. (…) U vraagt of de inhoud van de concept-akte wat mij betreft akkoord was. Nee. Ik heb de notaris inderdaad daarover geïnformeerd. De koopakte is opgesteld toen wij nog bezig waren met ons due diligence onderzoek. Er waren nog punten uit het onderzoek die ik in de koopakte verwerkt wilde hebben. Dat heb ik ook tegen de notaris gezegd. U merkt op dat u mij niks hoort zeggen over de bestemming van het pand. Dat heeft u goed gehoord. Het due diligence onderzoek was een van mijn voorbehouden, naast de goedkeuring van de aandeelhouders. Onderdeel van de due diligence was de bestemming, ik doelde daar dus zojuist al wel op. U vraagt mij hoe het kan dat het tweede concept nagenoeg identiek is aan het eerste concept van de koopakte. Het due diligence onderzoek was toen nog niet afgerond, omdat er geen duidelijkheid over de bestemming is gekomen. Uit het onderzoek bleek dat een pdv- bestemming niet zonder meer voor de hand lag en dat de gemeente dit moest gaan interpreteren. U vraagt waaruit het voorbehoud van due diligence (hierna dd) onderzoek blijkt. Volgens mij heb ik dit gelezen in één van de eerste producties van het verzoekschrift. Ik kan me overigens ook herinneren dat ik dit voorbehoud direct heb gemaakt. In diezelfde e-mail correspondentie staat ook het voorbehoud van goedkeuring van de aandeelhouders van Green Properties B.V. Die aandeelhouder moest instemmen, niet de aandeelhouders van Green Real Estate B.V. Die goedkeuring kan ik pas ophalen als het dd-onderzoek is afgerond. (…)
U vraagt mij nog een keer in eigen woorden uitleggen waarom er geen transactie met [A] heeft plaatsgevonden ten aanzien van [het pand] . Uitgangspunt was dat we Leen Bakker daar konden huisvesten via een pdv- bestemming en dat bleek niet te kunnen.
(…)’
3.Het geschil
3.1.
Rova vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. voor recht te verklaren dat tussen Rova en Green een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot [het pand] voor een koopsom van
€ 1.500.000,- k.k.;
2. Green te veroordelen tot nakoming van de onder 1. bedoelde koopovereenkomst door haar te verplichten de koopsom te betalen en mee te werken aan de juridische feitelijke levering, op straffe van een dwangsom;
3. Green te veroordelen tot vergoeding van de door Rova geleden schade als gevolg van de latere levering van genoemde percelen, nader op te maken bij staat;
subsidiair
4. te verklaren voor recht dat Green ten onrechte de onderhandelingen met Rova over de aankoop heeft afgebroken en daardoor aansprakelijk is voor alle schade (positief contractsbelang) die Rova dientengevolge heeft geleden en lijdt, nader op te maken bij staat;
primair en subsidiair
5. Green te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 6.655,-;
6. Green te veroordelen in de kosten van de procedure;
7. Green te veroordelen tot betaling van de nakosten.
3.2.
Rova voert aan dat uit alle feiten en gebeurtenissen, zoals weergegeven in de overgelegde producties 1 tot en met 11 en die niet door de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor zijn bestreden, blijkt dat een onherroepelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. [B] heeft tijdens het getuigenverhoor erkend dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen over de koopsom van € 1.500.000,-. Green heeft de notaris opdracht gegeven voor het opstellen van de concept koopovereenkomst. Green heeft nooit een voorbehoud met betrekking tot een retailbestemming gemaakt, terwijl Rova er bij herhaling op heeft gewezen dat op het pand nu juist geen retailbestemming rustte. Over de essentialia van de koopovereenkomst, te weten de koopsom van € 1.500.000,- en het object, [het pand] , bestaat geen discussie meer tussen partijen. Daarover is overeenstemming bereikt.
Subsidiair, voor het geval de rechtbank oordeelt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, maakt Rova aanspraak op schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen. Rova mocht, gelet op de handelswijze en uitlatingen van Green, zoals het inschakelen van de notaris, erop vertrouwen dat Green [het pand] zou afnemen.
3.3.
Green voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het verweer van Green dat Rova de verkeerde vennootschap heeft gedagvaard slaagt niet. Uit de correspondentie tussen partijen volgt dat de onderhandelingen over [het pand] tussen Rova en Green hebben plaatsgevonden.
4.2.
De verklaringen afgelegd bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor worden beschouwd te zijn afgelegd in deze procedure, aangezien beide partijen daarvan uitgaan. Het probandum in het verzoekschrift van Rova tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor luidde, zakelijk weergegeven:
Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het pand [adres 1] te [gemeente] tegen een koopsom van € 1.500.000,-. De totstandkoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand vond plaats zonder enige ontbindende voorwaarde, tegen de overeengekomen prijs en zonder enig voorbehoud aan de zijde van Green voor wat betreft de bestemming van het pand.
koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.3
Om tot het oordeel te komen dat, zoals Rova stelt, tussen partijen een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat Rova daarvan nakoming kan vorderen, dient vast komen te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle hoofdzaken.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de prijs van € 1.5000.000,- en het voorwerp, [het pand] . Dit volgt genoegzaam uit de overgelegde stukken en de door [A] en [B] afgelegde verklaringen.
4.5.
De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag wat partijen nu precies zijn overeengekomen over het verkrijgen van een vergunning voor (perifere) detailhandel (door partijen ook aangeduid als ‘retail’) voor [het pand] , althans wat zij over en weer op grond van elkaars verklaringen op dit punt van elkaar hebben mogen verwachten. Rova stelt dat zij jegens Green van begin af aan duidelijk is geweest over het feit dat op [het pand] geen (perifere) detailhandelbestemming rustte en dat Green welbewust het risico heeft genomen dat de gemeente niet aan een vergunning voor een detailhandelbestemming zou willen meewerken. Green betoogt daarentegen dat Rova Green heeft voorgehouden dat een vergunning voor detailhandel voor Green geen enkel probleem zou zijn en dat de gemeente daaraan zou willen meewerken, dat de overeengekomen prijs van € 1.500.000,- een prijs was voor het pand mét (perifere) detailhandelbestemming, en dat er geen deal was zolang de gemeente niet had bevestigd dat er mogelijkheden voor detailhandel zouden zijn.
4.6.
De rechtbank begrijpt het verweer van Green aldus, dat Green zich er op beroept dat partijen de koop gesloten hebben onder de opschortende voorwaarde dat de gemeente vergunning zou verlenen voor perifere detailhandelbestemming. Nu Rova nakoming vordert van de, volgens haar stellingen, perfecte koopovereenkomst, rust op Rova de stelplicht en bewijslast van die perfecte koop.
4.7.
De rechtbank overweegt dat Rova haar stelling dat Green in 2008, ondanks wetenschap dat op het pand geen perifere detailhandelsbestemming rustte, zonder enig voorbehoud heeft ingestemd met de koop, in het licht van het verweer van Green niet met voldoende concrete feiten en omstandigheden toegelicht. In de door Rova overgelegde e-mailcorrespondentie uit het najaar van 2008, in welke periode volgens Rova definitieve overeenstemming tussen partijen zou zijn bereikt, is over het ontbreken van een detailhandelbestemming en het zonder voorbehoud instemmen door Green met de koop niets terug te vinden. Aan de enkele verklaring van [A] dat hij [B] zou hebben gezegd dat detailhandel niet mogelijk was en dat [B] daar in 2008 geen punt van maakte, kan de rechtbank geen doorslaggevende betekenis geven, nu Green dit met de getuigenverklaring van [B] gemotiveerd heeft weersproken. Bij haar beoordeling betrekt de rechtbank dat Rova het betoog van Green, dat de koopsom van € 1.500.000,- een prijs was voor [het pand] mét detailhandelbestemming en dat het pand zonder detailhandel een veel lagere waarde zou hebben gehad in verband met een lagere verhuurbaarheid, niet, althans niet voldoende heeft weersproken, zodat de rechtbank daarvan uit gaat. De rechtbank hecht belang aan de email van [A] van 28 juni 2008 aan [B] (2.5.), waarin [A] [het pand] neergezet als een pand dat zijn waarde ontleende aan de mogelijkheden voor (verhuur ten behoeve van minimaal perifere) detailhandel.
Uit het voorgaande volgt dat niet is vast komen te staan dat in 2008 een perfecte koop tot stand is gekomen.
4.8.
Rova heeft gewezen op de e-mails van [A] van 6 september 2009 (2.13) en van 5 oktober 2009 (2.15) in reactie op de conceptakte tot levering, waarin [A] aan [B] heeft geschreven: ‘
We zullen ergens moeten vastleggen dat jullie op de hoogte zijn van de status van het pand en de perikelen rond de bestemming, Aldi en de gemeente [gemeente] en dat er wat dat betreft na verkoop geen verhaal mogelijkheden zijn op Rova’.Rova stelt dat [B] als professionele vastgoedpartij niet op deze opmerking heeft gereageerd en dat daaruit volgt dat de bestemming voor partijen geen issue meer was. De rechtbank volgt Rova hierin niet. Green heeft de door Rova voorgestelde bepaling immers nooit in volgende conceptaktes van levering opgenomen. Dat Green met de door Rova gestelde voorwaarde, heeft ingestemd, staat dus niet vast. Het feit dat de notaris van Green een concept-leveringsakte heeft rondgestuurd, waarin de door Rova gestelde voorwaarde niet is opgenomen, kan dan ook niet worden uitgelegd als een instemming van Green met de koop zonder voorbehoud ten aanzien van de bestemming. Ook uit de correspondentie in 2009 volgt niet dat een perfecte koop tot stand is gekomen. Rova heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere conclusie kunnen leiden.
We zullen ergens moeten vastleggen dat jullie op de hoogte zijn van de status van het pand en de perikelen rond de bestemming, Aldi en de gemeente [gemeente] en dat er wat dat betreft na verkoop geen verhaal mogelijkheden zijn op Rova’.Rova stelt dat [B] als professionele vastgoedpartij niet op deze opmerking heeft gereageerd en dat daaruit volgt dat de bestemming voor partijen geen issue meer was. De rechtbank volgt Rova hierin niet. Green heeft de door Rova voorgestelde bepaling immers nooit in volgende conceptaktes van levering opgenomen. Dat Green met de door Rova gestelde voorwaarde, heeft ingestemd, staat dus niet vast. Het feit dat de notaris van Green een concept-leveringsakte heeft rondgestuurd, waarin de door Rova gestelde voorwaarde niet is opgenomen, kan dan ook niet worden uitgelegd als een instemming van Green met de koop zonder voorbehoud ten aanzien van de bestemming. Ook uit de correspondentie in 2009 volgt niet dat een perfecte koop tot stand is gekomen. Rova heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere conclusie kunnen leiden.
4.9.
Uit de e-mails van [A] van 6 september 2009, 5 oktober 2009 en het tijdsverloop nadien, bezien in samenhang met de door [A] en [B] afgelegde verklaringen en de brieven van [A] van 27 augustus 2010 (2.18) en 27 mei 2011 (2.19), komt veeleer het beeld naar voren dat Green, al dan niet als onderdeel van de due diligence, de gelegenheid heeft genomen, en van Rova heeft gekregen, om met de gemeente de mogelijkheden voor verplaatsing van Leen Bakker uit [winkelcentrum X] naar [het pand] ten behoeve van perifere detailhandel te bespreken, alvorens definitief in te stemmen met de levering. [A] heeft ook verklaard dat het altijd zijn veronderstelling is geweest dat Green dit bij de gemeente zou onderzoeken. Uiteindelijk is [A] ook zelf met [B] naar de gemeente gegaan om dat te bewerkstelligen.
4.10.
De rechtbank kwalificeert het feitencomplex aldus dat tussen Rova en Green een koopovereenkomst tot stand is gekomen onder de opschortende voorwaarde dat de gemeente medewerking zou verlenen aan perifere detailhandel aan [het pand] , al dan niet met het oog op de verhuizing van Leen Bakker.
4.11.
Green heeft onweersproken gesteld dat de gemeente niet wil meewerken aan het verlenen van een detailhandelbestemming voor [het pand] , ook niet nadat Rova en Green gezamenlijk hebben getracht die bestemming bij de gemeente gewijzigd te krijgen. Daarmee staat vast dat de gemeente deze medewerking niet wil verlenen. De opschortende voorwaarde heeft zich dus niet voorgedaan. Er is geen perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. De primaire vordering tot nakoming zal daarom worden afgewezen.
afbreken onderhandelingen
4.12.
De vordering tot vergoeding van schade wegens het afbreken van de onderhandelingen zal de rechtbank eveneens afwijzen. Hiervoor is vastgesteld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voorts heeft Green onweersproken aangevoerd dat er is onderhandeld over een koopprijsaanpassing, toen bleek dat de gemeente geen toestemming wilde geven voor perifere detailhandel. Ook heeft Green onweersproken gesteld dat zij heeft getracht een huurder te vinden die [het pand] voor een bedrijfsbestemming in gebruik zou willen nemen, maar dat dit niet is gelukt vanwege de fysieke toestand van het pand. Er is tussen partijen in totaal vijf jaar onderhandeld, zonder dat dit tot een resultaat heeft geleid. Green heeft zich aldus de gerechtvaardigde belangen van Rova voldoende aangetrokken. Van Green kunnen geen verdere inspanningen worden verwacht. Green was gerechtigd de onderhandelingen af te breken. De subsidiaire vordering zal even een worden afgewezen.
proceskosten
4.13.
Rova zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Green worden begroot op:
- griffierecht 3.864,00
- salaris advocaat
6.422,00(2 punten × tarief € 3.211,00)
6.422,00(2 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.286,00
4.14.
De rechter, ten overstaan van wie het voorlopig getuigenverhoor is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Rova in de proceskosten, aan de zijde van Green tot op heden begroot op € 10.286,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2015. [1]