Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/460469 / HA ZA 14-242
Vonnis van 7 januari 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FARAXA HOLDINGS B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R.B. van Heijningen te Den Haag.
Partijen zullen hierna Faraxa en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 januari 2014,
- de akte overlegging producties, met vijf producties,
- de conclusie van antwoord, met twee producties,
- het tussenvonnis van 16 april 2014, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
- het proces-verbaal van comparitie van 24 juni 2014, met de daarin vermelde stukken,
- de brief van mr. R.B. van Heijningen van 14 juli 2014 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal, welke als daarin opgenomen zullen worden beschouwd.
- de brief van mr. Köhne van 25 augustus 2014 met akte,
- de brief van de rechtbank van 27 augustus 2014, waarbij de toegezonden akte wordt geweigerd.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Faraxa is eigenaresse van het pand, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats]. Faraxa is tevens eigenaresse van het pand, gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats].
[gedaagde] is eigenaresse van het daartussen gelegen pand aan de [adres 2] te [woonplaats].
2.2.
[gedaagde] heeft in de zomer van 2012 bouwwerkzaamheden aan haar woning laten verrichten, bestaande uit de aanleg van een dakkapel met dakterras en het vernieuwen van de dakgoten rondom de woning.
2.3.
Faraxa heeft [gedaagde] bij brief van 27 mei 2013 meegedeeld dat de door haar aangebrachte wijzigingen inbreuk maken op zijn eigendomsrecht en gesommeerd om deze ongedaan te maken en één en ander in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
2.4.
[gedaagde] heeft bij brief van 7 juni 2013 bestreden dat zij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Faraxa en toegezegd een aantal klachten te zullen verhelpen.
2.5.
Bij brief van 8 november 2013 heeft Faraxa bericht de werkzaamheden die [gedaagde] heeft verricht onvoldoende te achten. Faraxa heeft daarbij [gedaagde] een laatste keer gesommeerd om de situatie terug te brengen in de oude staat. [gedaagde] heeft bij brief van 30 december 2013 te kennen gegeven dat zij hieraan geen gevolg zal geven.
3.Het geschil
3.1.
Faraxa vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis:
de oude doorlopende goot in oorspronkelijke staat te herstellen en de zijgoot tussen de [adres 2] en [adres 3] te vervangen/vernieuwen, alsmede een tweede hemelwaterafvoer aan te leggen;
de dakkapel/het dakterras te verwijderen, althans een deugdelijke en volledige en ondoorzichtige erfafscheiding te plaatsen op haar pand/deel van het dak;
gedaagde te verbieden het dak van het pand van Faraxa te betreden;
gedaagde te verbieden af te wateren op (het dak van) het pand van Faraxa;
alles op straffe van een dwangsom van € 500 per overtreding, voor iedere overtreding vermeerderd met € 500 per dag dat die overtreding voortduurt, met veroordeling van gedaagde in de rente en kosten.
3.2.
Faraxa legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] door de dakkapel met dakterras te plaatsen en veranderingen aan te brengen in de goten van haar pand en de dakrand van het pand van Faraxa, inbreuk maakt op het eigendom van Faraxa en daar schade aan toebrengt. [gedaagde] handelt aldus onrechtmatig jegens haar.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Plaatsing dakkapel en dakterras
4.1.
Faraxa heeft in de eerste plaats betoogd dat de dakkapel en het dakterras is geplaatst in strijd met artikel 5:50 BW Pro. Dit artikel (lid 1) geeft, behoudens toestemming, een verbod tot het hebben van vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. In het tweede lid is op dit verbod een uitzondering aanvaard voor gevallen waarin zich op een afstand van ten hoogste twee meter een blinde muur bevindt. Een dakterras wordt beschouwd als een soortgelijk werk.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat door Faraxa geen toestemming is verleend voor de bouwwerkzaamheden. Faraxa heeft gesteld dat zij voornemens is op het dak van haar pand een dakterras te bouwen en dat zij daarin nu door het werk van [gedaagde] wordt belemmerd. Op de comparitie is van de zijde van Faraxa voorts betoogd dat een bouwvergunning is afgegeven voor een dakkapel (met een raampartij op een hoogte van circa 90 centimeter), niet voor een dakterras. Volgens [gedaagde] is inderdaad afgeweken van de bouwtekening, maar is dat gedaan in overleg en met goedkeuring van Monumentenzorg en de inspecteur van de gemeente.
4.3.
Met betrekking tot de feiten overweegt de rechtbank het volgende. Uit het door Faraxa ten behoeve van de comparitie overgelegde rapport van architect Fred Bos en de daarbij gevoegde omgevingsvergunning met bouwtekeningen van de architect van [gedaagde] blijkt dat het [gedaagde] vergund is om een dakloggia te bouwen, dat wil zeggen een raam en deur met terras, zoals thans gebouwd (zie de bijlage bij de omgevingsvergunning “eindoordeel activiteiten”, bladzijde 6, onder “akkoord”, en op diezelfde bladzijde onderaan, éénnalaatste zin, alsmede de bouwtekening met nummer 981-BA-023 en 024, waarin de loggia, inclusief terras, duidelijk staan afgebeeld). Tijdens de bezichtiging ter plaatse heeft de rechtbank waargenomen dat de afstand tussen de dakkapel (de raampartij en deur), gemeten vanaf de dorpel, en de erfgrens met Faraxa 2.13 meter bedraagt. Het dakterras (vlonder) bevindt zich tot 8 centimeter van de erfgrens De rechtbank leidt voorts uit de door Bos in het rapport opgenomen tekening op de voorlaatste bladzijde van zijn rapport en de bouwtekening met nummer 981-BA-026 af dat het oorspronkelijk de bedoeling was om het gedeelte naast het bestaande muurtje dicht te werken als “mansarde kap”, zodat voor het oog het dak zou doorlopen. Dit laatste stuk is thans, zo begrijpt de rechtbank, open gelaten (zie onder meer foto 5 van het rapport van Bos). Voorts stelt de rechtbank vast dat in de oude situatie ongeveer op de plaats waar zich nu de raampartij en deur bevinden, een kleiner raam aanwezig was.
4.4.
Op grond van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat ten aanzien van de deur en raampartij geen sprake is van strijdigheid met artikel 5:50 BW Pro nu dit werk zich buiten de verboden zone bevindt. Ten aanzien van het dakterras geldt dat deze zich wel binnen de verboden zone bevindt. Nu artikel 5:50 BW Pro evenwel de strekking heeft de privacy te beschermen, terwijl die privacy niet wordt aangetast door zicht op een plat dak, is sprake van een situatie die is gelijk te stellen aan de in artikel 5:50 lid 2 BW Pro opgenomen uitzondering dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van het werk bevindende muur. Dat betekent dat de aanwezigheid van het dakterras onder de gegeven omstandigheden niet strijdig is met artikel 5:50 BW Pro en dat het werk ook geoorloofd blijft wanneer Faraxa een wijziging in de bestaande situatie aanbrengt door zelf een dakterras aan te leggen. Faraxa zal in dat geval rekening moeten houden met het werk, zowel met de reeds vanwege de afstand geoorloofde deur en raampartij als met het dakterras van [gedaagde]. Dat betekent dat Faraxa ter hoogte van de vanuit het werk van [gedaagde] lopende verticale zichtlijnen met inachtneming van hetgeen in artikel 5:50 lid 3 BW Pro is bepaald tot een afstand van 2 meter vanaf haar erfgrens geen dakterras kan aanleggen .
4.5.
Het voorgaande voert tot de slotsom dat de vordering van Faraxa onder ii zal worden afgewezen. De rechtbank overweegt dat wanneer zou komen vast te staan dat het gedeeltelijk open laten van het dakterras niet met toestemming van de gemeente is gebeurd, dit er toe kan leiden dat [gedaagde] gehouden is de mansardekap alsnog te plaatsen, in die zin dat het lage muurtje conform de bouwtekening wordt gebracht op dezelfde hoogte als het bestaande muurtje op de wijze als vermeld in de bouwtekening met nummer 981-BA-026.
Verbod betreden dak Faraxa
4.6.
Naar aanleiding van de vordering van Faraxa om [gedaagde] te verbieden haar dak te betreden, overweegt de rechtbank als volgt.
4.7.
Uit artikel 5:22 BW Pro volgt dat het verboden is om een perceel te betreden, wanneer de eigenaar duidelijk kenbaar heeft gemaakt dat het niet is toegestaan om zonder zijn toestemming zich op het erf te bevinden. Tegelijkertijd geldt op de voet van artikel 5:56 BW Pro dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is tijdelijk gebruik te maken van een andere onroerende zaak, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan. [gedaagde] heeft gesteld dat zij zelf eenmaal op het dak van Faraxa is geweest om rommel op te ruimen dat daar was achtergebleven en door de wind over het dak rolde. Zij bestrijdt dat aannemers over het dak hebben gelopen. Het hekje ter hoogte van de erfgrens dat diende ter afsluiting heeft zij op verzoek van Faraxa moeten verwijderen.
4.8.
De rechtbank ziet onder de gegeven omstandigheden geen aanleiding om een verbod uit te spreken. Voor zover betreding van het dak van Faraxa noodzakelijk was om werkzaamheden uit te voeren aan het pand van [gedaagde] dient Faraxa dit in beginsel toe te staan. Dat er schade zou zijn opgetreden, is niet met enig concreet bewijs onderbouwd. De bevoegdheid van [gedaagde] om rommel op het dak van Faraxa op te ruimen berust voorts op zaakwaarneming (artikel 6:198 BW Pro). Nu [gedaagde] bovendien heeft aangegeven dat het hier om een incidentele gebeurtenis ging en het verbod overigens reeds uit de wet voortvloeit, zal de rechtbank de vordering van Faraxa onder iii afwijzen.
Goten en afwatering
4.9.
Faraxa heeft voorts betoogd dat bij de aanleg van het werk door [gedaagde] de oude dakgoot tussen de beide panden is onderbroken doordat [gedaagde] het bestaande muurtje dat gedeeltelijk voor het werk langs loopt heeft verhoogd, waardoor het regenwater dat vanaf haar dak vanaf de voorzijde in de goot stroomt niet langer naar achter kan stromen en het water nu over de goot heen stroomt, althans via een spuwer, op het dak van Faraxa (nummer [adres 1]) terecht komt. Daarnaast heeft Faraxa geklaagd dat de oude goot tussen het pand van [gedaagde] en het andere pand van Faraxa (nummer [adres 3]) niet deugdelijk is gerepareerd en dat [gedaagde] om de wateroverlast daar te voorkomen een zelfstandige tweede hemelwaterafvoer moet aanleggen en niet zoals nu de tweede hemelwaterafvoer moet laten samenlopen met de eerste hemelwaterafvoer, zoals te zien op de bij akte overgelegde productie 1.3. [gedaagde] heeft de stellingen van Faraxa betwist.
4.10.
Met betrekking tot de feiten overweegt de rechtbank het volgende. Tijdens de bezichtiging ter plaatse heeft de rechtbank geconstateerd dat zich in de dakgoot aan de voorzijde geen spuwer bevindt. Wel wordt dit deel van de dakgoot afgesloten door een muurtje (zie foto 4 in het rapport van Bos). Vast staat voorts dat het hoogste punt van dit deel van de dakgoot zich aan de straatkant bevindt en het laagste punt bij dit muurtje, zodat het water dat in dit deel van de dakgoot wordt opgevangen naar het muurtje stroomt en daar niet weg kan. De rechtbank heeft voorts geconstateerd dat [gedaagde] een goot boven het werk heeft aangebracht, dat door een regenpijp op dit punt bij het muurtje afwatert (zie foto 4 in het rapport van Bos). Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat water dat op het terras valt, kan worden afgevoerd via een afvoerkanaal dat onder de vlonder is aangebracht.
4.11.
De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] op grond van de wet verplicht is om de afdekking van haar pand en het door haar opgerichte werk zodanig in te richten dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt (artikel 5:52 BW Pro) en voorts dat zij verplicht is er voor te zorgen dat geen water van haar erf in de goot van een ander erf komt (artikel 5:53 BW Pro). De rechtbank overweegt voorts dat onder de hiervoor geschetste omstandigheden het aannemelijk is dat het regenwater zich in de punt bij het muurtje verzamelt, waardoor de kans dat bij heftige regenval, de goot vol loopt en het water over de goot naar het dak van Faraxa stroomt aanwezig is. Of deze situatie zich daadwerkelijk heeft voorgedaan, of voordoet en of daardoor schade voor Faraxa is ontstaan, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concreet onderbouwd. Tegelijkertijd is de rechtbank van oordeel dat de huidige situatie met het oog op de belangen van Faraxa verbetering behoeft en dat met het oog op de verplichting van [gedaagde] om afwatering en schade aan de zijde van Faraxa te voorkomen van [gedaagde] kan worden verlangd om een andere voorziening te treffen dan thans is gekozen. De rechtbank is van oordeel dat voor verbetering van de afwatering het niet noodzakelijk is om, zoals Faraxa betoogt, een afwateringskanaal in het muurtje aan de zijde van [gedaagde] aan te brengen, waardoor het water uit de goot kan afwateren op haar terras. Naar het oordeel van de rechtbank kan een verbetering ook worden bereikt door de horizontale regenpijp die het water boven het werk opvangt naar de andere kant te brengen. Voor zover nodig kan ook de goot die is aangebracht boven het werk worden verlengd richting de straatzijde. [gedaagde] heeft ter comparitie aangegeven bereid te zijn om deze voorzieningen te treffen. Nu verschillende opties mogelijk zijn om afwatering op het dak van Faraxa te voorkomen en het aan [gedaagde] is om te bepalen welke optie zij verkiest, zal de rechtbank haar die keuze laten. De rechtbank zal de termijn waarbinnen [gedaagde] één van beide opties dient te hebben gerealiseerd, bepalen op een termijn van twee maanden na de uitspraakdatum van dit vonnis.
4.12.
Met betrekking tot de vordering van Faraxa tot vervanging/vernieuwing van de zijgoot tussen het pand van [gedaagde] en het eveneens bij Faraxa in eigendom zijnde pand aan de [adres 3] en de vordering tot aanleg van een tweede hemelwaterafvoer overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat door Faraxa – met het oog op de betwisting hiervan door [gedaagde] – onvoldoende concreet is onderbouwd dat de huidige zijgoot niet reeds vernieuwd is en dat deze goot en de door [gedaagde] aangebrachte regenpijpen aan de achterzijde van haar pand (waarvan één verticaal en één horizontaal) onvoldoende zijn om afwatering van haar pand op het dak van Faraxa te voorkomen, als ook dat Faraxa schade ondervindt. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.13.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt in die zin dat wanneer [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn een voorziening heeft getroffen een dwangsom van € 100 per dag verschuldigd zal zijn met een maximum van € 5.000,-.
4.14.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis ter voorkoming van afwatering op het perceel van Faraxa (nummer [adres 1]) ofwel (1) een afwateringskanaal in het verhoogde muurtje (zijde straatkant) aanbrengt, zodat het water uit de dakgoot kan afwateren op het terras, ofwel (2) de horizontale regenpijp die in verbinding staat met de verticale regenpijp boven het werk verplaatst van de linkerzijde (zijde straatkant) naar de rechterzijde (richting achterkant woningen) van de dakopening.
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Faraxa een dwangsom te betalen van € 100 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000 is bereikt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2015. [1]