ECLI:NL:RBDHA:2014:9899

• Datum uitspraak: 16 juli 2014
• Publicatiedatum: 8 augustus 2014
• Zaaknummer: 454779 HA ZA 13-1298
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Burgers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de omvang van een onroerende zaak en ontbinding van de koopovereenkomst

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [A] en [B] over de verkoop van een onroerende zaak, waarbij de omvang van het verkochte onroerend goed ter discussie staat. [A] heeft op 2 augustus 2013 een woning met bijbehorende percelen aan [B] verkocht voor € 2.295.000,-. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, die betrekking heeft op de verkoop van percelen grond in Schotland door [B].

Na de verkoop heeft [A] [B] in gebreke gesteld wegens het niet tijdig stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. [A] heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden en een contractuele boete van € 229.500,- geëist. [B] heeft in reconventie een beroep gedaan op dwaling en heeft verzocht om matiging van de boete, stellende dat de advertentie en luchtfoto van de makelaar misleidend waren en dat de natuureilanden niet tot het verkochte behoorden.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de natuureilanden niet tot het verkochte behoren, omdat deze niet in de koopovereenkomst zijn genoemd en de kadastrale gegevens geen aanwijzingen geven dat deze bij de verkoop zijn inbegrepen. De rechtbank heeft vastgesteld dat [B] in verzuim is geraakt door het niet voldoen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst, waardoor [A] gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden. De vorderingen van [A] zijn toegewezen, terwijl de vorderingen van [B] in reconventie zijn afgewezen.

De rechtbank heeft [B] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete en de proceskosten, en heeft de vorderingen in reconventie afgewezen. Dit vonnis is gewezen door mr. P. Burgers en openbaar uitgesproken op 16 juli 2014.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/ 454779 HA ZA 13-1298

Vonnis van 16 juli 2014

in de zaak van:

[A] ,

wonende te [woonplaats],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat: mr. B. de Ruiter te Reeuwijk,

tegen

[B] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat: voorheen mr. J.H.M. Spanjaard te Zwolle.

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 november 2013;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 8 januari 2014;

- de akte overlegging productie namens [A] van 6 maart 2014;

- het bericht van onttrekking van de advocaat van [B] ter rolle van 21 maart 2014;

- het verzoek tot wijzen van vonnis, gedaan namens [A] ter rolle van 2 april 2014 op de voet van artikel 7.4 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 2 augustus 2013 heeft [A] aan [B] een onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] verkocht voor een bedrag van € 2.295.000,- De koopakte vermeldt bij het voorwerp van de overeenkomst: “
het woonhuis met schuur, verder aanhoren, ondergrond, eiland, water, rietland en tuin, plaatselijk bekend te [woonplaats], aan [adres], postcode [postcode], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [sectie], nummer [nummer], groot 3 hectare 89 are 80 centiare ”, hierna “het verkochte”. Bijlagen bij de koopovereenkomst zijn: een akte van voorgaande levering, een inventarisatie van het plassengebied, een kadastraal uittreksel en een kadastrale kaart.

2.2.

In de advertentie waarmee het verkochte werd aangeprezen is geschreven “
tot het perceel behoort ca 3 ha water, waarin zich 2 eigen natuureilanden bevinden .” Tevens is in de advertentie een luchtfoto van (een deel van) het Reeuwijkse plassengebied afgebeeld waarop een geel kader is aangebracht waarbinnen zich een aantal eilanden bevindt.

2.3.

In de koopovereenkomst is bepaald dat [B] uiterlijk op 26 augustus 2013 een bankgarantie van € 229.500, - dient te stellen dan wel een waarborgsom ter hoogte daarvan dient te storten. Deze termijn is verlengd tot 3 september 2013 te 16:00.

2.4.

Artikel 10 van de overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

10.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 229.500,- zegge TWEEHONDERDNEGENENTWINTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”

2.5.

Artikel 16.1 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

d. op 19 augustus 2013 koper er niet in is geslaagd om zijn in eigendom toebehorende percelen grond in Schotland te verkopen”

In de koopovereenkomst is niet vermeld binnen welke termijn een beroep dient te worden gedaan op de ontbindende voorwaarde.

2.6.

Bij brief van 13 september 2013 heeft [A] [B] in gebreke gesteld wegens het niet tijdig stellen van een bankgarantie of storten van een waarborgsom. Bij brief van 25 september 2013 heeft [A] de koopovereenkomst ontbonden en [B] aangemaand een contractuele boete van € 229.500,- te betalen.

2.7.

Betaling van de boete is achterwege gebleven.

3. Het geschil in conventie en reconventie

3.1.

[A] vordert in conventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (i) voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst van 2 augustus 2013 is ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming van [B], (ii) [B] zal veroordelen tot betaling van € 229.500,- als contractuele boete vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, € 2.922,50 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, en de proceskosten inclusief nakosten.

3.2.

[A] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [B] wegens zijn verzuim ten aanzien van zijn verplichting een bankgarantie te stellen, dan wel een waarborgsom te storten, een contractuele boete van € 229.500,- is verschuldigd.

3.3.

[B] voert verweer in conventie.

3.4.

[B] vordert in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair [A] zal veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 229.500,-, subsidiair voor recht zal verklaren dat de overeenkomst ontbonden is, althans deze op grond van dwaling te vernietigen, althans deze op grond van artikel 6:230 BW te wijzigen zodat de koopsom € 2.029.500,- zal bedragen en de zekerheid voor deze koopsom binnen twee weken dient te worden gesteld, althans de boete te matigen.

3.5.

[B] legt aan zijn vorderingen in reconventie en zijn verweer in conventie ten grondslag dat blijkens de omschrijving van de advertentie van de verkopend makelaar en de daarin opgenomen luchtfoto van het perceel een viertal eilanden onderdeel uitmaken van de overeenkomst, waarvan een tweetal natuureilanden. Aangezien de twee natuureilanden in werkelijkheid niet tot het verkochte behoren, was [A] niet bevoegd daarover te beschikken, en nakoming zonder tekortkoming was daarmee onmogelijk. [A] was dus bij het sluiten van de overeenkomst reeds in (schuldeisers)verzuim. Vanwege dit verzuim van [A] kon [B] niet in verzuim raken en is [A] bovendien een contractuele boete van € 229.500,- verschuldigd. Bij een juiste voorstelling van zaken had [B] het perceel niet gekocht; de dwaling over de omvang van het verkochte is door toedoen van [A] ontstaan. Aangezien in de koopovereenkomst als (ontbindende) voorwaarde is opgenomen dat [B] op 19 augustus 2013 er niet in zou zijn geslaagd zijn percelen grond in Schotland te verkopen, en hij daarin niet geslaagd is, geldt de overeenkomst als ontbonden, althans wordt bij deze de ontbinding ingeroepen. De contractuele boete dient gematigd te worden omdat deze in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid.

4. De beoordeling

4.1.

Zowel in conventie als in reconventie is de centrale vraag of genoemde twee natuureilanden tot het verkochte behoren als gedefinieerd in de koopovereenkomst. Om deze vraag te beantwoorden moet worden nagegaan wat partijen ter zake over en weer bedoeld hebben, en wat zij in dat opzicht over en weer van elkaar mochten verwachten. Bij het oordeel daarover wordt rekening gehouden met alle omstandigheden, inclusief, maar niet beperkt tot, de tekst van de overeenkomst, de deskundigheid en (professionele) hoedanigheid van partijen, of partijen zich hebben laten bijstaan door professionele adviseurs en de feitelijke gang van zaken tussen partijen.

4.2.

In de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst worden geen natuureilanden genoemd. In de bijlagen bij de overeenkomst wordt geen eiland genoemd of afgebeeld anders dan het eiland waarop de woning zelf ligt. In de kadastrale stukken worden slechts de grenzen van het perceel aangegeven, alsmede de bebouwing. In de kadastrale omschrijving wordt geen eiland genoemd. De verkopende makelaar, de heer F.C.M. Lafeber, heeft schriftelijk verklaard dat hij en [B] de kadastrale stukken hebben besproken voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst tijdens de bezichtiging van het perceel. Tevens zouden zij hebben besproken dat, en op welke manier, de luchtfoto uit de advertentie niet in overeenstemming is met de kadastrale gegevens en dat deze foto slechts bedoeld was om een idee te krijgen van de verhouding water/land. [B] heeft dit alles niet weersproken, maar heeft het bij de stelling gelaten dat hij mocht afgaan op de luchtfoto in de advertentie.

4.3.

Een en ander leidt tot het oordeel dat [B] onder de genoemde omstandigheden niet mocht verwachten dat [A] de twee natuureilanden zou meeverkopen. Dat [B] in werkelijkheid ook niet verwachtte dat de natuureilanden tot het verkochte behoorden, wordt ondersteund door de onweersproken verklaring van makelaar Lafeber. Aangezien het verkochte niet tevens de twee natuureilanden omvatte, was [A] bij het tekenen van de overeenkomst dus niet reeds in verzuim, zoals [B] stelt.

4.4.

[B] heeft niet weersproken dat hij geen garantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort, ook niet na de ingebrekestelling van 13 september 2013. [B] is als gevolg daarvan in verzuim geraakt op 25 september 2013. Onder deze omstandigheden mocht [A] de overeenkomst ontbinden op grond van artikel 10.1 van de overeenkomst. De gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden per 25 september 2013 is dus toewijsbaar. Tevens heeft Milo als gevolg van zijn verzuim en de daarop volgende ontbinding op grond van artikel 10.2 een contractuele boete van € 229.500,- verbeurd.

4.5.

[B] heeft zich beroepen op dwaling, maar heeft dat beroep niet anders of verder onderbouwd dan met de stellingen die hij ten grondslag legt aan de gestelde tekortkoming van [A], welke stellingen reeds zijn besproken, en verworpen. Het beroep van [B] op dwaling faalt daarom. Voor een matiging van de koopprijs op basis van artikel 6:230 BW is om dezelfde redenen geen plaats.

4.6.

[B] heeft verder betoogd dat hij zijn percelen grond in Schotland niet heeft kunnen verkopen voor 19 augustus 2013, dat daarmee de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 van de koopovereenkomst is vervuld en daarom de overeenkomst per die datum als ontbonden dient te gelden. Subsidiair roept [B] deze ontbindende voorwaarde nu in.

4.7.

Gezien de tekst van artikel 16.1 van de overeenkomst (“
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden.. ) brengt de omstandigheid dat de Schotse percelen van [B] per 19 augustus 2013 niet zijn verkocht niet van rechtswege een ontbinding van de overeenkomst teweeg; op die omstandigheid moet door de koper een beroep worden gedaan. [B] heeft pas bij conclusie van antwoord een beroep gedaan op deze omstandigheid, dat wil zeggen na het moment dat [A] de overeenkomst buitengerechtelijk had ontbonden op 25 september 2013. Het beroep van [B] kan daarmee geen doel (meer) treffen. De vordering tot ontbinding van [B] zal daarom worden afgewezen.

4.8.

[B] heeft zich tenslotte beroepen op matiging van de boete wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In hetgeen [B] heeft aangevoerd kan echter geen aanleiding worden gevonden tot matiging. Het feit dat het een overeenkomst tussen particulieren betreft en er geen schade zou zijn geleden, is daarvoor zonder nadere uitleg – die ontbreekt - onvoldoende. De boete is weliswaar fors, maar staat in verhouding tot de koopprijs. Enige schade van [A] is bovendien aannemelijk omdat hij het perceel opnieuw in de verkoop zal hebben moeten plaatsen.

4.9.

Gezien het voorgaande zullen de vorderingen in conventie worden toegewezen, terwijl de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

4.10.

[A] heeft gesteld dat hij in conventie buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt, maar heeft die stelling niet onderbouwd. De vordering van [A] zal in zoverre worden afgewezen.

4.11.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [B] worden veroordeeld in de proceskosten, in conventie begroot op € 3.568,74 waarvan € 1.474,- griffierecht, € 2.000,- aan salaris advocaat, en € 94,74 dagvaardingskosten. [B] zal tevens worden veroordeeld in de nakosten. In reconventie zal [B] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op nihil.

5. De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst van 2 augustus 2013 is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming van [B];

5.2.

veroordeelt [B] tot betaling van € 229.500,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [B] in de proceskosten, begroot op € 3.568,74;

5.4.

veroordeelt [B] in de nakosten, begroot op € 131,00;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2014.