ECLI:NL:RBDHA:2014:8736

• Datum uitspraak: 28 mei 2014
• Publicatiedatum: 16 juli 2014
• Zaaknummer: 448003 HA ZA 13-855
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Burgers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Koopovereenkomst en aansprakelijkheid bij aanwezigheid van asbest in onroerend goed

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 28 mei 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen een eiser, die zich beroepsmatig bezighoudt met de handel in en verhuur van onroerende zaken, en twee gedaagden in verband met een koopovereenkomst van een pand. De eiser vorderde een schadevergoeding van € 30.000,- en aanvullende schadevergoeding, omdat hij stelde dat de gedaagden de garantie dat er alleen asbest in de CV-ruimte aanwezig was, hadden geschonden. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eiser het pand op 16 juni 2011 had gekocht van gedaagde sub 1, die het pand sinds 1967 bewoonde. Voorafgaand aan de koop was de eiser geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in de CV-ruimte, maar de rechtbank oordeelde dat er geen garantie was verstrekt over de afwezigheid van asbest in andere delen van het pand.

De rechtbank heeft de argumenten van de eiser en gedaagden zorgvuldig gewogen. De eiser had niet voldoende bewijs geleverd dat gedaagde sub 1 op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de plafonds van het pand. De rechtbank oordeelde dat de eiser, als professionele koper, had moeten beseffen dat nader onderzoek naar de aanwezigheid van asbest noodzakelijk was, gezien de bouwdatum van het pand en de gangbaarheid van asbestgebruik in die tijd. De rechtbank concludeerde dat de eiser niet mocht verwachten dat het pand asbestvrij was, en dat er derhalve geen sprake was van non-conformiteit. De vordering van de eiser werd afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

De rechtbank heeft in haar beslissing benadrukt dat de vordering van de eiser niet alleen op de garantie was gebaseerd, maar ook op de stelling van non-conformiteit. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de eiser niet had aangetoond dat de aanwezigheid van asbest het normale gebruik van het pand verhinderde. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken in koopovereenkomsten en de verantwoordelijkheden van partijen bij de aankoop van onroerend goed, vooral in het licht van bekende risico's zoals asbest.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zittingsplaats Den Haag

zaaknummer / rolnummer: 448003 HA ZA 13-855

Vonnis van 28 mei 2014 (bij vervroeging)

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat: mr. P.H.J. Körver te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

2. [gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat: mr. P.C. Leegwater te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden, waarbij de laatste gezamenlijk als [gedaagde sub 1] c.s. zullen worden aangeduid.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 18 juli 2013;
• de conclusie van antwoord van 12 maart 2014;
• het proces-verbaal van comparitie van 30 april 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] houdt zich beroepsmatig bezig met de handel in en de verhuur van onroerende zaken.

2.2.

Op 16 juni 2011 heeft [eiser] van [gedaagde sub 1] ingevolge een tussen partijen op 7 juni 2011 ondertekende koopovereenkomst het pand [adres] te [woonplaats] (“het pand”) geleverd gekregen. Dit pand is in 1976 is op verzoek van [gedaagde sub 1] verbouwd, waarbij in diverse plafonds brandwerende maatregelen zijn getroffen.

2.3.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is namens [gedaagde sub 1] aan [eiser] meegedeeld dat in de CV-ruimte asbest aanwezig is.

2.4.

In de koopovereenkomst is onder "Artikel 10 Verklaringen van de verkoper" de volgende bepaling opgenomen (artikel 10j):

"
Verkoper garandeert (..) het navolgende:

(…)
j. het is verkoper wel/ niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden. CV hok

Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen, dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien."

2.5.

Na levering zijn namens [eiser] verbouwingswerkzaamheden aan het pand aangevangen. Daarbij is asbest gevonden in diverse plafonds.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van een bedrag van € 30.000,- en aanvullende schadevergoeding op te maken bij staat, betaling van buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met rente vanaf datum dagvaarding, alsmede betaling van de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. de door hem verstrekte garantie, te weten dat alleen asbest in de CV-ruimte aanwezig is, heeft geschonden, en dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat het pand niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conformiteit). [eiser] stelt dientengevolge schade te hebben geleden, bestaande uit onder meer kosten voor asbestverwijdering en gemiste huurinkomsten.

3.3

[gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering en stelt daartoe dat [gedaagde sub 2] geen partij is bij de koopovereenkomst en [eiser] dus niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering jegens haar. Voorts bestrijdt [gedaagde sub 1] c.s. dat hij gehouden is de gestelde schade te vergoeden omdat [gedaagde sub 1] niet heeft gegarandeerd dat asbest alleen in de CV-ruimte aanwezig was, [eiser] aan hem een vrijwaring heeft verstrekt voor aansprakelijkheid wegens aanwezigheid van asbest, en geen sprake is van non-conformiteit. Tenslotte stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat hij niet in gebreke is gesteld door [eiser] en dat [eiser] geen schade heeft geleden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde sub 1] c.s. stelt allereerst aan de orde dat [eiser] de artikelen 21 en 111 lid 3 Rv zou hebben geschonden door het niet weergeven in de dagvaarding van het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat hij niet heeft gegarandeerd dat buiten de CV-ruimte geen asbest in het pand aanwezig. De rechtbank zou daaruit volgens [gedaagde sub 1] c.s. de conclusies moeten trekken die zij geraden acht, en bijvoorbeeld bij de veroordeling in de proceskosten daarmee rekening dienen te houden.

4.2.

Hoewel juist is dat genoemd verweer van de [gedaagde sub 1] c.s. niet is weergegeven in de dagvaarding, verbindt de rechtbank daaraan niet de gevolgen die [eiser] bepleit. Uit het procesverloop blijkt niet dat [gedaagde sub 1] c.s. enig processueel nadeel heeft geleden door de omissie van [eiser], en ook niet dat hij door deze gang van zaken meer kosten heeft moeten maken. Er bestaat dan ook geen aanleiding om bij een proceskostenveroordeling af te wijken van het liquidatietarief.

4.3.

Niet in geschil is dat [gedaagde sub 2] geen (mede)eigenaar was van het pand ten tijde van de onderhavige koop en levering. Derhalve rusten op haar geen (materiële) verplichtingen uit de koopovereenkomst. De vordering jegens haar zal dus worden afgewezen.

4.4.

[eiser] heeft een beroep gedaan op dwaling. Aangezien [eiser] het bij dwaling behorende rechtsgevolg niet inroept, laat de rechtbank deze grondslag onbesproken.

4.5.

[eiser] beroept zich primair op een garantie die [gedaagde sub 1] zou hebben verstrekt dat buiten de CV-ruimte in het pand geen asbest aanwezig is, en verwijst daartoe naar de eerste zin van artikel 10j van de koopovereenkomst (“
Verkoper garandeert (..) het navolgende: (…) j.
het is verkoper wel/ niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden. CV hok ”).

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] een garantie heeft verstrekt ten aanzien van de afwezigheid van asbest in het pand. Uit de tekst van de bepaling kan niet (
a contrario of anderszins) worden afgeleid dat daar iets anders of meer mee bedoeld is dan dat [gedaagde sub 1] garandeert dat hem bekend is dat
in de CV ruimte asbest aanwezig is. Uit die enkele mededeling kunnen logischerwijs geen conclusies worden getrokken omtrent asbest elders in het pand. [eiser] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] geen feiten of omstandigheden gesteld die aanleiding vormen de reikwijdte als bepaald door de bewoording van de garantie te verruimen.

4.7.

[eiser] doet subsidiair een beroep op toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (non-conformiteit).

4.8.

Het primaire verweer van [gedaagde sub 1] daartegen is dat hij niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van asbest. Daarbij beroept [gedaagde sub 1] zich op de tweede en derde zin van artikel 10j van de overeenkomst, luidende: “
Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen, dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. ” . (onderstreping Rb.)

4.9.

Partijen zijn verdeeld over wat met de term “vrijwaring” in deze bepaling wordt bedoeld. [eiser] beweert dat de reikwijdte ervan beperkt is tot het beschermen van de verkoper tegen aanspraken van derden in verband met asbest. [gedaagde sub 1] stelt dat in de context van de koopovereenkomst de bescherming die de vrijwaring biedt zich uitstrekt tot aanspraken van de koper zelf.

4.10.

Bedingen in overeenkomst moeten worden uitgelegd in het licht van wat partijen over en weer bedoeld hebben en wat zij in dat opzicht van elkaar mochten verwachten. De term “vrijwaring” wordt in de overeenkomst niet gedefinieerd. Daarnaast is niet komen vast te staan dat deze bepaling onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen of dat partijen daar anderszins een specifieke betekenis aan hebben willen geven. In het licht van enerzijds het feit dat in de wet vrijwaring doorgaans wordt gebruikt om een relatie met derden aan te duiden en anderzijds het gegeven dat de vrijwaring in dit geval kennelijk verband houdt met uit milieuwetgeving voortkomende maatregelen, oordeelt de rechtbank dat in de overeenkomst “vrijwaring” ook deze (beperkte) betekenis heeft. Uit wat partijen in de procedure overigens hebben gesteld vindt de rechtbank geen aanknopingspunten voor een ruimere uitleg.

4.11.

Aangezien het beroep van [gedaagde sub 1] op de vrijwaringsclausule faalt, komt de vraag naar de gestelde non-conformiteit aan de orde. Er is sprake van non-conformiteit als een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper. De koper mag, voor zover hij geen reden heeft daaraan te twijfelen, verwachten dat de zaak geschikt is voor normaal gebruik (artikel 7:17 lid 2 BW).

4.12.

In het voorliggende geschil is voor het oordeel over non-conformiteit onder meer relevant of het asbest in de plafonds het normale gebruik van het geleverde pand verhindert, of [gedaagde sub 1] wist van het asbest, wat hij daarover heeft meegedeeld, en wat [eiser] op grond van de overeenkomst en de mededelingen van [gedaagde sub 1] van het pand mocht verwachten.

4.13.

[eiser] betoogt, onder verwijzing naar de in 1976 plaatsgehad hebbende verbouwing, dat [gedaagde sub 1], die het pand reeds sinds 1967 zou bewonen en tot de verbouwing opdracht heeft gegeven, moet hebben geweten van het asbest in de plafonds. Pas ter zitting heeft [eiser] gesteld dat hij na de mededeling van [gedaagde sub 1] over het asbest in de CV-ruimte [gedaagde sub 1] heeft gevraagd om het plafond te mogen openen om te zien of daar asbest boven zat, wat door [gedaagde sub 1] zou zijn geweigerd. [eiser] leidt uit deze gang van zaken af dat [gedaagde sub 1] van het asbest moet hebben geweten.

4.14.

[gedaagde sub 1] betwist de door [eiser] gestelde feiten rondom de inspectie van het pand. Hij betwist ook dat hij wetenschap had van het asbest in de plafonds. [gedaagde sub 1] heeft daartoe onweersproken aangevoerd dat hij 10-15 jaar geleden van een CV-installateur heeft gehoord dat in de CV-ruimte asbest was verwerkt. In verband met de verbouwing in 1976 voert [gedaagde sub 1] aan dat die verbouwing voor zijn intrek in het pand is uitgevoerd, daarbij verwijzend naar de leveringsakte waarmee hij in 1976 het pand heeft verworven. Destijds zou de aannemer hem niet geïnformeerd hebben over de gebruikte materialen; het gebruik van asbest blijkt ook niet uit de bouwtekeningen. Sinds de verbouwing zouden de plafonds onaangeroerd zijn gebleven. Daarbij betoogt [gedaagde sub 1] dat het gebruik van asbest in 1976 nog zo gangbaar was dat daar geen melding van zou zijn gedaan door een aannemer.

4.15.

Naar het oordeel van de rechtbank is de stelling van [eiser] betreffende De Vrinds wetenschap van het asbest slechts gebaseerd op argumenten waarom [gedaagde sub 1] deze wetenschap had moeten hebben, niet op voldoende concrete feiten. In het licht van hetgeen door [gedaagde sub 1] als uitvoerig verweer is aangevoerd, had [eiser] niet kunnen volstaan met zijn betoog, maar had hij meer concrete feiten moeten aanvoeren die tot het oordeel kunnen leiden dat [gedaagde sub 1] daadwerkelijk bekend was met het gebruik van asbest in de plafonds. Die feiten heeft [eiser] niet gesteld. Aangenomen moet dus worden dat [gedaagde sub 1] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de plafonds. Op grond van de door hem gestelde feiten, die niet door [eiser] zijn bestreden, kan evenmin worden geoordeeld dat [gedaagde sub 1] op de hoogte had moeten zijn. Op dit oordeel strandt de vordering voor zover deze is gestoeld op een schending van de mededelingsplicht door [gedaagde sub 1].

4.16.

Vervolgens komt de vraag aan de orde wat [eiser] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten omtrent asbest in het pand. Immers, uitgaande van de premisse dat de aanwezigheid van asbest het normale gebruik van het pand zou verhinderen, is slechts sprake van non-conformiteit indien [eiser] aan de afwezigheid van asbest niet hoefde te twijfelen.

4.17.

Zoals [gedaagde sub 1] onweersproken heeft aangevoerd is het pand gebouwd rond 1900 waarbij een verbouwing heeft plaatsgevonden in 1976, terwijl algemeen bekend is dat het tot begin negentiger jaren van de vorige eeuw gangbaar was asbest in woningen toe te passen. [eiser] heeft voorafgaand aan de koop bouwtekeningen van de verbouwing van het pand geraadpleegd waarop staat aangegeven dat bepaalde plafonds “brandwerend” zijn uitgevoerd. Het is algemeen bekend dat asbest destijds een gangbaar brandwerend materiaal was. Alleen al op basis van deze feiten had [eiser] als professionele koper van (bedrijfs)onroerend goed moeten beseffen dat nader onderzoek aangewezen was. Naar eigen zeggen was [eiser] gealarmeerd door de mededeling van het asbest in de CV-ruimte. Als [eiser] – zoals hij beweert – op navraag bij [gedaagde sub 1] geen duidelijkheid had gekregen over het asbest en vervolgens was belemmerd in zijn onderzoek, had het op zijn weg gelegen om passende bedingen in de koopovereenkomst te laten opnemen. Het is niet in geschil dat [eiser] daar niet op heeft aangestuurd.

4.18.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] in de gegeven omstandigheden niet mocht verwachten dat het pand asbestvrij was. Er is dus geen sprake van non-conformiteit. Daarop strandt de vordering van [eiser]. Aangezien de rechtbank bij dit oordeel is uitgegaan van de premisse dat de aanwezigheid van asbest het normale gebruik van het pand verhindert, kan het onderzoek naar wat het normaal gebruik in casu behelst, en of asbest dit normale gebruik verhindert, achterwege blijven omdat dit bij een andersluidende uitkomst – asbest verhindert
niet het normale gebruik - zou leiden tot dezelfde uitkomst van het geschil.

4.19.

Nu de vordering zal worden afgewezen kunnen de overige verweren van [gedaagde sub 1] c.s., te weten dat hij niet in verzuim is geraakt omdat hij niet in gebreke is gesteld, en dat [eiser] zijn schade niet heeft onderbouwd, onbesproken blijven.

4.20.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. begroot op € 2.131,- waarvan € 842,00 griffierecht, € 1.158,- salaris advocaat en € 131,00 nakosten.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. begroot op € 2.131,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2014.