Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team kanton Den Haag
FJ
Rolnr.: 2550012 RL EXPL 13-35683
19 februari 2014
Vonnis in de zaak van:
[eiser],wonende te [woonplaats],
eisende partij in conventie,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. I.R. Köhne,
gemachtigde: mr. I.R. Köhne,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie.
Partijen worden aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.
1.Procedure
1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 7 november 2013;
- de akte van de zijde van [eiser] voor de rolzitting van 20 november 2013;
- de akte overlegging producties van de zijde van [eiser];
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte in conventie.
1.2. Op 27 januari 2014 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Hierbij is de gemachtigde van [eiser] verschenen met de heer [x] en [gedaagde] in persoon. Daarbij heeft de heer [x] een machtiging overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] de heer [x] heeft gemachtigd om “Regenbogen Beheer B.V.” in rechte te vertegenwoordigen. Hierbij is kennelijk sprake geweest van een vergissing aangezien deze rechtspersoon in deze procedure geen partij is. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] bedoeld heeft om de heer [x] te machtigen om [eiser] zelf in rechte te vertegenwoordigen.
1.3. Vervolgens is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.Feiten
In conventie en in reconventie:
2.1.
[eiser] heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten waarbij [eiser] aan [gedaagde] met ingang van 1 mei 2013 de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] verhuurt tegen een (kale) aanvangshuurprijs van € 960,- per maand exclusief bijkomende kosten.
2.2.
Artikel 10.1 sub b van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Verhuurder en huurder komen in afwijking van artikel 7:249 jo. 7:247 BW overeen dat huurder niet het recht heeft tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs c.q. huurder doet hierbij van voormeld recht uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk afstand.”
2.3.
[gedaagde] heeft op 14 juni 2013 een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 98 en geoordeeld dat de met ingang van 1 mei 2013 overeengekomen huurprijs van
€ 960,- per maand niet redelijk is op grond van dit puntenaantal. Zij heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 457,48 per maand wel redelijk is.
3.Vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (samengevat):
I. [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs;
II. de uitspraak van de huurcommissie van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, vernietigt;
III. verklaart voor recht dat de aanvangshuurprijs € 960,- per maand bedraagt althans een hoger bedrag dan het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 457,48;
IV. bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs ad € 960,- redelijk is dan wel de redelijke huurprijs zal bepalen op een hoger bedrag dan € 457,48;
V. subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt, en, althans – subsidiair – dan wel, de aanvangshuurprijs wijzigt in € 960,- althans in een hoger bedrag dan € 457,48;
VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 960,- per maand met ingang van 1 mei 2013, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per huurtermijn per maand;
VII. [gedaagde] veroordeelt tot ongedaanmaking van hetgeen [eiser] op grond van de uitspraak van de huurcommissie heeft gepresteerd, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VIII. met zodanige verdere uitspraak als de kantonrechter zal vermenen te behoren;
IX. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet het recht heeft om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie c.q. dat [gedaagde] afstand heeft gedaan van dat recht. Aldus hebben partijen c.q. heeft [gedaagde] niet in strijd gehandeld met dwingend recht aangezien het ingevolge de artikelen 7:265, 7:247 en 7:249 BW partijen vrijstond artikel 7:249 (jo. 7:247 BW) weg te contracteren. De huurcommissie had [gedaagde] daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren in zijn verzoek. [eiser] kan bij een huurprijs van
€ 457,48 niet zijn kosten dekken en in ieder geval geen redelijke winst behalen op zijn investering. [eiser] beroept zich in dat verband op twee uitspraken van het EHRM inzake Hutten-Czapska tegen Polen van 22 februari 2005 en 19 juni 2006. [eiser] stelt zich op het standpunt dat voor de Randstad, en zeker voor de onderhavige woning, het woningwaarderingsstelsel onjuist, onredelijk, onbillijk en in strijd met de Grondwet en Europees recht is, en derhalve onverbindend, met name wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 14 EVRM, artikel 1 van het Twaalfde Protocol bij het EVRM en artikel 26 van het Internationaal Verdrag voor Burgerrechten en Politieke Rechten (IVBPR), en met de Europese Conventie II, Deel II, Titel II, artikel II-17. [gedaagde] komt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toe op de uitspraak van de huurcommissie met name gelet op zijn goedbetaalde baan, althans, dat beroep levert misbruik van recht c.q. bevoegdheid op. Subsidiair stelt [eiser] dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Meer subsidiair stelt [eiser] dat de huurcommissie in haar uitspraak ten onrechte geen punten heeft opgenomen voor o.a. radiator, verwarmingsketel en isolatie. Onderscheid aan de hand van de aanwezigheid of afwezigheid van een energielabel is in strijd met hoger recht, waaronder Europees recht en is verboden discriminatie. Voorts is ten onrechte de toeslag van 15%, voor het feit dat de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt, niet toegekend.
In reconventie:
3.3.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs vaststelt op € 457,48 en [eiser] veroordeelt om de door [gedaagde] onverschuldigd teveel betaalde huur over de maanden mei tot en met september 2013 ten bedrage van in totaal € 2.512,60 aan [gedaagde] te betalen binnen 14 dagen na datum van het vonnis, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat de aanvangshuurprijs conform de uitspraak van de huurcommissie gesteld dient te worden op
€ 457,48, gebaseerd op het door geen van beide partijen betwiste puntenaantal van 98. Over de maanden mei tot en met september 2013 heeft [gedaagde] maandelijks € 960,- aan kale huur aan [eiser] betaald. Voor het verschil tussen dit bedrag en de door de huurcommissie vastgestelde aanvangshuurprijs van € 457,48 bestaat geen rechtsgrond. Daarom vordert [gedaagde] op basis van artikel 6:203 lid 2 BW het verschil van in totaal
€ 2.512,60 terug als onverschuldigd betaald.
4.Verweer
In conventie en in reconventie:
4.1.
Partijen hebben tegen elkaars vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna voor zover nodig nader wordt ingegaan.
5.Beoordeling
In conventie en in reconventie:
Ontvankelijkheid verzoek aan de huurcommissie?
5.1.
[gedaagde] heeft de stelling van [eiser] dat de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zijn verzoek gemotiveerd betwist. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat het verzoek van [gedaagde] door de huurcommissie terecht ontvankelijk is geacht en inhoudelijk is beoordeeld. Gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW is artikel 7:249 BW ook van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst. Uit artikel 7:265 BW volgt dat van deze bepalingen niet kan worden afgeweken. Hieruit vloeit voort dat het [gedaagde] ondanks het bepaalde in artikel 10.1 sub b van de huurovereenkomst vrijstond om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. De vordering sub I in conventie zal derhalve worden afgewezen.
Woningwaarderingsstelsel onverbindend wegens strijd met grondwet / Europees recht / IVBPR?
5.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat het woningwaarderingsstelsel in strijd zou zijn met het EVRM of ander hoger recht. Hij heeft daarbij verwezen naar jurisprudentie van diverse nationale (lagere) rechters. Slechts wanneer de rechten van de woningeigenaar door de huurbeschermingsmaatregel evident onevenredig en onredelijk worden aangetast en deze aantasting in een wanverhouding tot het beschermen van de rechten van de huurder staat, zou een uitzondering op de vaste jurisprudentie aan de orde kunnen zijn, niet bij ieder onrendabel rendement. [gedaagde] heeft uitdrukkelijk betwist dat dit geval een dergelijk uitzonderlijke situatie is.
5.3.
De kantonrechter verwijst naar de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013, zaaknr. 27126/11, Nobel tegen Nederland. In deze uitspraak heeft het Hof - voor zover van belang – ten aanzien van het Nederlandse woningwaarderingsstelsel het volgende overwogen:
“31. (…) the Court observes that the rules at issue restrict the applicants’ right freely to negotiate a level of rent for their properties and it accepts therefore that there has been an interference with their rights under Article 1 of Protocol No. 1. However, it notes that the applicants remain the owners of the properties, that they are free to dispose of those properties and that they continue to receive rent from the tenants. (…)
35. (…) The Court finds that the restrictions were imposed by the Implementation Act (…) and were therefore “lawful” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. The Court further considers that the legislation at issue in the present case pursued a legitimate social policy aim, namely the social protection of tenants. (…)
40. (…) the Court finds that, bearing in mind the wide margin of appreciation afforded to Contracting States in regulating housing problems, the control of the use of property in the present cases can be considered to be justified within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. (...)”
5.4.
Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel inderdaad een inmenging vormt in het eigendomsrecht van de verhuurder. Deze inmenging is echter bij wet opgelegd en dient een legitiem sociaal doel. Voor wat betreft de belangenafweging stelt het Hof dat de staat een ruime beoordelingsruimte heeft en hierbij gerechtvaardigd heeft gehandeld. De kantonrechter maakt de overwegingen van het Hof tot de hare en concludeert dat er geen grond bestaat om het Nederlandse woningwaarderingsstelsel wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM buiten toepassing te laten. Verhuurders en huurders worden inderdaad verschillend behandeld maar dat vormt geen verboden onderscheid in de zin van artikel 14 van het EVRM. Aan de niet nader onderbouwde stelling van [eiser] dat het woningwaarderingsstelsel in strijd is met de Grondwet, artikel 1 van het Twaalfde Protocol bij het EVRM, artikel 26 van het IVBPR en de Europese Conventie II, Deel II, Titel II, artikel II-17 gaat de kantonrechter verder voorbij.
5.5.
Daarmee resteert de vraag of [eiser] in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen. Die vraag beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Overigens is de kantonrechter van oordeel dat ook als moet worden aangenomen dat de exploitatie van de huurwoning structureel verliesgevend is, dit niet zonder meer kan leiden tot de toewijzing van de vordering van [eiser]. Het ligt niet zonder meer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst als de onderhavige op de door verhuurder voorgestane wijze, namelijk door de huurprijs fors te verhogen. Die oplossing komt er immers feitelijk op neer dat een individuele huurovereenkomst geheel wordt onttrokken aan het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen. Hiervoor zou slechts ruimte kunnen zijn indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, brengt de kantonrechter niet tot die conclusie.
Komt [gedaagde] een beroep op het woningwaarderingsstelsel toe?
5.6.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zijn beroep op het woningwaarderingsstelsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde] heeft [eiser] tot niets gedwongen. [eiser] mag bekend worden verondersteld met de geldende regels en heeft er zelf voor gekozen om als verhuurder tot de huurmarkt toe te treden. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij een hoog inkomen zou hebben en heeft ter onderbouwing zijn jaaropgave 2011 overgelegd waaruit blijkt dat hij in dat jaar een laag inkomen had dat onder de grens bleef voor “scheefwonen”.
5.7.
Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de door [eiser] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zwaarwichtig zijn om te kunnen komen tot het oordeel dat [gedaagde] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag beroepen op het woningwaarderingsstelsel dan wel dat dat beroep misbruik van recht c.q. bevoegdheid oplevert. Een andersluidend oordeel zou het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen, dat met name de belangen van huurders beoogt te beschermen, illusoir maken.
Ontbinding/wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden?
5.8.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat, zoals hiervoor overwogen, juist van [eiser] als verhuurder verwacht mag worden dat hij op de hoogte is van de geldende huurwet- en regelgeving. Van onvoorziene omstandigheden waarmee ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening gehouden hoefde te worden is naar het oordeel van de kantonrechter derhalve geen sprake. De vordering sub V in conventie zal derhalve eveneens worden afgewezen.
Vaststelling van de aanvangshuurprijs
5.9.
[eiser] heeft gevorderd om de aanvangshuurprijs van de huurwoning vast te stellen op € 960,- per maand, althans op een hoger bedrag dan het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 457,48, terwijl [gedaagde] heeft gevorderd om de aanvangshuurprijs overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie vast te stellen op een bedrag van
€ 457,48 per maand.
5.10.
[gedaagde] heeft de stelling van [eiser] dat punten moeten worden toegekend voor radiator, verwarmingsketel en isolatie gemotiveerd betwist en heeft erop gewezen dat [eiser] in de procedure bij de huurcommissie geen argumenten heeft aangevoerd tegen het door de huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 98. De kantonrechter stelt voorop dat het [eiser] vrij staat dergelijke argumenten thans aan te voeren. Met [gedaagde] is de kantonrechter echter van oordeel dat gezien het ontbreken van een energieprestatiecertificaat (energielabel) geen aanleiding bestaat om punten toe te kennen voor isolatiemaatregelen. Tot 1 juli 2011 telden sommige isolatiemaatregelen inderdaad mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee en wordt bij het ontbreken daarvan uitgegaan van het bouwjaar van de huurwoning. Aan de niet-nader onderbouwde stellingen van [eiser] dat deze regeling in strijd zou zijn met Europees recht en verboden discriminatie zou opleveren, gaat de kantonrechter voorbij. De kantonrechter ziet in casu geen aanleiding voor het toekennen van punten voor de door [eiser] gestelde, overigens niet-nader onderbouwde isolatiemaatregelen en acht dit niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
5.11.
Ten aanzien van de stelling van [eiser] dat ten onrechte de toeslag van 15% voor het feit dat de woning in een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht ligt niet is toegekend, overweegt de kantonrechter dat ingevolge artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte (Besluit), zoals dat luidde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, de huurprijs wordt vermeerderd met 15% van de maximale huurprijsgrens indien:
a. deze behoort tot een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988,
b. deze niet bestaat of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van die wet,
c. deze is gebouwd voor 1945 en
d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte.
Niet gesteld of gebleken is dat aan (al) deze voorwaarden is voldaan, met name heeft [eiser] zich niet uitgelaten over door hem voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte bestede gelden. Derhalve ziet de kantonrechter geen aanleiding voor het toekennen van een toeslag van 15% als bedoeld in artikel 8a Besluit. Dit leidt ertoe dat de aanvangshuurprijs van de huurwoning overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie zal worden vastgesteld op een bedrag van € 457,48 per maand en dat ook de vorderingen III, IV, VI en VII zullen worden afgewezen.
Onverschuldigde betaling?
5.12.
Aangezien de aanvangshuurprijs van de huurwoning overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie zal worden vastgesteld op een bedrag van € 457,48 per maand en [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat hij over de periode van mei tot en met september 2013 maandelijks € 960,- aan kale huur aan [eiser] heeft betaald, moet worden vastgesteld dat [gedaagde] het verschil tussen deze bedragen zonder rechtsgrond, dus onverschuldigd, heeft betaald. Daarom zal de vordering van [gedaagde] tot terugbetaling hiervan als na te melden worden toegewezen.
5.13.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde]. Aangezien [gedaagde] zonder gemachtigde procedeert, zullen deze kosten op de voet van artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering worden begroot op € 60,- voor noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
-stelt de aanvangshuurprijs van de huurwoning aan de [adres] te [woonplaats] vast op een maximaal redelijk bedrag van € 457,48 per maand exclusief bijkomende kosten;
-wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
In reconventie:
-veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag groot € 2.512,60 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
In conventie en in reconventie:
-veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de [gedaagde] begroot op € 60,- aan noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten;
-verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2014.